2015年房地产估价师考试串讲资料案例与分析笔记.doc

前言1.房地产估价案例与分析考试介绍注册房地产估价师考试和全国注册建造师、注册监理工程师考试等一样都是由住建部组织的全国注册考试。如果想开办房地产估价公司，从事房地产估价业务，首先要成为一名注册房地产估价师。先参加全国房地产估价师执业资格考试，通过全国考试，获得房地产估价师资格证书，然后到相应公司注册，就成为一名注册估价师。相对来说注册较容易，而考试应该是有一定难度的。（1）房地产估价师考试性质它属于执业资格考试，人力资源和社会保障部与住房和城乡建设部负责的执业资格考试，不同于职业资质考试。从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度。房地产估价师执业资格考试工作从1995年开始实施，已经走过19个年头。（2）房地产估价师考试内容1）估价师考试科目房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，原则上每年举行一次。考试共四门房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析4个科目。考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。2）考试结果房地产估价师执业资格考试成绩实行以两年为一个滚动周期的管理办法。获取执业资格证书的条件是：参加考试的人员，必须在连续两个考试年度通过应考的全部科目。获得证书房地产估价师执业资格证书（考试获得）房地产估价师注册证书（注册后）（3）房地产估价案例与分析考试与其他三科的关系房地产估价案例与分析与其他三科的学习紧密相关，就整个房地产估价师考试相对来说是最难的一门、通过率最低的一门，而且是与实践密切结合、四科中拔高的一科，要求把前边三科的知识综合运用到本科中，融会贯通才能通过案例分析的考试。假如考生第一年报考建议在复习好前三科的基础上，开展本科目的学习，不能因为时间不够，放弃第四科，本课程的学习会让你增强前三科的知识记忆，并能有助于通过前三科，经过第四科的系统贮备学习，就能一次性通过四科考试；如果是往届考生前三科在上一年都通过了，只剩下案例这一科的话，依然是需要翻看前三科的教材，尤其前面的房地产基本制度与政策和房地产估价理论与方法必须学到很精很熟。（4）房地产估价案例与分析考试题型与题量：这门课总分100分，往年的及格分数线为60分。本课程考试题型主要是：问答题（30分），选择题（20分），指错题（40分），改错题（10分）。题型题数分值分值小计题型说明学员考试状态问答题31030请将答案写在答题纸对应的题号下。每个问答题是一个具体的案例场景设置，然后有2-3个问题。根据历年阅卷情况，此题的得分率很惨，学员要么什么也不答，要么答一句；写了一大篇，但没有突出要点，逻辑性不强，甚至前言不搭后语，自相矛盾，失分就在所难免；有不少考生知道怎么答，就是表达不出来，或者表达不合理，白白地丢掉了不应丢的分。单项选择题10220有3-4个案例，每个案例设置3-4个单选选项。每个答案设置一定的陷阱。更多内容请与QQ：67460666索取每个答案2分，分值较重，书上肯定找不到答案，有时学员觉得考得很偏，不知所云，无从下手。指错题14040下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分。本试题只需指出错误，不需改正。这是本门课的重点，也是本科考试的主要拿分处。考生有时看了一遍一个错误没找到；有时找到多于13处，不知如何排序，写上的没得分，没写上的是答案，二三个错误写到一个空行处，后面正确的可惜丢分。改错题11010本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错此题要在指错的基础上改错，正确的指错了倒扣分，所以也是一个有一定难度的试题。考生有的没有找出错处，有的找错了错处，有的找对了，没有改对等。合计100指错题的估价报告较长，问答题组织答案也比较费时间，单选也不是省油的灯，改错还倒扣分，两个半小时，如果准备不充分，时间相对有点紧。（5）2014年考试出题方向2014年应以历年真题及答案、房地产估价规范、房地产估价案例与分析、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策教材为重点进行学习。房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，估价报告规范格式；对于商业用途和居住用途、办公用途、综合用途、在建工程项目；估价目的是抵押估价、征收估价、损害赔偿估价、转让估价、是估价考试历年的重点。2.房地产估价案例与分析考试特点学习本科目的学生都有一种感觉，这门课程无所适从，教材考试时觉得很不给力，不知如何复习，如何下手，不知所措，和前三科不同，本门课程有自身的规律和学习方法，通过不断的了解、深入，就会慢慢掌握本门课的重点和难点，系统学习以后，通过考试就不那么难了。1）考试答题方式-手写与前三科不同，本科考试没有答题卡，所有的题都写在一张纸质的卷子上。所以，复习期间要勤动笔，多练字，保证字迹工工整整、卷面干干净净，相信一定会给阅卷老师一个良好的印象分。答案先不要着急写到卷子上，以免再涂改影响卷面整洁。2）考试形式-开卷更多内容请与QQ：67460666索取前三科考试都是闭卷考试形式，以单选、多选、改错客观题为主，答案在那，需要挑出正确答案，考生需要理解、辨析、记住。而第四科开卷考试，答案不知在哪？可以翻书、翻资料，题型也不同，需要手写、组织语言，题型为问答题、指错题、改错题，都与前几科有明显的不同；即使是单选题也和实际评估案例相结合，综合性强，不是教材上现成的一个知识点，需要多个知识点综合考虑。开卷考试，考试通知要求“学生可携带纸质材料，仅限自用，不得与其他考生交换使用。”各地可以携带的资料要求不一样，有的地方只允许带教材，有的地方允许带正规出版社出版的教材和教辅材料，但不允许带自己总结的笔记和打印的资料，有的城市可以带任何资料。大家考试一定要带上前四门课程的教材，在教材空白处也要把自己总结好的资料写上，考试能快速查找。虽然开卷考试，考生的考试感觉就是带的资料使不上劲，时间不够用，与闭卷考试不同，开卷考试必然增加难度。在这一点上，还是闭卷考试容易答一些。但反过来，如果大家通过对这门课的认真学习，高度重视，做好充分准备（细致的资料整理），掌握答题的规律，做的历年题多了，短时间内，这科复习后是最有效果的。2）考试内容-综合性强本科综合了房地产基本政策与制度、房地产估价相关知识、房地产开发经营与管理，尤其是房地产估价理论与方法三门教材的有关内容，范围广泛且不确定，如果考生想通过房地产估价案例与分析课程，就要熟悉房地产的基本制度和政策方面的各个知识点，问答题在很大程度上讲，就是在考大家对相关法律法规文件的正确合理应用。这就要要求广大考生一是要熟知和估价相关的法律、法规、规章、文件、规范、规程、规定，从集体土地征收、建设用地使用权出让与划拨、国有土地上房屋征收、房地产转让、房屋租赁、房地产抵押管理到房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税都要熟练合理应用。房地产估价相关知识要熟悉房地产拍卖、保险、物权与债权、建筑安装工程费用的构成的内容。更多内容请与QQ：67460666索取同时还要联系到房地产开发经营与管理当中的房地产开发全过程，现金流量与资金时间价值、经济评价指标及其计算方法、风险分析、投资估算。其中联系最紧密的应该还得说是第三科房地产估价理论与方法，收益法、成本法、假设开发法、比较法、四大估价方法结合具体案例，在这一科中得到了具体深入和灵活应用，第三科房地产估价理论与方法学得透、准确、到位，并且牢牢掌握房地产估价行业标准房地产估价规范，结合每个案例的独特之处，第四科会迎刃而解。3）考试难度四门中相对较难很多考生当年第二科房地产开发经营与管理、第三科房地产估价理论与方法都考了80多分，却倒在了第一科房地产基本政策与制度或第四科房地产估价案例与分析，第四科开卷考试却没通过。当然，经过近十年的考试，我们拥有了一定数量能满足现估价业务的注册房地产估价师，根据行业发展，每年我们都有一个通过率的控制，而房地产估价师考试主要难点在第一科和第四科。科目200220032004200520062007200820092010201120122013房地产基本制度与政策18651223132057343223217851825601893391438601415房地产开发经营与管理611349036346433729463018104212281624281010542244房地产估价理论与方法547410054121312627962407317022811452188024262107房地产估价案例与分析5658581513814301287517618104714255029541621全四科通过27975973154332173128161293317752516222119532513由上面历年的考情分析来看，近年第四科通过人数是最低的。最低的是04年138人、2008年618人，2011年502人，统计它的一次性通过率大概是3%。当然2009年难度降低，2010年可能是有史以来考试最简单的一次，2011年，难度增加，通过人数降为除2004年以外的最少人数，仅通过了502人，平均到34个省、自治区、直辖市，每个省10多人通过，平均到332个地级行政区划单位，则每个地区不到2个。通过以上我们可以发现，凡是几年成绩滚动有效的执业考试，在业内有条不成文的规定，就是每年四科考试交替“放水”，四科就卷面而言，不会全都难都卡人、也不会都简单，毕竟是有通过率的，所以四科的卷面难度存在不确定性，有一两科相对难来卡通过率，另一两科就相对简单。同一科今年难，明年就可能简单。所以大家有时考房地产估价案例与分析也会看运气儿，碰到难题就背点，但坚持一两次就碰上了简单一些的，通过的机会就大啦。4）考试试题答案灵活非标准化房地产估价案例与分析考试试题灵活，没有准确统一标准答案，属于开放性答案，问答题每年得分率都很惨，此题的得分率远低于其它题型，考生普遍反映问答题难度大，不知如何下手做。问答题是对考生分析问题、解决问题能力的考验。作为闭卷考试经过反复学习并不难，因为它有准确、统一的标准答案和精准的考点预测，而房地产估价案例与分析除单选题外，其他题型都没有统一、标准的答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。需要大家平时多积累、总结，才能在考试时借助以前的资料迅速答上。更多内容请与QQ：67460666索取5）考试深度与实践紧密结合考试中涉及的所有题型几乎都要和某一具体的实例结合，需要考生积攒一定的估价实践经验和分析问题、解决问题、找出答案的能力，很多考生从来没有从事过房地产估价实务活动，但这科也顺利通过了，有的学员从事房地产估价工作数年，可是第四科却答得不理想，因为考试和实践还是有很大出入的，考试就有考试的范围、规律和考试技巧，所以，本资料将和考生一起学习实践中的各种估价报告，帮您透彻理解估价报告，找出这科的答题规律和答题技巧，节省您的时间，让您在最短的时间，通过资料反复熟悉实践中的估价报告，更快适应考试，顺利通过本门考试。3.关于教材案例的教材与前三科不太相同，在刚开始考试时，教材还不完善，编写错误较多，对于考试根本没有帮助，应试性不强。这几年，教材也在不断更新改版，尤其是2013年对教材进行崭新的改版，减少了2.1万字，删除了建设用地使用权评估。教材共分4章，第一章房地产估价文书写作，第二章不同类型房地产估价，第三章不同目的房地产估价，第四章房地产咨询顾问服务。（1）主要教材内容：命题涉及的重点考查清单（大纲要求掌握、大纲要求熟悉、大纲要求了解）命题涉及知识点重要考点清单房地产估价报告写作房地产估价文书的种类和作用房地产估价报告的构成要素及其写作 其他房地产估价主要文书写作更多内容请与QQ：67460666索取不同类型房地产的估价居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法特殊用途房地产的估价 不同目的的房地产估价房地产抵押价值评估房地产转让价格评估房屋征收估价房地产强制拍卖估价房地产损害赔偿估价企业各种经济行为涉及的房地产估价首先，通读教材，对教材内容进行一字不落的精读，这是学习的关键，精读需要的时间。精读能熟悉估价报告的组成，根据实际分析如何选用估价路线，估价的技术思路，估价的计算过程，读书破万卷，下笔如有神，我们认真学习了教材上这么多估价报告，加上本课程的强化，自然知道应该怎样来面对问答题的分析，顺利挑出估价报告的错误，并能够改正过来。现在学得早，熟悉教材，打下坚实的基础，即使将来考题难我们也能应付过来。本资料将对教材上第一章、第二章和第三章的内容进行详细归纳，既能熟悉估价报告，又能掌握不同的情况下如何进行估价技术路线的拟定（可以解决问答题的思路），学习估价报告规范的做法（指错改错题的练习），作为最后一科，案例教材中所给出的案例虽然越来越规范，但例题本身仍错误很多，况且和真题有一定的差距，只看教材死下功夫，与应试有很大的距离，教材反到成为我们实战的练兵之地。（2）关于大纲内容考试大纲是房地产估价师命题的依据，也是帮助应试者对课程进行自学及助学的依据。考试大纲把每章内容最重要的知识点进行具体化：更多内容请与QQ：67460666索取1）考试目的2）考试内容3）考试范围对于大纲主要是吃透考试大纲精神，可以通读教材、做完历年题、强化练习后，在回头看一遍，让自己不跑偏题。（3）非教材内容本资料仅仅使用教材上的内容是绝对不能通过考试的，因此增加了：1）房地产基本制度与政策考点归纳2）房地产估价理论的知识点归纳与总结3）估价报告中常见的错误总结4）本课程的重点和难点重点：房地产估价报告规范格式的熟悉掌握和灵活应用；估价过程中四种方法的选用恰当、估价基础数据和技术参数选取准确且有充分理由、计算公式和计算过程正确合理（占有比重大）；商业、办公、综合用途、在建工程；抵押评估、征收评估、损害赔偿评估。难点：实务中的估价报告的熟悉与掌握；四种方法、相关法律法规在估价中的灵活应用。4.房地产估价案例与分析考试攻略怎样才能“事半功倍”地做好考前复习，是众多考生关心的问题。1）制定计划要付出时间如果第一年报考，考四科，那么四科时间的安排上：先学第一科、再学二、三科，有一些基本印象和知识点基础上，最后进行案例与分析。2）善于各科相互促进制定高标准目标要通过本门课程的学习，可以帮助顺利通过前面的房地产估价理论和房地产基本制度与政策科目，因为我们通过反复的查找、理解很自然会记住并应用，所以这两科在我们这就简单啦。一方面加深理解房地产估价理论与方法和房地产基本制度与政策的内容，反过来又促进本门课的成绩提高。有些考生考前抓重点，目的是为了及格，结果只差那么一点点；另外一些考生却把目标定在拿高分上，结果顺利过关了。3）考试的正常和超常发挥做好时间安排各科都是一百分，60分通过，如果某一科考80多分，而某一科差一分或两分没通过，那么可能在时间分配上，前一科时间过多，应拿出一部分时间放到另一科上。应该将自己最弱的一科增加学习时间。另外考试也要注意提前做好时间安排，根据自己的多次模拟，熟悉每一题自己需要的时间。如考生要控制时间，150分钟100分，平均每分1.5分钟，学会放弃，跳过不会做的题，等到会的题做完，再回过头来仔细分析，找到答题切入点。更多内容请与QQ：67460666索取我个人习惯先做指错题，指错题是最有把握的题，要浏览全题，并把报告基本内容搞清楚，根据做过的指错在草纸编写答案，经过两遍或两遍以上挑错，如果指错题做得多，你会发现自己挑出超过13处错误，那么认为重要的、有把握的放前面，最后工整的写到答题纸上，大约占用1小时左右，应该拿到28-36分左右；接着做改错题，指出两处错误是很容易的，第三处错误特别肯定就写上，不能肯定就放弃，最少拿到5分，因为要改错，进行正确计算，相对需要时间长，应控制在半小时左右；有了一定的分数，大家就能缓解考试压力，再做单选题，不会的划上，最后有时间再做，有些单选题特简单，很容易得分，有些是偏题，主动放弃但不能空，不要1题2分浪费过多时间，单选做对7、8个拿到10-16分；剩余时间做问答题，先做三题中会的一题和二题，再做不会的，一定不要空，力争拿到一半的分。考试遇到不会的、无从下手的题，不要紧张，深呼吸或叹口气，一定要淡定，hold住，再仔细审题，把相关的知识点翻一番，然后有选择性的编制答案。有些题就是难题，你不会别人也不会，但自己会的一定不要失分，通过反复训练，提高速度和准确性。考试之前考生要不停地鼓励自己、相信自己、给自己成功的暗示，考试之中心态要平和，能够将复习的、学会的、经过动脑查找能做上的题做好、做对。说实在的考后和所谓的标准答案对一对，如果没有拍大腿后悔的（如该答上没答上，该答对的没答对），您可能就通过考试啦。更多内容请与QQ：67460666索取4）考场经验首先，拿到试卷后不要忙于先看题目，而要先写好姓名、准考证号、座位号。其次，要学会掌握考试答题策略。基础题，会的题，做过的题，全做对；一般题，通过具体分析和自己复习所掌握的知识能迅速解决的，一分不浪费；尽力冲击较难题，即使做错不后悔。这是面对考卷时答题的策略。考试试题总是有难有易，以上策略是十分明智可取的。考试时难免会遇到难题，费了一番劲仍然突不破时就要主动放弃，不要跟它没完没了的耗时间。在做完别的题之后，很有可能思路打开活跃起来再反过来做它就做出来了。考试时间是有限的，在有限的时间里要多拿分也要讲策略。第三，要仔细审题。在考试过程中，解答每一道题都要先审题。不仔细审题，容易答错、答偏。审题时不能粗枝大叶，不能想当然，也不能操之过急，特别是那些形式上类似以前曾经做过的题目，要特别注意。有的考生将考题匆匆看一眼，认为题目似乎与自己复习中遇到的相同，就按原来的思路下笔解答，结果文不对题，成绩大打折扣。审题不可求快。文字较长的估价报告要稳下心来仔细阅读。第四，要认真答题。答题的程序有两种：一是根据答题的时间分配，采用先易后难的程序；二是按照试卷编排的程序，一道一道地往下答，如果遇到难题或一时答不出来的题目，先跳过去。究竟采用哪一种答题程序，可根据自己的习惯进行选择。不管采用哪一种答题程序，在做完全部试题以后，都要认真检查，逐一复核，查漏补缺，检查时最好重新审题，防止误答和漏答。答题要完整准确、条理清楚、要点突出。第五，充分利用开卷。在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，要熟悉第一科、第三科、第四科教材，并且要针对历年考题做好标记。我们要力求内容完整，重点突出，条理要清晰。指错题，一定要把估价报告各部分容易出错的总结，写到书对应的各个部分，把四种方法常见错误写到用四种方法案例的空页处，可以对照书上规范的案例、总结的常犯错误，迅速发现错误。对于改错题，一定要看清题意，因为需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，一定找到资料核实，再将错误写上。另外，要书写规范，卷面整洁。如果考试着急，发懵，思路乱乱的，落到笔上就字迹潦草，词不达意，东一筢子西一扫帚，切忌不分段，不分标点写下来，但也不必过于啰嗦。考生答题要完整，该说的话要说够，不能丢三落四。答题时要字迹清楚，不要过于潦草，让人难以辨认。批卷老师每天批成千份试卷，耐心是有限的，时间是不够的，所以心态好，字迹工整，书写规范，观点鲜明会得到老师的印象分。要对试题抱一种研究的态度。淡化分数意识，可能是缓解紧张心理的妙方。因此，对试题抱一种研究态度反而会使我们在考场上更好的发挥出最佳水平。有一颗平常心比有一颗非常心有时更有利。最后，应对所有答题反复核查。对于那些没有把握的答题，应着重以宏观角度去阐释。做到自圆其说，并尽量做完所有题目，不留空白题。另外，不同类型的题，要用不同的答题方法。更多内容请与QQ：67460666索取5. 历年考点与答题要点“以真题和模拟题、估价规范与教材为主”，而不是以辅导材料、专家讲座为主，我想考试和读书是两回事，正如学历和能力是两回事一样，为了应付考试我们必须掌握应试技巧，在最短的时间内尽量为考卷上的题目做好答题准备。（1）问答题的考点和对策1）历年考点 年份主要考点2003年公开市场价值的含义与其在其他方法参数选择的应用；考查划拨土地上的办公综合楼整体抵押的方法选择和估价技术路线；购置部分已出让用作商业用途、部分划拨用作工厂的房地产估价资料的收集。2004年考查招标出让地块估价的技术路线；成本数据的选用，房地产净收益与财务报表净利润的不同，客观成本与实际成本的选用；工业厂房自行改造写字楼的拆迁评估用途的确定、费用的补偿。2005年考查拆迁估价注意事项和如何补偿问题；划拨土地上的办公楼拍卖的相关费用与相关知识；可比实例的选取和净收益的求取。2006年考查拆迁用途的确定和获取估价途径；可比实例、潜在毛收入、净收益选取注意事项；成本法重置价格的确定。2007年考查估价结果产生争议的合理性分析；抵押估价应收集的资料和影响商业地产的价格影响因素；租约内估价和承租人权益。2008年考查估价结果产生争议的合理性分析；房地产价格上涨原因分析；划拨土地上的房屋估价技术路线。2009年考查复核评估的估价时点、估价目的、价值定义；估价结果有异议的原因；政府补偿的内容。2010年考查拆迁估价面积、用途的确定，租赁、装修的补偿；在建工程抵押注意问题；土地收储的用途界定，估价方法选用2011年收购其大股东某处空置的商业用房估价工作中的错误或不当之处；估价对象范围、提供资料内容；2012年征收房屋装饰价值的评估方法、技术路线、价值解释；租金不同的原因；投资商铺获利的价值类型、估价方法和技术路线2013年酒店净收益的求取的技术路线、利率调整对估价哪些参数有影响、投资决策建议2）答题要点问答题要求考生有相当强的语言组织、表述能力，虽然占的分值不高，30分，但要在有限的时间内把答题要点组织好，表述准确也要有一定功力，从历年的考试情况来看，问答题的得分率一直比较惨。更多内容请与QQ：67460666索取问答题虽然难，但我们观察历年考点，还是我们所熟悉的基本知识，主要考技术路线的拟定、相关参数的选择、资料的收集、市场变化对估价结果的影响、估价结果产生争议的合理性分析、征收估价或抵押估价的特定问题等。常考问题也可能转化为单选题。答题要点：1）认真审题、找出考点与依据（揣摩出题者的意图） 2）理清思路（组织语言），用准确、简练的文字把答案表述、答出要点来（35个要点）。3）对相应的依据一定要熟悉（平时多下功夫）。题中有不把握或不会答的属正常现象，相对来说，问答题开放性大，难度大，放平心态，先舍后得。不要空。（2）单项选择题（10小题，每题2分，共20分）1）答题要点：本题是为增加试题覆盖面而设置，三个大的案例，十个小题，每题只选一个最佳答案，但分值2分，分量重。看清要求与所有可选答案、运用排除法、运用猜测法，最后剩两个答案如果认为都对，就挑一个最符合题干题意的。有些基础题，很容易答，不要失分，有几题很偏，从来没见过，就猜好了，蒙对了就赚了，错了也无所谓，又学会一个知识点。2）历年考点年份主要考点2003年估价方法选用、价格内涵、估价任务的获得、抵押的价值含义、资本化率、净收益的求取、估价用途的确定。2004年建筑物的剩余经济寿命的确定、净收益的求取、估价结果的确定、新增抵押价值的有限受偿权问题、保险价值的确定、土地合并增值收益的确定。2005年抵押评估的风险分析；净收益、实际利润、成本的关系；成本法价格的求取、保险价值；工业厂区估价的技术路线、绿地占用对房地产价格的影响。2006年业主、承租人的权益租金；高架路对商业房地产价格影响的问题、在建工程抵押问题。更多内容请与QQ：67460666索取2007年建筑物价值含义、建筑物折旧年限的确定、收益价格的求取、20年后的资产价值；估价技术路线、开发完成后价值的确定、成本法费用的求取；收益价格的求取。2008年楼层价值分配、估价方法选用、产权登记、抵押估价；收益年限、净收益求取、工业用途改为商业用途；土地取得相关税费、分摊的土地份额、拆迁估价。2009年在建工程抵押、成本法土地价值的求取、利润的选取、开发完成后价值的确定；工业用途房地产估价和拆迁补偿；抵押的假设条件、工业项目的价格影响因素、再次抵押价值的确定。2010年抵押面积确定，租约期内、租约期外租金确定、法定优先受偿款的确定；假设开发法的估价前提、开发成本计费项目、拆迁相关问题。2011年再次抵押价值；征收价值；征收装饰装修价值和停产停业损失；征收决定公告内容；拍卖的保留价、税费等；损害赔偿估价2012年房地产的收入；商业的个别因素；收益价格高于比准价格的原因；比准价格上升原因；征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重选择；房地产权利；赔偿相关问题2013年房屋损害赔偿的方法选用、赔偿内容、结果差异因素；征收机构的选择、自建房屋估价赔偿问题、结果异议处理；两个厂区估价方法、估价思路。（3）指错题（估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，每指明一处错误得3分，指明13处得全分40分。注意：本题答题处只有13个序号，指明的每一个错误要求写在对应的序号后，如果未将指明的错误内容写在序号后面的空格处不计分。）1）答题要点：仔细阅读报告、分析错误类型、对错误项的错误程度进行排序后依次填入13个序号后面的空格处。根据“指错题”的答题要求和评分标准，建议考生应采取如下措施：一是考生应将估价报告中的错误在草稿纸上一一列出，并根据错误的严重程度进行排序，将错误严重的、自己有把握的，特别是以前考试中出现过的类似错误排在前面，然后依次写入答题纸的13个序号上，且一个序号对应一个答案。二是首先挑出估价报告不可缺少的项目和内容、描述不清的项目。三是考生要清楚估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。更多内容请与QQ：67460666索取四是对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。五是市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。六是考生在按照自己的理解和判断而指出的错误项目，要对照“估价报告常见错误”的总结（本课程基础班的讲授内容）、历年真题分析进行检查，进一步核实“指错”的准确性和是否存在漏指的错误。核实完毕后抄录在答题纸上。2）历年考点年份主要考点（估价对象与目的；估价方法选用）2003年商务楼转让估价；收益法和成本法。2004年写字楼抵押贷款评估；收益法和市场法。2005年在建工程房地产抵押价值评估；假设开发法和成本法。2006年商铺的转让价格评估；市场法和收益法。2007年办公用途的房地产市场价值评估；市场法和收益法。2008年办公楼的房地产转让市场价值评估；市场法和收益法。2009年写字楼抵押贷款评估；市场法和收益法。2010年综合大楼抵押贷款评估；收益法和市场法。2011年房屋征收补偿评估；选用市场法和收益法。2012年综合大楼市场价值评估；市场法和收益法。2013年工业厂房的抵押评估；收益法和成本法。（4）改错题（指出并改正估价报告片断中的错误。本题10分。注意：错误之处不超过4处，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误；如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分；本题最多扣至0分。）1）答题要点：结合房地产估价方法，找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等，并加以改正。一般来说，改错题是难度较大的题，得分也比较困难，主要是倒扣分。以往改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行改正，近年来侧重某一专题描述性错误的挑错改错，需要特别认真的仔细阅读，发现错误，查找相关资料，确认自己找对了，然后再修改。考生要清楚，改错题一般只有34个错误项，不要随意猜想。如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。改错评分标准：更多内容请与QQ：67460666索取（1）笼统回答错，不给分。（2）指明了错误，未列出公式及计算结果的给1分；指明了错误，列出正确计算公式，无计算结果的给2分；指出有错，但列出错误公式者倒扣2.5分，指明了错误，列出正确计算公式，得出正确计算结果的给2.5分；（3）将正确的地方改错倒扣分。（4）将错误的地方改错不给分也不倒扣分。2）历年考点 年份主要考点2003年考查市场法三个修正系数修正错误。2004年考查成本法，土地取得成本未计算契税、选用实际成本错误、销售税费基数选用成本而不是销售收入错。2005年考查收益法有效毛收入计算错误（多算了物业费）、年管理费用计算错误（管理用房未出租不应算空置）、遗漏房产税、估价结果中计算收益年限取值错误。2006年考查假设开发法商铺开发完成后的单价公式中折现率（选用报酬率）错、商铺开发后的总价值计算时未扣除应扣除面积、现金流量法扣除利润错。2007年考查净收益测算错误、可比实例选用错误、收益年限错误、折现率（选用报酬率）错误。更多内容请与QQ：67460666索取2008年比较特殊，从此后历年没再考估价计算错误。考估价报告错误，只是指错题变为改错题，相对难度降低。价格定义错、估价时点错、估价依据、估价方法错误。2009年考查抵押变现能力分析。2010年考查估价假设和限制条件中的错误。2011年估价方法适用性错误2012年最高最佳利用原则错误2013年实地踏勘日期错误第一章房地产估价文书写作【考情分析】最近几年本章考试题型、分值分布年份指错改错合计2013年6题18分5分23分2012年3题9分5分14分2011年5题15分15分2010年7题21分7.5分28.5分2009年10题30分30分2008年4题12分10分22分2007年12题36分36分2006年5题15分15分2005年5题15分15分2004年4题12分12分历年具体考试内容： 年份考题内容2013年指错：1.封面中没有估价报告出具日期2.价值时点不在估价作业日期之内，未说明价值时点的理由3.价值定义表述错误4.估价结果未考虑优先受偿款，尚有11万工程款未结清5.估价结果报告中缺少注册房地产估价师6.估价结果报告中缺少实地查勘日期7.估价结果报告中缺少市场风险提示8.市场背景与描述分析中未对工业用途的房地产市场进行分析年份考题内容2012年指错：1.封面中“估价人”错误，应为房地产注册估价师，少估价师注册号2.假设和限制条件中：依据委托人要求不对3.结果报告估价对象权益状况描述不清改错1.法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可更多内容请与QQ：67460666索取2.技术上可能错误，仅有估价人员目测可能拆除非承重墙外的墙体是不合理的，应由专业的技术人员来确定其是否能拆除。年份考题内容2011年指错：1.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等2.被征收房屋价值定义没有说明不包含租赁、抵押、查封影响3.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据4.缺少估价方法选择的理由。或估价方法选用理由未充分说明5.注册房地产估价师不得以签章代替签字年份考题内容2010年指错：1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函估价报告使用有限期）2.估价对象实物状况描述不完或不清；或缺估价对象土地实用状况；或建成时间为具体到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。改错：错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。更多内容请与QQ：67460666索取错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。年份考题内容2010年错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查勘的状况保持一致。2009年指错：1.致委托人函中缺估价对象的详细说明。2.致委托人函中缺估价报告应用有效期。3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。4.估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明。5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。6.估价对象中缺区位状况说明或介绍。7.估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等。8.估价依据中缺房地产抵押估价指导意见。9.估价原则缺谨慎原则。10.估价报告中缺变现能力分析。年份考题内容2008年指错：1.估价原则不必考虑谨慎原则。2.估价报告有效期表述不正确。3.缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整。4.估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致。改错：1.价格定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。更多内容请与QQ：67460666索取2.估价时点错。3.估价依据缺指导意见年份考题内容2008年改错：3.估价依据缺指导意见（即缺城市房屋拆迁估价指导意见）。4.估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。2007年指错：1.致委托人函中缺少估价目的。2.注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名。3.结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。年份考题内容2007年指错：4.结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。5.结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人。6.未考虑抵押情况对价值的影响。7.他项权利日期不够具体。8.结果报告中估价目的叙述不清。9.没有说明估价方法选用理由。10.附件缺少房屋共有权证复印件。年份考题内容2007年指错：11.附件缺少估价对象内部照片。12.附件缺少他项权利证明。2006年指错：1.致委托方函缺估价时点。2.致委托方函缺估价报告应用的有效期。3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。4.结果报告估价方法中缺估价方法定义（或各种方法未做说明）。5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误。年份考题内容 更多内容请与QQ：67460666索取2005年指错：1.结果报告缺估价原则。2.结果报告中缺少估价方法定义。3.技术报告缺市场背景分析。4.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分。5.估价结果缺少单价。2004年指错：1.致委托人函中没有说明估价时点。2.致委托人函中缺法定代表人的签名。3.估价方法中未说明计算方法的定义。4.估价报告不完整，缺少附件。2003指错：1.估价时间用语错误，应为估价时点。2.缺少估价原则。3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义。4.未说明估价结果确定的理由。【主要内容】考试大纲：考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。考试要求要求考试掌握本章内容。建议重点把握：1.掌握第二节房地产估价报告的构成要素及其写作；2.熟悉房地产估价报告的写作要求。知识点归纳第一节房地产估价文书概述 一、房地产估价文书的种类及作用完成一个房地产估价项目，需要经过受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘估价对象、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等主要环节，不同的环节需要有不同的估价文书。概括起来，估价文书主要有以下几种：（一）估价委托书 更多内容请与QQ：67460666索取估价委托书由估价需求方出具的，明确估价目的、估价对象、估价时点等基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项。在这个过程中，估价机构往往要求估价需求方出具估价委托书，作为估价的重要依据，放入估价报告的附件中。（二）估价委托合同估价委托合同是估价机构在承接一项估价业务时，由估价双方即委托估价方和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。估价委托合同的作用表现在：建立受法律保护的委托与受托关系；明确委托人和估价机构的权力和义务；载明估价的有关事项。（三）估价项目来源和接洽情况记录一个估价机构的估价业务来源可能会有多种渠道，如来源于银行、企业、政府以及个人等，因此估价机构往往需要将每项估价项目来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务。（四）估价作业方案估价机构与估价委托方签订估价委托合同后，估价机构就会拟定估价作业方案，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间及估价人员安排，以保证估价项目能保质、按时完成。（五）估价所需要资料清单估价师在进行估价前，需要就估价对象状况、估价目的和拟采用的估价方法列出需要的资料清单，以便顺利，准确地评估估价对象的价值。更多内容请与QQ：67460666索取（六）估价对象实地查勘记录估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况（权属状况）、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料放入估价报告附件中（教材19页估价对象位置图、估价对象外观、内部状况照片、周围环境和景观照片），并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。（七）估价报告估价报告是估价机构出具的关于估价对象的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。（八）估价报告内部审核表为保证出具的估价报告的质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由业务水平高、经验丰富的估价师对撰写完成尚未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确定估价结果是否客观合理、提出审核意见。为了规范地完成估价报告的内部审核，需要制定估价报告内部审核表，审核人员可以按照审核表逐一对估价报告进行审核，以保证审核标准的一致性、完整性和规范性。（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录估价机构在对一些复杂、价值大、难度大的估价对象进行估价时，不同估价师会就估价技术路线的确定、估价方法的选择、相关参数的确定等问题产生不同的意见，估价审核人员会对估价结果提出重大修改意见，而这些不同的意见应该进行及时的记录，因为估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录有助于估价机构以及估价师今后遇到同样问题时采取相应的解决办法，同时也有利于估价机构和估价师总结估价经验、促进相互学习、提高估价水平和质量。（十）估价报告交接单估价报告交接单是估价机构完成估价报告后向估价委托方出具估价报告，或估价师完成估价工作后进行存档时而签署的文书，估价报告交接单主要载明签收日期、报告数量、交接人等，估价报告交接单可以作为估价机构已向估价委托方提交估价报告的凭据和内部存档管理的凭据。二、房地产估价报告写作的文字要求房地产估价是一项实操性很强的业务，其最终成