济南别墅产品形态分析

济南别墅产品形态分析 目前市场上在售别墅的产品类型包括 独栋 双拼 联排 叠拼等形态 其中以联排和叠拼的供应为主 城市及近郊别墅的供应以联排和叠加为主 去化情况较好的根本在于其地段价值 而非产品本身的吸引力 远郊别墅的供应中 独栋和双拼的比重有所增加 仍以联排为主 但是叠加类产品的比重较小 从全局来看 独栋 类独栋和双拼类型的产品由于供应量少 且舒适度高 去化情况比较理想 联排与叠拼类产品尤其是远郊的此类产品去化情况较差 总供应量中前期的存量占比较大 而其中叠加类产品的滞销情况更加明显 从本案的产品选型情况来看 仍是以联排和叠加类产品 产品的市场接受度较低 济南别墅面积分析 别墅面积区间较大 综合分析各类型产品面积分布呈现以下特点 济南别墅价格分析 价格从高到低依次为双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅 近郊别墅 联排价格在10000 12000元 叠拼价格区间为8500 9000元 远郊别墅 章丘片区在5000 6000元 南部片区在8000 9000元 长清片区在7500 8500元 远郊别墅的价格受到区域的影响存在较大的差异 但是从章丘和南部片区的别墅去化速度可以看出 远郊别墅的市场前景并不乐观 长清片区以御龙湾为代表的新兴别墅供应 从近期御龙湾的蓄客情况也可以看出 同属远郊别墅的长清片区也没有突出表现 且长清与章丘片区的别墅价差已经超过2000元 长清片区有价格虚高的可能 济南别墅市场小结 受到济南城市经济和产业结构的影响 别墅销售以本地客户去化为主 济南已售别墅的空置率较低 说明济南别墅主要以自用型为主 投资客户占比较低 因此客户对于地段和配套更加注重 此点也印证了城市别墅去化良好而远郊别墅去化困难的现象 城市别墅受到消费者热捧 远郊别墅去化速度缓慢 独栋和双拼受到消费者青睐 联排和叠加普遍滞销 且联排和叠加供应量集中 产品同质化严重 未来竞争压力较大 由于市场成熟度不高 别墅价格未能形成参照标准 部分区域别墅价格存在虚高的问题 市场部分 房地产宏观市场分析 城市经济 房地产市场政策 济南别墅个案楼盘分析 济南别墅市场分析 主要经济指标 占地面积 143918 建筑面积 112711 地上面积 88489 社区配套 5895 容积率 0 7总户数 386户建筑密度 25 66 绿地率 41 8 车位比例 1 1 1 容积率偏高是制约本案发展方向的主要因素 0 7的容积率决定了本案适合的发展方向应该是低密度社区 而非顶级别墅社区 地块四至 项目地块平整 地块内有高压线通过 需进行入地或移位 项目东侧山体景观目前植被比较茂密 但目前的可观赏性不强 项目西南侧为正在绿化的大沙河滨 景观效果较好 周边概况 项目北侧靠近大学园 山师 山轻工等学府入驻该片区 山东艺术学院紧邻项目北侧 学术氛围浓厚 未来大学城的发展和园博园的落址使片区未来升值潜力增加 随着以常春藤为代表的住宅项目的开发 该区域未来将发展成为新兴的低密度居住片区 周边不足 周边缺少超市 便利店 商场等生活配套 加油站 银行 广场等市政配套亦相对缺乏 道路网络有待进一步完善 公交干线不多 周边尚未形成浓厚的居住氛围 本地块以第二居所为主 偏重于休闲 度假 投资 办公等 综合分析 地块总体平整 东侧临山 南侧临河 空气质量和自然环境尚佳 地处长清大学园区和园博园附近 人文气息浓厚 但以上优势均不属于本案独占的优势资源 地块容积率高于竞争对手 社区规划和产品选型空间受限 产品差异化实现的可能性较低 周边配套比较缺乏 且社区自身配套亦无法提供有效补充 对于自用型客户的吸引力较弱 市场部分 房地产宏观市场分析 城市经济 房地产市场政策 济南别墅个案楼盘分析 济南别墅市场分析 占地14万平米 规划建筑面积13万平米 预计可容纳近400户 是成规模的低密度居住社区 受益于大学城的日渐成熟和园博园的召开 片区升值潜力巨大 南侧河滨绿化 东侧山景优美 山水环绕 具备一定的山景和水景优势 毗邻大学城 人文气息浓厚 为 文化地产 创意别墅 的概念提供了生存土壤 周边地区空气清新 自然环境优美 是怡人的居住片区 优势 S 受容积率影响 建筑密度较大 社区内部景观无突出亮点 沿河面的价值未得到充分利用 建筑设计缺乏特色 与竞争对手相比存在劣势 区域配套不完善 本区域非市政发展的重点 未来配套提升空间有限 受到用地规模的限制 社区内部配套有限 无法弥补外部配套的不足 距离主干道大学路尚有距离 可达性不强 从产品可能的选型空间方面 本案的产品形态将与周边竞争项目趋同 无法形成差异化 劣势 W 济南经济持续 快速 稳定增长 为项目开发带来良好开发契机 东拓西进 长清是未来济南发展的重点区域之一 且从长远来看 西客站建设 大学城发展 园博园的建设 轨道交通和地铁的兴建将带来片区巨大的升值空间 政府对别墅用地严格控制 南控 政策对济南近郊别墅供应形成较大限制 从长远来看 势必会给长清别墅项目带来机会 园博园的兴建 周边景观得到提升 对片区环境的改善提供利好 大学园区带来的人文气息为本案提供了文化 创意等发展方向的可能 机会 O 2008年经济危机的影响还在持续 投资类需求大幅度减少 济南地区别墅呈现本地去化和自用型为主的特点 第二居所的去化速度缓慢 本案不具备独占的资源优势 亦即无突出优势资源 区域别墅供应量巨大 产品同质化严重 未来竞争压力巨大 区域别墅价格虚高 存在较大的销售抗性 威胁 T 良性关键词 规模优势 升值潜力 山景与河景 人文气息 自然环境 恶性关键词 容积率偏高 产品品类同质化 配套不完善 地段劣势 对SWOT分析再次研判及提纯 良性关键词中各因素均为周边项目所共享 并无一项为本案所独占或他人无法复制或超越的 因此可以视为在本区域本案无特别优势 恶性关键词中各因素均为本案现实存在的劣势 并且均为本案独占的劣势因素 变量关键词 规划设计 建筑设计 园林设计 客户定位 概念炒作 营销推广 物业服务 规划设计 本案目前的规划无突出亮点 若要实现差异化 存在两种调整的可能 方案1 总容积率不变 采用小高层的建筑形态提升社区北部的容积率 以降低社区中心及沿河部分的容积率 增加双拼的比重 实现大面宽联排产品 取消叠加类产品 但此举会大幅增加社区总建筑成本 同时带来的问题是小高层的售价会远低于别墅类产品 提升的双拼价格不足以支撑该部分效益损失 因此本方案不可行 方案2 降低社区总容积率 增加类独栋和双拼的比重 实现大面宽联排产品 取消叠加类产品 此举会大幅提升社区品质 按照粗略估算 容积率降低至0 5 可以基本保证原方案的预期效益不变 本案发展方向研判 三种方案比较 基于以上分析 可以得出结论 本案可以选择的方向之一是 将容积率降低至0 5 实现类独栋和双拼产品比重的增加 实现大面宽联排的产品 取消叠加类产品 以更高的社区品质换取更高的销售单价 进而弥补原方案中损失的效益 但是 按照以上的方案实施 本案的主流产品仍然是双拼和联排 仅仅是在原有的基础上实现了优化 即使通过后期的建筑设计和园林设计进行再次提升 我们的产品未发生本质变化 客户群也未发生本质变化 亦即本案仍然未能跳出竞争 实现真正意义的差异化 本案的定位还有没有再次突破的可能 本案发展方向研判 如何实现项目突破 触动的思考 在济南 金字塔尖的财富阶层有多少 财富阶层中 正打算购买别墅的有多少 打算购买别墅的财富阶层中会选择在长清购买的有多少 选择在长清购买别墅的财富阶层中会选择本案的有多少 本案将依靠什么打动以上的财富人群 如何才能实现真正意义的差异化 进入无竞争的蓝海 济南市 约100万 体量的别墅 600多万人口 其中 长清区 约40万 体量的别墅 57 08万人 跳出别墅看本案 市场部分 房地产宏观市场分析 城市经济 房地产市场政策 济南别墅个案楼盘分析 济南别墅市场分析 让我们从 非诚勿扰 说起 贺岁片 非诚勿扰 里 让大家 惊艳 的 不只是那句 西溪且留下 不只是那片充满野趣的水域 还有那套阳光明媚得一塌糊涂的 独栋别墅 坐落在西溪国家湿地公园内的西溪创意产业园占地约0 9平方公里 建筑面积约2 6万平方米 共有59幢建筑组成 投资近2亿元 杭州西溪创意产业园分东 西两大功能区块 西区为艺术村落区 由各类创意工作室 艺术培训和展示中心 艺术经营机构和配套商业等组成 东区为创意总部区 由创意产业企业总部 大型创意设计机构和研发中心等组成 艺术村落 创意总部 杭州西溪创意产业园 别墅 西溪靓丽的风景 别墅项目是西溪创意产业园中一道靓丽的风景 该产业园是政府项目 由开发商代建 共有1 5万平方米 按照西溪湿地的原有风貌进行设计建造 其中设立了4处国画创作室 3处国画展馆 26处各类艺术创作机构及工作室 另有1处高级商务会所 两处艺术培训中心 12处创意设计机构用房 1处艺术品交易中心 这是您的客厅 这是您的餐厅 这是您的主卧 这是您的 别墅 西溪 且留下 年初 杭州首批名家及机构进驻西溪创意产业园 他们主要是艺人 画家 作家 策划家 导演 编剧等创意行业的知名人物 另外 除名人外 世界动画协会中国动漫博物馆 阳光传媒 影视公司等文创机构也入驻园区 杨澜 邹静之 好莱坞著名导演皮托夫等也将在这些文创机构中开办工作室 西溪创意产业园名人签约仪式 杨澜个人工作室签约仪式 西溪 给我们留下了什么 是优美的杭州西湖 是葛优的幽默 舒淇的性感 是一栋栋别墅让人向往神怡 还是一片片绿和一池池水形成的美丽画卷 触动认为是 文化 艺术和创意 创意产业朔源 20世纪90年代 哈里波特 和 指环王 的故乡 英国 最早将 创造性 概念引入文化政策文件 1998年出台的 英国创意产业路径文件 中明确提出 创意产业 这一概念 所谓 创意产业 是指那些从个人的创造力 技能和天分中获取发展动力的企业 以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动 它通常包括广告 建筑艺术 艺术和古董市场 手工艺品 时尚设计 电影与录像 交互式互动软件 音乐 表演艺术 出版业 策划咨询 电视和广播等等 此外 还包括旅游 博物馆和美术馆 遗产和体育等 创意产业 又叫创意工业 创造性产业 创意经济 文化产业等 其概念主要来自英语creativeindustries或creativeeconomy 随着全球化趋势的加快和科技水平的日益提高 文化创意产业呈现出前所未有的发展前景 文化创意产业正在成为21世纪全球最具商业价值和文化内涵的朝阳产业 全球创意产业每天创造产值220亿美元 并以5 的速度增长 全球化背景 中国创意产业发展与国外的轨迹如出一辙 早期的国内艺术家为了潜心创作 将文化艺术创意机构搬到偏远或荒废的农村或废旧厂房内 这些地方静谧而富有文化 而且融入了艺术家们的灵感 勾勒出了中国创意产业的雏形 国内创意地产发展状况 北京 6大创意中心 尽显文化魅力 上海 争创国际创意产业中心 广州 网络产业及下游产业为主导 深圳 比肩国际的设计人才 未来的设计创意之都 杭州 视觉设计艺术中心 成都 数字娱乐消费中心 创意产业一般可细分为13大类 以文化内容和创意成果为核心价值 带动书报 广告等传媒业的发展 创意地产的概念可以定义为 泛地产 创意产业 其核心是一种新型的商业地产运作模式 当住宅地产遇上创意产业 会产生1 1等于3或大于3的效益 原本单纯的住宅忽然间具备了商用物业的价值 由此催生出一种新型的投资收益模式 所谓泛地产 是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位 规划 设计与开发 房地产变成了一种载体 除了基本的房屋使用功能之外 泛地产将派生出更多的功能和价值 创意地产概念 创意地产最具吸引力的因素 从上表我们可以看出 一流的美术馆资源和优美的自然环境是最具吸引力因素 其次便为知名的艺术机构聚集 创意地产物业功能需求 从左侧图表中可知 艺术家工作室主要承担的功能为 创作 其次为 作品展示 对工作室的层高要求较高 在4 8米 面积与其他空间相比所占比例要大 对居住休息和办公接待的面积要求很低 主要生活及工作区域为工作室 创意地产配套功能需求 创意地产应如何演绎 创意地产案例 纽约苏荷区 SOHO是 SouthofHoustonStreet 的缩写 中文译为 苏荷 位于纽约市曼哈顿岛的西南端 属于下城区城 目前 纽约的艺术区主要分布在Greenwichvillage 西村 Eastvillage 东村 Tribeca KingsBrooklyn 黑人区 Chelsea 印度街 这些艺术区都是围绕苏荷区存在的 纽约苏荷区的主要功能 创意地产案例 上海8号桥 八号桥是目前上海发展最迅速的艺术区 结合周边高档次公建配套 区域总建面约52万 上海8号桥的主要功能 上海8号桥对区域经济的贡献巨大 上海8号桥 创意地产案例 韩国首尔数字媒体城 创意地产案例 韩国首尔数字媒体城 创意地产案例