房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析.ppt

房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析 一 政策规定 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发 2009 31号 第9条特别规定 企业销售未完工开发产品取得的收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 预计毛利额 销售未完工产品的收入 当地税务机关规定的计税毛利率 分开发项目分别计算 第12条规定 企业发生的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 二 填报说明 表A105010第25行 3 实际发生的营业税金及附加 土地增值税 一栏 填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加 土地增值税 且在会计核算中未计入当期损益的金额 这里需要注意的是 由于会计核算时当年预售收入不符合收入确认条件 按照预售收入计算的营业税金及附加 土地增值税 也不得确认当年的营业税金及附加科目 只能暂时保留在应交税费科目 因此在会计核算中未将应交税金计入当期损益的金额 才在此栏填报 假如会计核算中将应交税金已结转到营业税金及附加科目 计入当期损益 则本行不填报 否则会造成税金的重复扣除 三 案例详解 例 某房地产开发企业 发生2个开发项目 开发项目A 2012 2013年预售收入7000万元 2014年结转开发产品收入7000万元 结转开发产品成本5000万元 实际发生营业税金及附加525万元 并在2014年转入当期损益 开发项目B 2014年新开发项目 当年预售收入8000万元 实际发生营业税金及附加600万元 并在2014年计入当期损益 假定 A B开发项目的预计毛利额均为20 不考虑土地增值税因素 1 会计处理 开发项目A 2014年结转开发产品收入 成本时 借 预收账款 7000万 贷 主营业务收入7000万 借 主营业务成本贷 开发产品 5000万5000万 借 营业税金及附加贷 应交税费 525万525万 开发项目B 2014年预售收入借 银行存款8000万 贷 预收账款借 应交税费贷 银行存款 8000万600万600万 借 营业税金及附加贷 应交税费 600万600万 2 税务处理 开发项目A 2014年结转完工产品收入 成本 对原已进行纳税调整增加的预计毛利额7000 20 1400万元进行纳税调减 对已转入当期损益的营业税金及附加525万元进行纳税调增 开发项目B 2014年销售未完工产品 应按税收规定计算预计毛利额8000 20 1600万元进行纳税调增 其缴纳的600万元营业税金及附加 已计入当期损益 不再进行纳税调整 3 填表示范 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表 单位 万元 税收金 行次 纳税调整金额 项 目 额 1 2 1 21三 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额 22 26 725 725 一 房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整 22 1600 1600 额 24 25 2324 1 销售未完工产品的收入 80001600 2 销售未完工产品预计毛利额 1600 2526 3 实际发生的营业税金及附加 土地增值税 二 房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额 28 29 875 875 272829 1 销售未完工产品转完工产品确认的销售收入2 转回的销售未完工产品预计毛利额 70001400525 1400525 3 转回