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此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除房地产基础知识培训资料房地产开发基础知识一. 对行业的基本认识：1. 房地产：l 通常也被称为不动产。是房产和地产的总称。是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。l 房地产在物质上有如下三种存在形态：单纯的土地单纯的房屋土地和房屋的综合体l 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。2. 房地产的特征：l 位置的固定性：土地是自然生成物，其位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，这使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。l 地域的差别性：房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的房屋价值也会有所不同。体现在销售上，就是常见的“一房一价”。l 高值耐久性：建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很长，往往是几十年甚至上百年，其作为消费品价值也比较昂贵。l 保值增值性：在国家政治、经济形式稳定的情况下，房地产价格呈不断上升的趋势，也就是说房地产具有保值和增值的性质。这主要十由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。人们对土地需求的不断增加，使房地产产品价格呈上升趋势。3. 房地产业：l 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，并由从事以上活动的各类单位所组成，属于第三产业。l 房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。l 这个行业包括了房地产开发建设、流通和消费服务领域的各种经济组织，它们之间相互联系，相互依存，形成了一个有机的整体。特别提示：建筑业是指建筑安装施工行业，是建筑产品的生产部门，它完全是物质生产部门，属于第二产业，不属于房地产业范畴。4. 商品房：l 在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。二. 关于土地：注意：我国城市土地均为国家所有1. 土地的分类：l 按获取土地的方式分：1） 出让用地：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是土地使用者有偿取得土地使用权的一种方式。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，一经设定即成为一种物权，在土地使用权存续期间，土地使用者在设定的权力范围内享有对土地的使用权、转让权、抵押权等民事权利，任何单位和个人不得非法干预。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2） 划拨用地：土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制，其转让、出租和抵押必须符合法律规定的条件。根据土地管理法第54条和城市房地产管理法第23条的规定，只有国家机关用地和军事设施用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地可以以划拨方式取得。3） 国有土地租赁：国有土地租赁是指国家将国有土 出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付资金的行为。国有土地租赁也是国有土地有偿使用的一种方式，是出让方式的补充。根据国土资源部规范围有土地租赁若干意见的规定，对于经营性房地产开发用地，不能以国有土地租赁方式提供土地使用权。2. 出让土地使用权的终止：l 土地使用权期限届满。土地使用权的存续期是土地使用权的设定行为规定的期限，出让合同规定的期限届满，土地使用权终止。l 土地使用权收回：土地使用权收回，是政府以管理者的身份，对组织或个人进行的行政制裁或行政处理措施。l 土地灭失，使土地使用权随之终止。l 抛弃土地使用权：抛弃一次性支付出让金的土地使用权，对土地所有人有利，因此，一般来说，土地使用人可自由抛弃土地使用权，但需经办理注销登记，才发生土地使用权终止的效力。l 没收：没收财产是一种刑罚方法，是将犯罪分子个人所有的财产的一部分或全部强制无偿地收回归国有的方法。没收财产的判决确定，是发生土地使用权终止的结果。3. 土地使用年限：l 居住用地70年；l 工业用地50年；l 教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年；l 商业、旅游、娱乐用地40年；l 综合及其它用地50年。三. 房地产经营常识：1. 房地产市场的种类：l 一级市场土地使用权的转让l 二级市场开发房屋的首次出售l 三级市场开发房屋或土地的再次或多次转让，也就是所谓的二手房市场。2. 银行按揭：l 银行按揭实际相当于由银行代买方一次付清，然后由买方分期还给银行。当然，在办理按揭贷款时还需要相应的一系列手续。目前，在国内，按揭贷款通常称之为银行按揭贷款。3. 住房公积金：l 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储蓄。4. 商品房预售：l 是指取得商品房预售许可证后，未取得房地产权证前，由房产开发商向社会公开出售的房屋称之为预售商品房。即使房屋已建好，但在验收合格直至取得房产证（由房产商取得，俗称大产证）前，仍称为预售商品房。5. 期房：l 是指开发商从取得预售许可证开始到取得统一房地产证（大产权证）为止，这期间的商品房叫期房。6. 现房：l 已建好，通过验收合格，并办妥统一房地产权证的商品房叫现房。7. 准现房：l 准现房是指房屋主体已封顶，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。8. 契税：l 房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订的契约按总价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。契税具有证明不动产所有人产权合同性的作用。9. 五证：l 建设用地规划许可证，由市规划局核发；国有土地使用证，由市国土资源和房屋管理局核发；建筑工程规划许可证，由市规划局核发；建筑工程施工许可证，由市建委核发；商品房预售许可证，由市国土资源和房屋管理局核发。l 开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得前四证是拿不到预售许可证的。l 五证齐全是商品房可以开始正式销售的必要条件。10. 两书：l 住宅质量保证书：为保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，国家建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中对房屋质量进行约束，共有四条内容： 工程质量监督部门核验的质量等级； 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保养期； 用房保修的单位，答复和处理的时限。l 住宅使用说明书：对住宅的结构性能和各部分的类型、性能、标准等作出说明。同时指出，如因住房使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，开发商不承担保修责任。这是国家建设部为保障消费者权益作出的规定。11. 一表：l 工程竣工验收备案表，目前实行的是房屋竣工验收备案登记制度，只有在取得房屋竣工验收后才能办理房产证。l 商品房竣工验收备案表上应加盖有施工单位、建设单位、监理单位、设计单位及勘查单位的公章，由西安市建委核发。l 入住通知书不能代替房屋竣工验收，严格地说，具备工程竣工验收备案表和两书的房屋才能交付使用。四. 物业管理常识：1. 物业管理的概念：l 指物业管理公司接受业主的委托，依照委托合同及国家有关法律、法规，以社会化、专业化，经营型方式对物业以物业区域内卫生、绿化、交通、治安和环境、容貌管理项目进行维护、维缮与整理，并向业主和用户提供全方位综合性的有偿服务。2. 物业管理服务费：l 物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。l 物业费的收取标准由物价局制定，制定依据包括物业管理公司的资质等级、服务内容、小区等级标准等。3. 业主委员会：l 是指物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，更是全体业主的代表，是所辖区域内物业管理的核心。4. 维修基金：l 又称大修基金，根据规定，公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。维修基金设立的具体标准和办法由各市人民政府规定。5. 前期物业管理：l 前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理。l 一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。l 由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。l 然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。建筑规划基础知识一. 规划常识：1. 容积率：l 建筑容积率=规划建筑用地范围的总建筑面积/规划建设用地总面积l 多层容积率一般控制在1.5以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。2. 建筑密度: l 建筑密度=规划用地范围内建筑物基底总面积/规划建设用地总面积l 建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。3. 绿化率：l 绿化率=规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地总面积l 绿化率自然越高越好，一般在35%左右。4. 用地红线：l 指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。5. 建筑小品：l 指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。6. 三通一平：l 通水、通电、通路、平整场地。7. 七通一平：l 通水、通电、通路、排水、热力、电信、煤气、平整场地。二. 建筑的构造：1. 基础：l 定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。l 按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。l 地基：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。2. 梁：l 跨过空间的横向构件。3. 楼梯：l 一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。l 楼梯的宽度一般在1.2米左右。l 住宅楼梯的倾斜度一般在1520度。l 台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。l 2.80米层高的住宅每跑9个台阶。三. 建筑结构：1. 砖木结构：l 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。2. 砖混结构：l 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。 l “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。l 这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 3. 钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙、框剪结构）：l 即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。l 钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架剪力墙结构等。目前层左右的高层住宅通常采用框架剪力墙结构。l 框架结构：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。它的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，便于拆改，缺点是抗震性较差，室内明梁、明柱多，且尺寸大。l 剪力墙结构：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。l 框剪结构：也就是框架剪力墙结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。4. 钢结构：l 主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。四. 建筑形态：1. 房屋层数：l 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。2. 地下室：l 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。3. 高层建筑：l 我国建筑防火规范将10层以上的居住建筑和高度超过24米的公共建称为高层建筑。我国建筑设计通则将高度超过100米的建筑称为超高层。4. 板楼和塔楼（点式楼）：l 概念：从建筑物的面宽与进深的比例来看，比例大于2的，可以称为板楼。建筑与比例小于2的， 可以称为塔楼。从建筑物平面上的体形来分析，一般情况下，塔楼较倾向于方形，板楼较倾向于矩形。在建筑单体的特点上，塔楼一般有一个集中的“交通核”，即包括楼梯、电梯等在内的一套系统。板楼明显特征在于，建筑单体至少有两个相同单元以上的重复才能叫板楼。板楼与塔楼在建筑高度上也有区别。板楼包括低层、多层、小高层、高层、超高层等。塔楼以高层为主，其它类型较少。l 板楼优点：板楼一般南北通透或东西通透，因而通风好，室内空气的流通性强。板楼大多进深较小，采光日照质量较好，因此出现黑房间的机率小。板楼公摊面积小，得房率高，特别是多层板楼，对每户来说，仅有一个楼梯间是公摊面积，这也受到购房者的欢迎。板楼对外采光面多，因此更易做成明厨明卫，符合中国因有的居住习惯。板楼每一个交通核负担户数少，一般为两户最多三户，因此每户具有很好的独立性，符合现代人的居住心理需求。东西长，南北短的。l 板楼缺点：建筑密度低，房价高：板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。板楼体形一般比较庞大，立面比较呆板，感染力不强。板楼小区庭院空间由于日照系数决定，因此带来狭长楼间无日照花园的局促。对于纯板楼小区来说，小区的视线、通风效果较差。 社区外部环境较单调，行列式的空间与兵营式排列布局带来压迫感。高层板楼消防问题不易解决，由于要增加消防电梯防烟楼梯等设施，造成高层板楼交通面积加大。高层板楼搞震性能较差，出现特殊情况时人员生命安全受到危胁。板式楼l 塔楼优点：节约土地资源，房价较低：由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。空间结构灵活，宜于改造：塔楼多采用框架结构或框剪结构，户内分隔墙很多都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。结构强度高，抗震性好：高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。塔楼在户型上，容易设计出较好的小户型，具有更大市场适应性，受到部分购房者的青睐。对塔楼小区来说，整体通风效果好，视野也较好。塔楼小区绿地空间比较较自由灵活，容易形成大面积集体绿地。塔楼小区外部空间环境丰富，建筑布置自由灵活，容易设计出有感染力的小区景观。l 塔楼缺点：每户面积较小，大多仅有两个采光面，而且是相邻的面积使用率不高，存在灰色空间：塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“黑房”或“灰色空间”。 塔楼户型通风效果不好。由于塔楼设计户数多，相邻户型干扰较大。户型容易出现东西向及北向户型，日照较差。相邻住户容易形成局部对视，即在塔楼靠阴角的部分相邻住户有可能形成对视，影响了私密性。l 一般来说，塔楼适合高层，板楼适合多层和小高层，二者有着不同的适用范围。l 一般容积率在2.5以上，用塔楼，容积率在2.0左右，可以用板楼，容积率在2.0以下，可以用多层.的板楼。改良后的塔楼的综合优势（如蝶塔、薄塔等）要优于板楼，更重要的是，板塔互有优势。板楼和塔楼将在在相互竞争中共同存在，满足不同范围的需要。塔楼（点式楼）5. 蝶式楼：l 准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名。l 蝶式楼的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点：。一、较好地解决了塔楼通风和采光的问题。二、较高的使用率。有效压缩了电梯间的面积，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。l 缺点：蝶式建筑有一个通病房间的边角多，户型不方正。另外，与西安居住习惯不符的是，蝶式楼往往有“斜房间”。五. 面积相关：1. 房屋建筑面积：l 房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。2. 住宅使用面积：l 是指住宅分户内可供实际使用的净面积的总和，通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、壁橱、室内走道、室内楼梯等。3. 商品房销售面积：l 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。l 商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共用建筑面积之和。4. 套内使用面积：l 指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。5. 套内墙体面积：l 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。6. 阳台建筑面积：l 指阳台地面底板外沿在水平的投影。7. 套内建筑面积：l 指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。8. 分摊面积：l 也就是公共面积，是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括1、层高超过2.2米的设备层或技术层，大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、值班警卫房、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、l 套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。l 因为这些面积归多户共同使用和拥有，也就要分摊给各户，所以又叫做分摊面积。l 不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室；2、供出租或出售的固定车位或专用车库；3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 l 共有建筑面积的分摊方法是：1、商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积