20120720_深圳_万科翡丽郡_流线说辞口径_刘星、胡芳、.doc

万科翡丽郡流线说辞口径先生/小姐您好！欢迎参观万科翡丽郡！这边请，我帮您介绍一下我们所在的区域：一、区域模型话术：项目位置您现在看到的是万科翡丽郡的区域模型，我们项目位于深圳西部的城市新中心沿江新城醇熟的商业中心，沙井政府对面，环镇路与新沙路交汇处。区域未来发展潜力（解决区域价值传统认知误区）u 深圳发展一路向西,领衔西部跃级从城市发展角度来看，深圳发展一路向西，随着前海中心的规划获批，规划为珠三角CBD中心的大前海，势必带动整个西部的发展和跃级； 西部经济岸线，比肩世界级深圳西部岸线目前有四大重点发展区域，深港现代服务业总部前海中心、政治文化商务中心及拥有世界级的港口大铲港宝安中心区、国际商务总部航空新城、现代服务型制造业总部沿江新城。这四大区域汇聚了海陆空铁四维立体交通资源，三条轨道快线：1、穗莞深城际轨道；2、深港机场快线、3、11号线从松岗到福田中心的机场快线，起始点都在深圳机场，令其成为连接珠三角的战略性枢纽中心。同时还拥有最为重要的世界级港口大铲港、福永码头、国际机场等重要国际交通枢纽，以及1号、10号、13号等3条地铁贯穿。正是因为这四大区域汇聚了四维立体交通、世界级港口大铲港、以及集政治文化、国际商务、现代服务业及制造业为一体的全产业规划链等深圳最密集的战略资源，同时处于离主要贸易伙伴最近的入海口（珠江入海口），构成一条华南乃至中国最贵重的世界级经济岸线。前海中心宝安中心国际港枢纽沿江新城，共同构筑了深圳西部的发展主轴，其中沿江新城是西部黄金岸线中“现代服务型制造业总部”。制造业的发达，为个体创业型商业提供了很好的契机u 西部城市新中心，区域发展潜力巨大处于经济岸线北起点的城市新中心沿江新城，凭借自身近36平方公里的建成区、规划为深圳最重要的产业转移和现代服务型制造业基地,成为世界级经济岸线最重要的产业支撑。同时沿江新城还是拥有近两百万的稳定居住人口、享受200万平米完善成熟商业配套的宜居之城，势必成为西部城市新中心。沿江新城作为深圳最后的填海区域，也是未来深圳作为直接居住建设用地的大块空地即将进入尾声。近期政府正在研究（沿江新城建设会展中心）可行性，深圳机场候机楼已经相继销售给深航和顺丰快递，福永没有大块空地可建设会展中心，所以沿江新城建设会展中心的可能性大大增加。u 深圳西部岸线唯一未被炒作过区域，极具升值潜力：沿江新城是世界重要经济岸线上唯一未被炒作的区域，拥有近两百万的人口，而且还是产业转移基地，将聚集大量高端人士，而目前该区域商品房仅4个，是深圳供需最为紧张的区域，目前的商品房租金都挺高，例如禧园79-89平米的3房约4000-4500元/月，丽沙花都这样很旧的商品房3房的租金也达到3500-3800元/月，不少的外籍人士入住，很具投资价值，尤其是跟其他区域的项目比较来看，金域华府的3房租金也就大约4500，可是房价却是约3万，我们只用了一半都可能不到的价格却能获得同样的租金回报，投资特别划算，堪称最高租金回报率的房子，因此购买翡丽郡无论是自住还是投资都是很好的选择。目前深圳全市的住宅平均租金为45元/平米/月，以租金反算法得出售价为18000元/平米，与目前深圳市场的平均售价持平，因此可证明目前楼市属于正常状态。但是由于供应量的持续减少，入市新盘量持续减少，预计明年年中深圳市场将进入供应量短缺时期。08年宝安中心区开始崛起，房价由08年的1.2万到如今3万；10年航空新城崛起，房价由不足1.0万到如今的均价1.7万，而沿江新城将成为下一个价值高地。目前片区正快速发展，万科正是看中了区域未来的发展潜力，作出战略布局，未来升值空间巨大。二、区域地图话术：周边配套：（解决周边生活配套问题）沿江新城拥有高级别的政府规划，发展潜力不可估量. 沿江新城的未来规划发展逐渐兑现（沃尔玛、天虹、华润万家、天虹、京基百纳、金逸国际影城等丰富配套的不断进驻），交通利好的改善升级（轨道交通、陆路交通）消除时空距离，沙井必将成为客户置业的突破口。而位处沿江新城醇熟商业核心的万科翡丽郡更是被誉为2011万科最具醇熟生活价值物业!您住进翡丽郡时便能便利享受到周边完善的生活配套。它可以说万科27年发展史上首个一面市配套就如此丰盛的项目。购物：我们处于沙井最著名的商业街新沙路，全球最大零售商沃尔玛、五星级朗廷酒店以及华润万家佳华商场等都在项目500米的范围之内,沙井天虹也就在项目附近,驱车5、6分钟便可抵达除了丰富的外部商业配套外，项目还自带4万平米西班牙风情商业街：项目的商业街规划有高端餐饮、次主力店等。城市厨子、干锅轩等已签约，名典咖啡、百盛健身会所、天线宝宝、肯德基/麦当劳、新梅园等众多品牌商家正在洽谈中，入驻意向都十分强烈，中国银行更是希望在此成立深圳西部唯一的财富管理中心居住于此，真正实现家门口就能享受的完善生活配套。（沙井明珠综合市场（规划中）：同时区域旧改工程正陆续开展中，如惠及百姓的明珠市场“菜篮子”工程升级沙井明珠综合市场改造升级，还有壆岗大厦周边工厂旧改等，为区域发展提升空间和活力。（备注：07年已招标，目前暂未真正启动改造）项目旁边的壆岗中亚电子博览中心（规划中）：总规划建筑面积超过万平方米，由中亚集团与深圳市壆岗股份合作公司合作开发，（项目位于深圳宝安沙井街道岗头路20号，东临宝安达到及新城市中心，西靠田园风光及老商业街道办，北临北环路，南临新沙路老商业圈，位于深港穗核心位置，占据优越地理位置），商务CBD中心区，世界第一电子生产基地。总体分为三期开发，一期将于近期启动其中首期开发投资超20亿人民币，建筑面积逾60万平方米。项目建成后将可享受沙井首个购物公园以及顶级品牌MAILL。该项目由国际著名规划设计师担纲设计，规划为“一景点、二城、三基地、四园区、五中心、六平台”：一景区：中亚电子博览中心旅游景区二城：电子博览城、电子软件科技城。三基地：企业总部基地、电子物流服务基地、高科技孵化基地。四园区：购物公园、顶级品牌MALL，大学生科技创业园、产业文化创意园，生态文化公园。五中心：高科技研发中心、BtoB电子商a务网络交易中心、国际会展中心、全球CE/IT营销推广、国际金融商贸交易中心。六平台：电子元器件产品、多元数字电子产品、太阳能光伏产品、LED产品、物联网智能安防产品、电子软件科研展示交易平台为主体。叠加主题式休闲娱乐、餐饮、文化旅游等业态，势必发展城华南地区最具规模，最具影响力的城市综合体。将于中亚ETC一道，在特区西部熠熠生辉。壆岗中亚电子博览中心项目得到了来自深圳市、宝安区、沙井街道办各级领导的高度重视和大力扶持。深圳市、宝安区、沙井街道等各级政府领导先后调研考察了该项目筹备建设情况并寄予厚望。目前，项目已被列入宝安区“十二五”发展规划当中。项目将充分发挥沙井的区位优势、产业优势、政策优势，坚持优势互补、互惠互利、共同发展的合作原则，倾力将该项目打造成为深圳乃至全国最重要的新型电子综合服务电子物流航母。该项目的全面启动将带来片区价值的迅速腾飞，并带来片区商业的升级，片区丰盛生活进一步得到提升。（备注：以上材料来源于中亚集团的项目网站）教育医疗：项目还享有沙井最优质的教育资源以及沙井片区最优越的医疗资源，其中项目的学区学校沙井幼儿园、荣根学校广东省一级学校，不仅在沙井、在深圳市来说都是最好小学的之一、沙井中学区域内最好的中学；最优质的医疗资源沙井人民医院，离项目仅700米。交通：三地铁物业：项目的交通非常便利，除了宝安大道、107、广深高速外，轨道交通优势非常的突出，共有3条地铁汇聚。（1）13号地铁：根据政府发布的区域法定图则草案，13号地铁线的康庄站地铁口就是在项目南北地块间，可以说是家门口的地铁站！13号线是从沙井的海上田园开往盐田，并可接驳6号线通达（龙华）深圳北站，便捷通达北京、武汉、广州、香港。（备注：暂未查到通车及动工时间，也无相关招标信息）（2）11号地铁： 11号线的沙井中心站，距离项目仅1公里，11号线是快速干线，全长约51公里，设计速度达到120130km/小时（普通地铁才80km/小时），预计15年底全线通车。站点设置由福田中心至松岗，途经沙井中心、机场、宝安中心、南山、福田中心等重要站点。其中从达沙井中心站到福田中心14个站仅约40分钟，到南山益田假日广场购物也不到35分钟，从项目到宝安中心只需20分钟。在建的穗莞深城际轨道将于2011年底开通与11号线接驳，届时到达广州只要18分钟。（3）10号地铁：10号线的沙井西站，就在项目西北侧2公里处，连接蛇口海上世界，预计16年通车，途径机场、南头等重要站点。（4）沿江高速：已经启动深圳段施工，预计12年年底与东莞段同步通车。该工程项目起于广州黄埔大道，向南通过深港西部通道侧接线连接香港，全长89公里，比122公里长的广深高速缩短了近13的距离，俗称“广深间第二高速公路”。在建设标准及设计统一的前提下，工程共分广州、东莞、深圳三段建设。其中，深圳段路线起自东莞长安镇东宝河口，沿途经过宝安区的沙井、福永、西乡及新安街道办，终于南山区的月亮湾大道，与深港西部通道侧接线对接。全线设福永、机场、西乡及月亮湾4处互通式立交，并在线位上预留与外环高速之间的互通。沿江高速的开通将不仅大大缩短了驱车去广州的时间，同时也缓解了市区交通的拥堵，缩短了开车去南山的时间，届时只需40分钟即可到达广州，20分钟即可到达南山。（5）海滨大道：双向八车道的快速干线，与滨海大道相连，连接南山与福田和罗湖，正在规划中。地铁11号线和沿江高速的开工建设极大缩短了沙井与南山区的距离。南山人口沿两条交通大动脉向北外溢，工作在南山，居住在沙井已经成为很多人的选择。路网改造为沙井老街商业的繁荣输入了源源不断的人流。随着沿江新城的交通跃级发展，沿江高速的开通将吸引大量南山科技园的人口来到本区域置业，源源不断的置业客户群将大大促进片区房地产市场的发展；全市置业版图范围将大范围突破。（具体行车路线：请问您是从哪里过来的？哦，那您走这条路会比较快的（下为客户区域来项目路线）福田出发：广深高速：皇岗口岸广深高速松岗/新桥出口离开（经新桥收费站），遇岔口向左，直行400米，遇沙井街道办路牌右转进入北环大道直行2.6公里，左转进入宝安大道直行1.7公里遇壆岗大厦右转，进入新沙路直行1公里即可抵达项目南山、西乡、宝中、福永 107国道：从北环大道深南北环立交上G107国道直行至新桥立交转至北环大道直行驶2公里，左转进入宝安大道直行1.7公里遇壆岗大厦右转进入新沙路，直行1公里即可抵达项目 宝安大道：从深南大道过北环大道直行200米，沿机场/宝安大道提示直行（见佳华商场）左转进入新沙路直行1公里即可抵达项目）松福大道：起于福永码头，途经沙井、松岗，终点与在建的公明北环路相接，全长18.05公里，总投资达19亿多元。松福大道按功能分为两段，其中福永码头至新和路段为普通城市主干道。道路规划宽70米，道路两侧另有各25米作为城市绿化带，车道为双向六车道，设计车速50公里/小时。新和路至公明北环段为干线性主干道，道路规划宽100米。车道为双向八车道，近期设计车速为60公里/小时，预留调整成为城市快速路的可能。该大道09年12月正式开工，预计12年年底建成通车。建成后将媲美宝安大道，成为连接福永、沙井、松岗、公明四个街道（办事处）最便捷的交通纽带。松福大道将加强西部各组团之间的紧密联系，加快深圳西部组团的开发，加强各街道办之间的联系，对深圳西部组团社会经济的发展具有重大推动作用。新沙路：项目所在的路段也将规划扩建为6车道，正在规划中。蚝乡路：道路红线宽40米，双向六车道，西起大外环高速路，东接广深高速公路，从沙井街道中心穿过。优先启动环镇路至沙井中心路路段，该路段预计2012年4月建成通车。这些内部道路建成通车后，将大大提升片区的内部交通，同时也将提升作为西部城市新中心定位的沿江新城的面貌以及城市地位。结合周边这三大地铁口和四条快速干线的汇聚，便捷通达全城，就算您在宝中、南山或福田上班也很快捷，使得您的生活非常方便。未来居住在这里，该多么便利啊，并且这么多地铁和快速干线汇聚在这里也说明政府对沿江新城规划的重力打造，将来的区域潜力是很巨大的。三、项目沙盘话术：您现在看到的是我们项目的模型。我们项目是继兰乔圣菲、金色领域后，万科西拓宝安打造的又一个原味欧洲名邸。我们的项目规划设计从建筑，到园林、精装修，采用一脉相承的西班牙皇家风格设计，力图打造的是一个尊贵的西班牙风情府邸。在社区整体规划上，采用了商住分流以及人车分流的规划设计，不仅让您在这里能够享受到刚才提到的成熟生活配套，还能够享受纯粹的居住环境，可谓闹中取静。您看我们的楼体立面，是纯正西班牙皇家风情，这种欧式风情的建筑，是最耐看且贵气的风格，经历风雨仍然历久弥新，彰显您的身份地位。社区园林是西班牙皇家风情园林，一期拥有超大面积的中央园林，三大景观轴（哪三大，要配合模型上的讲解动作），搭配四季植物和丰富水景，四季都有赏心悦目的景观效果。我们的西班牙皇家园林重现了六大经典西班牙皇家景点。（1、这里的入口广场是马约尔广场，本是曾经的皇家庆典地，如今成为我们的入口广场，让你一进门就能瞬间感受远自西班牙原味的皇家风情。2、这里的台阶便是加那利台阶，曾经为皇家所留恋，在此成为归家之途。3、这里围合而成的是阿尔汗布拉宫，原本是西班牙皇宫，错落有致的阿尔罕布拉宫向世人完美展示了西班牙鬼斧神工的建筑风格，翡丽郡完全保留它的经典原貌，现在这里成为您的休闲所在。4、距阿尔汉布拉宫不远的是王子公园，这是一座阿拉伯式庭院，院内亭台楼阁，曲廊通幽，景物深远，层次分明。还有有各种形状的水池喷泉，在阳光照耀下碰撞出无数莹润的珍珠。5、这个和绿荫围绕的泳池便是我们的皇家丽池，延续西班牙皇家丽池的尊贵气度，同时绿荫环绕，花架在旁，泳池的私密性非常好，不仅能在此休闲，还可以在游泳之时享受美景。6、这个内部步行的商业街则是兰布拉斯大街，原本是西班牙巴塞罗那最有名的鲜花街市，很具国际特色的街道，现在已经成为欧洲最著名的林荫大道之一。而今也成为项目的商业步行街，晚饭过后，可以携带家人逛街游玩。）在这园林里，丰富的特色景观设置，让您尽享异域风情生活。项目是多期开发的大社区，占地面积约7万平米，建筑面积约34万平米，即将推出的一期户型为约89平米舒适3房、约125平米阔绰4房、约143平米奢适5房，共571套。户型方正通透，可使用空间设计合理，完全不浪费面积，户户朝南，多数户型都有超大景观阳台，欣赏美景的同时，保证了每套单位的通风采光。而且我们的户型有可能提供万科首创带别墅级的欧式皇家风情精装修，以前欧式装修只有在别墅项目才会用到，各种用材、色调和设计都经过精心考量，真正从人性化便捷使用角度出发，称为“全面家居解决方案”，还赠送了玄关柜、橱柜、主卧大衣柜等实用收纳空间，采用了摩恩、方太等众多知名一线品牌，尽享皇家尊贵。（余穗珍：这段话如果公司确定带精装修再说，否则去掉）项目自带约4万平米的西班牙皇室风情商业街，项目的商业街规划高端餐饮、次主力店等。城市厨子、干锅轩等已签约，名典咖啡、百盛健身会所、天线宝宝、肯德基/麦当劳、新梅园等众多品牌商家正在洽谈中，入驻意向都十分强烈，中国银行更是希望在此成立深圳西部唯一的财富管理中心居住于此，真正实现家门口就能享受的完善生活配套。小区里的运动泛会所满足一家老小的运动休闲需求，其中包括有架空层运动廊，儿童游乐区等等（儿童游乐区有很受小朋友喜欢的浓郁西班牙特色的海盗船等设施）。让你在这，与家人共享天伦之乐。万科物业，被誉为“中国第一管家”。社区采用封闭式管理，引入先进的安防智能化系统，通过“技防、物防与人防”相结合，保障您的安全。万科物业27年秉承精心服务的宗旨，已经形成业界口碑，成千上万业主满意的物业服务模式。这些远不是嫁接个品牌物业顾问，或者是去品牌物业公司培训1个月2个月就能做到的，而是通过27年以来孜孜不倦对客户，对我们的业主需求的关注和关心才成就了今天的“万科物业”。四、分户模型话术：这边是我们的分户模型，共有3种户型。89平米：三房两厅一卫。共10条腿，288套现在我们看的这个模型是89平米的三房两厅一卫户型，是我们最受欢迎的户型，总体而言户型都是朝南，方正舒适，功能布局设计合理，且使用空间动静有致。我们的户型通风采光都特别好，不仅如此，户型设计特别注意风水的考究，进门处，设置了玄关，通过玄关，进入到8.3米的大横厅，很是气派，客厅外设置进深2.4米的大阳台让您的生活空间更多样化，喝茶、观景，或者只是看看报纸都特别休闲舒适。89平米做到3房，并且还让每个房间的居住起来很舒适，不仅满足您一家的居住需求，更重要的是各房间功能及面积利用也正好，一点也不浪费面积。该户型无论是首次置业或者是一家3口都是非常合适的。126平米：四房两厅两卫。共4条腿。共169套而你现在看到的是我们126平米的四房两厅两卫户型，这个户型是南北通透设计，通风采光自是特别好。并且该户型的设计彰显阔绰尺度，拥有超大横厅开间7.2米，主卧开间3.6米，还是双阳台双卫，客厅外的大阳台开间达4.5米，进深大2.2米，让你尽享丰富的园林景观的同时还可以作为多功能使用，观景的同时还可在阳台设置小型的健身器材，或者是与朋友一道畅饮。这个户型是满足夫妻、父母和小孩三代同堂家庭的最佳选择。别的项目这样的四房至少都是140150平米，我们才是126平米，所以说这个户型对于换房满足家庭需求是非常之好的选择。143平米：五房两厅两卫。共4条腿。共114套 143平米的五房两厅两卫户型是我们项目最大的户型，在设计上已充分考虑满足主卧、书房、老人房以及两个小孩各自一间独立卧室的用途。而且居住尺度设计上更加阔绰，如客厅开间尺度达到7.5米，主卧更是设计有6.1米的大进深，厨房的操作台面更是达到45米的，配L型观景大阳台，270度环视园林美景，主卧与书房组合设计，私享别墅级居住体验。这一切不仅能拥有足够的房间数，同时满足了您和家人的居住奢华享受，还更能彰显您尊贵的身份地位，是您一步到位的首选户型。五、阳光宣言待阳光宣言材料出来后补充六、园林内话术我们的园林是西班牙皇家园林，项目有两大尊贵广场、四大休闲场所、三大尊贵景观轴线，六大西班牙皇家景点，并且园林内有丰富的水景，由香港堪舆大师麦玲玲亲自看过的，水为财，寓意着“家庭兴旺、事业丰盛”！让您在这里可以尽情享受异域风情生活，倍感尊崇。下面我带您参观一下我们园林的几大景点。 马约尔广场您刚才进来的位置，就是我们项目的主入口，一直前行就是我们项目园林的第一个景点，叫做马约尔广场，马约尔广场是源自西班牙皇室的古典建筑，位于西班牙首都马德里，始建于1620年，是皇室尊贵身份的象征。取自马约尔广场的灵感，万科翡丽郡倾心建造的入口广场，南北轴线上石材拼花图案的铺装地面、大气醒目的半圆形南入口广场，结合商业街、标志景墙、高大乔木，勾画出热烈大方、气度不凡的入口景观，致力营造一种古老的西班牙皇家韵味以及大气，让您自进门开始，就瞬间感受远自西班牙的原味皇家风情。 阿卡萨堡穿过马约尔广场，就是阿卡萨堡。西班牙著名皇家城堡，始建于中古12世纪。作为欧洲乃至世界上最复杂、最美丽的建筑，堡内内饰风情瓷砖、宫廷名画，富丽堂皇；并巧妙运用各种宫廷风格造型，阴影式回廊，壁饰毛毯，屋顶雕花，堡侧阶梯，风情处处，风范尽显。经堡门而入，绿茵遍布，繁花似锦，喷泉落云，静水流深，一墙内外，境界立分。万科翡丽郡以此为原型，设置入口古堡，仅此一步，即入皇家。 阿尔罕布拉宫穿过广场，迈上台阶，沿着昔日皇家路一路走来，出现在你的面前的是以西班牙著名的世界文化遗产为蓝本，筑一座水和花的殿堂的尔罕布拉宫，这是一个洋溢着神话色彩般的宫殿，精致的雕饰、长廊的石柱组成了辉煌的游廊，轻灵的屋顶、精美的图案、细致的线条、几何花纹、藤萝绿蔓、奇花异草，一切都是那样的绚丽、精美、奢靡与经典，美轮美奂。由列柱围合而成的中央庭院，其