xx物业上海复地连城国际前期物业管理.doc

此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 天马行空官方博客 QQ 1318241189 QQ 群 175569632 复地连城国际 前期物业管理 投 标 文 件 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 目 录 投标函 1 法定代表人身体证明书 2 授权委托书 2 第一章 综合说明书 3 第二章 小区物业管理的整体设想 18 第三章 有效的管理机制 24 第四章 管理规章制度 32 第五章 创优目标与措施 39 第六章 社区文化活动 41 第七章 便民服务 43 第八章 智能化系统的管理维护 46 第九章 日常管理的承诺与措施 49 第十章 物业维修养护计划和实施效果 56 第十一章 费用测算 61 结束语 68 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 投 标 函 致 浙江复地置业发展有限公司 我方确认收到贵方提供的杭州市 复地连城国际 前期物业管理的招 标文件的全部内容 我方 上实物业管理 上海 有限公司作为投标 者正式授权 市场策划部经理代表我方进行有关投标的一切事 宜 在此提交的投标文件 正本一份 副本五份 包括如下等内容 一 投标函 二 授权委托书 三 响应标书 我方已完全明白招标文件的所有条款要求 并重申以下几点 一 我方决定参加杭州市 复地连城国际 前期物业管理投标 二 本投标文件的有效期为投标截止日至 中标通知书 发出 之日 如中标 有效期将延至合同终止日为止 三 我方已详细研究了招标文件的所有内容包括修正文 如果 有 和所有已提供的参考资料以及有关附件并完全明白 我方放弃在 此方面提出含糊意见或误解的一切权力 四 我方承诺投标文件中的一切资料 数据是真实的 并承担 由此引起的一切责任 五 我方明白并愿意在规定的开标时间和日期之后 投标有效 期之内撤回投标 则投标保证金将被贵方没收 六 我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任 何其他数据或信息 七 我方理解贵方不一定接受最低价或任何贵方可能收到的投 标 八 我方如果中标 将保证履行招标文件以及招标文件修改书 如果有的话 中的全部责任和义务 在中标通知书规定的时间内签 定 前期物业服务合同 并严格按国家有关法规履行自己的全部责 任 按质 按量 按期完成 前期物业服务合同 中的全部任务 九 所有与本招标有关的函件请发往下列地址 地址 上海市淮海中路 1298 号 5 楼 邮政编码 200031 单位名称 法人公章 法定代表人 签名或盖章 日期 2007 年 10 月 12 日 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 法定代表人身份证明书 致 浙江复地置业发展有限公司 居民身份证号码 在我单位任董事长 职务 是我公司单位的法定代表人 其签名 或盖章 真迹如本书末尾所示 特此证明 单位名称 上实物业管理 上海 有限公司 盖单位公章 地 址 上海市淮海中路 1298 号 5 楼 法定代表人 签字或盖章 2007 年 10 月 12 日 授权委托书 致 浙江复地置业发展有限公司 兹委托 居民身份证号码 为我单位的委托代 理人 代表我单位就 复地连城国际 前期物业管理相关事宜办理签 署投标文件 进行谈判 签定合同和处理与之有关的一切事物 其签 名 或盖章 真迹如本授权委托书末尾所示 特此证明 授权委托单位 上实物业管理 上海 有限公司 盖单位公章 地址 上海市淮海中路 1298 号 5 楼 法定代表人 委托代理人 2007 年 10 月 12 日 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 第一章第一章 综合说明书综合说明书 1 1 公司简介 公司简介 一 公司概况一 公司概况 上实物业是专门从事物业管理及其相关服务的独 立法人企业 注册资金 62 万美元 折合人民币 513 22 万元 公司于 2002 年通过了国家建设部 物业管理企业一级资质的审核 成为沪上 40 来家 国家一级物业管理企业之一 公司已通过上海市 质量审核中心 ISO9001 2000 质量管理体系 ISO14001 2004 环境管理体系和 GB T28001 2001 职业健康安全管理体系认证 经过多年的持续发展 目前公司管业面积已逾 630 多万平方米 管业 种类包括超 特 高层综合商办楼 高科技工业园区 公众物业 中 高档住宅小区 别墅 工业厂房 近代优秀保护建筑和医院后勤保障 服务等 其中已获得全国物业管理示范大厦 住宅小区的管理项目 7 个 上海市物业管理优秀大厦 住宅小区的管理项目 11 个 1997 年 7 月注册成立的物业管理公司 其前身通过与境外专业物业管 理公司合作 使公司学到了境外物业管理的先进思想 理念 模式 方法和技术 为公司在成立后的几年内持续健康 稳步 快速发展打 下了良好的基础 经过多年的探索与实践 在吸收了境外物业管理的先进经验并结合本 地物业管理的实际情况后 公司已经形成了具有自身物业特色的管理 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 思想和服务特色 促进了企业的稳步发展 也逐渐形成了本公司独特 的企业文化 历年来 上实物业获得了全国和上海市的诸多荣誉 业 内人士评价我司管理的任何项目都融入了 统一的理念 统一的规范 统一的要求 上实物业 在服务观念 操作方法等诸方面独树一帜 奉行 时时 以一流标准要求自己 事事用服务观念对待业户 的理念 坚持 业 主至上 服务第一 寓服务于管理之中 的宗旨 倡导 业主并不总 是对的 但他永远是第一位 的思想 提出服务接待 不能带 不 字作结束语 的要求 创立 新 严 精 细 的特色 实现 满足 和超越业主合理期望 的目标 上实物业 完全按照市场化原则和现代企业制度模式运作 以高起 点 高标准落实于企业管理的各个方面 具有良好的企业团队精神 始终坚持以 诚信 规范 的标准要求自己 始终追求高效管理和优 质服务 力求 管理一流 服务一流 员工素质一流 综合效益一流 公司成立十年来 年年完成利润指标 取得了良好的经济效益 社 会效益和环境效益 上实物业 现有在册员工 2400 多人 凭借公司的雄厚实力和上好 口碑 吸引了一批曾在境内外著名物业管理公司工作多年 学历层次 较高 受过严格专业培训的资深物业管理人才 他们不仅具有管理能 力和熟悉务实 而且有一定的理论建树 在多份专业杂志和书籍上发 表论文与文章 公司还配备有齐全的具有丰富实践经验的 VIP 服务接 待 工程维修 安全保卫和清洁保绿队伍 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 二 企业信誉情况二 企业信誉情况 上海实业集团是上海大型企业集团之一 是上海市政府在海外的窗口 企业 在促进沪港合作和发展过程中发挥了积极的作用 上实集团在 沪港家喻户晓 乃至在全国也非常著名 上实物业管理 上海 有限 公司是上海实业集团旗下的全资子公司 具有独立法人资格 因此公 司在上海地区发展物业管理享有天时地利人和的优势 上实物业 以 规范 诚信 品牌 利润严谨自律 以追求和获得 100 的项目成 功率而赢得社会各方好评 也为 服务品牌 增添了荣耀 上实物业 管理的物业类型综合性强 涉及面广 管理服务经验丰 富 如在建的超 特 高层综合商办楼宇 即世界第一高的 环球金 融中心 建筑面积分别是 38 万 m2 已经在管的 金钟广场 和 上实大厦 楼高分别为 208 米和 150 米 建筑面积分别是 9 1 万 m2 和 6 7 万 m2 还有智能化小区 生态环保小区和年龄达 100 余年 的近代保护建筑等 这些大厦和小区的物业管理对工程技术方面的要 求既高又全面 我司现有各类工程技术人员 200 多人 完全能胜任各 种建筑设施设备的正常运行管理和养护维保工作 上实大厦 的设 施 设备管理在业内是有口皆碑的 上实物业 所拥有的保洁 保安和特约服务经营人员队伍 专业技 能都达到了同业较高水平 这些专业队伍的技能足以应对目前物业管 理服务所涉及的专业技术要求 我们在所管理生态环保小区和楼龄很 高的近代保护建筑时也能泰然自若 得心应手 上实物业 获得的主要荣誉 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 2002 年度市级机关党委系统先进党支部 中共上海市级机关委员 会颁发 2003 年度上海市质量管理奖 上海市质量管理奖审定委员会颁发 2003 年度建设行业信用 AAA 级单位 中国调查统计行业协会 中 国资信评估中心评定 2004 年度全国质量 服务诚信示范单位 全国市场诚信建设组织 委员会颁发 2004 年度建设行业信用 AAA 级单位 中国调查统计行业协会 中 国资信评估中心评定 2004 年度上海上实 集团 有限公司党委系统先进党支部 中共 上海上实 集团 有限公司委员会颁发 2005 年度建设行业信用 信誉 AAA 级单位 中国调查统计行业协 会 中国资信评估中心评定 智能化大楼和住宅小区管理资质 上海市物业管理协会智能化专 家组认定 亲情住区建设 课题组成员 国家建设部 中国物业管理协会 上海市房科院 物业管理顾客满意度指数 课题组成员 上海市房地资源管理局 上海市房科院 上海市物业管理企业分等定级标准 课题组成员 上海市房地资 源管理局 上海市房科院 中央电视台曾专题报道 公司管理的 瑞南新苑 作为上海市新 建小区精神文明建设典型 在 2004 年春天在由中央文明委组织 中央电视台摄制的服务行业创建文明系列片 伟大的创造 中进 行了专题报道 上海电视台 东方电视台曾专题报道 对上实物业管理公司及有 关重要活动多次进行专题报道 2006 年荣获 亚洲物业管理品牌企业 称号 亚洲物业管理协会 国际房地产商协会评定 2006 年荣获 上海市实施卓越绩效先进企业 奖 上海市质量管理 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 中心审定委员会颁发 公司所管辖的 上实大厦 荣获 办公楼物业管理服务规范 示范 基地 上海市物业管理行业协会认定 在第三届中国房地产网络人气榜评选中 被评为 2006 年度最佳物 业管理公司 搜房网全球机构 言而有信 有 说到的一定做到 做到的比说的更好 的口碑 为了更及时地得到业主的意见和信息 切实纠正管理服务中存在的不 足 不断提高和完善自身的物业管理服务水准 我司愿意接受各方的 意见和批评 在已经设立公司投诉电话的基础上 又开通了 800 620 3434 的业主免费投诉热线 三 物业管理业绩三 物业管理业绩 上实物业 自 1997 年 7 月成立至今十年有余 不仅直接管理面积 由最初的 6 7 万 M2逐渐地一步一个脚印增加至目前的 630 多万 M2 且 均是中高档项目 经营业绩最佳的 加上合作 顾问的 80 余万 M2管理 面积 总体量已逾 700 余万 M2 而且管理种类综合齐全 这在业内是 绝无仅有的 在业内有 精品物业 之称 1999 年 2 月 我司就通过了 涉外超高层综合商办楼 和 超高层住 宅小区 的 ISO9002 质量保证体系的第三方认证 2002 年 2 月又通过 了 ISO9001 2000 质量管理体系的改版认证 2003 年 公司还通过了 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 ISO14001 2004 环境管理体系的认证 2005 年 公司通过了 ISO14001 2004 环境管理体系的认证 2006 年 4 月建立和实施的 ISO9001 2000 ISO14001 2004 GB T28001 2001 结合型管理体系通 过了上海市质量审核中心的认证 公司对下辖的各个管理项目全部实行 ISO9001 2000 质量管理体系和 ISO14001 2004 环境管理体系和 GB T28001 2001 职业健康安全管理 体系的贯标 这在业内也是不多见的 尤其是一些商务楼的绿色环境 工作 以境外环境管理体系标准进行达标 我司管辖的 金钟广场 商务楼被评为上海市繁华商业中心地区首幢 绿色示范大厦 凭借 公司严谨踏实的工作作风 显著的工作成绩 从而得到了社会各界和 各级政府领导部门的一致好评 经上海市用户评价中心测评 调查统计表明 公司 业主对我司所管 辖的每个管理处总满意度指数达 85 33 领先于目前上海市一级资质 的物业管理企业平均水平 名列前茅 同时也反映出我司作为一个政 府的服务性窗口企业与发展商 业委会和业主之间都建立着良好的关 系 2007 年第一季度上海十大 百姓满意物业 评选揭晓 上实物业获得 百姓满意度分值为 90 732 比平均分值高 13 155 个百分点 位列全 市物业服务公众满意度第三名 2000 年 由上海市房产局牵头的物业管理行业业主满意度指数课题研 究 我司是两个物业管理企业之一 我司管理的楼宇在此课题调研中 名列前茅 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 2000 年 9 月 我司被选为 上海市物业管理顾客满意度指数课题组 成员单位 上实大厦 1999 年 11 月被评为 全国城市物业管理优秀示范大厦 自 1998 年起历年被评为市治安消防先进单位 多年来 上实大厦管 理处与上海市消防局第五支队建立了警民共建关系 并在 上实大厦 多次联合举行了商务办公楼的综合消防演习 收到了良好的效果 2003 年 7 月 由上海市消防局第五支队 卢湾区消防监督处以及我司 在 金钟广场 联合举行了上海闹市区首个商务办公楼的综合消防演 习 得到了社会各界的好评 以及业内人士的赞许 瑞南新苑 在 2000 年 10 月被评为上海市首批 四高小区 2002 年 2 月被评为 上海市物业管理优秀住宅小区 2002 年底又被评为 全国物业管理示范住宅小区 期间还获得诸多单项荣誉 2004 年 春天 瑞南新苑 以上海市新建小区精神文明建设典型的身份 作 为全国商品房住宅小区的唯一代表 在由中央文明委组织 中央电视 台摄制的服务行业创建文明系列片 伟大的创造 中进行了专题报道 公司具有针对具体项目量身定做以合适管理服务的方案 并具有在同 等收费标准下提供高标准管理服务的能力 我们管理的项目至今没有 亏损的 而且敢于将预决算明细帐清册提交委托方 业委会审核 公司通过多年的实践运作 积累了丰富的经验 特别是为了解决各类 矛盾和问题 在与物业管理服务相关各方的沟通与协调方面 在制止 违法 约 装修 搭建 保持外立面和环境不被破坏方面 都能妥 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 善处理 达到预定的目标 对处理棘手问题有对策 有方法 而且还 不会引起很大的矛盾纠纷 这是上海同行自叹望尘莫及的 我司除全权管理物业的同时 还为上海和外地省市的多家物业公司担 任顾问 经过我司的培训 现场指导 这些公司物业管理有了明显的 提高 有的还成为当地物业行业中的佼佼者 四 物业管理特色四 物业管理特色 经过多年的探索实践和积累总结 我司的物业管理服务特色可概括为 四个字 即 新 严 精 细 新新 管理中不断融入新理念 探索新思路 接受新经验 运用新方 法 建立新机制 公司在发展过程中 不断提升和完善管理思想 学 习和借鉴国外的先进管理经验 力求在管理与服务上有所突破 有所 创新 严严 在企业管理中充分体现高效 精干 严格的要求 坚持能进能 出 能上能下的激励机制 提倡优胜劣汰 赏罚分明的竞争机制 以 严格的管理 严明的纪律 严肃的态度 严谨的规范 严密的措施 确保各项管理工作落到实处 精精 坚持精品意识 品牌意识 在提高管理水准的同时 不断提高 服务质量 服务技能以及服务意识 对每一件工作 每一块标识 每 一项布置都精心设计 精心策划 细细 对每一个环节 每一个步骤 每一个过程都想得细 做到位 对每一件事都细观察 细设想 对每一位顾客 都细致周到 体贴入 微 尽一切所能满足和超越顾客合理的要求与期望 我司大量学习和借鉴境外物业管理的先进理念 经验和方法 又结合 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 本国国情 对每个不同的管理项目设定不同的标准 采取不同的方式 但都体现了 统一的理念 统一的规范 统一的要求 取得了非常 好的社会效应 遵守国家 政府法律法规 坚持 合法 合理 合情 地处理一切事 务是我司的一贯原则 我司率先在涉外办公楼组建业委会 还首创了 在业委会组建以前定期召开业主会议讨论物业管理事宜的好方法 在 行业内被宣传推广 始终坚持物业管理的主题就是管理物业 一切活动围绕这一主线展开 从而使物业保值增值得以实现 我司将管理物业作为物业管理的主要工作内容 非常关注对房屋 设 施 设备的维护保养 每年的维修养护计划都要反复论证 特别是针 对 办公大厦 系统全 设备多 规模大的特点 编制了 20 年的维 保概算 一经确定的 就确保按期保质保量完成 包括外墙清洗也从 不间断 在遵守规范的前提下 为不同业主提供人性化的情感服务 我司报修 10 分钟到达的做法 曾被 新民晚报 专题报道 我司倡导 先做好 服务 让再挑剔的业主也无处挑剔 然后在管理上坚持原则 从不让 步 虽然我们坚持管理原则非常坚决 但几年来基本没有收到有效投 诉 我司把 超值服务 的承诺真正落到实处 并使业主 住户能切实感 受得到 我们所管辖的一些项目 如 上实大厦 在运作过程中出现 降低管理费的情况下 服务水准却仍然是同业中上好的 因此 我们 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 管理的办公楼宇的租售率几年来始终保持在 98 5 以上 而新建的住 宅楼宇也全部都实现了 100 销售 我司提出的保安 保洁专业条线的内部承包法 取得了非常好的效果 有效地调配资源 提高专业管理水平 加强了控制和监督 降低了运 行成本 使总体管理水平又提升了一大步 因此 引起行业内主管部 门的重视 在服务观念方面 我们坚持 时时以一流标准要求自己 事事用服务 观念对待业户 的理念 奉行 业主至上 服务第一 寓服务于管理 之中 的宗旨 倡导 业主并不总是对的 但他永远是第一位 的思 想 要求服务接待保持 不能带 不 字作结束语 的态度 实现 满足和超越业主合理期望 的目标 在企业管理方面 我们坚持 取法乎上 博采众长 融合提炼 自成 一家 的方针 努力学习和吸取境外物业管理的先进理念 经验和方 法 结合国情实情 建立了一整套较为有效的管理制度 管理标准 管理方法 操作程序和用人机制 行为规范 要求全体管理人员 把 今天的事做到最好 明天的事考虑周到 为企业做实 做强 做大 奠定了良好的基础 从而保障了为委托方提供的管理服务的优质 在规范发展方面 我们正确处理两者之间的辩证关系 并用实践证明 规范是发展的基础和必然条件 发展是规范的结果和既定目标 没有 规范 就没有发展 没有规范 就是发展了也不会持久 能不能做到 规范发展 已经成为衡量一个行业 一个企业整体水平的重要标志 因此 我们在为委托方提供优质服务的过程中始终保持规范化的运作 体系 故无论是与我们合作的开发商还是业主委员会都对我司的规范 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 化运作物业管理表示极其的认可 由此一些大型的开发商还与我司结 成了战略伙伴关系 我司在物业管理的过程中充分尊重产权人的意志和利益 合理协调相 关方的关系 我们的每个管理项目在该区域都是最好的 因此使委托 方得到物有所值 物超所值的利益和价值 充分发挥 三位一体 现在以发展为 多位一体 管理模式 形成 多方共赢 局面 2 管理经验及成果 序号项目名称 管理面积 万 m2 物业类型项目所在地主要业绩 1上实大厦6 7 涉外超高层 综合商办楼 上海市徐汇区 漕溪北路 18 号 全国物业管理示范大厦 上海市物业管理优秀大厦 上海市消防工作先进单位 2金钟广场9 18 涉外超高层 综合商办楼 上海市卢湾区 淮海中路 98 号 全国物业管理示范大厦 上海市物业管理优秀大厦 上海市智能化大厦 卢湾区绿色物业 3 环球金融 中心 38 涉外超高层 综合商办楼 上海市浦东新区 世纪大道 100 号 4 海上海 新城 22 88 LOFT 创意 高级 商住公寓 上海市杨浦区 大连路 920 号 上海市物业管理优秀大厦 5 润和国际 总部园 8 09办公楼 浦东张衡路 李冰路 部分建设中 6玉佛城12 38 高层 住宅小区 全国物业管理示范小区 上海市文明住宅 普陀区区优秀小区 7黄浦新苑17 83 高层 住宅小区 上海市黄浦区 制造局路 171 号 建设部小康住宅小区 上海市优秀住宅小区 8御景园11 56 高层 多层 住宅小区 上海市浦东新区 锦绣路 888 号 全国物业管理示范小区 上海市优秀住宅小区 9瑞南新苑10 73 超高层 住宅小区 上海市卢湾区 瑞金南路 185 弄 全国物业管理示范小区 上海市优秀住宅小区 上海市文明小区 上海市 四高 小区 上海市完整街坊 上海市消防工作先进单位 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 序号项目名称 管理面积 万 m2 物业类型项目所在地主要业绩 10 中石化 销售大厦 0 58办公楼 上海市静安区 镇宁路 98 号 11地方天园7 29 高层 小高层 住宅小区 上海市普陀区 东新路 355 弄 上海市优秀住宅小区 上海市 四高 小区 上海市文明小区 12嘉 园8 36 高层 住宅小区 上海市静安区 万航渡路 458 弄 上海市优秀住宅小区 上海市 四高 小区 上海市绿化小区 上海市花园小区 13岭南雅苑8 87 多层 小高层 住宅小区 上海市宝山区 岭南路 1181 号 上海市优秀住宅小区 上海市文明小区 14锦灏佳园10 22 多层 高层 住宅小区 上海市优秀住宅小区 上海市文明小区 上海市 四高 小区 上海市绿色环保小区 15东新大厦2 35 办公楼 高级公寓 上海市黄浦区 宁海路 浙江路 16 创世纪花 园 10 19 高层 住宅小区 上海市徐汇区 零陵路 789 号 全国物业管理示范小区 17家化滨江苑4 94住宅小区 上海市浦东新区 浦明路 1188 弄 18春天花园16 52别墅小区 上海市长宁区 娄山关路 999 号 19明日星城22 01 高层 住宅小区 上海市黄浦区 河南南路 1009 号 20步高苑5 89 高层 住宅小区 上海市卢湾区 陕西南路 370 弄 上海市文明小区 上海市 四高 小区 21临江大厦2 91 办公楼 高级公寓 上海市虹口区 东大名路 1062 弄 虹口区优秀住宅小区 22 夏阳湖 国际花园 16 07 高层 住宅小区 23 地杰 国际城 35 9 小高层 高层 住宅小区 上海市浦东新区 24德玛公寓2 28 小高层 住宅小区 上海市卢湾区 肇家浜路 188 弄 25 祥和星宇 花园 22 56 多层 小高层 别墅 上海市普陀区 鼓浪路真北路 26 淡水湾 花园 14 05 高层 住宅小区 上海市卢湾区 马当路 588 号 建设中 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 序号项目名称 管理面积 万 m2 物业类型项目所在地主要业绩 27航天苑26 86 多层 小高层 别墅 住宅小区 上海市闵行区建设中 28世纪广场0 17公众物业 上海市黄浦区 九江路 518 号 29 和欣国际花 苑 25 24高层上海市宝山区建设中 30 无锡 金色江南 三 四期 42 多层 小高层 别墅 住宅小区 江苏省无锡市 31 无锡太湖 威尼斯花 园 9 8 别墅江苏省无锡市全国物业管理示范小区 32 加洲河滨 花园 26 2多层 高层无锡惠山区建设中 33达利广场12 高层 商场 公寓 青岛黄岛开发区建设中 34电影华苑6 14住宅小区 徐汇区零陵路 751 弄 建设中 35 天津莱茵 小镇 30住宅小区天津市建设中 36 KING 紫金 门花苑 32住宅小区无锡市建设中 37 首创 隽 府 33住宅小区无锡市建设中 38瑞城花园31 高层 酒店公寓 无锡市建设中 39大理社区30住宅小区云南大理建设中 合 计632 75 合作 顾问管理项目一览表合作 顾问管理项目一览表 序号项目名称 管理面积 万 m2 物业类型项目所在地主要业绩 1申港豪园5 7 小高层 别墅 住宅小区 江苏省如皋市建设中 2联富广场10 17大型商场上海市七浦路 3 新弘国际 公寓 8 86住宅 上海市老沪太 路 199 弄 4 爱法奥朗 新庄园 20别墅南汇航头镇 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 5 中南 世纪城 40住宅南通 合 计84 73 3 接管主要人员名单简介及职称 专业资格资质证书复印件 项项目目负责负责人人简历简历表表 姓名 性别 男 年龄 职务项目经理职称经济师拟在本合同中担任职务项目经理 毕业学校 职业学校 职业学校 参加工作时间 28 年 从事本专业工作时间 10 年 履 历 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 第二章第二章 小区物业管理的整体设想小区物业管理的整体设想 1 拟定管理模式 多位一体 管理模式 作为本项目的社区管理支撑 连城国际居住项目作为杭州市余杭地区的重要组成部分 要把管理服务与 江南的文化气息联合起来 成为杭州市最有品位 最值得骄傲的小区 成为余杭 最具有特色的小区 我们会配合主管部门在小区成立业委会并会同市政成立由政 府部门牵头 业委会 居委会 商业街 市政管理代表和物业公司等派代表参加 组成的连城国际管委会 充分发挥 多位一体 模式作用 前瞻专业的开发设计理念 实施物业管理早期介入 实现多方共赢 连城国际项目的开发商充分考虑广大业主的长远投资 为切实保障其利益 以前瞻性的理念 在开发初期就选聘优秀物业管理公司 引入物业管理早期介入 的全程物业管理服务 共同打造杭州地产界的又一新亮点 通过成功的管理与服 务实践 必然实现开发商 经营者 业主 消费者和物业公司 多方共赢 的局 面 本企业作为专业化的物业管理公司 将秉承开发商前瞻性 专业化的先进理 念 创新服务理念 形成管理特色 积极实施物业管理早期介入 切实为本项目 前期物业管理全过程提供专业化的物业管理服务 并树立与小区内的权益各方共 获收益 共享财富的美好理想 层次空间与功能定位结合 物业管理公司全方位配合实行 三统一 要做好连城国际项目的物业管理服务 就必须要将本项目的层次空间与功能 定位相结合 充分运用其特点 进行总体构思布局 在纵横交错的建筑物之间施 展物业管理手段和技术 忠实服务于居民 运用物业管理公司全方位配合开发商 运营商或经营者的 三统一 模式 即 统一划分布局 统一宣传策划 统一物 业管理 做到统一和多采相结合 既统一又不单一 充分体现综合功能商业和 会所等的特性 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 点面结合 突现重点 营造充满人文 生态 现代感的高档居住小区 连城国际小区地处杭州市的优越位置 将是杭州人和各地优秀人士关注的焦 点 物业管理要结合功能定位特点 有效融合江南文化 周边商业业态 邻近标 志性建筑和周边的文化氛围 设定符合连城国际项目特点的运作机制 以点面结 合 突现重点 使本项目真正成为一个充满人文 生态 现代感的高档居住小区 尽善齐全的服务体系 渗透物业管理全方位 体现物业服务多方面 连城国际项目确立的服务业的链接 开发商规划设计中提供了完备服务 体系 物业管理也将从业态源头开始 全方位渗透 多方面体现 把西方理 性与东方人性有机结合 提供杭州人和优秀人士都能接受的管理服务 用细 心 贴心 用心的服务理念 贯穿于物业管理服务全过程 经营与小区公建 配套的服务功能 开设多项软硬件设施 做到想业主之所想 提供便民 利 民的优质服务 全面推行 人性化物业管理模式 我们借鉴国内外物业管理经验 广泛引入人性化物业管理的先进管理理念 以关注员工的不同需求 关注业主的家居质量 关注环境的温馨和谐 关注社区 的整体氛围为特色的人性化管理模式 物业的人性化管理实现了几个统一 对业 主来说 注重了外在环境和内在情感的统一 对公司来说 实现了规范化管理和 人性化管理的统一 对员工来说 体现了企业发展和个人成长的统一 人性化物业管理模式 就是在管理 环境 空间各个层次和环节营造既相 互信任 相互尊敬 又有明确行为规则约束的和谐 有序的舒畅环境和文化氛围 使人们在工作 生活 文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足 在物业管理实 践中提炼出的人性化物业管理模式必将使连城国际项目的物业管理在档次上得到 全面提高 个性化服务 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 作为服务性行业 我们在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念 在物业 管理中 我们将提供个性化服务 以适应社会发展与消费细分的市场趋势 我们 从过去的着眼于满足业主的群体需求 一般需求 提高到在满足业主上述需求的 基础上 最大可能地满足于业主的个性需求 特殊需要的高度 尽可能多地为业 主提供关怀心灵 关注人性的深层次的服务 因此 我们将根据各类业主的不同 需求 提供不同层次 不同类型的个性化管家式服务 我们将根据各类业主的不 同需求 提供更适合不同层面 不同类型的个性化社区服务内容 实行有效的 爱好分类 个性服务 将以往物业服务的大面积 大分类和大时段上升为业 主细分 爱好细分 服务细分的更人性化的服务 实践 即时服务和隐性管理 相结合的管理设想 我们在连城国际项目的物业管理中 将引入 即时服务 和 隐性管理 相 结合的管理理念 即时服务 就是我们将对小区业主的服务需求做全面 深入 细致的了解 并成立 业主应急服务队伍 和 二十四小时快速维修队伍 保 证在业主需要帮助时会即时出现 为业主提供及时满意的服务 我们强调的是服 务的快捷性和业主的满意度 隐性管理 是服务档次的提升 其主旨是充分尊 重业主的私密空间和生活的私密性 而且保证在业主需要帮助时即时出现 提供 深层次的个性化服务 比如 小区的清洁管理 我们在业主上下班高峰期不让业 主看到保洁员 充分尊重了业主的私密空间 物业管理人职业化 人力资源是物管企业最大的资本 因而 必须树立现代的人力 资本 观念 把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用 扩大投资 让其为企业 创造更多的价值 我公司已经建立了一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机 制 能量化的尽量加以量化 不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目 在 工作绩效的考核方面将注重绩效的改进 而在工作态度和能力方面侧重于长期表 现 在考核过程中 以上级考核下级为主 辅以同级之间和下级对上级的评价来 综合衡量 确保考核的公平 公正和公开 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 我们在物业行业内已经具有以下三个方面的优势 一是具有对人才有吸引力 的 符合企业实际的薪酬福利政策 二是重视与员工的沟通 加大了情感投资力 度 充分尊重员工 对员工进行 人文关怀 情感服务 用温馨 和谐的企业 内部人际关系氛围打动和感染员工 让员工感受到企业这个 大家庭 的温暖 三是进行职位激励 帮助员工进行职业生涯设计 给员工特别是中高层管理人员 自我价值实现的机会 通过种种努力 我们引进人才 留住人才 用好人才 提 升人才 使员工以公司为家 以目前的职业为终身职业 确保所辖项目的物业管 理质量 保证了企业的可持续性发展 2 管理服务措施 我们在环境控制上要保持建筑环境的原汁原味 在管理服务上要学习借鉴境 内外先进的物业管理服务理念 模式 方法和手段 并结合本项目特点 形成一 整套适宜有效的管理服务理念 模式 方法和手段 在人文环境上 要符合中国 特色 体现中西交融 博采众长 文明协调 多元发展 以人为本 建立一门式接待服务中心 我们在管理服务中 引进境内外先进的管理服务理念 建立本项目适宜有效 的管理模式 在业主拥有业权的基础上 我们的管理服务会方便业主的生活 成 立一门式的接待服务中心 提供全方位的各项服务 总体协调小区业主的各类事 务 并在第一时间快速反应及时处理 以满足业主的各种需求 同时 我们的管 理要做到不侵犯他人的合法权益 为所有在复地连成国际小区生活工作的人们提 供温馨和谐的大家庭环境 安全第一 保障住宅小区公共秩序安全 业主对于居家安全是十分关切的 安全保障程度也是最能直观反映物业 管理公司管理水准的 将直接影响业主对物业管理的满意度 我们将根据 群防群治 综合治理 的原则 为防盗窃 防破坏 防流氓活动 防意 外事故等所管理的物业开展一系列管理活动 比如 制定管委会例会制度 对小区交通 业主入住 噪音控制 设备设施维保工作进行制度化 程序化 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 的管理 确保社区安宁 祥和 做到开放空间松而不乱 有序开放 封闭空 间外部固若金汤 内部宽松愉悦 我们拟将建立起由中央监控中心统一指挥调度的 战斗力强的治安快速 反应系统 该系统既强调迅速快捷 又强调多重结合 迅速快捷即要求保安 员在接到快速支援的命令后 90 秒钟内赶到现场 其它岗位人员也会相继趋前 援助 多重结合即小区治安工作要做到流动岗 固定岗相结合 整装与便装 相结合 全面防范与重点防范相结合 确保小区治安防范万无一失 智能设施 提供专业物业管理维护保养 连城国际项目中智能化系统十分完善而且先进 物业管理人员和工程技 术人员就需要掌握相应的科技知识 既要懂操作 也要懂系统维护 我们将 严格按照 ISO 质量管理体系规范化操作 早期进驻施工现场熟悉社区功能配 置 建筑状况等情况 并提出合理化建议 在各阶段发挥物业管理作用 同 时 培养和配备一支掌握智能化系统技术及管理方法的专业技能精湛的早期 管理服务队伍 现代化的物业企业应该实行现代化的先进物业管理 实行电脑化管理是提高 物业管理水平的关键所在 我们已在企业所辖项目中全方位的使用了现时较为先 进的物业管理软件系统 我们将总结经验 争取将目前最新的网络版投入连城国 际项目的管理中 从而全面提升本项目的物业管理水平 加强监督 建立多元化 全方位监督体系 本企业开创的多元化 全方位的管理服务监督体系得到了物业管理界和 主管部门一致好评 也伴随着企业的发展 成为本企业的一大特色 在连城 国际项目的物业管理中我们将充分发挥这一特色 建立良好的社会关系和强 有力的社会监督体系 把连城国际项目建设成高品质的生活社区 当业主需 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 要时 我们会随时出现在业主面前 当业主暂不需要时 我们将待命 满足需求 推出多形式方便业主的衍生服务 将连城国际社区打造成余杭区内的一个文化生活经济中心 会所设置和服务 项目应在立足于满足业主部分生活需求后 能给其提供并带来更深层次的享受和 娱乐 我们准备推出便利式 预约式 经济式的衍生服务 特约服务 个性化服 务 为广大业主提供更多的方便 商铺管理 兼顾方便居民 综合治理关系 连城国际的综合商业管理既要给小区居民带来方便 舒适 优雅 高档的享 受 更要做到不影响社区居民的生活 因此 对配套商铺的招商要贴近生活需要 生活必需贯彻有统一策划 分门别类 兼顾健康 休闲 娱乐 对店铺招商要统 一设计方案 方案要与建筑风貌融为一体 同时采取有效措施 做到灯光不造成 光污染 声音不造成噪音污染 清洁不造成卫生污染 商铺不造成环境污染 并 制止商铺的业主发生对社区安全有影响和隐患的举措 环境管理 展现自然宜人的海派新风格 对连城国际项目的环境绿化管理是重中之重 我们拟在公共绿地 商铺门前 公寓居住区的门前 窗台和露台上摆放一些绿化 点缀美化环境 给人以常绿常 新的感觉 并在满足社区居民需求的同时 兼顾观赏性 展现出自然宜人的海派 新风格 逐步增加社区管理服务的技术含量 未来的物业管理行业是人才的竞争 也是管理服务中技术含量的比拼 技术 的竞争将起最终作用 在连城国际项目的物业管理中 我们将逐步加大技术投入 力度 如治安管理中 逐步增加技防在管理中的比重 环境绿化逐渐实行绿化机 械化 既提高工作效率 又节约人力成本 在机电设备管理中 利用成熟的技术 和经验 加快智能化建设 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 第三章第三章 有效的管理有效的管理机制机制 1 管理方式 内部管理架构 激励机制 在实际工作中 我们充分考虑员工的个体差异 实行差别激励的原则 我们 将综合考虑员工的性别 职务 学历 年龄等几方面因素 制定能满足绝大多数 员工利益的激励机制 物质激励 增加员工的工资 生活福利 保险 发放奖金 生活用品 工资 晋级 信息激励 交流企业 员工之间的信息 进行思想沟通 如汇部门沟通会 报制度 恳谈会 经理接待日制度 目标激励 通过推行目标责任制 使企业经济指标层层落实 每个员工既有 目标又有压力 产生强烈的动力 努力完成任务 监督机制 我司有完善的监督机制 主要包括 实时监控制度 公司利用网络随时对各管 理部以及各部门日常管理工作进行监督控制 发现问题及时纠正 定期报告制度 各处定期汇报工作情况 提交工作计划 由公司审核 并评估工作业绩 不定期 巡察 弥补纰漏 促进管理工作更加完善 投诉制度 接受业主投诉 并尽快做 连城国际管理处 客户管理 工程维修 保安消防 保洁绿化 园区文化 接 待 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 出处理方案 调查事情原委 尽可能给业主满意的答复 接受业主及各级行政部 门的监督 定期向业主通报物业管理情况 定期公开财务状况和物业管理运作情 况 自我约束机制 我司已通过 ISO9001 2000 的质量管理认证 根据该体系的具体标准并参照国 家建设部的全国城市物业管理小区评比标准 制定管理中心日常工作标准并结合 岗位聘用机制和逐级考核机制 形成自我约束机制 信息反馈机制 在内部的反馈中 管理部有定期与不定期的各种会议 比如每周一次的主管 人员例会 每周五的各班组班务会 每月一次的主管会议等等 会议的内容就是 反应情况 沟通信息 协调关系和解决问题 在对外的反馈中 将通过回访制度 和定期的服务调查来完成 工作计划 我们将工作计划分为前期管理 入住期管理和常规期管理三部分 按照轻重 有序 科学实效的原则 制定管理工作计划 前期管理工作计划 前期介入 参与规划 设计和建设 拟订物业管理方案 组建物业管理队伍 完善管理及办公条件 制定管理规章制度 物业的验收和接管 入住期管理工作计划 入住手续办理 住户装修管理 档案的建立和管理 正常期管理工作计划 房屋及公共设施维修保养 机电设备的维修养护 安保管理 智能化设施管理 小区环境管理 财务管理 社区文化活动开展 便民服务和完善配套 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 2 物资装备 办公设备 办公桌 椅 电脑 饮水机 打印机 物业接待台 保险箱 传真机 复印 机 文件柜 小会议桌 椅 挂壁式空调 更衣柜 工程设备 铝合金升降梯 6M 电锤 进口 潜水泵 单相 指针式万用表 数字式钳 形表 兆欧表 1000V 小型切割机 绝缘垫 铝合金升降梯 4M 数字式万用表 铝合金升降梯 2 5M 电动疏通机 手提充电式远射灯套筒扳手 公制 各类小 工具 角向磨光机 工具箱 梅花 开口扳手 公制 保洁设备 手推车 桶式洗尘机 铝合金合页梯 垃圾桶 小型清洁工具 增压泵水枪 其他清洁工具 保安设备 对讲机 警棍 聚光手电筒 遮阳伞等其他设备 3 人员配备 各类人员数量 岗位人数工作概述 物业项目经 理 1 人主持全面管理工作 客户服务部3 人客户接待兼文档内勤 资料管理 综合服务 工 程 部3 人水电工 给排水 日常房屋设备维保 安 保 部25 人监控 大门 巡视 疏导交通 纠正违章 保 洁 部10 人公共走道 外围 车库保洁 绿化工作 合 计42 人 各岗位人员数量 岗位名称人数 经 理1 人 客户主管1 人 工程领班1 人 保安主管1 人 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 客户接待员1 人 出纳1 人 维修工2 人 保安领班4 人 保安员16 人 监控管理员4 人 保洁领班1 人 公寓楼保洁9 人 总计 42 人 各岗位人员要求 物业经理 男性 年龄 40 岁以下 大专以上学历 持有建设部颁发的物业经理上岗证书 有良好的表达与沟通能力 熟悉物业管理有关政策 法规 五年以上物业管理经 历 协调能力强 能全面负责社区管理 保安主管 男性 25 35 岁 高中以上学历 三年以上相关经历 保安岗位证书 消 防岗位证书 会操作常见的消防设备 具备一定的保安消防知识 并有对保安队 员的培训经验 能负责全公司保安条线的整体工作 善于处理各类突发事件 协 调能力强 工程主管 男性 年龄 45 岁以下 大专以上学历 掌握物业工程相关技术知识和工作操 作流程 有设备类上岗证或中级证 具有较强文案写作能力 熟悉强弱电系统维修 保养 具有较强的工程管理 协调能力 熟悉土建常识 五年以上相关经验 客服主管 男 女性 35 岁左右 大专以上学历 三年以上物业管理经历 良好的沟通 表达和协调能力 有建设部颁发的物业管理人员上岗证书 维修工 男性 45 岁以下 2 年以上物业小区专业设备维修 保养经验 保安员 男 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 1 70 米以上 年龄 30 岁以下 初中以上学历 工作责任心强 无违法犯罪记 录 人品佳 退伍军人优先 出纳 女性 35 岁以下 财会类专业 二年以上会计工作经验 熟练掌握各类会计 报表的编制 持有会计上岗证 有会计初 中级职称者优先 接待 女性 25 岁左右 大专以上学历 形象佳 声音甜美 语言沟通能力强 熟 悉电脑操作 熟练掌握各类表单的编制 4 人员培训 在我们投入连城国际前期物业管理服务工作后 将按照物业的规模及需要提 出物业管理中心员工总体架构及各级人员编制 根据对物业管理服务之要求 招聘连城国际物业管理服务所需之所有管理员工 按职务要求及劳务市场情况拟订员工工薪标准 拟订整体招聘计划 包括招聘广告内容 招聘人数 技术要求 所需学历及 工作经验等 筛选适当申请人 安排面试 复试 并按工作先后所需提出录用之建议 工 程骨干人员将被优先安排到位工作 协助物业机电设备测试及验收 员工培训 考察及实习 员工上岗培训 完善和系统的物业管理服务员工上岗培训 将有利于员工能更快适应新的岗 位 我们通过多年各类型物业管理服务实践和对不同层次之员工进行培训 已发 展出一套上实物业独特的培训课程和培训体系 我们将针对连城国际项目特性及 物业管理中心员工之具体情况 度身定制一系列上岗前物业管理基础培训课程 该课程由我们高级行政人员和专业培训讲师进行实地教授 使员工在上岗前能基 本掌握物业管理所需之各类基础知识 以便其日常物业管理服务工作之顺利开展 同时 我们亦会对聘用的物业管理员工进行考核和评估 就员工之物业管理服务 能力进行评估 挑选出合适之物业管理人选 组建优秀物业管理团队 员工在职培训 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 此文档仅供学习与交流 我们将对连城