加强住宅小区综合治理三年行动计划(附：重点工作任务分解表)

加强住宅小区综合治理三年行动计划 （ 2015 - 2017） 根据市政府印发的关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见、 加强住宅小区综合治理三年行动计划，按照区委区府总体工作部署，制定本区加强住宅小区综合治理三年行动计划。 一、目标要求 围绕市委、市政府、区委、区政府关于创新社会治理，加强基层建设的要求，推进形成政府监管、市场调节、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为加强和创新特大型城市社会治理奠定坚实基础。力争至 2017年底：完善住宅小区管理机制，进一步明确落 实相关行政管理部门和专业服务单位的职责；形成以住宅小区为基础单元的居民自治和社会共治体制，业主自我管理能力和社区共治能力明显增强；建立“质价相符、按质论价”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高；基本解决住宅小区涉及民生的突出问题，人居环境质量明显改善 。 二、主要任务 （一）理顺管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平 1细化完善住宅小区综合管理职责清单。按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，进一步明确和细化 职责分工、明晰管理边界，根据住宅小区综合管理职能部门和专业单位职责清单，区属各职能部门、镇（开发区、社区）和专业单位落实管理任务。 2做实住宅小区综合管理联席会议制度。做实区、镇（开发区、社区）、居委会三级住宅小区综合管理联席会议，成立住宅小区综合治理领导机构，明确联席会议工作职责，完善日常工作制度，推动联席会议办公室常态化运作，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。建立工作评价指标体系，完善督促考核和工作评价机制。各镇（开发区、社区）要落实住宅小区综合管理联席会议日常工作机构、人员和经费保障 措施。区级层面联席会议每季度召集一次成员单位会议，研究部署和解决阶段性工作问题；镇（开发区、社区）级层面每月召集一次住宅小区综合管理工作例会，研究解决本地区住宅小区综合治理的具体问题 ;居委会层面根据各自实际情况完善工作制度，发挥与业委会、物业服务企业和相关职能部门的“ 3+X”联动作用，研究协调解决本地区住宅小区综合管理问题。 3建立和完善由镇（开发区、社区）牵头协调的住宅小区综合治理工作机制。由镇（开发区、社区）负责协调各专业管理派出机构，处置辖区内住宅小区综合管理相关事务。各专业管理派出机构依据职责清单 和规定的业务流程落实法定职责和处理相关事务。各镇（开发区、社区）按照职责做好落实督办，行使考核评价权力。 4整合镇（开发区、社区）城市综合管理机构力量。结合城市网格化综合管理平台，优化城市网格化综合管理机构，做好各镇（开发区、社区）层面城市综合管理及住宅小区综合管理领域的组织推进、协调服务、监督考核等工作，实现城市网格化管理模式向住宅小区全覆盖。 5健全住宅小区综合执法模式。拓展城市管理综合执法的范围内容，推动城市管理综合执法进一步向小区公共场所拓展，将住宅小区内常见的、不用专业技术即可直接认定的简单执 法事项，群众诉求迫切、需要快速查处、相关部门缺乏执法力量的执法事项，以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量实施查处的执法事项，交由城管综合执法部门实施，逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖。以联动联勤为方式，进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法在小区的协同配合，形成合力。 6强化考核督查力度。把问题是否及时有效解决作为考核的重要指标，建立以问题的及时发现和快速处置为核心内容的考核指标体系和办法。进一步形成由区社建办负责的跟踪督办、问责和奖惩机制。 （二）发挥市场作用，促进物业行业健康 发展 1逐步理顺物业服务收费价格机制。按全市统一部署要求，坚持市场化方向，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准，完善物业服务收费价格形成机制，实现本区住宅小区物业服务收费市场化。 2完善售后房补贴奖励机制。进一步完善方案，继续对收不抵支的“售后房”小区物业服务实行达标补贴和考核奖励措施，至 2017 年底前，基本实现“售后房”小区物业服务收费市场化。 3做实物业服务托底保障机制。重点围绕基础设施设备较差、老百姓投诉多、业主满意度低的农民动迁房、集资房、无专业物业服务老旧小区，启动实施物业 综合治理，力争实现老旧小区物业管理水平有明显改观。各镇（开发区、社区）要加大对农民动迁房、集资房、无专业物业服务老旧小区的扶持力度，完善保障机制，逐步实现物业服务收费市场化。 4推动物业行业创新转型发展。坚持分类管理，针对不同类型住宅小区，培育不同情况物业市场，推广多种物业服务模式，逐步建立完善市场竞争机制。开展“智慧”社区建设，推动物业行业创新转型发展，探索物业管理社区的新模式。 5逐步完善物业行业监管机制。加强物业企业资质管理，对企业人员、物业项目、管理制度等具体条件严把审核关；完善物业管理招投标， 杜绝暗箱操作，确保公开、公正、公平，规范招投标市场运作，鼓励业主大会以公开招标方式选聘物业服务企业；完善物业行业信用制度，落实物业服务企业和项目经理的诚信记录，对物业服务企业和项目经理的违规行为加大公开力度；完善住宅小区基础管理信息平台建设；进一步加强区房屋维修应急中心和 962121 呼叫中心建设，及时解决群众应急维修服务问题。 6加强物业管理服务各类人员培训。制定专项培训计划，明确培训内容，加强对居委会、业委会、物业服务企业以及房管部门、镇（开发区、社区）等相关人员专业培训，强化培训的针对性和操作性，不断 提升从业人员整体水平。 （三）发挥居民自治和社会共治作用，提高住宅小区综合治理水平 1进一步发挥居委会在业主自治管理中的作用。深化社区物业管理党建联建工作，发挥党组织在社区自治共治中的领导核心作用；强化居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，把好业委会人选关，慎重推荐符合条件的人选进入业委会筹备组，引导做好选举工作。探索在居委会设立物业环境专业委员会，有条件的居民区，合法有序推进居委会和业委会成员交叉任职。 2优化完善业主自我管理规制。充分发挥业主委员会作用，不断规范业主自我 管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制。推动尚未成立业委会的住宅小区，在条件成熟的前提下，抓紧成立业主大会和业委会，对尚无条件成立的，居委会加强指导，帮助业主加强自我管理，对已成立但矛盾相对突出、运作不规范的业委会，居委会重点关注并加强指导和监督，提升业主自我管理能力。进一步积极引导业主大会、业委会依照示范文本，修订本住宅小区相关管理规约和议事规则，规范业主物业使用行为，明确违约行为的处置方式和相应责任，由业主大会授权业委会或物业服务企业采取代为履行、代为改正的措施，及时制止和纠正违法违规行为。推进 实施 文明居住行为规范，在全区范围内广泛宣传发动，营造氛围，积极培育和倡导文明居住意识，进一步规范物业使用和文明居住行为，巩固文明城区创建成果，形成良好的社会风尚。 3建立居住领域信用管理制度。建立业主（使用人）居住信用管理制度，将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为录入公共信用信息服务平台，并依法面向社会提供查询。 4积极发挥人民调解组织作用。区、各镇（开发区、社区）要成立住宅小区矛盾纠纷调解组织，力争实现 区、各镇（开发区、社区）层面上物业矛盾纠纷调解工作的全覆盖。要充实调解专业力量，配足调解人员，提升调解人员的专业水平，发挥人民调解委员会作用，调解住宅小区有关矛盾纠纷。 5培育专业社会中介组织参与住宅小区管理事务。进一步发挥专业社会中介组织作用，培育引导专业社会中介组织市场，通过政府购买服务的形式，实行项目化操作。鼓励有条件的镇（开发区、社区）培育物业服务中介机构，参与业主大会组建、业委会换届选举、物业选聘、维修资金使用、物业矛盾纠纷化解等住宅小区事务。 （四）整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题 1 加大老旧危住房修缮改造力度。制定计划、明确重点，推进危旧住房的解危处置工作，改善居民居住环境。 2加大老旧住房综合改造力度。努力创造条件，加快旧住房综合改造工作，让更多群众得实惠，进一步优化老旧住房设施设备的使用性能。 3推进落实住宅小区电力设施改造。落实老旧住宅小区供电设施改造方案，加快实施住宅小区电能计量表前供电设施维护和更新改造， 2017 年底全面完成全区 2000 年前竣工房屋的改造量。 4加快住宅小区老旧电梯安全评估和改造更新。按照市局制定的住宅小区老旧电梯安全评估三年行动计划，用三年时间完成 住宅小区老旧电梯安全评估。力争用三年时间，基本解决使用年限超过 15 年的早期商品房老旧电梯存在的安全风险问题。 5加快住宅小区老旧消防设施改造更新。重点改造、更新住宅小区老旧消防设施，整治住宅建筑消防通道堵塞、楼道堆物、消防设施缺损等问题。 6加快二次供水改造和理顺管理体制机制。逐步落实新建和存量居民住宅二次供水设施产权逐步移交供水企业，并由供水企业切实落实管养责任，真正实现供水企业管水到表，确保供水水质得到持续保障。 7加快住宅小区积水点改造。对由于住宅小区外围区域地势较高引起的倒灌，分步实施市政排水 管道等设施的改造；对汛期的应急排水需求，及时抢险处置。 8完善住宅质量的投诉处理。落实本市住宅工程施工质量投诉处理办法，明确住宅工程施工质量投诉处理的专职管理部门，并指定专门单位负责接待和处理调解住宅工程质量投诉，落实分户验收复核抽检制度。 9加大老旧住宅小区绿化建设力度。提高住宅小区绿化养护专业化水平，拓展专业养护覆盖面，妥善处置住宅小区大树遮阳挡风、损绿毁绿等问题，提升老旧住宅小区绿化布局和绿化品质。 10加大违法建设、群租等顽症治理力度。继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质、 群租等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制，落实管理主体相应责任、建立处置工作规范，有效整合法律、行政、社会和社区规范等资源，整治和消除一批群众反映强烈、引发重复信访的违法违规使用房屋的行为。 11努力缓解住宅小区“停车难”问题。结合区停车专项规划编制，制定实施缓解住宅小区停车难专项计划。鼓励住宅小区利用闲置地块、绿地的地下空间新建停车场（库）。针对停车矛盾特别突出的住宅小区，研究选择合理区域集中建设大型停车场（库），作为周边住宅小区的定向停车场（库）；鼓励有条件的住宅小区与周边共享停车资源、 实施错时停车。 12加快解决商品住宅专项维修资金历史遗留问题。对 1996 年 6 月商品住宅维修资金相关管理制度实施前，部分商品住宅小区专项维修资金存在缺失的，对业主未交部分，相关镇（开发区、社区）要引导相关住宅小区业委会、业主依据法规作出补建决定，参照政策出台后的筹集标准，按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则，解决商品住宅专项维修资金问题。对 1996 年 6 月至 2000年底期间，部分商品住宅小区专项维修资金应交未交问题，由相关镇（开发区、社区）负责追缴；在相关住宅小区业主大会做出专项维修资金的补建决定、并已足 额筹集的基础上，对因企业破产、歇业确无法追缴的，由区、镇（开发区、社区）政府支持代为补建落实解决。 13加快解决“售后房”小区的“三项维修资金”历史遗留问题。对原以职工住宅立项的有关“售后房”小区公共设施维修资金不足部分，按初始筹集标准，由市、区县政府共同支持解决。在此基础上，将“售后房”小区维修资金由三项归并为一项，使“售后房”小区维修资金使用管理模式、再次筹集方式与商品房住宅小区并轨。 14逐步推进住宅小区绿色环保新能源电动汽车、自行车充电装置设施的安装。对新建小区，统一规划设计，安装新能源电动汽车、自行车充电装置设施；对老旧小区，结合小区实际情况，在有条件的老旧小区中逐步推进；逐步解决居民“充电难”问题，消除乱拉电线的“蜘蛛网”现象，消除火灾隐患，净化小区环境。 三、实施步骤 依据“锁定目标，分解任务，各司其职，突出重点、抓住关键，先易后难、分步实施、逐一验收”原则，分三阶段实施： （一）工作启动阶段（ 2015 年上半年）。各责任部门和单位按既定分工和原则及目标任务，制定具体方案和操作办 法及相关政策文件，并组织宣传、培训工作。各镇（开发区、社区）研究本辖区实施意见及步骤，细化具体措施，全面启动相关工作。 （二）全面实施阶段（ 2015 年下半年至 2017 年上半年）。各镇（开发区、社区）和责任部门、实施单位按分工原则、职责清单和方案、计划，全面推进加强住宅小区综合治理相关工作，过程中加强监督指导和问责督办。 （三）总结评估阶段（ 2017 年下半年）。总结本轮三年行动计划的经验，验收各项既定工作任务，考核目标完成情况，在第三方评估的基础上，制定新一轮三年行动计划。 附件： 加强住宅小区综合治理三 年行动计划（ 2015点工作任务分解表 附件 加强住宅小区综合治理三年行动计划（ 2015 重点工作任务分解表 序号 工作任务 主要内容 时间节点 牵头部门 （单位） 配合部门 （单位） 实施部门 （单位） 备注 （一） 理顺管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平 1 细化完善住宅小区综合管理职责 制定住宅小区综合治理职责清单 2015 区府办、区房管局 相关部门、单位 相关部门、单位 2 做实住宅小区综合管理联席会议制度 制定联席会议办公室工作职责和工作制度 2015 区房管局 相关部门、单位 相关部门、单位 3 镇（开发区、社区）落实住宅小区综合管理联席会议日常工作机构、人员和经费保障措施 2015 各镇（开发区、社区） 相关部门、单位 相关部门、单位 4 建立和完善由镇（开发区、社区）牵头协调的住宅小区综合治理工作机制 各部门（单位）依据职责清单制定有关业务流程和操作手册 2015 区房管局 相关部门、单位 相关部门、单位 5 整合镇（开发区、社区）城市综合管理机构力量 健全网格化管理向住宅小区延伸覆盖的工作制度，并推进实施 2015大联动 中心 相关部门、单位 区、镇（开发区、社区）大联动中心 序号 工作任务 主要内容 时间节点 牵头部门 （单位） 配合部门 （单位） 实施部门 （单位） 备注 6 健全住宅小区综合执法模式 落实城市管理综合执法进住宅小区 2015城管执法局 区房管局等相关部门、单位 各镇（开发区、社区） 7 强化考核督查力度 优化完善区住宅小区管理考核制度 2015房管局、区社建办 各镇（开发区、社区） 区社建办、各镇（开发区、社区） 8 推动实施意见和三年行动计划贯彻实施 2015房管局 相关部门、单位 各镇（开发区、社区） 9 实施跟踪督办和问责 2015社建办 区房管局等相关部门 区社建办 （二）发挥市场作用，促进物业行业健康发展 10 逐步理顺物业服务收费价格机制 推进落实市局修订的规范前期物业服务合同、物业服务合同示范文本 2015 区房管局 工商 局、区发改委 各镇（开发区、社区） 11 完善售后房补贴奖励机制 继续施行售后房物业服务考核奖励措施 2015房管局 各镇（开发区、社区） 区房管局 12 做实物业服务托底保障机制 围绕基础设施设备较差、老百姓投诉多、业主满意度低的农民动迁房、集资房、无专业物业服务小区，启动实施物业综合治理 2015镇（开发区、社区） 区房管局等相关部门、单位 各镇（开发区、社区） 序号 工作任务 主要内容 时间节点 牵头部门 （单位） 配合部门 （单位） 实施部门 （单位） 备注 13 推动物业行业创新转型发展 推广多种物业服务模式，逐步建立完善市场竞争机制 2015房管局 区信息委、区发改委、区财政局等相关部门 区房管局 14 逐步 完善物业行业监管机制 加大物业服务企业资质管理力度 2015房管局 各镇（开发区、社区） 区房管局 15 继续完善和推行物业管理招投标制度 2015房管局 各镇（开发区、社区） 区房管局 16 完善物业行业信用制度，落实物业服务企业和项目经理的诚信记录，对物业服务企业和项目经理的违规行为加大公开力度 2015房管局 区信息委、各镇（开发区、社区） 区房管局 17 落实住宅小区基础管理信息平台建设 2015房管局 区财政局、区信息委、各 镇（开发区、社区） 各镇（开发区、社区） 18 完善区房屋维修应急中心和962121 呼叫中心建设，及时解决群众应急维修服务问题 2015房管局 各镇（开发区、社区） 区房屋维修应急中心 19 加强物业管理服务各类人员培训 对居委会、业委会、物业服务企业以及房管部门、镇（开发区、社区）等相关人员培训 2015房管局、区民政局 各镇（开发区、社区） 区房管局、区民政局 序号 工作任务 主要内容 时间节点 牵头部门 （单位） 配合部门 （单位） 实施部门 （单位） 备注 （三）发挥居民自治和社会共治作用，提高住宅小区综合治理水平 20 进一步发挥居委会在业主自治管理中的作用 制定关于完善居民区治理体系加强基层建设的实施意见 2015 区民政局 区房管局等相关单位 区民政局 21 强化居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责 2015镇（开发区、社区） 区民政局、区房管局 各镇（开发区、社区） 22 探索在居委会设立物业环境专业委员会，有条件的居民区，合法有序推进居委会和业委会成员交叉任职。 2015镇 （开发区、社区） 区民政局、区房管局 各镇（开发区、社区） 23 优化完善业主自我管理规制 推进落实管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则等示范文本 2015 区房管局 各镇（开发区、社区） 各镇（开发区、社区） 24 推进实施 文明居住行为规范工作方案 2015 区文明办、区房管局 各镇（开发区、社区）、各相关部门 各镇（开发区、社区） 25 建立居住领域信用管理制度 将住宅小区内相关违法违规违约行为纳入本市公共信用信息服务平台 2015信息委 区房管局等 相关部门 各镇（开发区、社区） 26 积极发挥人民调解组织作用 完善住宅小区矛盾纠纷大调解工作体系 2015司法局 区房管局、各镇（开发区、社区） 区司法局 序号 工作任务 主要内容 时间节点 牵头部门 （单位） 配合部门 （单位） 实施部门 （单位） 备注 27 培育专业社会中介组织参与住宅小区管理事务 试点培育若干个物业管理专业社会中介组织 2015民政局、区房管局 试点镇（开发区、社区） 试点镇（开发区、社区） （四）整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题 28 加大 老旧危住房修缮和老旧住房综合改造 力度 加快老旧危住房的解危处置工作 2015房管局 区发改委、区财政局、各镇（开发区、社区） 各镇（开发区、社区） 29 加快老旧住房综合改造工作 2015房管局 区发改委、区财政局、各镇（开发区、社区） 各镇（开发区、社区） 30 推进 落实住宅小区电力设施改造 推进住宅小区电力设施改造 2015房管局 区发改委、区财政局、各镇（开发区、社区） 供电部门 31 加快住宅小区老旧电梯安全评估和改造更新 对老旧小区 的老旧电梯、消防设施等运行状况进行摸底评估，对存在隐患的实施更新改造 2015房管局、区质监局 各镇（开发区、社区） 各镇（开发区、社区） 32 加快住宅小区老旧消防设施改造更新 加快实施老旧住宅小区消防设施改造更新 2015安消防支队 区房管局、各镇（开发区、社区） 各镇（开发区、社区） 33 加快二次供水改造和理顺管理体制机制 逐步推进住宅小区二次供水设施改造 2015水务局 区房管局、各镇（开发区、社区） 区水务局 序号 工作任务 主要内容 时间 节点 牵头部门 （单位） 配合部门 （单位） 实施部门 （单位） 备注 34 加快住宅小区积水点改造 制定本区易积水区域改造方案，对住宅小区易积水区域外围排水设施进行改造。 2015水务局 区房管局、各镇（开 发区、社区） 区水务局 35 制定汛期住宅小区应急排水抢修处置方案，落实有关资金 2015镇（开发区、社区） 区房管局、区财政局、区水务局、公安局