市财政局物业管理方案.doc

前 言首先，十分荣幸能参与市财政局的物业管理服务投标工作。贵方此次就市财政局物业管理服务面向社会进行邀标，是社会化改革的首次尝试，是高屋建瓴之举措。我公司将依托自身的专业管理实力，结合财政局项目的现状，对物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。在年初我公司即对财政局项目给予很多的关注，定期到现场勘查跟踪项目进度，并提供了物业管理初步建议案。为确保财政局的顺利接管，并提供国内一流的物业管理服务，使业主对我们的工作满意放心，接到招标邀请后，我们立即成立投标小组，公司领导担任组长，以市场研发部成员及物业公司技术骨干为组员，对现场进行了多次详细的勘查。作为市政府工商行政管理机关，财政局乃市形象的窗口之一，物业服务的水平、专业素质将直接影响财政局的公众形象；另外，高效的物业管理能为工商行政机关创造和谐洁净的环境。本着合理、实用、科学、高效的原则和提供一流服务水平的要求，我们制定了本服务方案和工作计划，就服务标准和服务规程进行详细阐述并提出了相应的应对措施。作为*物业母公司的*集团是以服务起家，05年入围全国服务行业500强，*物业继承和发扬了公司的服务理念和优良传统，物业公司一直秉承以人性化服务为核心的服务模式，旨在为广大业主提供贴心的服务项目，为业主提供省心省钱的服务模式，有效的降低能耗，提供高标准物业服务。作为本地的品牌企业，我们具有其他企业无可比拟的地域优势、技术优势和经验优势。地域上我们有省立医院和阳光花园俩项目在财政局附近，对于财政局项目可给予充分的人员支持；*物业成立之初即接管*世纪酒店，曾聘请香港新世纪酒店和深圳莲花物业先后做咨询顾问，吸纳二者专长于我一身，有着强硬的技术势力，提供一流的物管服务是我们矢志不移的追求目标；*物业成立近10年，多年来一直从事着小区和办公物业的管理工作，近年接管了槐荫区政务中心大厦和省立医院高层住宅更给我们积累了丰富的经验。选择*物业您将拥有四星级宾馆服务标准的享受，选择*物业将拥有强大后盾支持的团队作战军，选择*物业即选择了专业的管理队伍，选择*物业即选择了国内一流的服务标准再次感谢财政局给予我们这次参与的机会。公司名称：*物业管理有限公司公司地址：济00000000000联系电话：000000009，0000000008传真电话：00000003邮政编码：0000000000第一部分：费用测算一、标的一费用测算表序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 一 管理人员工资及相关费用 1 管理处主任1人 工资标准1600元/月 1,600 19,200 2 工资相关费用 包括社会保险、教育、福利、工会经费等,工资的45 720 8,640 3 服装费 冬装1套每套200元，夏装2套每套150元 42 500 4 综合办公费 交通费50元/月，办公电话费100元/月，办公用品60元/月，主任手机费160元 370 4,440 小计 2,732 32,780 二 保安部费用 1 保安主管1人， 工资标准1000元 1,000 12,000 2 保安员13人 平均工资650元 9,100 109,200 3 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，保险等工资的14% 1,414 16,968 4 服装费 每人每年各季服装600元，14人 700 8,400 小计 12,214 146,568 三 清洁费 1 保洁主管1人 保洁主管600元/月 600 7,200 2 会议服务2人 平均工资750元 1,500 18,000 3 保洁员6人 500元/月 3,000 36,000 4 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，保险等工资的14% 714 8,568 5 服装费 夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨鞋一年1双16元/双 149 1,792 6 清洁耗材费 工具及各种耗材,平均每人每月80元 480 5,760 7 垃圾费 每年4000元 333 4,000 8 消杀费 每月300元 300 3,600 9 化粪池清理费 每年1500 125 1,500 小计 7,202 86,420 四 日常维修人员工资及相关费用 1 工程主管1人 主管工资1100元 1,100 13,200 2 值班、维修人员5人 平均工资750元 3,750 45,000 3 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，保险等工资的14% 679 8,148 4 服装费 夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1双16元 191 2,286 5 零星维修 每月1100元 1,100 13,200 小计 6,820 81,834 五 开办物资折旧费 入住时需配备的治安、清洁、维修、办公工具，明细表附后 548 6,580 六 合计 一+二+七 29,515 354,182 七 企业管理费 八2 590 7,084 八 利润 （八+九）5 1,505 18,063 九 营业税 （八+九）5.555% 1,672 20,068 十 物业管理费合计 六七八九 33,283 399,397 备注：1、不包含外墙清洗费，作为特约服务届时根据业主需要实施，单价2.0元/平方米。2、不含公共部位水电费。附：标的一费用测算第五项开办物品明细表分类名称单位数量单价折旧年限合计办公用品电脑、打印机台150003 1,667 电话机部11002 50 办公桌椅套13003 100 资料柜组14003 133 治安用品对讲机部48003 1,067 橡胶警棍根3403 40 双层床张101503 500 行李套101001 1,000 强光手电个2701 140 清洁工具清洁车辆14503 150 维修工具3米人字梯个13503 117 2米人字梯个12003 67 小型工具套22501 500 管道疏通机台16002 300 压力钳、老虎钳套110004 250 电锤、电钻套115003 500 合计 6,580 二、标的二费用测算表序号 费用项目 测算依据 月合计（元） 年合计（元） 一 管理人员工资及相关费用 1 经理助理1人 工资标准1200元/月 1,200 14,400 2 工资相关费用 包括社会保险、教育、福利、工会经费等,工资的45 540 6,480 3 服装费 冬装1套每套200元，夏装2套每套150元 42 500 5 综合办公费 交通费50元/月，办公用品60元/月 110 1,320 小计 1,892 22,700 二 保安部费用 1 保安员13人 平均工资450元 5,850 70,200 2 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，保险等工资的14% 819 9,828 3 服装费 每人每年各季服装600元，13人 650 7,800 小计 7,319 87,828 三 清洁费 1 绿化1人 600元/月 600 7,200 2 保洁员2人 500元/月 1,000 12,000 4 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，保险等工资的14% 224 2,688 5 服装费 夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨鞋一年1双16元/双 64 768 6 清洁耗材费 工具及各种耗材,平均每人每月80元 240 2,880 7 绿化耗材 农药、化肥等每月500元，按9个月计算 375 4,500 8 垃圾费 宿舍每户每月4.0元 1,216 14,592 9 消杀费 每月300元 300 3,600 10 化粪池清理费 每年1500 125 1,500 小计 4,144 49,728 四 日常维修人员工资及相关费用 3 维修人员3人 平均工资750元 2,250 27,000 4 工资相关费用 福利费、工会经费、教育经费，保险等工资的14% 315 3,780 5 服装费 夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1双16元 222 2,667 6 零星维修 每月1000元 1,000 12,000 小计 3,787 45,447 五 开办物资折旧费 入住时需配备的治安、清洁、维修、办公工具，明细表附后 142 1,703 六 合计 一+二+七 17,284 207,406 七 企业管理费 八2 346 4,148 八 利润 （八+九）5 881 10,578 九 营业税 （八+九）5.555% 979 11,752 十 物业管理费合计 六七八九 19,490 233,884 备注：1、不含公共部位水电费。附：标的二费用测算第五项开办物品明细表 分类名称单位数量单价折旧年限合计治安用品强光手电个6701 420 清洁工具清洁车辆24503 300 维修工具3米人字梯个13503 117 2米人字梯个12003 67 小型工具套22501 500 管道疏通机台16002 300 合计 1,703 第二部分：物业管理业绩表物业名称面积万接管时间委托单位联系人联系电话3.952003.117.82005.25.62004.100.82004.3152002.1072004.81.52004.552005.9151996.31.22004.58.52003.5第三部分：物业管理实施方案第一章 概 况*物业简介*集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，入围全国服务行业500强，全国汽车销售50行业强。*物业管理有限责任公司是*集团旗下的国家二级资质物业管理企业，于一九九六年经山东省财政局批准成立，注册资金300万。成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有员工400余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师21人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。*物业公司除承接集团各分公司商业物业管理工作外，外拓业务已由延伸至青岛、济宁、临沂、潍坊等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售大厦、临沂华通国际商务大厦、济宁车管所、新世界阳光花园、山东省立医院高层住宅区、同济杰座社区、济宁同济科技工业园、济宁赛宝量贩超市、火车站等各类物业，委托管理面积100多万平米，积累了丰富的住宅小区、政务办公楼、工业园区、智能化商贸大厦、商场超市以及高层楼宇电梯、中央空调设备维护、园林设计等物业管理经验。公司在发展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“*物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励着优秀的*物业人，不断追求卓越，回报社会！物业管理概况标的一：1、综合办公楼：市财政局办公楼坐落于建设路中段，总建筑面积22000平方米，地下1层地上十五层，其中二层三层各设中型会议室，415层以办公室设计为主，8层有一视频会议室，可容纳6080人，9层设接待室和会议室，其他各层设一小会议室。主要设备有电梯3部，中央冷暖空调，配电，监控等。2、新宿舍楼：与办公楼相连的西侧，建筑面积3000平方，单梯10层20户。标的二：3、十六里河宿舍：位于英雄山路205号，共四栋宿舍楼120户，建筑面积15000平方，绿化面积约4000平方。4、六里山宿舍18、20号：位于六里山男路，一栋40户约3500平方，一栋34户约3000平方。5、千佛山宿舍：位于千佛山西路4号，3栋宿舍共48户。建筑面积3500平方。6、杆石桥宿舍：位于杆南西街8号，共有宿舍一栋32户，约4000平方。7、趵突泉宿舍：位于双龙街9号，1栋共30户，建筑面积4000平方。物业管理服务范围：标的一：1、办公楼（1） 办公区大门和办公楼大厅设双层保安；（2） 工作时间，9、10楼各设一名保安；（3） 地下停车场及其与宿舍楼的通道设专人管理和保安；（4） 全楼会议室设专人统一管理；（5） 水、电、空调、消防、设备运行等设专人管理。（6） 卫生服务2、新宿舍楼（1） 宿舍院内24小时保安；（2） 院落和楼内公共部位保洁；（3） 绿化和水、电、暖维修维护。标的二：1、宿舍24小时保安；2、院落及宿舍公共部位日常保洁；3、保证日常的水、电、暖供应及紧急维修。物业特点分析市财政局新办公楼即将投入使用，设计先进、质量优良，美观大方，展示现代都市新形象。宿舍楼分散，建设年代差别较大。根据我方实地考察、问询，现就物业特点分析如下： 一、办公楼配套设施齐全、功能先进，智能化程度高，专业化程度强，物业管理委托内容涉及面广，人员素质要求高，综合能力全面。二、以玻璃、木质、石材为主的现代装饰风格。市财政局办公大楼设计精致，装潢考究、高雅，质地精良，维护措施专业性强，需要制定专项保洁方案，进行针对性服务。三、窗口行政部门，注重公众形象。作为市的窗口行政部门，其服务水准决定了对外形象，物业服务人员的形象气质、专业素质将直接影响市财政局的公众形象，因此，强化员工培训是展示物业管理工作的价值体现；对业主采取整体化、差异化管理模式和注重信息沟通渠道的畅通、各方关系的协调，以协助营造亲和、高效的公众形象。四、各宿舍楼相隔较远，无形中给管理带来了很大的困难，许多资源共享困难。五、各宿舍相对独立，要求保安人员由独立的管理和应变能力。能够灵活处理各种事情。委托管理目的一、物业外观的保值增值。通过对整体物业的专业化管理、养护，保持和提高物业的完好程度，使物业实现不仅保值而且增值的目的。二、物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程服务队伍和专项设备维保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、高效性运作的结合，保证整个大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通，体现办事高效的政府形象之目的。三、安全、舒适环境的创造。依靠准军事化管理的一流内保队伍，全程监控大楼办公区及各宿舍的消防、安全工作，保持刑事案发率低于国家标准，通过优质的服务，为业主和来宾提供幽雅舒适的工作环境。四、省心、放心“管家”委托目标实现。物业管理的基本目的，是改革传统后勤管理模式、降低管理成本，减少机关人力、物力的投入，实现监督与执行分开的现代管理理念，通过契约关系为市财政局办公楼及宿舍实施专业化、统一化的物业管理，依靠监督手段保障物业价值得以体现，维护和提高市财政局的整体窗口形象。委托管理原则 根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。物业管理定位依靠统筹的物业管理和养护，与业主共同维护花园般的环境，配合深化机关后勤制度的改革，物业管理定位为： 环保 高效 亲和环保 市财政局办公楼及各宿舍地处市中心区域，在人类居住环境日渐恶劣、重视可持续发展、重视健康、重视环保的大环境下，人们对工作、生活环境提出了新要求，因此，保持物业辖区环境的自然、健康成为大厦建设的重要课题，我们拟从物业作业方式、物料、耗材、消杀剂的选择予以控制，将降低污染、保护环境作为基本原则。高效 市财政局作为窗口行政部门，结合周围商业气息浓厚的特点，其工作的高效将直接关系到对外办事效率。物业管理中，将以严密的工作程序、科学的管理方案、快捷的应急措施和超强的应变能力，保障大楼设施的高效运转，为“高效”职能提供硬件。亲和 在建设“和谐”政府理念的背景下，采取封闭式与开放式结合，外松内紧的大厦安全管理，是在“自然、开放”的生活大环境中予以专业、严谨的保障措施；营造宽松、温馨的工作环境，实现面对面微笑服务，采用客服中心信息反馈模式，重视细节服务和环节控制，并在此基础上，通过业主回访制度，挖掘服务潜力，提升服务档次，使每一位业主真正体验到主人的尊贵。通过“以人为本”服务理念，采取差异性服务模式，根据需求的针对性制定工作标准和服务内容、服务措施，包含日常服务、计划服务、预约服务、特约服务等一系列服务内容，以满足不同性质、不同层次的需求。*物业携齐鲁淳朴之风，秉承做业主贴心管家的经营理念，竭诚为业主提供专业、便捷的超值服务，使入驻业主能够得到全方位精心呵护。 “高品质管理水准”的依托资源团队优势 物业公司拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业管理知识和经验的管理团队以及专业化的护卫、保洁、绿化和维修队伍。管理层面拥有高级经济师、物业管理师、工程师、高级园艺师数名，为我们提供优质高效服务的基础和前提。公司护卫连续三年被市公安局、共青团市委授予“青年文明号”；2003年，在齐鲁晚报和生活日报联合主办的房地产调查中，*物业被评为“市十大物业管理品牌企业”；*物业工程部在2003年市物业管理行业技能比武中，荣获单项、团队一等奖。2004年槐荫政务中心大厦获得市级“物业管理优秀示范大厦”称号。2004年被评为全国百佳物业管理企业经理人。质量优势 获得国家二级物业管理资质，顺利通过ISO9001（2000）质量体系认证，*物业拥有严格规范的物业管理制度，灵活、独有的星级考核体系，将通过严格的管理细致入微的服务全面保障大厦的正常运行。深厚底蕴的企业文化感召力 优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂，也是企业发展、进步的原动力。集团公司一贯重视企业文化的建设工作，并逐步形成*特有的企业文化纲领，构筑了一定的文化平台。职工通过*报、百年*、*沙龙等企业内部媒介，不断交流经验、传播感情、提升文化，凝练成强大团队精神，在日常工作中的各个角落，企业文化始终伴随着我们，营造高雅的工作环境，奉献细致周到的服务，无不显示着*蓬勃的发展力和向上力。*人将这份对*的热爱之情化为工作的原动力，倾情尽心为广大业主提供高水平的服务。科学规范的管理模式 今天的物业管理，已不仅仅是单纯的管理或者服务，而是寓管理于服务当中。公司通过引进ISO9001（2000）质量标准体系，进一步实现了科学严谨的规章制度，标准化的作业规程，规范有序的实际操作，是我们服务水平得以提升、服务理念得以延伸的基础。2003年末，在集团公司的制度整合工作当中，物业公司的制度整合工作得到集团领导的好评，这是我们两年多来矢志不渝探索科学化管理的结果，更是我们理论与实践成功结合的杰作。成熟的物业管理经验 *物业通过与香港世纪酒店管理集团的合作，为物业管理打下了“宾馆式标准”烙印；在吸收深圳莲花物业管理精髓过程中，形成了“星级化”管理、重视环节、过程控制的严谨模式；从管理本集团物业、*世纪大酒店起步，多年来积累了丰富管理经验；在成功接管槐荫区政务中心大厦、济宁同济工业科技园中，从超前介入到前期接管验收，形成了行之有效的管理方案；通过中国重汽销售大厦、临沂华通商务大厦的全委托管理，使物业管理水准得到了进一步的锤炼。从而形成了从前期介入、接管验收、业主入伙、日常管理、突发事件处理、业户协调等一系列完整的管理方案，具备了行政办公大楼、工业厂区的全委托管理能力和质量水准。独有的“房车一体化”服务*物业充分利用集团资源优势，可为每一位业主提供车辆购置、置换、租赁、旧车评估、交易的代理、代办、优惠一条龙服务，并以此为平台延伸，代客泊车、代客洗车、汽车美容、汽车相关知识咨询等多种服务，让您徜徉在理想的世界中，尽情享受*物业人提供的超值服务。专业花木公司： 物业公司旗下的花木公司是市成立较早的大型专业花木公司，具有高级园艺师、专业技术人员数名，常年对外承接绿化工程，可提供花木栽培、园林设计、绿地养护、庆典花木租售、花木养护知识培训、咨询等服务。可为业主提供绿化养护的各类建议，提高绿地质量、降低投资成本，并具备进一步的合作空间。第二章 物业管理人力规划管理处组织架构一、办公楼管理处组织架构描述：1、市财政局组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书，由*物业公司全权领导。2、管理处各岗位所需人力资源配置实行*物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3、管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。4、经理助理的主要职责是协助管理处主任完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为管理处主任反馈各类管理信息，提供决策依据，并负责物业管理服务中心的运作，建立管理处与业主之间的服务平台。5、安全主管的职责是负责客户档案登记、物业辖区内的安全设施巡检、安全队伍建设、预警、演习方案制定等。6、设备主管的职责是负责物业辖区各种设备、设施的维护、保养、维修，大、中修，设备更新计划、方案的起草、申报以及业主的报修工作。7、保洁主管职责是负责整个物业辖区内的环境维护、花卉管理、保洁耗材审查、保洁计划制定、卫生质量保持、保洁队伍建设。二、管理体系及组织架构（共55人）组织架构（标的1）维修主管1人维修工2人配电室3人技师主管兼保安主管1人门岗3人大厅楼内3人监控室2人通道停车场5人会议服务2人*物业市财政局管理处（1）管理处主任1人保洁主管1人办公保洁5人室外保洁1人标的一：岗位设置说明（共30人）管理处主任1人客服部：（2人）会议服务2人保安部（14人）主管1人门岗3人大厅1人9.10楼2人通道3人监控室2人停车场2人工程部（6人）主管1人配电室3人维修2人保洁部（7）主管1人宿舍、室外保洁1人办公楼5人组织架构（标的2）*物业市财政局管理处（2）主任助理1人六里山宿舍保安保洁4人千佛山宿舍保安保洁2人杆石桥宿舍保安保洁2人趵突泉宿舍保安保洁2人十六里河宿舍维修3人保洁绿化3人保安3人标的二：（共20人）主任助理1人十六里河宿舍（10）保安3人保洁2人绿化1人维修3人（兼所有宿舍维修）六里山宿舍两处（4）保安4人（兼保洁）千佛山宿舍（2）传达2人（兼保洁）杆石桥宿舍（2）传达2人（兼保洁）趵突泉宿舍（2）传达2人（兼保洁）三、员工配备说明及骨干人员素质要求岗位职责应具备条件备 注主任全面负责市财政局物业管理工作大专以上文化，具2年以上大型高层物业管理经验，统筹管理能力强，能编制计划并付诸实施，懂经营善管理。管理处主任由公司内部委派。维修主管分管宿舍区域，协助主任负责各项设施、设备的日常使用、管理和维修养护，对各项服务进行整体协调大专以上文化，具多年基层物业管理经验，熟悉智能化管理，综合能力较强。技师保证大楼电梯、空调、空调的正常运转和维护。大专以上学历，初级以上技术职称，工科背景，应用电子专业优先。保洁主管协助主任负责保洁绿化方面的培训、计划、协调、质量监督、工作安排等方面工作中专以上学历，有1年以上保洁经验，熟悉保洁工作流程，熟悉各类高档设施保养手段，熟练掌握各种保洁机器的使用。（从现有人员中选拔）安全主管协助主任负责护卫方面的培训、计划、日常管理、工作安排、协调质量监督等方面的工作中专以上学历，有1年以上工作经验，熟悉护卫工作流程，熟练掌握各种突发事件的处理方法。（从现有人员中选拔）普通员工普通操作层员工、部分护卫、车管、技工、清洁、绿化人员通过招聘，及现有员工统筹考虑，经考核、岗前培训、在岗培训、合格者予以录用。物料管理一个企业物业管理工作的质量水平的高低，主要表现在企业对人、财、物的有效控制，在加强人员组织架构设计，分工合理的基础上，加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制，严格按照ISO9001(2000)工作标准，制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等方面进行层层把关，分级量化管理，对质量、数量、情况定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验，确保物业管理物料的采购渠道畅通、质量过硬，是实现物业管理服务目标的基础工作。物料采购流程图：外出采购验收入库物料消耗（盘点）公司审批物料报废（检验）拟定采购计划采购申报项目领用便民服务1、物业管理公司应在管理区内设立便民服务，具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况而定。2、便民服务（1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化；（2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有偿服务的价格应按有关法规确定；3、建立便民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为。4、有偿提供瓦木杂勤、机关后勤服务等。第三章 物业管理作业指导书以物业档次为基点，以业主需求为主导，实行针对性、分层次物业管理。安全管理一、治安形式分析财政局功能特殊性在治安防范方面存在以下一些难点和重点：（）办公楼属于开放式行政场所，外来公干人员频次高，保持办公环境的静谧及车辆的疏导、登记是安全工作的重点。（二）办公楼属于高层写字楼建筑，具有高层建筑的不利因素，具体表现在，高层建筑楼层高，一旦发生火灾，极易形成烟囱效应，加快火势蔓延，加之人口密度大，人员疏散困难，因此，消防工作难度大、要求高。制定防患于未然，科学的消防预警措施，警钟常鸣的消防常识宣传、培训工作是贴心管家根本所在。（三）办公楼和新宿舍楼在同一区域，非工作时间内办公区人员活动也比较频繁。（四）宿舍分散，安全管理独立性较强。上述不利因素的存在，给我们的安全管理工作提出了较高的要求。为此，我们将在护卫员的素质培养、安全防范体系的设定、安全管理的重点定位等方面采取对应措施，确保辖区内的安全。二、安全管理的措施及对策（）确保护卫员的综合素质l、素质管理。对护卫员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。2、意识培养。大力培养护卫员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来护卫员单一的护卫功能，使我们的护卫员成为“护卫员、迎宾员、服务员”的统一体。（二）安控管理体系的建立1、我们针对办公楼的特点，重视业主档案的建立，制定相应的的作息管理办法和清楼方案，禁止闲杂人员进入办公区，确保物业始终处于安全控制下。2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。4、强调全员管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的策略上强调辖区内各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。（三）预警、应变措施1、安全应急计划和措施（1）目的：在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。适用范围：1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。3）其他重大意外情况。（2）职责：1）对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；2）对即将发生或已发生的突发事件由安全主管临时确定应急措施，同时向上级汇报。（3）计划：1）对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全主管临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。3）制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。（4）实施：1）在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。2）对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写纠正措施报告，严防类似情况的发生。3）保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。（5）要求：为增强应变能力和战斗力，平时每个护卫队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。三、强化消防管理意识（一）消防管理目标坚持“预防为主，防消结台”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。（二）加强消防教育宣传和培训演练工作1、消防教育宣传工作：管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。2、做好消防培训及演练工作：重点加强护卫员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。（三）积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。（四）建立健全消防档案。（五）建立消防快速反应队结合以往的工作经验，我们将在护卫员中选拨一批队员组建市财政局管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。（六）善后与收复火势完全熄灭后，护卫员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。 消防灭火流程图（1）通用灭火流程：多 方 努 力 将 火 扑 灭认真吸取此次火灾的教训，配合公安消防部门做好以下工作：（1） 查明火灾发生的原因；（2） 查清火灾事故责任人，责任人写出书面检查待后处理；（3） 制定相应的改进预防措施；（4） 将火灾事故书面报告公司安全领导小组。火灾发生：辖区内任何人均有责任立即报告，并立即参加灭火抢救以最快方式：1、报告消防中心，通知消防抢险队； 2、报告管理处有关领导。 3、拨打电话报警。消防抢险人员得知火警后立即携带灭火工具赶往现场：1、察看火情，迅速确定灭火方案；2、迅速调集抢险人员及物力进行自救。救火原则：先救人，后救火；先隔离火源，后灭火。火 势 继 续 扩 大安全主管继续指挥现场救火，调集人、物力进行抢救组织疏散，做好救援、防止不法分子，减少伤亡事故。以最快方式通知公司领导和防火安全领导小组有关人员拨“119”再次告之火灾情况向附近有灭火消防能力单位求援4、治安、消防、车辆管理：按照ISO9001质量体系护卫工作手册、规范运作。如下表：工作安排定岗检查进出口、停车场：24小时；流动巡查消防设施：1遍/周；厂区安全：24小时大堂执勤：8小时车辆停放：24小时突发事件：90-120秒，责任护卫或车辆管理员到达现场。学习训练学习法规：1次/周；训 练：2次/周；演示培训：1次/周。检查项目及处理方法检查项目1. 查可疑人员、外来人员和捡垃圾、乞讨人员；2. 查违章停车、违章进入；3. 查乱摆阻塞道路现象；4. 查污染物、乱扔垃圾现象；5. 查破坏绿化、占用绿地现象；6. 查漏水、漏电、漏气现象；7. 查房屋本体设施和公共设施情况。处理方法按照ISO9001质量体系标准，对轻微不合格项汇报主管，严重不合格项上报主任。考核标准平时按ISO9001质量考核标准；年终按国家建设部规定的考核标准。保洁服务一、保洁区域分析：1办公楼大厅地面及立柱、墙面装饰需定时进行打蜡、抛光等保养，以确保其材质稳定性和美观。2、办公楼层地面为全瓷地砖，需进行定期机洗清洁日常推尘，以保持其光泽。4、办公楼内走廊一侧墙面主要由玻璃组成，附着灰尘时，污渍明显，需及时清洗。5、办公楼部分楼层房门为木质，易变形和干裂，需进行木质打蜡保养。6、 办公楼外墙由玻璃及石材构成，需进行定期高空清洗，以保持大楼外观洁净。7、各宿舍楼设备比较陈旧，需要定期清洁并对特殊设施进行保养。二、保洁措施及标准1、理石地面、理石墙面、立柱根据理石年代的物理结构和化学成分的不稳定性，图案美观抗磨能力差，耐腐蚀性弱，所以在保养维护上更需注意，我们在保养方面将采取：（1）清洗：使用中性STFP、OFF按一定比例进行彻底清洗。在彻底清洗后，用清水清洗两遍，除去残留的药液。用吸水机吸干后，用三速吹风机吹干。用干净毛巾仔细抹尘。（2）落蜡使用TONSE220进行封闭处理，使理石间隙受损处得以充填。待封闭蜡干燥后，落进口COMDCETE-2两次，在封闭基础上产生坚硬的保护层。在处理的基础上落蜡SPR2RT-FINSH一次。SPRIPJ-FINSHF干燥后，用PNOB-NB2000型高速抛光机配合OVER/2修补抛光。（1）、（2）每年三次。（3）日常保养在下班时间用高速抛光机配合P44抛光修补蜡进行抛光保养，随时保持地面光洁明亮。日间保洁人员随时使用静电吸尘剂，实行往复推尘、抹尘，做到光亮、清洁无尘。除尘、擦拭每日一次。走廊及地角线每月彻底清洗一次，并每日随时拖拭，保持无灰尘、无污渍；走廊墙壁每年清洁、除尘二次，易污部位随时除污。2、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、地角线及内侧玻璃每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。3、卫生间（1）天花板、墙面部分，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行彻底清洗，去除油、烟及灰尘，使其洁净光亮。（2）地面部分：首先进行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采用XTAS42DS擦地机，百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行彻底清洗，去除表面及缝隙中的残留污垢，并且每日进行拖拭。（3）便池、尿斗，使用桶刷，进行日常保洁，做到无异味，无污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持畅通；便篓垃圾随时倾倒。4、公共部位的照明灯具每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭，保持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。5、不锈钢部分不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养和其它金属一样也会锈蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养措施：（1）安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。（2）随时除尘、除锈。（3）保持无污渍，光洁明亮。（4）不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周围地面的洁净。6、杀虫灭鼠消毒（1）为保证大楼的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。（2）春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确保大楼不受“四害”侵扰。7、公共区域内侧玻璃（1）用玻璃专用清洗剂每月清洗一次；（2）日常随时抹灰，去除污渍。（3）做到光亮、无手印、无污渍。8、外墙、玻璃清洗 （1）办公楼外墙根据板材特点，选用中性清洁剂进行每年2次集中高空作业彻底清洁，使用升降平台进行日常清洁维护。（2）办公楼外玻璃，选用玻璃清洁剂进行每年两次高空作业彻底清洁。9、办公楼外围进行日常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清洁剂进行冲刷和拖