1镇江市房地产场篇1-56.doc

壹 镇江概况一、城市环境简介镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离76.9公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3848平方公里，占全省3.74。镇江是一座国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。1978年，镇江被国务院列为对外开放城市；1986年，镇江港经国务院批准对外开放；1986年底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城；1988年，被国务院列为沿海经济开放区。2002年末，全市户籍人口267.13万人，比上年末增加0.55万人，其中非农业人口104.96万人农业人口162.17万人。市区人口100.04万人，比上年增加37.22万人。其中：非农业人口59.73万人，农业人口40.31万人。在全市总人口中：京口区40.43万人，润州区23.20万人，丹徒区36.41万人，丹阳市80.37万人，扬中市27.28万人，句容市59.44万人。 镇江临江近海，水陆交通极为便利，为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。世界闻名的“黄金水道”长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。镇江距南京机场和常州机场均为60公里。镇江港是国家一类开放口岸，全国主枢纽港之一，岸线长65公里。二、重大项目规划1. 新镇江总体规划最近镇江市规划部门花了一年时间，与清华、同济、东南等全国著名高校进行了10大课题研究，规划20022020城市总体蓝图。（1）城市布局从“一城两区”到“一城两翼” 镇江市首次提出城市总体布局的“一城两翼”结构。与以前提出的“一城两区”相比，虽仅一字之差，但却意义深远。以前“一城两区”中的“两区”，指的是高资区和大港区。而随着城市框架的拉开，以及沿江开发的推进，“一城两区”必须向“一城两翼”逐步转化。“两翼”中的东翼，由谏壁和大港两部分组成，西翼由龙门和高资两部分组成。对于“一城”的概念，也首次进行了全新界定，“一城”由主城核心区、南徐新城、丁卯新城、谷阳新城、南山风景区组成。南山风景区处于核心位置。 近期规划将着力扩充东西两翼，适度向南发展，拉大主城框架。（2）交通建设为“三横九纵”与“十字双环”“三横九纵，十字双环”的道路骨架体系，也是这次总体规划首次正式提出的。 “三横九纵，十字双环”的道路骨架体系已经在悄然构筑，不少道路已经建成。“三横”分别为跃进路长江路东吴路禹山北路，南徐西路南徐大道丁卯桥路镇大路，312国道沿江公路；“九纵”中的新城大道、镇宝路、经十二路等，已经建成或正在建设之中，其他部分道路，也已开始着手规划。“十字”，由解放路、镇宝路、沪宁高速公路镇江支线与南徐大道、丁卯桥路相交构成；“双环”中的“一环”，由312国道、沿江公路、横山东路、长江路和戴家门路构成，“二环”则包括檀山路、经十二路、中山路、学府路和丹徒南环路。镇江市计划2007年底形成“十字双环”，2012年底形成“三横九纵”。（3）工业发展由“一”字形到“T”字形 镇江市的工业用地布局都是呈“一”字形，即沿江布局。此次总体规划，提出要向“T”字形发展由高速公路撑起一个“T”字。但由于市区沿江岸线现有腹地比较狭窄，因此受到空间的制约，向“T”字形发展，则可以扩大沿江开发腹地。这样在工业用地规划布局上，可以形成沿江、沿路发展的产业空间布局结构。其中，主城以高新技术产业为主，严格控制污染产业；东西两翼以港口型基础产业和现代制造业为主。2. 2002年重大市政规划（1）南徐路新行政中心规划镇江市五届人大常委会四次会议听取和审议了镇江市人民政府关于镇江市新行政中心选址方案的议案，在南徐路规划建设新行政中心，具有交通便捷、环境优美和区位合理等优势，有利于进一步拉开城市框架，完善城市结构形态和功能布局，有利于加快全市经济建设和社会事业的发展。 市人民政府抓紧进行新行政中心的规划设计，充分考虑保护建设南山风景区的生态环境和体现南徐路的个性特色， 新行政中心的规划设计将要体现城市的现代化气息，又要反映镇江独特的风格和品位。统一规划新城区，处理好行政中心、文化设施等关系，从现代化城市必备的要素上统筹谋划，防止无序开发、盲目建设。处理好新城区与南山风景区的关系，在空间视线、环境保护等方面，切实维护南山的生态和景观环境。 （2）润扬长江大桥建设位于镇江、扬州之间的润扬长江公路大桥主跨1490米，是目前我国在建的最大悬索桥，总投资53亿元。已完成大桥南汊双塔、双锚等下部结构施工，正全面展开上部结构施工，计划于2005年10月1日前将大桥建成通车。（3）新天地步行街规划结合旧城改造实施的“新天地步行街”项目位于大市口广场东侧的第一楼街，西接解放路，南连中山东路，北倚千秋桥路，呈“L”形，总用地4.46公顷，可建设用地3.66公顷。该项目功能定位为集购物、休闲、娱乐、旅游为一体的具有国际水准的精品街、特色街、文化街，总投资达1亿美元。（4）檀山路和润州路的建设檀山路和润州路的建设正热火朝天。檀山路将以招隐红叶、绿竹清幽、鹤林烟雨为特色，形成三大节点，成为一条名副其实的园林景观大道。润州路在保持原有水系的基础上，做足水的文章，充分展示“山水画江南”的独特韵味，“路临长江水、河傍道路流、路在水中映、水陆两相辉”。年底前，2条路将建成通车。 （5）四条高速公路规划建设 沪宁高速公路扩建工程项目 沿现沪宁高速公路走向，经镇江句容市九华茶场至丹阳运河镇进入常州境内。项目路线（主线）全长71.25公里，按双向8车道高速公路标准，同步实施绿化工程，工程投资估算约24亿元。 312国道拓宽改造工程项目 基本沿原国道312老路线，局部进行改线。起点自丹阳蒋墅镇至句容宝华镇，进入南京栖霞镇。路线全长92公里，按照双向4车道一级标准建设。其中镇江绕城段（镇南立交至蒋乔镇）约10公里，双向6车道，加铺非机动车道（兼人行道），同步实施绿化工程，道路总宽50米。工程总投资估算约10亿元。 镇（江）溧（阳）高速公路工程项目 起点自润扬大桥丹徒枢纽互通，向南经上会镇、宝堰镇、荣炳镇，进入金坛至溧阳，接宁杭高速公路。镇江境内全长24公里。按双向6车道高速公路标准预留，近期实施双向4车道。总投资估算约10.8亿元。 宁（南京）常（州）高速公路工程项目 起点自南京溧水，经句容市天王镇与104国道交叉，并设置互通立交，向东穿越茅山山麓，建设700余米隧道，接到常州市。镇江境内全长约18公里。按双向6车道高速公路标准预留，近期实施双向4车道。总投资估算约8.1亿元。 （6）江滨大道建设江滨大道将北固山和焦山牵为一线的江滨大道，西起大东支路末端，途经虹桥港，东至九里街，全长2.2公里。江滨大道建成后，对完善城区道路网络，缓解东吴路交通压力，沟通江滨新村、阳光世纪花园和即将兴建的“香江花城”，将起到重要的作用。该路建设由两家单位分段实施：市建设局负责实施虹桥港以西路段；京口区负责实施虹桥港以东路段。西段全长1080米，道路从江滨新村和阳光世纪花园之间穿过。道路设计宽度为33米，其中，快车道宽14米，绿化隔离带各宽2.5米，慢车道各宽4米，人行道各宽3米。道路设计行车速度每小时40公里。与道路施工同期，雨水、污水、自来水、供电、煤气和综合信息管线等将全部下地。江滨大道计划于2003年底前竣工通车。（7）黄山南路拓改工程建设黄山南路拓改工程北起中山西路，南至新南徐路，全长1820米，拆迁总面积40995平方米，道路排水管道和基桩施工队伍现已进场施工。绿化迁移工作也已经结束。（8）解放路高架桥建设解放路高架桥，总长650米、宽28米，工程总投资9240万元。该桥的建成，构筑了一条连接南山风景区与城市商贸区的快速通道，使沪宁高速公路支线、引资大道与解放路贯通一气，形成了一条全长近20公里、气势恢宏的城市中轴线。（9）征润洲污水处理厂建设投资1.4亿元，可日处理污水10万立方米的征润洲污水处理厂一期工程，是镇江市创建国家环保模范城市的重要“硬件”。该项目的建成，不仅使镇江市污水处理能力大大提高，而且对提高城市环境质量，推进城市现代化进程将发挥重要作用。三、国民经济运行1. 国民经济发展说明：2002年，全市完成国内生产总值561.19亿元，按可比价计算，比上年增长12.3。人均实现国内生产总值21030元，比上年增长12.2，按现价汇率折算，人均为2543美元。非公有制经济发展加快，尤其是私营、个体经济增长明显，其经济增加值在国内生产总值中的比重达22.4。国民经济结构调整步伐加快，整体经济运行质量明显提高，财政收入占国内生产总值的比重由上年的8.12上升到10.12，比上年增加2个百分点。房地产开发投资全面回升，房地产开发投资19.8亿元，增长32.5。2003年上半年经济继续稳定发展全市实现国内生产总值312.4亿元，按可比价计算：比上年同期增长13.4%，比上年同期加快1.4个百分点。2. 镇江与苏南经济比较分析本文及下文所指苏南地区主要是指位于江苏省长江南岸五大经济城市，包括省会南京、苏州、无锡、常州及镇江。以上五个城市由于同处长江南岸并分布于沪宁高速公路两侧，同时由于镇江经济在苏南地区处于落后地位，经济方面未来几年发展会略同于其它四城市，未来经济走势具有一定的可比性。 1） 苏南及镇江五年经济发展 苏南经济改革开放特别是1998年以来，苏南经济发展是突飞猛进，经济总量加速扩张，工业化、城市化水平迅速提升，成为全省乃至全国经济发展热点地区之一。2002年，占全省人口30.8%、土地面积27.8%的苏南五市，实现国内生产总值6257亿元，占全省比重58.8%，人均国内生产总值28581元，分别是苏中和苏北的2.5倍和3.7倍；财政收入916.3亿元，占全省比重70.2%。19982002年，苏南实现国内生产总值年均增长14.6%，人均国内生产总值年均增长14.0%；财政收入年均增长24.9%；国有及其他投资年均增长16.4%；进出口总额年均增长30.9%,其中出口总额年均增长26.4%；实际利用外资年均增长14.3%；社会消费品零售总额年均增长9.1%。产业结构由1997年7.0：55.8：37.2调整为2002年的4.7：54.7：40.6。镇江经济1998年以来，镇江经济发展步伐明显加快，是经济综合实力提升较快的时期。2002年，实现国内生产总值560.9亿元，年均增长11.0%，人均国内生产总值21030元，年均增长10.9%；财政收入56.8亿元，年均增长22.9%；固定资产投资额185.56亿元，年均增长12.8%；完成进出口总额20.98亿美元，年均增长18.8%。产业结构调整取得实质性进展，三次产业结构由1997年的8.8：56.4：34.8调整为2002年6.2：55.8：38.0。工业企业规模效应和市场竞争力明显增强，初步形成了造纸、化工、建材、汽车、电子、铝业等工业支柱产业。交通、邮电等基础设施日趋完善，为下一步经济发展打下了坚实基础。2) 苏南的经济发展趋势比较从苏南五市近五年经济发展趋势分析，我市与之比较，无论是总量指标、均量指标还是发展势头均存在不同程度的差距。苏南五市经济发展的总体趋势是强者更强，镇江超苏南平均水平难度逐年加大。从经济总量看，1998年以来，苏州、无锡两市经济总量提升较快，占苏南五市比重逐年递增，南京、常州在苏南五市的比重基本稳定。镇江市经济总量占苏南的份额在逐年下降，国内生产总值占苏南比重由1997年的9.8%降至2002年9.0%。人均国内生产总值差距由1997年3534元，扩大至2002年7550元。财政收入占苏南比重由1997年6.7%降至2002年6.2%。2002年，镇江市人均财政收入2130元，只是苏南平均水平的50.9%，是南京、苏州、无锡和常州的44.9%、42.6%、46.6%和70.9%。 从经济效益看，1998年以来,苏南各市财政收入占GDP的比重由1997年8.2%上升至2002年的14.6%。镇江市财政收入占GDP的比重由1997年的5.6%上升至10.1%，但与苏南相比差距由2.6个百分点扩大至4.5个百分点。按从业人员和国内生产总值计算劳动生产率，2002年苏南54425元，镇江市为39782元，低于苏南14643元。从投资规模看，1998-2002年，苏南五市国有及其他投资年均增长16.4%，其中南京、无锡和常州增长较快，年均分别增长17.1%、20.6%和17.4%。镇江市全社会固定资产投资年均增长12.8%，低于苏南平均水平3.6个百分点。2002年镇江市固定资产投资占GDP比重为33.1%，低于苏南平均水平5个百分点。 从消费市场看，苏南市场建设步伐加快，商贸企业规模化、集团式趋势明显，在全省所占份额越来越大。2002年,在全省贸易零售企业一百强中,苏南五市达65家，而镇江市仅为一家，其中苏州、无锡、南京和常州初步形成了各具特色的商品市场，如南京的家电、常州的灯具、苏州的服装家具市场等，而镇江市特色市场建设相对滞后。2002年苏南实现社会消费品零售总额占全省的比重达56.6%，五年来，苏南年均增长9.1%，镇江市年均增长9.3%，略高于苏南平均水平0.2个百分点，但绝对值偏低。2002年镇江市人均社会消费品零售额为5660元，苏南平均水平为8331元，相差2671元。 从外向经济看，1998-2002年，苏南实现进出口总额年均增长30.9%，其中出口总额年均增长26.4%。镇江市进出口和出口总额年均分别增长18.8%和7.4%。苏南经济外向度(进出口总额占GDP比重)由1997年的36.4%上升至82.3%，提高45.9个百分点。镇江市经济外向度由20.4%上升至31.0%，提高9.6个百分点，与苏南平均水平由相差51.3个百分点。 1998年以来，是苏南五市利用外资增长最快的时期，累计实际利用外资334.76亿美元，年均增长14.3%，其中：南京51.19亿美元，年均增长24.9%；苏州166.75亿美元，年均增长14.5%；无锡62.31亿美元，年均增长14.8%；常州30.66亿美元，年均增长6.5%；镇江23.85亿美元，年均增长2.5%。与苏南各市比较，镇江市利用外资在年度间存在不均衡性，起幅较大。 从居民生活水平看，19982002年，是苏南各市人民生活水平提高最快的时期，居民收入增加较快，其中南京、苏州、无锡和常州的城镇居民可支配收入年均增长在7%以上，农民人均纯收入年均增长在4%以上，人均储蓄存款年均增长在14%以上。镇江市与之相比增幅均相差2个百分点左右。2002年末，镇江市城镇人均可支配收入、农民人均纯收入和人均储蓄存款与苏南平均水平分别相差1353元、850元和6167元。3）1998-2002年苏南五市主要经济指标及增长比较 表一指标城市国内生产总值(亿元)人均国内生产总值(元)国有及其他投资(亿元)2002年年均增长2002年年均增长2002年年均增长镇江 560.911.02103010.9107.512.5南京1295.011.72290810.1493.717.1苏州2080.012.93572313.0434.414.1无锡1560.711.73595810.7268.720.6常州 760.311.32226011.0141.617.4表二指标城市财政收入(亿元)城镇居民人均可支配收入(元)农民人均纯收入(元)2002年年均增长2002年年均增长2002年年均增长镇江 56.822.9 82026.444522.9南京264.922.3 91577.145795.3苏州290.830.6106177.361404.5无锡200.924.1 99887.658603.9常州102.920.7 99337.751384.0 表三指标城市社会消费品零售总额(亿元)进出口总额(亿美元)实际利用外资(亿美元)2002年年均增长2002年年均增长2002年年均增长镇江150.99.320.9818.85.002.50南京525.28.8100.943.115.0224.9苏州451.69.5363.933.348.1214.5无锡444.39.6 97.424.017.4014.8常州249.68.2 39.218.45.606.50综上观点：1998年以来，镇江市经济发展虽然取得了长足进步，但置身于苏南来评述，差距仍十分明显，赶超苏南还有一定的路要走。3. 2003年镇江上半年主要经济指标（1）国内生产总值 上半年，全市实现国内生产总值312.4亿元，按可比价计算：比上年同期增长13.4%，高于全省平均水平0.4个百分点，增幅列全省第5位，比上年同期加快1.4个百分点。其中：第一产业增加值11.42亿元，增长3.2%；第二产业增加值184.59亿元，增长16.0%；第三产业增加值116.35亿元，增10.5%。（2）工业生产 上半年，全市规模以上工业企业完成增加值110.49亿元，比上年同期增长22.5%，高于全省平均水平1个百分点，增幅列全省第2位；实现销售收入368.17亿元，比上年同期增长27.0%，低于全省平均水平4.9个百分点，列全省第10位；实现利税总额28.72亿元，比上年同期增长29.8%，高于全省平均水平0.3个百分点，列全省第6位，其中利润总额12.11亿元，增长36.6%。（3）固定资产投资 上半年，全市完成全社会固定资产投资118.15亿元，比上年同期增长45.0%，增速高于年度目标20个百分点，其中国有及其他投资增速高于全省平均9.4个百分点，居全省第5位。其中：基本建设投资32.06亿元，增长28.8%；更新改造投资21.39亿元，增长1.07倍；房地产开发投资12.67亿元，增长55.4%。（4）消费品市场 上半年，全市实现社会消费品零售总额79.21亿元，比上年同期增长11.8%。受非典影响增速低于上年同期0.2个百分点，低于全省平均水平0.9个百分点，列全省第5位。（5）财政收入上半年，全市完成财政收入37.6亿元，同口径比上年同期增长28.6%，高于全省平均水平3.9个百分点，列全省第4位。其中上划中央财政收入16.78亿元，增长25.8%；地方财政收入20.82亿元，增长93.5%。（6）人民生活 上半年，全市城镇居民人均可支配收入4839元，比上年同期增长14.4%。高于全省平均水平3.6个百分点，增幅列全省第4位；农民人均现金收入2503元，比上年同期增长5.9%，高于全省平均水平0.1个百分点。（7）对外贸易 上半年，全市完成进出口总额11.6亿美元，比上年同期增长34.1%，低于全省平均水平26.4个百分点，列全省第10位。其中出口总额5.44亿美元，比上年同期增长34.4%，低于全省平均水平13.8个百分点，列全省第6位。（8）利用外资 上半年，全市新签外资项目202个，比上年同期增长17.4%。合同外资金额8.08亿美元，比上年同期增长67.5%，高于全省平均水平7.4个百分点，列全省第9位；实际利用外资金额3.35亿美元，比上年同期增长62.9%，增速低于全省平均水平7.5个百分点，列全省第9位。 四、国民收入与消费1. 本地国民收入说明：2000年末全市城镇集体以上单位在岗职工平均工资9294元，增长13.6；农民人均纯收入3958元，增长0.7。城市居民人均可支配收入6570元，比上年增长9.1； 2001年末全市城镇集体以上单位在岗职工平均工资10276元，比上年增长10.6；农民人均纯收入4042元，比上年增长2.1。城市居民人均可支配收入7160元，比上年增长9.0； 2002年末全市城镇集体以上单位在岗职工平均工资13198元，比上年增长12.4；农民人均纯收入4451元，比上年增长6.2。城市居民人均可支配收入8202元，比上年增长14.2，2. 苏南五城市人均可支配收入比较苏南五城市居民人均可支配收入及增长情况 单位：元/人年 份19981999200020012002同比增长（%）五年中年均增长（%）镇 江6019.56569.87170.07697.78201.814.26.4南 京7018.27693.88233.08848.29157.111.07.1无 锡7178.57920.18603.39454.49988.114.97.6常 州7107.37874.28540.09405.59932.514.47.7苏 州7811.78405.79274.210514.610617.110.27.3说明： 从以上列表可以看出镇江虽然在这五年的增长要略慢于另外四个城市，但近两年其经济已体现强劲的发展势头，人民收入有较大提高，在2002年的人均可支配收入增速在五城市中处于第三位，快于苏州和南京的发展速度。 3、本地国民消费（1）人均消费支出说明：1） 2000年末人均实际消费支出5102元，增长8.5。2） 2001年末人均实际消费支出6853元，比上年增长12.7。3） 2002年末人均消费支出6305元，较上年有所回落。 （2） 消费结构组成说明：根据联合国粮农组织提出的用恩格尔系数（食品占国民总支出比例）来衡量居民生活的标准：40-49%为小康，30-39%为富裕，29%以下为最富裕。2002年镇江城市居民家庭恩格尔系数为40.4%，城市居民家庭生活水平已全面进入了小康生活，初现富裕生活的曙光。（3） 苏南五城市收入与消费比较城市人均GDP收入消费镇江21030 82016304.5南京22908 91577322.6无锡35958 99887567.2常州22260 99327973.0苏州35723106177682.3说明：从以上列表可以看出镇江是苏南五城市中消费水平最低的一个城市，人均GDP落后其他四个城市，2003年上半年人均消费性支出列全省第五位，而可支配收入列第六位，略低于苏北城市南通。但由于目前镇江已纳入长江三角洲经济板块，未来经济发展潜力巨大。（4） 家庭金融资产分布特征评价城镇居民家庭的购房能力可以通过扣除消费支出余额、原有的可动用的金融资产和住房公积金这三项指数，其中可动用金融资产是其重要组成部分的，由于镇江市的家庭收入水平与江苏省总体水平较为接近，同时又属于苏南地区板块，因此通过参考江苏省城市居民家庭户均金融资产分布情况可以考量镇江目前的家庭金融资产的分布状况。江苏居民家庭户均金融资产分布情况 单位：%户均金融资产所占百分比累积百分比0.2万元以下 3.10 3.100.20.5万元 3.80 6.900.51.0万元 9.2016.101.02.0万元12.7028.802.03.0万元10.0038.803.05.0万元17.6056.405.010万元24.6081.001020万元13.2094.2020万元以上 5.80100.00说明：从以上列表可以看出户均金融资产在510万元之间的家庭最多，达到24.60%，接近调查户的四分之一；其次为35万元的家庭，占17.60%；排在第三位和第四位的依次是1020万元和12万元的家庭，二者比例接近，分别为13.20%和12.70%从列出的累积百分比看，户均金融资产超过10万元的城市家庭目前已近二成（19.00%），但与此同时，集中在低端的家庭比例仍较高，其中户均不足1万元的有16.10%，而不足5万元的则接近六成（56.40%）。这表明在总体平均水平明显提高的同时，不同家庭在金融资产占有上的差距正在逐步扩大。贰房地产市场分析一、总体市场分析1. 供求关系（1）供应量 说明：1）2002年施工面积142.8万M2，总体较上年度略有盘整回落。2）综合上述列表可以看出2001年是近三年房地产开发量最大的一年。（2）成交量说明：(1) 20012002两年商品房销售量维持在高60万M2左右，销售量较2000年有80%的增长。(2) 2002年镇江全市商品房空置率有所下降，其中市区住宅空置面积仅8.62万M2，下降44%。说明：1、 2002年镇江市区住宅销售总额为8.1亿元，比上年增长75%，大于2000年及2001年两年住宅销售金额的总和。2、 2002年市区住宅平均成交价格突破1500元/ M2，比2001年的1265元/ M2上涨了12%。（3）2002年镇江房地产市场综述开发企业2002年底，全市有房地产开发企业144家，其中一级资质企业1家、二级11家、三级79家，注册资本总额16.1亿元。外资和外地到镇江投资企业17家，注册资本2.7亿元，占总注册资本的16.77。市区91家房地产开发企业职工总数2300人，其中专业技术人员近1000人。市场供应2002年，房地产开发势头迅猛。市区完成房地产开发投资13.2亿元，比上年增长51.7；商品房施工面积142.8万平方米，比上年增长43.3，其中住宅新开工面积76.7万平方米，比上年增长45.5；商品房竣工面积66.7万平方米，比上年增长47.6，其中住宅55万平方米，比上年增长31.4。市场成交房地产市场销售火爆，商品房住宅价格上扬幅度较大。商品房销售面积58.6万平方米比上年增长54其中住宅52.9万平方米比上年增长45；商品房销售额9.8亿元比上年增长97.4，其中住宅8.1亿元，比上年增长74.4。2002年，市区商品房住宅平均价格比上年增长26.6，增长幅度平均为400元平方米。空置商品房积压得到明显缓解。截至年底，累计空置商品房15.31万平方米，其中住宅空置房8.62万平方米，比上年下降44.78。2、客源客层分析说明：镇江购房主要是以本地有一定经济实力的居民为主，而外地的投资客及在本地外企工作的港台及外籍人士所占的比例较低，只有不到百分之十二。（2） 客源从业分类从客源分类来看镇江购房的主要人群主要为 公务员、事业单位干部 效益好的大型企业员工 个体经营者及私营业主 三资企业高级管理人员 医生、教师、律师等专业人群（3） 购买力分析表一：城市居民人均可支配收入及增长情况年 份人均可支配收入（元/人）同比增长（%）镇 江 8201.814.2南 京 9157.111.0无 锡 9988.114.9常 州 9932.514.4苏 州10617.110.2说明： 城市居民的人均可支配收入是评价一个城市居民房屋购买力的一个重要指标，它和原有的可动用的金融资产和住房公积金共同影响着房产市场的发展。 镇江的人均可支配收入逐年增长，且增幅处于苏南五城市中游，比南京和苏州要高出34个百分点。表二：苏南五城市房价收入比城 市上半年人均可支配收入（元）全年家庭收入估计数（元）每平米单价（元/平方米）房屋总价格（元）房价收入比全 省4761.6927998.742036.16173073.606.18:1镇 江4838.3328449.381429.33121493.054.27:1南 京5131.2530171.753264.85277512.259.20:1无 锡6054.7135601.692039.76173379.604.87:1常 州6016.6135377.672180.68185357.805.24:1苏 州6498.5738211.592472.30210145.505.50:1说明： 城市居民收入比是评价一个城市房屋购买力的重要指标房价收入比是指城市的年平均一套上市房屋价格与居民家庭年平均收入之比。如美国是3：1，日本是4：1，北京在2000年就达到了11：1。按世界银行提出的标准，评价一个国家或城市的住房消费，房价与家庭年收入比在3倍至6倍之间比较适当。但是国内有关专家认为这一标准可能并不适合目前中国情况。中国城镇人口密度远比国外要高，而且城市旧城改造压力很大，住宅紧缺使房价处于上升趋势。99年以前，我国实行的住房制度是在计划经济体制下产生的，职工住房是由单位分给，且租金便宜，因此职工购买商品房的愿望不强。目前乃至今后一段时期，中国城镇房价与家庭收入之间的比值在一定幅度内高于6：1是可以接受的。 由上表，全省平均房价收入比为6.18：1,比例适中,处于合理范围之内。因此,从总体上来说,镇江商品住宅的平均价格并非媒体、社会上议论较多的“已远远超出居民的购买能力”。 居民对于价格过高的感受主要来自于： 近些年商品住宅价格的上涨幅度； 一些高档住宅的价格示范效应； 城市中心区域的商品房价格。 目前镇江的房价与与家庭收入之间的比值在4.27：1低于全国水平在苏南的五个城市中比率最低，因此无论是当前镇江市民对房地产的购买力还是未来房价都将有更大的上升空间。（4）购房动机通过对镇江的整体房产市场的调查可以得出购房的主要动机有 区域地缘性客户 改善居住条件 动迁户购房（镇江市每年不小于100万的动迁面积） 结婚用房、养老住宅 投资客户（对升值潜力的认同）（5）客源综述 镇江是苏南五市中经济较为落后的一个城市，比起苏州、无锡有一定的差距。但这两年经济发展速度较快，经济发展水平已高于省平均水平。首先本地居民是镇江购房的主体部分，由于镇江在岗职工平均工资13198元、居民人均可支配收入8202元，因此一般家庭可接受的房子集中在30万以下。经济效益一般的居民只能接受20多万元的房价。但诸如公务员、事业单位员工、外企职员以及像恒顺醋厂这类的大型效益好的企业员工一般收入可超过2500元/月。他们中的一些高职位人员一般可承受40万50万的房价。还有一点应该看到，随着非公有制经济的飞速发展，私营、个体经济增长明显，经济增加值在国内生产总值总的比重达到22.4，因此一些富有的私营业主，高级管理阶层会考虑购买本区域内50万元以上总价的房产。其次，本地的投资客较少，本地富有的居民目前对房地产投资的兴趣不大，而周边更为富裕的苏南地区城市诸如苏州，常州等的外地投资客在本地市场不多，主要为与镇江有业务往来的商人，以及看好镇江房产市场的浙江投资客户再次，是镇江外资企业总共有250多家，年生产总值为57.92亿元，经济效益较好，在这些企业长期工作的外方员工也会考虑在镇江置业，他们所买的房子需求品质较高，讲究小区环境，总价承受在40万元以上。3、产品分析（1） 规模以下是镇江19个在售楼盘的具体统计数据基地面积个案数量比率5万以下7375万10万42110万15万21015万20万31620万以上316说明：目前镇江市的个案规模大多集中在5万M2以下，但随着市政府关于对新建住宅规模的限制：市区内总建筑面积不宜小于5万 M2，郊区不宜小于10万M2 ，楼盘规模格局将有所改变。（2）建筑形态建筑形态个案数量比率纯多层1265多层、小高层210纯小高层315别墅、多层15别墅15说明：目前镇江在售的住宅主要还是以多层为主，小高层、别墅的比例较小。（3）产品力发展简析 主题风格根据项目各自立地条件创建各有特色的社区主题，如永安新城的水景主题、江南颐和的公园主题、阳光世纪花园的滨江主题等，各有千秋。 建筑规划聘请专业建筑规划团队，逐步引入国内先进的规划经验，如香江花城特聘万科四季花城的规划团队参与规划设计。 景观塑造当前中高档小区的开发过程中，景观已成为营造楼盘品质的重中之重，强调建筑与绿化融于一体的环境景观艺术，从而突显楼盘特色。 物业服务对于大多数楼盘而言，除了建筑本身、景观系统等硬体设施外，由专业管理团队提供高质量的物业服务来维系高品质的社区生活，已成为房地产开发的新亮点。 智能化步入信息时代，市场对于新建楼盘的现代化要求越发强烈，建筑智能化丰富了住宅的基本功能，很大程度上提升了居住品质，住宅智能化正越来越多的成为各大中高档现代社区的基本配备。4、商业业态分布目前镇江主要商业街道的现有组成业态中山路解放路火车站总数百分比品牌专卖店48166420.8服装店671218025.2鞋帽店85134.4餐饮168113510.8钟表眼镜店75123.7文教用品店32272.1手机商店91103.1电影院110.3家具店110.3家电商店330.9银行851144.3火车票预售点1230.9超市219123.7证券公司110.3%浴场110.3%婚纱摄影店3361.8%售楼处23161.8%食品店1230.9%医院110.3%宾馆13372.1药房21141.2饰品店330.3咖啡店330.3其他（杂货店）27513310.2总数2197033322100说明： 以上是镇江目前商业情况的统计表。中山路，解放路是交错成十字的两条街，镇江的主要商业设施都集中在这一区域，是整个城市的中心点。另一方面，火车站作为人流量较大的地区，其商业业态也有一定的参照意义。在所有的商业业态中，衣食住行的“衣”放在了首位，服装占的比例最大，共有80家，达到了所有店铺的25%。其次就是餐饮，35家占总数的10.8%。 “提升商品档次”这样的呼声已在镇江喊了多年。实际上，除了太和广场外，斜桥街及紫金大厦部分店面也早已通过店中店的形式运营了许久，但是市场反响并未达到令人满意的程度。究其原因不外乎两个：精品店在镇江的消费环境还未成熟，许多消费者在观念上尚未接受价格偏高的精品店。品牌性较弱。缺乏知名的一线品牌，而且重复率高，仅靠一些号召力不强的国内品牌难以稳定固定客源。举个简单的例子，在中山西路短短的150米内就有两家“班尼路”专卖店，而这还不包括太和广场内的。 目前镇江大市口附近的沿街店面面积一般在3080平方米之间。开间在810米，进深约1020米。租金约7000元/月。一楼沿街店铺的售价在30000元/平方米左右。商场内铺位售价则在9000-12000元/平方米。而目前镇江大量新建的商业用房面积集中在丹徒新区，售价相对较低，如东方商业广场1、2、3楼的商铺平均售价3000元/每平米，面积50平米左右，总价控制在15万，很具市场潜力。5、房地产土地市场成交总表公开出让地块表（一）序号地块地址地块面积（亩）成交单价（万元/亩）出让时间出让方式供地方式1长江路河北街5.881.212000.06招标净地2天桥支路10号20.5587.882001.05招标净地3斜桥街70号3.38156.212001.05招标净地4东吴路32号14.47100.212001.05拍卖净地5南徐路10号34.446.512001.05拍卖净地6南门外岗子下99号13.240.912001.05拍卖净地、毛地7东吴路131号65.6450.272001.09拍卖净地8丹徒路80号30426.152001.09拍卖现状9东吴路76号4.868.752001.09拍卖净地10中山西路凤鸣新村3.9182.052001.09拍卖现状11一泉路2号110.3734.432001.09拍卖净地12矿机路8.9694.872001.12挂牌净地13李家大山4区6号8.920.792001.12挂牌净地14金山路75号15.7821.232001.12挂牌现状15京砚山小东庄10.6545.542001.12挂牌净地16正东路69号2.26161.502001.12挂牌净地17京砚山路111号20.4961.492002.05拍卖净地18丁长路南60.5638.472002.05拍卖现状19大西路68号10.14189.352002.05拍卖净地20金山西路3号25.1852.422002.05拍卖净地、毛地21跑马山62号10.7452.142002.05拍卖净地22长江路21号11.17170.992002.05拍卖净地23学府路京口区星星村122.1651.982002.08拍卖净地24西荷花塘188.58107.382002.08拍卖净地25润州花园二期128.1420.752002.08挂牌毛地26象山乡民主村449.5956.052002.08拍卖净地27京口区小米山91.8457.802002.08拍卖净地28竹林山庄二期90.9729.132002.08挂牌现状29东吴路75号1086.002002.09挂牌净地30朱方路207号11.464.912002.09挂牌净地公开出让地块表（二）序号地块地址地块面积（亩）成交单价（万元/亩）出让时间出让方式供地方式31丁卯开发区14号地块39.3940.872002.09挂牌净地32大港开发区9.4422.772002.05拍卖净地33朱方路211号30.9580.132003.02挂牌净地34绿竹巷11号26.71116.442003.02挂牌净地35南门外大街98号5.84154.112003.02挂牌净地36和平路西41.1991.282003.02挂牌净地37天桥支路48号13.59135.2