最新上河国际商业广场楼书

上河国际商业广场楼书（总32页）封面：长沙TOP 投资王财富投资十大引擎封二序言：第一投资世界经济全球化的到来，全世界在中国的投资已远远超过8000亿美元。世界经济共同关注着中国的发展，关注着中国的投资前景。而以创造投资奇迹著称的中国房地产业，在经历了二轮市场宏观调控后走到今天，期间成就了无数人的财富梦想。两年来，中国房地产在渡过短暂的低迷状态后，又开始了新一轮的地产高潮。事实上，商业地产在近些年一直是人们竞相追捧的投资热点。而“如何投资一个高回报的商业地产”也一直是投资者不变的关注话题。那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？当下长沙，正酝酿着一场经济腾飞的商界变革，以长沙为蓝本，以上河国际商业广场为据点，本书根据地段、性质、功能的差异等商铺投资因素进行了粗浅分析，收汇编录成商铺投资的十大引擎，以此敬献给所有商界伙伴，共同勉励。1目录23引擎1：政策政府扶持 构筑财富宏图投资是复杂的商业行为，受各种宏观、微观、主客观条件的影响，而其中起决定性作用的是，莫过于政策。所以，投资的方向不能离开政府规划的“指挥棒”，市政规划最能说明城市未来的发展趋势，进而推断出该区域未来的发展潜力。作为与大环境息息共生的商业项目，就一定要做到城市发展的方向上。对于政府大力投资的项目及经济区域，势必在城市未来发展的版图中占有重要地位。政府规划中的任何城市功能区，诸如：新兴居住区、商业区、科技开发区等都会以高于其它区域的速度发展。这样的投资对象不仅在投资风险上排除了政策导向上的制约，更因大量的启动基金支持而得以稳定的飞速发展。对于一个城市来说，政策扶持项目是经济发展及文明建设的窗口，起到一个城市对外形象建立与标志的作用。而对于商业投资，这里会是一个创造及拓展财富的沃土，众多慕名而来的商界精英们将在此封疆拜候。融城之势 利在当下“长株潭经济一体化对株洲房地产发展具有极大推动作用！”这是株洲市房地产管理局局长汤建国对融城房产前景寄语。2005年，在国家实施宏观调控政策的大背景下，“融城地产” 使长沙成为长株潭“金三角”的地产核心。长株潭经济一体化趋势越来越明显，而且通信、金融、交通等已走在前面，作为与市民生活息息相关的房地产业正迎头赶上。一体化给融城房产带来重大发展空间，也将是今后融城房产发展的重头戏。巧得天时、地利、政通、人和，上河国际商业广场正处于融城经济版块中心位置，正受惠于因地域经济、时代发展、经济时政等各方面带来的优势，催生出无限的发展机遇。这一机遇任何商家都可以拥有，只要他目光敏锐，善于把握。45商业移位 成就一方霸业城市的发展有其历史的沿革动因与自身的演变规律，高桥大市场以西的长沙老城，由于发展空间所限，亟须分流解压，使得商业中心板块漂移成为必然。而“一江两岸，西文东市”的长沙城市发展格局则决定了长沙的商业出口将向一个方向进发：东进。城市向东，商业向东，一个大的商业发展趋势已经形成。2005年，长株潭城市群区域规划科学地论证了未来长沙注定向东城发展的大趋势；“长沙大东城新经济区”高峰论坛会上，多位政府官员、经济学专家纷纷慷慨陈辞为东城地位拍案献策。东方，在这个方向上，才是长沙财富成长的主流方向。而正是这个方向上，上河国际商业广场毅然崛起，率先占领东方财富的上风宝地，谋划未来财富的宏图伟略。立法护航 铸成一代商业盛世中国的百姓从来没有象今天这样关心国家及城市经济政策，这是因为中国步向市场经济后，各阶层的利益在金融市场、贸易市场、房产市场等各种市场充分博弈，任何一项经济政策都通过这些市场产生连锁反应。现在的百姓关心政策，就是在关心自己的利益。而这些政策的方向即是关乎利益得失的方向。象上河国际商业广场这样的湖南省重点工程，受到多方面的政策保护，它的发展壮大和繁盛的前景是可以预测的事实。湖南省重点工程政府将相继投入上千亿资金注入大东城，为上河国际商业广场发展保驾护航。商业中心代表2006年，长沙“十一五”规划正式提出：位于大东城的上河国际商业广场，在未来5年内将发展成具有极大市场容量，较强辐射能力的商业中心代表。商界龙头随着国家城市商业网点规划条例的实施，1万平米以上的大型项目将由商务部组织听证，大型购物中心将严控，意味着10公里内，上河国际商业广场无竞争对手，尽显商业中心龙头地位。67引擎2：借势国际巨商 引领财富风向2006年，世界经济论坛达沃斯年会发表的一份对全球1410家公司总裁的调查报告显示，有78的公司总裁将中国视为最重要的市场机遇。外国公司进入中国的主要目的不再是利用廉价的劳动力，而是为了寻找新的客户和市场，扩大中国在全球市场的资本占有份额。同时，利用他们成熟的市场经营操作，在中国培养更成熟的商业土壤。这意味着在中国的投资市场将爆发更多的机遇。这些大型跨国企业的一举一动对于中国广大商家来说，将会是一个绝佳的投资样本。更重要的是，如果一个区域内聚集众多国际品牌，那么，区域经济的商业气氛的培养与提升将十分快速，从而带动其它中小型商家，使经营达到事半功倍的效果。不谋而合 世界巨富抢滩上河沃尔玛、FOXTOWN、必胜客、肯德基等国际品牌入驻上河国际商业广场。商业巨头们于同一时间、同一地点选择了上河国际商业广场做为投资据点，不仅从一个世界投资者的角度印证了此项目的商业潜质，而且成就了中南地区最大规模的财富投资领域。借位。轻松地奠定成功国际商家都拥有雄厚的运作资本，所以，他们在上河国际商业广场的率先进驻，就等于在此投入了庞大的商业建设基金，从而为其它商家经营提供了一个最优质的基础设施平台，所以，无论是商业环境、商业配套，都成为国际化水准的建设，使商家在起步伊始，便占据了财富的高端位置。借鉴。直接地逼近成功以沃尔玛为首的世界500强强势入驻上河国际商业广场，为其它商家提供了投资的第一手参考资料。由于在世界范围内的成功，国际商家们炼就了精准的投资眼光，这相当于一笔财富，可以直接被商家们吸取学习，就象请了一位资深国际商业顾问，大大地降低了投资风险，这是商家们的幸运和机会。89借势。成功地斩获成功纽约第5大道之所以成为世界最昂贵的商区，得益于众多品牌商家的聚集而吸引的庞大的消费能力。在上河国际商业广场，国际大品牌商家聚集，将对消费者形成强大的磁场，吸引大量人流。而人气的聚集，就很容易形成繁盛的消费气氛，从而带动其它中小型商家的销售，在这样的形势下，商家的经营几乎是客流量充足，无销售压力的经营。所以，无怪乎纽约第5大道即使天价当前，亦能让全球的商家趋之若鹜。无怪乎上河国际商业广场首次亮相的当天，便达成483项诚意购置，创造了一时的销售神话。借景。稳步地扩大战果商业气质是会受感染的，国际级的大商场和小百货店带给人的感受明显不同。所以，与沃尔玛、foxtown等著名品牌互为商友时，商家的经营品味到理念各方面都得到不自觉地提升，这样的一笔无形资产，成为商家进一步扩充实力的给养。所有著名国际品牌几乎都有趋于完美的经营理念，他们都具备严格的职业操守、人性的商业文化，自然地促使商圈走向一个互惠互利、平和友善的境界。最大限度地减少商家因商圈内矛盾而引起的纠纷，稳定的商业环境中，商家的自身利益得到保障，经营步态才能突显出向上的不可逆转的趋势。国际频道：沃尔玛，名列财富杂志“全球500强企业”榜首，其规模已经比紧随其后的全球5大零售商（包括家乐福、麦德龙在内）的总和还要大。沃尔玛一天的营业额为142亿美元，比36个小国家的GDP总和还要多。沃尔玛CEO李斯格特说：“我们已经没有具体的竞争对手”。1011引擎3：增值升值空间 高速聚敛财富对一个政策导向明确、前景看好、商业环境繁华的商业项目而言，商铺的价值显而易见。但，当商铺市场价格基本到位，上升空间相对有限，其商业成本增加，租金收入减少，那么要想获得较高的升值空间就必须通过商业经营来达到。其实，商铺投资是通过资本投入，经过一段时间运作来获得投资收益的。商铺的价值是依靠所在商圈购买力的质和量及消费量、商铺总量配置等因素来体现，当这些条件都满足时，将来才有可能导入强大的购买力，从而实现销售，促使商铺价值提升，快速收回投资成本，实现财富积累。无论是先天条件还是后天人为，上河国际商业广场的这些升值因素都做得相当到位，甚至超出预期想象。启动经济发展 创建财富“原始股”投资商铺时，要非常注重项目是否处于消费导入期和人口导入期，买商铺是买其成长性，如果一个区域的人都住满了，便意味着没有太多升值空间，再在那里投资商铺就没多大意义了。所以，一个城市的新一轮发展计划及政策重心方向都会诱导出新的财富机遇。而目前，上河国际商业广场作为政府重点扶持的新建项目，正处于价值成长曲线的最低点，势必成为商家争相抢夺的优质“原始股”。长沙东与株洲北的对接使长株潭产业融城提速，随着政策的引导，新产业中心的成型，上河国际商业广场聚集了大量新锐一族的城市精英，越来越多的中高档住宅项目破土动工。至 2010年，大东城人口将达到100万以上，为区域经济价值提供了巨大的延展空间。城市迅速扩展的大商业时代背景不仅催生了上河国际商业广场，更为其提供了无可限量的升值空间。日均20万人流 诱发100亿现实购买力上河国际商业广场周边日均人流量20万人次。2006年预计购买能力将超过100亿元。3公里范围内共有商品房楼盘近40个，总建筑面积超过420万平方米。其中建筑面积超过10万平方米、销售均价高于每平方米3000元的大型楼盘14个，更有世嘉国际华城、星城世家、水云间、绿城桂花城等多个销售均价超过每平方米4000元的高尚生活社区。周边店铺及住宅出租率接近100%。庞大的人口基数决定了客流量的大小，亦决定了其消费水平的高低。商铺收益最终决定于人流量，其包括固定人流、流动人流、客运流。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交站)。上河国际商业广场周边人流量统计：1、上河时代广场周边常住人口总量估算：100万人2、周边变量人口总计：150万人3、周围聚合人流量：人次/天4、周围聚合车流流量：80000辆次/天5、预计本案日均人流：20万人次。121340大东城经济增速 是财富增长的速度上河国际商业广场是大东城的商业翘楚，而以国家经开区为龙头的大东城制造业中心，以每年40的增速，创造中部增速第一，三大产业集群在大东城赫然成型，上河国际商业广场即在这样的现场环境下直接吸取经济提速创造的高额利润。2010年，GDP即将直逼1300亿，相当于长沙5年的总和，那时，以上河国际商业广场的商业中心地位，将成为这得笔巨大财富的第一释放场所，其商业升值空间不可限量。几种主要的理财方式的比较：投资类别投资特征年回报银行存款虽然银行利率最高3.6%，但物价上涨指数为5.6%微利率炒 股高风险高回报不确定购买债券低风险低回报，变现灵活2.18%经营优质商业铺面自主性强，收益稳定年回报率稳定，发财通路投资新型街区MALL商业铺面保值增值，收益稳定， 做甩手掌柜，一铺养三代年回报率最高，收益稳定，有保障投资8万=10年回报20万+无限升值空间从投资角度看，商铺投资数额大而资金的回收周期较长，是一种长期运作而又比较稳定的投资活动。在现时的市场条件下，8-10年回收投资属于十分正常的结果。然而，如果在本身拥有成熟的商圈经济、不断上升的消费量、不断扩张商圈消费力等增值条件，那么商家不仅可以短期内收回投资，更可从无限的升值空间中获益匪浅。从各方面的条件看，上河国际商业广场便属于这样拥有无限升值空间的项目。投资回报率是决定商铺投资的重要指标。普通商铺，在带租约情况下大都5-7%左右，较高投资回报的合同期约也有在12-13%之间，而上河国际商业广场的回报率已经达到16%。总价购铺即付三年收益首付款按揭平均月供10年总回报3840041600800008921415引擎4：规模超50万平米签定财富至尊地位根据现代人“一站式”购物倾向，可投资价值高的商业物业，应该处于一个大型的综合商圈，并且涵盖现代商业业态，能够满足消费者购物、休闲、娱乐、美食等一站式生活需求。在同等地段前提下，这样的铺子，投资前景是最好的。上河国际商业广场是一个真正意义上的大卖场，空前的规模，在广大的中南地区已是无人能敌，使其在长沙，乃至整个中南地区都奠定了其绝对的商界优势地位。在其规模的表象下，蕴藏着无数商机，海量财富，它席卷一切休闲娱乐，扑天盖地地带来最时尚消费方式，为所有投资者提供了一处楚天辽阔的事业大舞台。客流量大：客流量大，人与人之间的情绪在相互感染带动下，商业氛围自然得到提升，零售业的销售额就有所保证。大卖场是人潮汇聚的地方，超50万平米的大规模卖场无疑拥有聚集人潮的先天优势。同时，大卖场的商业容量每天可以吸引方圆5公里的客户前来消费，为商家带来更广大的客源。客流量多、商业氛围好，商家必然优先租赁此类商铺。消费氛围好：超50万平方米的世界风情商业城，由五大国际主力旗舰店、3条主题商业街、2大休闲广场、酒店、写字楼、时尚公寓、高档住宅组成，汇集百货店、超市、美食城、电影城、儿童乐园、酒吧等缤纷业态。如此众多的消费形式吸引了大量的消费人群，而在深厚消费气氛的影响下，人们很容易忽视价格，陷进购物狂热中，这无异于商家更多的财富来源。卖场的消费热情高，商家也愿意选择这样的卖场商铺来经营。1617客流构成广：大卖场不同于其它零售场所，它有其自身的优点，商品齐全、购物环境较好、商品质量较有保证，对于时间就是金钱的高级“白领”、“金领”来说，大卖场的方便成为他们购物首选场所的原因；同时大卖场的商品价格较低，对于老百姓而言，大卖场又是他们经济、实惠的购物场所。由此可见，大卖场集中了各个层次的消费群体。配套设施齐备：通常商家在选择商铺尤其是经营餐饮类商铺的时候，对于水、电、煤等基础设施的要求较高。对于上河国际商业广场而言，其基础设施的配备标准极高，因此商家完全可以打消此方面的顾虑。商家入驻后，无任何后顾之忧，一切配套服务都会周到考虑。 18引擎5：无敌商业真空 实践对财富领地的绝对占领沃尔玛语出惊人：我们已经没有具体的竞争对手。这是其现状的真实写照，亦是其商场运作的狠辣手段。当你压倒所有的竞争对手时，你就能成就一方霸业。而政策保驾下的上河国际商业广场，在其商业发展伊始，便形成了终极商业格局-无敌。这是无数商界精英的期盼，不费吹灰之力，便可使财富江河汇海，八方财源归于一家，其未来发展前景，只能是无往不利。10公里范围内 独霸所有商机随着国家城市商业网点规划条例的实施，1万平米以上的大型项目将由商务部组织听证，大型购物中心将严控，意味着，以上河国际商业广场为中心，10公里范围内将无竞争对手，其商业中心龙头地位显露无疑。19引擎6：大市场周边环境 决定财富高位起点购置商铺的目的是为了取得资本增值，既然是投资行为，那么它就会受到资本市场的影响，受到周边商业的影响。构成周边商业因素主要有两大块，商业环境及人流量。要在一个相对成熟的商业环境中，拥有充足的客流量，这样的投资环境是商家必争之地，亦是区域大市场的突出特性。200亿成交额 仅是财富的缩影上河国际商业广场处于一个微妙的商业环境中。它的周边早已有不少成熟的商圈经营，全国第四的高桥市场、中南第一的马王堆市场以及其它众多大市场云集。全国第四的高桥市场现成交额达200亿，不仅造就了无数个超级富豪,也成了财富的代名词,商铺价值增长率在10倍以上。最近还将投入30亿的资金对旧市场进行改造。投资20亿的上河国际商业广场与高桥市场功能互补，如“车之两轮,鸟之双翼,”成为长沙的“上海徐家汇、广州天河城”。众多大市场的聚集完善了这一带的商业配套工程，商业氛围相当浓厚，已经成为长沙人购物的主要选择地，这一区域的商业进程已进入成长积累期。一般而言，需要2年进行的商业经营环境的培育期，对于上河国际商业广场已经没有必要。上河国际商业广场除利用高桥已有的商业资源、公共设施外，它的全部资金都投入到项目的商业软硬件建设中，以高桥市场为依托，在原本成熟的商业氛围中，占位极高的经济起点。通过大量的建设资金的投入地平拔起，迅速成为大东城商业尖峰，其升值空间将达到一个无人能及的高度。可以预测，上河国际商业广场的成交额势必远远超过200亿，从而成就新一代财富巨人。2021引擎7：联盟强者阵营 共创颠峰财富商铺未来的发展潜力，与商业总体的发展方向密切相关。根据长沙市统计局的抽样调查，长沙市的恩格尔系数“十五”期间逐年降低，2005年已降到0.334,按照联合国粮农组织提出的评判标准：恩格尔系数0.3至0.4为富裕的标准进行评判，目前长沙市已进入富裕区间。这意味着人们吃饱穿暖的要求已经达到，开始进入关注体验消费的层面。人们对商业服务及环境的要求会越来越高，他们驱向于便利的大型超市消费，希望自己所去消费场所要具有良好的商业文化氛围，通过个性化消费来体现自己的品味。而就目前国内情况，几乎所有单体的开发能力都不能承担这样的商业巨制。所以，采取联合开发的战略，引入强大资金及世界先进的技术，不仅使项目运作拥有坚实的资本，更由于多方的参与而使项目显示出唯一性，具有其它任何项目都不可能复制的形态，从而吸引大量富裕阶层消费者，不仅实现购买力的提升，亦促成销售从量到质的根本性转变。20亿资金 为财富保驾护航上河国际商业广场由全国民营企业200强的五江集团、长沙资格最老的国有房地产开发企业长沙城建开发，中国TOP地产上榜品牌天润公司共同投资建设。他们全程接受社会监督。集团以20 亿资金后盾与超值不动产提供强力担保，合同可经公证处公证。雄厚的资金组合和诚信，对广大商家而言，是最可靠的投资保险。国际著名设计机构美国JWDA、广东美院等一批国内外顶尖设计公司提纲项目的规划设计。对整个商业街的环境布局、交通流向、购物通道、休闲设施等，进行了精心设计与周全的规划，确保每一间商铺的均好性。使得人流可从四面八方涌入，最大程度的集聚人气与鼎盛商气。上河国际商业广场的建筑风格崇尚华丽，将是一处高贵的商业场所，以时尚前卫的元素引领消费潮流，并给人以尊贵不凡的享受。这样的环境不仅会带来大量的回头客，更会吸引大量高品味人群，他们的高消费层次将成为商家重要的利益来源。国际频道：美国JWDA建筑设计事务所，全称Joseph Wong Design Associates，成立于1977年，1993年设立中国事务部。系美国建筑师协会（AIA）成员，美国全国注册建筑师协会（NCARB）成员，美国城市规划协会（ULI）成员。在美国多次荣获美国建筑师协会（AIA），美国规划协会（APA），美国园艺建筑协会（ASLA），加利福尼亚州政府所授予的奖励与奖状。在中国，亦获得全国和上海的优秀设计奖。在美国及国际设计竞赛中，公司的设计方案曾多次获得首奖及殊荣。2223引擎8：商道交通网络 实现财富无障碍扩张毫无疑义，汽车消费的时代在不知不觉中到来。随着汽车行业保护结束期临近，车价下降的幅度将越来越大，有车的消费一族会更加庞大。有车思维已经改变了中高消费人群的消费习惯，他们在安排购物行程时，第一反应就是考虑前往的到达路径。在我国现有的经济水平条件下，有车人群的消费水平、消费能力相对较强，他们可以更有效地扩大商业的利润空间，从而也拉动了商铺租金上升空间。另外，对于无车消费人群，交通的便捷亦是他们的消费考虑，对于一个交通体系及线路都相当丰富的商业场所，他们亦会欣然前往进行日常消费与娱乐。因之，购物场所具有的交通网路将是确定其消费人群达到量的重要因素。对于一个大型商业项目来说，道路的建设将间接增强商铺的资金吸纳能力，商圈也会在一定程度上扩张，商铺亦会长期稳定地持续增值。畅通无阻 财源茂盛达三江上河国际商业广场处于长沙唯一贯穿东西的人民路、市内最大的一条南北交通大动脉万家丽路交汇处，黄花机场、武广高速长沙站、火车站东广场以及五条高速路围绕周围，四条城市地下快轨与18条公交线路齐聚于此，形成中部地区独有的交通与财富的涡轮效应，以此为中心的1小时经济圈内的4000万人，将通过这些商道源源不断地输送而来，成为上河国际商业广场的忠诚消费人群，将为商家带来的稳定可观的利润。2425引擎9：管理商业管理 优化升值空间在商业地产投资中，人们往往注重地段、周边环境及投资金额，很少去关心其商业管理。殊不知商业管理在商业地产投资中也存在较大的升值空间。统一的形象定位，业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，避免商业业态的混乱不堪。相关的商业管理会通过定期的整合推广扩大知名度，吸引超大客流量，增强其企业实力，全力营造具有绝对可信度的商业形象，这也为投资者们创造了一个不花钱做大宣传的机会。故此，选择一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资首要考虑的问题。管理财富 放大财富的有效途径要让光顾者从心动到行动，商业环境及定位的整体管理起到重要作用。有效吸引购买、成功的选址为商铺带来了充足的人流，但只有尽可能多地促成这些人流在自己的商铺内进行交易，才可能实现赢利。吸引瞩目，增长驻客时间，增加入铺人流，这些都成为商业管理的命题，同时也是财富最大化的途径。基于打造高端的生活方式与国际化大卖场的考虑，在几十家国际顶级管理公司当中经过重重筛选，上河国际商业广场最终确定了长江百货物业管理，因为它无可比拟的经验和高素质的团队，是提倡顶级商业，实现全球化生活方式的重要保障，在这样一种消费模式的确立下，使投资者的每一分钱都得到最大的回报。国际级管理机构 为财富全程服务许多商家都有这样的体验，先期入驻率极高的商圈，在其后慢慢地呈现混乱局面，各种商业形态良萎不齐，鱼龙混杂，经营每况愈下，最终是一片萧条。这是因为商场后期经营管理不善所至。为避免上述情况，香港长江百货进行管理将为上河国际商业广场度身打造统一的街区形象，全权负责项目的营运与整体服务，确保商业业态互不冲突，协调合作，带动投资者共同稳步发展。运用自己丰厚的全球商业运作实力，将项目的经营起点直接与世界接轨。在上河国际商业广场，商家们将享受到完全的国际水准礼遇，为商家经营提供最安全可靠的服务。香港长江百货，有着几十年物业管理经验，操作已游刃有余，拥有一套成熟规范的管理流程，是一支高素质的国际级管理团队，他们在管理与服务方式上自成一章，独具匠心。2627引擎10：意识投资有术 生财有道商铺是一种固化的资本，是一种投资的工具，人们通过投资商铺，为的是取得资本增值，或者是取得自营的商业利润。商铺不是消费品，从商铺的终端用途来看，它是一种商业经营场所，它自身不能直接产生经济效益，而是在商业经营活动中体现价值，即在同等条件下，商业的经营效益越好，商铺越有价值。投资商铺必须从商业考察入手，研究商铺所在商圈的购买力、交通设施、商铺供应总量以及商铺自身的位置等情况，才能正确判断投资对象的价值真实水平。然而，除这种种必要的硬件指标外，还有一项更重要的投资指标，那就是投资者敏锐的商业意识。投资一个好商铺，等于拥有高息提款机铺位的政策、时局、地段、人流、经营管理等等直接影响了经营的好坏，上河国际商业广场在任何一个方面都表现得极为出色，不仅保证了这是一个相当稳定的投资项目，更提供了高达的回报率，这无疑是一笔可观的财富来源。投资表格分析：（需要合富配合提供具体投资回报分析表）做撒手房东等于既赚钱又不想事买铺后就委托专业团队打理，年年坐收红利潇洒做里手