达观机构2009年9月长沙金科·东方大院下阶段推广策略

房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 从第一 到唯一 金科 东方大院下阶段推广策略 达观机构 2009年 9月 版权所有 敬请尊重 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 360度，印象金科 东方大院 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 从市场角度看东方大院 这是一个长沙最高端的顶级别墅项目； 这是一个独具东方建筑神髓及东方人居意境的中式别墅项目； 这是一个以产品说话的高品质别墅范本！ 在市场上的印象 长沙最高端的中式别墅！ 都知道金科 东方大院， 品牌知名度高！ 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 从现场角度看东方大院 这是一个有山有湖、风景怡人、风水上佳的高尚别墅区； 真实可见的牌楼、栈道、山湖与中式别墅，给予无限的东方人居意境； 园林与建筑的细节彰显出项目的品质与用心！ 现场的印象 山湖中的顶级东方别墅！ 山美、湖美、园林美、别墅美，让人有留下来的冲动，现场打动力强！ 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 从客户群角度看东方大院 这是一个能象征塔尖人群身份属性的顶级别墅； 这是一个能彰显塔尖人群独特品位与审美取向的中式别墅； 这是一个令人向往，但价位过高的超豪华别墅！ 在客户心中的印象 最能彰显身份与品位，但价格却让人思量！ 房子很好，但地段太远，价格太高， 不够物超所值！ 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 在业内人士心中的印象 有高度，没深度，需要突破价值瓶颈！ 从业内人士角度看东方大院 这是一个定位高端的别墅项目，宣传重形象轻内涵，形象不够清晰； 拥有极好的品质和极强的现场打动力，但对品质感和价值感的阐述不够； 从宣传来看，项目所传达的形象与其他别墅没有明显区隔，差异性不强！ 做的比说的好，现场比广告好， 需提升产品独特价值！ 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 明确阶段重点！ 理清阶段思路！ 我们需要把复杂的事情简单化： 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 A、品牌力 通过项目宣传， 完成品牌高度及 知名度的建立 B、吸引力 通过现场塑造， 完成品质美誉度 及现场吸引力的 营造 C、沟通力 独栋别墅意向度 高，联排别墅购 买率低，沟通力 有所欠缺 D、销售力 近 2000台客户入 场，而成交不足 1/10，购买力明 显不足 在项目上一阶段的推广中，项目重在品牌力及吸引力的建树上，虽然 8月成交达到长沙别墅总成交的 50%，但从入场客户比例来看，其沟通力及销售力仍较为欠缺！ 重形象，轻内涵 形成“价值没有价格高”的市场印象 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 纯粹的高端形象无法促动实际的销售 在建立了高端形象之后，我们面临的是真金白银的业绩 上阶段东方大院已让人心动！ 下阶段东方大院更要让人行动！ 在上阶段营销的反思中，继承与突破 从心动，到行动！ 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 两大继承 一、继承高端定位及高贵形象 二、继承高知名度及高美誉度 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 三大突破 一、突破定位：由自话自说到精神与价值沟通 东方大院在上阶段推广中以“一宅一生”为核心定位，侧重于与客户群的精神沟通，建立了项目高端的品牌形象。到本阶段，项目的主要任务则在于促动实际销售，因此诉求需要更加落地，更加强化项目的价值感，从而推动销售。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 二、突破地段：不说雷锋大道，说市府核心 在上阶段的推广中，东方大院给人的印象较为偏远，为度假型别墅，因此其价值感难以得到提升。然而从地图上来看，东方大院其实是最靠近市中心的别墅盘，堪称城市别墅。因此在本阶段的推广中，要突破地段的区隔，弱化“雷锋大道”，强化“市府西核”，将其由度假别墅转化为常住别墅，提升其价值感。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 三、突破价值：不说奢侈品，说顶级必需品 在大多数人心目中，顶级别墅是奢侈品，可有可无，因此购买力大大缩减。在本阶段的推广中，我们要突破这一固有观念，告诉市场，东方大院不是奢侈品，而是顶级必需品，是层峰人士到此阶段印证身份的必需品，从而大大提升东方大院的价值感，促动更多处于徘徊中的目标客户群购买。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 以客户为第一导向，深度挖掘产品价值 阶段重点 阶段思路 巩固高端形象，提升沟通力及销售力 阶段方略 揭开孤高的外表，深入内核 突破价格的限制，价值为王 产品诉求 客群把握 突破空泛的诉求，产品落地 定位递进 扭转平实的印象，攻击至上 广告表现 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 以 2600多台入场客户为切入，把握客群 以唯一性及差异性为标准，挖掘价值 以现有表现的不足为突破，强化表现 一 客群分析 二 价值剖析 四 表现透析 以圈层营销及业主带动为主，羊群效应 五 活动简析 以高度维系及客群攻击为本，有效组合 六 媒介解析 以精神向价值的递进为导向，凸显品质 三 定位探析 本案架构 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 一 客群分析 2600=26000 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 我们有近 2600台入场客户， 把握住他们的心理和需求， 就是把握了核心购买力， 更是把握了吸纳更多目标客群的制胜法宝！ 读懂，读透， 2600台入场客户 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 一个定律 一个现象 一个判断 一个对策 一个特性 客群分析 5部曲 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 独栋客户：身份感价格 独栋别墅的客户群体对身份感及地位感的关注，更甚于对价格的关注 联排客户：身份感 =价格 而联排别墅的客户群体在关注身份感及地位感的同时，同样关注价格 一个定律 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 一个特性 他们 沉稳、内敛 ，更愿意将财富一词转换为较为中性的“资本”，将对政治的敏感、对权力的掌控表现为胸怀家国天下的气魄、个人成功的标准。 越高端的客户群体 对价格的敏感度越低，对价值判断越敏锐。 强调所购商品物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定。 相对于广告， 高端意见领袖的认同感对他们购买意愿的影响更大，已成交客户的“消费经验”对他们的口碑宣传最具说服力 。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 一个现象 金科 东方大院 独栋别墅意向度高，联排别墅购买率低 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 一个判断 金科 东方大院 身份感已然足够，但价值感尚较欠缺 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 构建等同于独栋别墅的居住价值感， 塑造高于其他别墅的身份价值感！ 一个对策 让客户深刻的理解到： 东方大院就是满足自身真正精神追求唯一选择； 是自身骨子里的中国情结的最好依托； 是实现自身魂牵梦绕生活梦想的最好去处； 是自己拥有如此财富地位的必需品！ 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 二 价值剖析 联排 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 居住价值感 =产品价值 身份价值感 =心理价值 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 掘产品价值 如何构建等同于独栋别墅的居住价值感？ 差异性，唯一性 客户梦寐以求的居住价值，唯有东方大院能够给予 路 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 是否山湖？ 值推导 长沙作为山水洲城， 山景盘、湖景盘、江景盘、河景盘、园景盘， 比比皆是！ 山湖，既不具备差异性和唯一性， 更无法支撑如此高端别墅的核心价值！ 山湖，显然不是东方大院的差异性和唯一性所在 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 是否中式？ 汀香十里中式风格深入人心， 而价格仅东方大院一半不到， 若以中式作为核心优势， 竞争力何在？ 中式，显然不是东方大院的差异性和唯一性所在 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 是否层峰人士的居住境界？ 就市场而言， 青竹湖已然成为高端身份的代名词， 藏珑的尊贵气质也深入人心。 且在上阶段推广中，东方大院的高端形象已然建立， 现在，我们不但要让市场看到东方大院有多高， 更要让市场看到东方大院有多美！ 居住境界，显然不是东方大院的差异性和唯一性所在 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 数亿巨资拓湖保山，唯有金科 东方大院 20万 6万 100030 上亿巨资全国搜罗上千名树，唯有金科 东方大院 60万一棵的金桂王、 300年的香樟王、 200年的银杏王 数千万巨资改造外围环境，唯有金科 东方大院 800米专属林荫道、湖滨广场、听水广场 五百万巨资打造精神牌楼，唯有金科 东方大院 大师级工匠精雕细琢，重现千年文明意境 1有金科 东方大院 16603 5大功能空间的超级赠送，唯有金科 东方大院 送上百平米前庭后院；送双层超级露台； 送双车位；送多功能室；送私家阳光会所； 品质与细节，才是东方大院的差异性和唯一性所在 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 相对东方大院独栋别墅， 联排拥有同样高贵的身份感、优越的环境、精工的品质， 以及更低的价格！ 相对于其他别墅楼盘的独栋而言， 东方大院联排拥有同样从容的空间， 更优越的身份、更高贵的品质、更优美的环境、更高端的上层人文！ 细节铸就品质， 品质成就价值！ 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 三 定位探析 精神 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 上阶段，已通过精神沟通，完成形象建立 本阶段，将通过价值强化，完成销售促进 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 全新宣传主题推导 上阶段宣传主题：一宅一生，东方大院 优点： 重在强化项目沉稳、厚重、高端的形象，成功建立项目的高端档次与高调形象。 不足： 重在精神层面的沟通，略显空泛，且传达的意境较为沉重，不利于产品价值的落地，缺乏独特的差异个性。 价值落地！差异彰显！ 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 “墅立百年”，相比于“一宅一生”强化的高端别墅境界，在具有同样的大气与高调外，更强化东方大院的品质感与传世之感，是由精神向价值的一种递进，由客户层面向产品层面的一种转化，由感性沟通向理性与感性并重的一种提升。 全新宣传主题建议 东方大院，墅立百年 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 全新定位推导 上阶段项目的定位经历了两个阶段： 东方 人居 中国院子 原创中国山湖别墅 优点： 在上两次定位推进上，东方大院分别强化了中式别墅概念及山湖景观，重点放在产品形态及景观上，成功传达了中式别墅的属性特征。 不足： 中式别墅及山湖别墅的概念在长沙市场差异性不强，且价值感不强。 价值落地！差异彰显！ 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 市府核心： 前期推广中，东方大院给市场的感觉为远郊度假型别墅，居住价值感不强，以“市府核心”强化东方大院的地段感，拉近与城市的距离，进一步提升其价值感； 城市首居别墅： 扭转东方大院“远郊度假别墅”的印象，强化城市常住别墅的概念，进一步强化项目的地段感及价值感，扩大购买人群。 市府核心 城市首居别墅 全新定位建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 全新组团命名建议 第一批：面湖联墅 强化湖景优势 第二批：凌湖墅尊 强化湖景，提升气势 第三批：御湖墅王 强化湖景，彰显墅王高度 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 四 表现透析 爆破力 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 内容上：强化价值感 文字上：凸现爆破力 画面上：提升美感与质感 方式上：由单向灌输到双向沟通 指导方针 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 09年 9月 911月 12月 根据下半年的三次推货计划，划分为三个营销阶段 面湖联墅上市 凌湖墅尊热销 御湖墅王热销 由表及里， 深度解析核心价值 独到优越价值与 尊贵顾客群深度对话 营销阶段 宣传内容 销售重点 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 第一阶段 阶段时间： 9第一系列 诉求内容：由表及里，深度解析核心价值 销售重点： 38席面湖别墅新品认筹 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 对比篇 1前页 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 对比篇 1后页 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 对比篇 2前页 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 对比篇 2后页 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 对比篇 3前页 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 对比篇 3后页 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 第二系列 诉求内容：高端比附，形象价值再提升，同步开盘 销售重点： 38席面湖别墅新品开盘 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 建筑技艺篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 山湖名园篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 精神牌楼篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 户外广告表现 1 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 户外广告表现 2 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 户外广告表现 3 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 道旗表现 1 道旗表现 2 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 第二阶段 阶段时间： 11月 第一系列 诉求内容：独到优越价值与尊贵顾客群深度对话 销售重点： 28席凌湖墅尊新品认筹 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 地段篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 庭院篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 山湖篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 第二系列 诉求内容：项目综合优势与同类别墅对比，进一步彰显项目价值 销售重点： 28席凌湖墅尊新品开盘 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 不看墅篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 才懂墅篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 户外广告表现 1 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 户外广告表现 2 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 道旗表现 1 道旗表现 2 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 第三阶段 阶段时间： 12月 第一系列 诉求内容：独到优越价值与尊贵顾客群对话 销售重点： 8席御湖墅王认筹 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 峰会篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 尊墅篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 第二系列 项目优势与顾客群再度深度对话 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 峰会篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 尊墅篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 尊墅篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 第三系列 诉求内容：墅王开盘热销 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 登封造极篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 龙升大成篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 户外广告表现 1 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 户外广告表现 2 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 道旗表现 1 道旗表现 2 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 五 活动简析 100多老业主 =1000多诚意客户 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 对于别墅客户而言， 高端意见领袖及已成交客户的“消费经验” 最具说服力 圈层营销 +老带新 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 福布斯亲临，共飨百富盛宴 运筹财富高峰论坛 叶锦添中国服饰展 一杆进洞中“百万”高尔夫挑战赛 香奈儿冬装新品发布会 峰尚活动 圈层活动 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 福布斯亲临，共飨百富私人盛宴 1、高影响力：吸引名流、学者、高收入人群参与晚宴； 2、高形象力：现场的山湖胜景，中式人居魅力、中式服务的魅力； 3、高增值性：通过论坛的形式潜移默化的灌输别墅高增值性的特点。 峰尚活动一 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 著名经济学家，现任湖南师范大学经济学研究所所长、教授、博士生导师。 讨论包括三个大议题： 1、中国宏观金融形势 2、投资的哲学 3、禅与财道 与著名经济学家刘茂松老师交流如何运筹财富 运筹财富论坛 峰尚活动二 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 在现场举办叶锦添中式服饰展，展出 赤壁 夜宴 红楼梦 等知名影片服饰，并邀请叶锦添到场畅谈其对中国文化及中式服饰的理解及心得，以高端而极具吸引力的缤纷服饰吸引高端客户入场参观。 叶锦添中式服饰展 峰尚活动三 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 圈层活动一 一杆进洞中“百万”高尔夫挑战赛 1. 邀请新老客户，社会名流参加高尔夫一杆进洞的挑战赛，凡是一杆进洞的客户，即可获得一百万的别墅代金券，但此代金券仅限独栋； 2. 此代金券可以转让； 3. 同时邀请媒体朋友做相关的报道，扩大项目影响力。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 圈层活动二 东方大院全线包场，全城共赏 建国大业 9月 17日， 建国大业 以恢弘巨制的大手笔，云集中国两岸三地一线明星大腕，在全国隆重上映，声势极其浩大。建议东方大院借此全城关注之机，携手首映式，热烈同贺新中国成立 60周年。 领票方式： 1、 60%的电影兑换券赠送给老业主及诚意度高的入场客户。 2、 40%的电影兑换券在售楼部对外赠送，凭本人身份证等有效证件及东方 大院报纸广告，于 2009年 9月 16日前到东方大院营销中心登记有效信息， 即可获得 建国大业 电影兑换券一张，每人限领一张。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 圈层活动三 建议与香奈儿达成合作，在现场举办香奈儿冬装新品发布会，强化项目高端的地位与品位，同时邀请老业主及入场客户参与，并发挥老业主的带动作用，吸引更多高端目标客户群入场参观，提升他们对东方大院的好感度与认同度。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 此外，还可针对高端客群的生活习惯及喜好， 引入一些养生、休闲、娱乐项目，如下： 温泉疗养（汤泉文化会馆） 高端项目 葡萄庄园 +酿酒坊（酒堡） 高端项目 高尔夫练习场 高端 射箭场 高端 中国养生药膳 中国养生文化艺术馆 网球场 中高端 钓鱼俱乐部 中高端 船模中心 青少年活动 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 六 媒介解析 高曝光 &高针对 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 在上阶段的媒介组合中，过于倚重报纸及户外 优势：高曝光率奠定高知名度 不足： 1、费用过高； 2、侧重面，而忽视点，针对性不强 点面结合 + 费用控制 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 覆盖“面” 短期、高频 报纸： 时间控制：集中在推货前后半月左右集中投放，保证每周曝光 媒体选择：潇湘晨报 70%，长晚和三湘 30% 户外： 长期户外牌一则费用过高，二则覆盖面有限。建议多采用临时户外牌，一则可保证销售期内大面积覆盖，到达率及影响力高；二则可灵活控制数量及营销费用，避免不必要浪费。 网络： 建议在 0731和焦点房产达成长期战略合作，扩大宣传面。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 选取拥有足够购买力的目标客户群体进行阶段性短信投放。如注册资金 100万以上私营企业主、 50万元以上私家车主、政府高官、影视媒介大腕等 层峰刊物 顶级 柒天 南方航空 建议选取高端人群经常接触的高端杂志进行投放，如 顶级 、 南方航空 、 世界经理人 、 新财富 、 高球球会会刊 短信群发 针对“点” 长期、精准 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 具有传统风尚的公共场所如餐饮等针对目标客户。 形式：小折页等 邀请函 给目标客户如大学城资深教授、企业高层管理者、退休干部，利用邀请函的形式，搭配项目的宣传资料，让客户产生意向，进而到现场看房。 形式：邀请函 +小折页等 针对现有私家车的特性，建议针对这部分潜在客户群 A）和加油站联合：如岳麓区主要油站，凡是小车加油，送项目资料一份； B）与汽车俱乐部联合 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 七 优化建议 细节 &品质 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 对别墅客户群而言， 细节往往是最能体现品质的地方， 做好每个细节， 才能博取他们的认同与赏识！ 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 现场包装方面 沿线道旗 优势： 沿线道旗较多，指示性强； 不足： 1、道旗设计不够醒目； 2、文字太抒情，冲击力及打动力不够； 3、较为素雅，销售氛围不够强烈。 解决方案： 1、提升道旗文字冲击力及画面吸引力； 2、除道旗外，周六日沿线布置彩旗，营造热销氛围。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 沿线灯笼 优势： 强化中式气质，提升现场氛围； 不足： 挂在灯杆旁，不够亮，不够醒目。 解决方案： 将灯笼挂在灯下，增加数量，提升亮度，渲染氛围。 现场指示牌 不足： “东方大院”案名不够凸显。 解决方案： 建议更换。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 外围导示方面 一桥、二桥广告牌 不足： 目前项目在一桥、二桥的导示不够，对车辆的指引功能较为欠缺。 解决方案： 建议在二桥或一桥增加户外牌，增强导示性。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 销售中心内部 模型 不足： 目前售楼部内模型聚光较差，不够吸引客户注意。 解决方案： 建议强化模型灯光，以便在销售人员介绍时，充分吸引客户注意。 区位图 不足： 区位图上项目与市府的距离太远，太写实，不利于凸显地段价值感。 解决方案： 建议对区位图进行调整，缩小项目与市府的距离，将项目拉入市府西。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 电子显示屏 不足： 目前售楼部内人文氛围浓郁，但销售氛围略显不足，对客户促动不够。 解决方案： 建议增加电子显示屏，并在上面滚动播报各地别墅销售情况，以及金科地产其他地区楼盘情况，一则通过各地别墅销售刺激消费者，二则提升金科品牌感染力。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 样板房 设计布局 不足： 样板房的主卧书房较小，而小孩没有书房设计，不能较好的体现别墅的大格局和大气度。 楼体扶手 不足： 别墅样板房楼体扶手较为粗糙，指接的扶手难以体现项目档次感。 装修摆设 不足： 目前个别别墅样板房在布局及摆设上不够巧妙，可考虑通过饰品及点缀凸显中西合璧之感。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 提案回顾 1个核心：价值 2个方面：产品价值 心理价值 3大路线：品牌路线 产品路线 阶层路线 基于一种价值的存在 从构建一种生活品质、一种价值信仰、一个阶层归属 到行业、阶层乃至社会的众望所归 实属久违 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 达观机构是： 200620072008长沙十大整合推广机构 、 、 、 等多家权威媒体评定 、 、 金牌合作单位 达观整合是一家年轻的公司， 2005年由王晓阳等在广州创办； 达观整合是一家资深的公司，主创人员都是来自广州，拥有 5过 3年多发展，达观 已成为长沙颇具代表性的新锐房地产专业推广公司之一；目前拥有 20多名富有才干和创新思想的专业人士； 联系电话： 073113755162073 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 达观机构历史业绩 (长沙）： 2005年：长房 星城世家 星城首席品质大宅 ” 标杆，销售半年过亿 2006年：长房 东郡 长沙首个宜居生活城 ” ， 2天内销售 2006年：美林水郡 005困境，年销售近 2亿元，比同地段高 1000元 /006年：上城金都 城市中央最具有投资价值的公寓 ” 口碑，在均价 2800元的长沙 楼市场中，以均价 5500元 / 2006年：王府井商业广场 在 15 6层以 8800元 /7年 60%返租的中等回 报，以 “ 今年过年不送礼，送礼就送小金铺 ” 的活动月销近亿； 2007年；东业 早安星城：我司接手后以：立体洋房，全新包装上市，重磅出击 3个月热销近 2007年：上城金都：面对 260 320价 150 220万的超级豪宅，我们以 “ 中央天墅 “ 概念， 配合强势的软性文章宣传， 5个月内销售近 90% 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 2008年：麓山恋 迪亚溪谷 008年 ,我们调整策略 ,主打项目自然资源与 设计特色 ,通过 42个月创造了近 60套别墅 、 近 6500万元的业绩 ! 2008年：湘江世纪城 008年 ， 在项目团购与散卖巨大的价格差异下 ， 我们 通过立体化的媒介策略 、 强力的活动营销 、 全新的创举性定位 ， 成功地将项目形象与销 量进行了双跃升 ， 项目销售近 10亿元； 2008年：上海城 2期 在奥运期间 ， 在长沙楼市持续下跌的 2008年 8月 ， 我们通过强势的软文 广告 、 集中的封闭式传播 ， 高超的一口价策略 ， 在大雨滂沱的 8月 31日开盘 ， 当天即热 销 230套 ， 目前热销已突破 1750套 2008年 : 万象新天 在房地产冬天的冬天正式接手 ， 3个月内 ,写字楼热销 288套 ,住宅热销 195套 ,成交均价近 5300元 /008年：长房东郡 在长沙楼市最低迷的时候 ,在长沙天气 50年最冰冻的季节 , 2008年 1月 28日 2期首度开盘 ,在均价 5200的高位上一晚成交 181套 ,创下长沙楼市近期热销高峰， 10月 19日 三期开盘，首推 108套，成交 78套，淡市再热销 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 2009年：湘江世纪城 009年，我司进一步调整策略， 在继续强化长沙第一江景大盘的同时，同步突出项目配套建设： “ 百年名校，雅礼入驻 ” “ 金源 “ 五合垸滨江风光带通车 ” 等，配合开福区政府的政府补贴，推动其 6个月 销量已近 4800套； 2009年：万象新天 针对尾货 ， 我司于年前率先发动 “ 买房赚房间 ” 的活动 ， 将 2房改造成 3房 ， 3房改造成 4房 ， 进行再包装销售 ， 2个月销售近 130套；针对 1号栋我们以分案名： 万象新天壹号全新推出 ， 以 “ 中央名门 ， 湖畔豪庭 ” 全新定位 ， 主抓省委及周边机关 大院两次置业者 ， 以 “ 圈子在哪 ， 住在哪 ！ ”“ 朋友在哪 ， 住在哪 ” 等系列感性诉求 ， 配合 “ 壹号楼王 ， 巅峰开盘 ” ， 一周热卖近 120套 ， 半年热销超千套； 2009年：长房 星城世家 针对项目最后一期，我们强势推出 “ 人民东 最后的花园洋房 ” 的全新定位， 强化项目的稀缺性，催进消费者的快速购买，短短 2个月也成交近 90套，特别备注： 长房 星城世家成交均价 5250元 /二环周边价格最高楼盘； 2009年：上海城 2期 事那栋）与大户型我司采取了两大策略， 第一：改造户型送精装， 3万元，买精装 2房；第二；大户送补贴，最高 3万元；以电台 广告、网络广告主打， 3迅速崛起， 4个月销售近 1200套； 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 项目服务团队介绍 执行创意总监 (兼 )：王晓阳 毕 业 院 校：中南工业大学 工 作 经 历： 1997年入职广东省广告公司开始广告生涯， 12年中先后历经广州新思维广告、蓝色创意、 星际传播、印象广告、白羊广告等 ,任职文案指导、创意总监， 2005年创建达观广告 主导地产项目：广州：丽江花园、汇景新城、南天广场、君怡大厦、海印明珠花园、南洲名苑、时代广场、 金桂园、金碧御水山庄、金碧华府、星河湾、方圆集团东山水恋、小城之春、东莞光大地产 旗下景湖君兰雅筑、景湖蓝郡二期、景湖春晓等。 长沙：上海城、湘江世纪城、万象新天、长房 星城世家、长房