阳光100四期项目规划建筑设计任务书修改稿5.doc

阳光100四期项目规划建筑设计任务书修改稿5 济南阳光100国际新城四期项目规划、建筑设计任务书特别说明 1、本任务书及一并提供的项目策划报告仅作为设计方的参考性建议，设计方应根据本项目的实际情况及自身的经验和理解，对项目设计进行把握； 2、本项目为商住综合体项目，在保证项目总体最优的情况下，应尽可能对提升商业和居住部分的品质。 第一部分项目概况 一、项目名称济南阳光100国际新城四期项目 二、项目简介 1、项目位置济南阳光100国际新城位于济南市西南部，北距经十路（济南东西主干道）约500米，南距二环南路约1500米，东邻阳光新路（南北主干道，现正修建），西距南辛庄西路约1000米。 阳光100国际新城占地101.43公顷，总规划面积（地上）178.96万平方米。 目前，阳光新路周边大盘云集，4万余人已入住周边中高档楼盘，未来两三年内中高收入入住人群将超过10万人，未来五年内将达到1520万人。 济南阳光100国际新城现已完成一期、二期、三期东区北组团的开发，三期东区南组团主体工程正在施工，已开发面积约110万平方米（含在建面积），为济南具有代表性的名盘。 本任务书所述项目为其第四期工程。 济南阳光100国际新城四期项目（以下简称四期项目）位于整个楼盘的东侧，1东面紧邻阳光新路，北侧为已修建的规划路（同时为城市次干道），南侧为修建完毕的刘长山路，西邻已改造绿化的兴济河（详见济南阳光100国际新城总体规划），地理位置优越。 2、项目基础指标项目总用地4.75ha；规划总建筑面积地上21.5万平米，其中住宅（公寓）14.4万平米，配套公建7.0952万平米；地下13万平米（实际建设约8万平米）容积率（地上）4.53；退红线南北退地界不少于15米，东西退地界不少于15米。 3、地形地貌本地块南北长约373米，东西长北面约161米，南面约100米，地势平坦，南北高差约1.5米，东西方向基本无高差。 4、水文地质本地块初勘已完毕，地质情况详初勘报告。 第二部分项目基础资料 一、项目定位 1、总定位在一期、二期、三期产品的基础上，全面提升四期产品的品质，更加关注细节，体现个性的需求，以商业为依托，打造集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住为一体的建筑综合体。 构建“蓝色空间的健康体验中心”，演绎“都市精致生活”,充分利用地块紧靠阳光新路和兴济河的地理优势，开发交通便利、景观优美、生态智能的宜商宜住的高档物业。 2、市场定位 （1）、区域级商业中心的主要组成部分商业部份基本设置业态为大型综合超市、百货店、专业店、专卖店以及文化娱乐、餐饮等。 其主要服务对象为阳光100国际新城及周边居民，并以其特色服务（如儿童活动中心）辐射济南西部、西南部区域，其竞争对象为区域内同类商业，而不考虑居于城2市商业中心的大型高档商业，其商业经营除部分高档商品外，将主要考虑大众需求。 （2）、阳光新路上的旗舰物业和地标性建筑，引领济南西部和西南部区域的商业商务发展，购建中小企业商务基地。 (3)、构建都市经济园区，打造现代健康生活体验中心。 在济南阳光壹佰国际新城 一、 二、三期都兴建了便民、利民、为民的社区商业服务网点，四期将进行集中的商业配置，强化商业的规模经营，成为整个济南阳光壹佰国际新城项目及周边区域的集中商务商业区和大型活动中心区，购建都市经济园区，大力发展楼宇经济。 紧密围绕当代老百姓生活需求，除了提供解决日常生活需求的超市外，顺应时代发展要求，发展体验经济，打造现代生活体验中心。 集中打造家电、家居、家饰生活体验区，电信、数码、智能生活体验区，美食体验区，运动、娱乐体验区，儿童生活体验区，休闲、时尚体验区等，向阳光新路周边居民提供最现代、最时尚、最经济、最便利的生活方式。 （4）居住、投资相结合的物业模式四期项目居住部分包括普通住宅、小户型公寓、酒店式公寓，其中小户型公寓、酒店式公寓即适合于过渡性居住，亦适合进行投资（出租或出卖），另外，SOHO办公部分亦可改造为公寓使用，从而满足居住及投资的需要。 同时，项目将以中小户型为主，在充分考虑居住功能的要求下适度考虑客户的经济承受能力，具有小户型、低总价的特征，再加上完善的功能配套，必然引起市场的关注。 （5）宜商宜住的高档物业。 除普通住宅外，小户型公寓、SOHO公寓均考虑居住为主，并兼顾办公的需求，居住将成为本项目的主体，同时地下超市、地下商业、底层商业等集购物、餐饮、娱乐为一体的商业体将与居住部分相互支持提升，共同构建生活便利、具有活力的综合体。 3、产品定位以住宅公寓为主，商务公寓为发展的动力，商业为联系的纽带的城市建筑综合体，打造“全功能”的城市空间。 即集公寓式住宅、小户型公寓、SOHO公寓、商业、广场为一体的多业态、“大尺度、多功能、宽景观”的大型城市建筑综合体。 充分考虑地块的地理优势，注重景观设计，通过设置新风系统、同层排水系统、地板采暖系统、智能化管理系统、公共部位精装修等，赋予产品“时尚、生态、智能、精致”的特质，构建“蓝3色空间的健康体验中心”，蓝色空间，即指优美的景观，也指生态、环保的健康生活。 二、目标客户定位 1、商业部分购物、休闲、娱乐等目标客户以阳光100国际新城及阳光新路周边居住区居民为主（未来五年内将达到1520万），并兼顾济南西部、西南部局部区域。 2、居住部分2.1居住区域以济南市西部和西南部客户群为主，兼顾东部、北部及周边区域2.2职业构成主力客户群国家公务员、企业管理人员、私营企业主（包括个体经营者）、单身白领、两口之家及三口之家；周边的中高收入人群。 辅助客户群律师、广告、IT、通信等服务行业的业内精英；投资者。 2.3年龄构成2545岁。 2.4家庭结构单身白领、两口之家、三口之家及三代同堂的家庭。 三、开发目标及开发理念开发目标打造济南一流名盘。 开发理念更简朴、更青春、更自由。 设计理念多维空间的完美组合，时尚高地的新生活体验之都。 项目特色时尚、生态、智能、精致、宽景观、多主题。 第三部分项目设计要求 一、规划设计 1、规划设计依据1）济南阳光100国际新城总体规划；42）济南市规划局规划设计要求通知书（济规管要字xx第31号）；3）济南市规划局规划规划审查意见（济规管要字xx第47号）；4）本设计任务书相关纲要；5）国家及济南市有关规划设计和建筑设计规范、规定。 2、项目开发经济技术指标总用地面积4.75ha；总建筑面积地上21.5万平米，其中住宅（公寓）14.4万平米，配套公建7.0952万平米；地下约8万平米；容积率（地上）4.53；建筑密度37%；绿化率30%；总户数约1900户（总户数根据本任务书纲要“户型面积配比”结合住宅、公寓总面积进行调整）；停车率0.80（商业按面积指标确定）；建筑层数地上不大于33层，地下2层，建筑高度100米； 3、规划调整济南阳光100国际新城总体规划中关于四期项目的规划设计是在未有详细开发策划的背景下制订的，编制深度受限，不能作为建设工程规划管理的依据，为满足本次四期的开发要求，需对原规划进行调整，重新编制，编制调整原则如下1)地块用地边界线不变；2)周边道路已实施，规划编制时应作为限制条件；3)地块北侧一期工程、西侧二期工程已实施，应考虑四期建筑物对其日照影响（对原来满足大寒日不小于2小时日照标准的住宅，四期建成后亦应满足该要求）；4)四期项目规划设计时应考虑六期地块对其影响，日照分析时应将六地块统一纳入分析研究，当与四期地块发生冲突时，以确保四期规划为主；5)楼层层数地上不大于33层，并结合本任务书相关纲要要求调整；6)地块内的东西向中轴线保留，可考虑作为基本的对称轴，与东侧阳光新路、北侧规划路、南侧刘长山路的连接可根据本地块需要设置相应路口；57)沿阳光新路应有较好的建筑立面效果，居住建筑外形设计时应偏于公建造型，不宜有明显的住宅形态（此为规划报批要求）；8)四期内的居住建筑均可按公寓要求设计，可不满足住宅规范要求的日照、朝向、楼间距等要求。 但应尽可能提升居住品质。 4、规划设计要求及道路交通规划设计应充分考虑如下因素1）最有效使用红线用地；2）与道路、河流等周边环境的协调；3）最大的商业沿街面，不同业态商业的沿街位置；4）住宅（公寓）部分中品质高的户型（三室两厅两卫(大)、复式户型）应处于较好的位置，并尽可能得到充足的日照和通风要求；5）公共配套设施（变电站、垃圾收集点、垃圾转运站等）对环境和景观的影响；6）充分利用本地块的地形地貌特点。 道路交通应考虑如下因素1）地块内道路应考虑消防的要求和适应人车分流，做好人流、车流、物流的组织设计，应尽量避免商业部分的交通对居住部分的影响；2）应做好与阳光新路隔离及过度空间设计，创造方便、安全的步行购物条件；3）做好地下、地上交通的联系；4）地下车库的入口设置及各入口的利用率，商业部分、居住部分建议设置不同的出入口；5）主要出入口前应设置相应的集散场地及能提供自行车、汽车使用的停车场地（汽车的停放结合地下停车场综合考虑，地面可仅考虑临时停车）；6）无障碍及其他便利设施；7）与景观设计的融合；8）充分考虑沿河景观；9）地块场地内水流流向，要求雨污分流；10）应有区域性的地标性建筑。 注本任务书不包含景观部分的设计，但规划设计时应提供意向的景观概念。 6 二、建筑设计 1、开发定位以住宅公寓为主，结合商务公寓（SOHO商务楼）、商业、休闲广场的城市建筑综合体。 各部分的面积、布局基本要求如下功能、面积基本要求表1楼层功能用途建筑面积单计车库3.70万，提供车位约1000个停车、交通、库房、设备用房机房0.3万4.00万合计装修标准备注停车、交-2通、库层房、设备用房普装，层高不小于3.6m，净高不小于2.2m尽可能加大柱距，提高利用率地下-1层餐饮大众餐饮0.1万精装，净高4.0万4米精装，净高4米设计时考虑精装需要，但不做精装设计商业设备间设备用房1.21.5万，见注20.3万（可调整）库房储藏0.3万（可调整）车库地停车1.9万（可调整）主住宅(公楼寓)普通住宅（公寓）（一居、二居、14.4万三居，户均96）小户型公寓（一1.752.3万，见714.4万橱卫精装，层高2.9米7.1万精装，层高上居为主，二居为辅，户均约57）SOHO公寓（户均约96）注23.3米1.752.3万，见注2层高3.3米地上商业街商区业合计专卖店，休闲、餐饮、百货，银行商业服务、商务服务中心等2.54.0万，见注2精装,层高不小于4.8米应考虑作为居住、办公的需要，公共部位精装层高设计时应考虑上部设备管线的设置。 29.5万注 1、地下部分的建筑面积根据场地限制允许作适当调整；各面积分配指标可适当调整； 2、本项目商业面积约3.54.0万，可设置于地上，也可部分设置于地下； 3、面积指标中均包括分摊的楼梯间、过道等交通面积及设备间、卫生间等面积； 4、本任务书不包含精装部分的设计，精装修设计将另行委托。 2、建筑风格现代风格，应与已建 一、 二、三期总体相协调，色彩处理应作简化。 外形设计时应偏于公建造型，不宜有明显的住宅形态（此要求为规划报批需要），要求简洁、俊朗，体现阳光100“更简朴、更青春、更自由”的理念，可以成为区域性地标建筑，项目整体沿阳光新路应有好的建筑立面效果。 建筑单体设计或区域整体设计中应有表现阳光100特色的代表性元素或建筑小品，并应区别于已建 一、 二、三期表现元素。 建筑可以采用塔楼形式。 3、商业部分建筑设计基本要求3.1设置建议本项目总的商业面积约3.54.0万平方米，可设置于地上，也可局部设置于地下。 设置的具体建议参见与本任务书一并提供的策划报告。 柱网尺寸不宜小于9X9米。 3.3商业设计的其他建议8若设置地下商业，地下商业的设计应考虑与地面商业的相互连接，营造整体统一的气氛，并应考虑设置供人休息、交往的场所，以形成统一完整的建筑空间，在地上、地下商业主要连通部位，建议设置中庭，并作挑空处理；在设计中应解决好由于功能综合而出现的多股流线、多向进出口、内外交通连接、大量聚集人流的疏散安全等问题及与居住部分的交通干扰、居住干扰问题；场地西侧为已改造绿化的兴济河，环境相对较好，地下商业设计时建议与地面商业统筹考虑充分利用本项资源。 地下商业设计时建议注重“景观“的设计，通过小品、绿化、水体等的处理，增强其休闲的氛围，减少其地下压抑的感觉。 尽量采用大柱网设计，提高面积的实际利用率，并增加重新分割及改造的灵活性。 4、住宅（公寓）部分设计基本要求4.1户型设计4.1.1户型面积及比例规划总户数约1500套，户型面积及配比见表4。 户型面积配比表（标准层）表4户型1室1厅1卫2室2厅1卫（小）2室2室2厅1卫（大）3室2厅1卫（小）3室3室2厅2卫（小）3室2厅2卫（大）复式90（建筑面积）120（销售面积）125（销售面积）130144（销售面积）220（销售面积）少量40%户型面积（平方米/套）60（销售面积）80-85（销售面积）40%30%10%20%10%配比（套）20%10%注 （1）表中“红”色数字是不能突破数字。 （2）、表中户型面积设计时应充分考虑外墙保温层厚度、墙体结构厚度及分摊面积。 （3）复式房在住宅顶层设置，设置于视野不阻挡楼宇，保证远观效果。 4.1.2各种户型的位置要求对品质高的大户型，应优先设置于地理位置、环境较优的地段，设计时参照表5的建议。 9各种户型位置要求表5户型2室2厅1卫3室2厅2卫（小）3室3室2厅2卫（大）主要设置于地块的南侧、西侧设置位置设置于地块的东侧、中部设置于地块的北侧、西侧4.1.3户型格局户型格局见表6要求，表中的面积见表4中的说明。 各种户型格局设计要求表6格局指标面积单元户数2室2厅1卫90m客厅、主卧、朝向次卧中宜有两个南向3.6m,客厅面宽3.9m3.3m主卧面宽3.6m第1次卧面宽主卧进深阳台主要设置位置其它建议3m南向设置1个3m卫生间）南向设置1个南向设置1个地块的北侧、西侧设置阳光房间）南向设置1个地块的南侧、西侧设置空中花园3.3m4.6m（不含主卧3.3m4.6m（不含主卧卫生3.3m3.6m3.3m,3.9m3.6m,3.9m4.2m23室2厅1卫120m客厅、主卧、第1次卧三个中两个南向3.9m,23室2厅2卫（小）130m23室2厅2卫（大）144m每单元两梯两户或每单元两户加一小户型2主卧、1个次卧为客厅、主卧、第1次卧南向，厅也南向为三个宜均为南向宜4.2m,4.5m4.2m,4.5m注1室1厅1卫房型户型结构参照2室2厅1卫，尺寸可适当减小。 104.1.4复式房的特殊要求房间设置房间个数不宜少于4个，卫生间可按34个考虑，保姆房、储藏间根据整体布局酌情考虑。 功能布局厅应具有好的朝向，并应有足够大的面积以提高整个房型的档次；主人房应满足多项功能，如可考虑衣帽间、书房等，卫生间要有足够的面积以放置多套洁具；厅的位置可考虑挑空处理，顶层复式可考虑设置露台。 4.2户型设计的基本原则及建议户型不能少于8大功能，即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作和学习以及阳台。 基于项目的定位，在户型设计上除应体现均好性、多样性、经济性外，在布局上亦要体现社交功能、私人空间的合理分区及采取动态的户型设计，使项目的户型在推出时始终保持前沿性和个性，使别人无法复制。 户型设计应满足如下基本原则和建议标准层高不少于2.9米；项层复式（复式下层）不少于3.3米。 阳台不少于1个，主阳台要大，并尽量设置工作阳台，对三室两厅两卫户型可考虑从客厅及卧室均可进入同一阳台。 顶层复式可考虑露台设计，使户外私人空间能成为一个观景娱乐的多功能场所；套内不应出现异形房；入门处可以考虑设计玄关，以保证私密性，创造外部环境与室内环境转换的调整空间；厨房、餐厅、公共卫生间应集中设置，设计时要求明厅、明厨、明卫，功能分区集中，并应与其他功能区明确分开。 餐厅与厨房应紧密联系，设置明窗，对于景观较好的大户型，餐厅设计时应考虑观景的需要；卫生间应采用明窗通风和采光（双卫应至少有一个），大房型主卧设计独立卫生间，并宜考虑衣帽间，以保证良好的私密性。 主卧的卫生间应保证可以放置浴盆。 卫生间应考虑设置电热水器。 卧室应方正、垂直，面积分配合理，并充分考虑济南地区的气候特点，注意通风和采光。 户型中应避免狭窄的通道，无面积浪费。 公共区域布置应紧凑合理，尽量减少分摊，得房率应控制在80%以上（分摊系数不大于0.25）11在窗的设计上应考虑规避噪声及通风、采光、保温的结合，可设置凸窗，以提高室内空间感。 11住宅应有独立的出入口，入口处应设大堂，大堂应有良好的采光和通风条件。 12应满足现行规范和地方法规的要求。 4.2住宅楼栋层数的建议住宅层数宜在2531层（高度不超过100米），应与小户型公寓、商务公寓一起充分考虑天际线的变化，在满足户型格局和日照的情况下，尽量提高建筑层数，以提高容积率。 4.3地下车库、地下储藏室设计与住宅配套的地下车库车位按10.80左右设置，设置在地下-2及-3层，与住宅配套的地下室设置于地下-2及-3层，面积按每户810平米考虑，地下车库应与住宅地下室相连通，停车后人员可以直接进入住宅。 住宅部分的地下车库入口应与商业、公寓部分的地下车库入口分别设置，且车库应分离。 4.4其他建筑立面及平面设计时应充分考虑细部的处理，如空调机位放置的合理性及安装的方便性，空调的安装及管线是否对建筑立面造成不利影响（设计时可考虑设置集中的空调管井加以解决）；雨水管是否可以方便设置，雨水管是否影响建筑立面效果；设备管道、管井等对卫生间、厨房的布置及使用功能的干扰等。 建筑设计应充分考虑施工的便利性，如立面线条、装饰图案、栏杆、窗等应便于制作及安装。 为改善室内空间，可采用突窗设计。 5、小户型公寓5.1户型设计5.1.1户型面积及比例小户型公寓约300400套，户型面积及配比见表7。 小户型公寓户型面积配比表表7户型户型面积（平方米/套）12配比（套）0室1室1厅1卫2室1厅1卫2室2厅1卫45（销售面积）55（销售面积）80（销售面积）85（销售面积）46%46%4%4%5.1.2户型格局小户型公寓户型格局见表8要求。 小户型公寓户型格局设计要求表8格局指标0室1室1厅1卫2室1厅1卫2室2厅1卫面积45558085客厅面积14xxxx20卧室面积121412161216厨房面积4666卫生间面积3.53.54.54.5注 1、1室1厅1卫公寓户型餐厅、客厅可采用模糊双厅的概念进行设计； 2、1室1厅1卫、1室2厅1卫公寓户型建议采用开放式厨房设计； 3、2室2厅1卫公寓户型应设置阳台，其他户型宜设置阳台。 5.2底部空间设置及交通设置小户型公寓底层应设置大堂，供接待、停留、短暂休息及部分商务功能，并作为酒店式管理之用途，大堂可两层挑空。 小户型公寓应有独立的出入口，以与商业部分交通流线相分离。 6、SOHO公寓6.1户型设计6.1.1户型面积及比例SOHO公寓分SOHO和LOFT两类户型，共约170230户，其中LOFT每户分上下两层,上层层高2.9米，下层层高3.3米，平面按开放式布局考虑。 户型面积及配比见表9。 13SOHO公寓户型面积配比表表9户型2室1厅1卫SOHO公寓2室2厅1卫3室2厅2卫一层2室2厅LOFT一层3室2厅注 1、LOFT设置于顶部； 2、面积栏中红色数值为不可突破数值。 2804户户型面积（平方米/套）80（销售面积）85（销售面积）110144（销售面积）180配比（套）20%50%30%4户6.1.2户型结构户型结构参照住宅部分的要求，可作适当调整SOHO公寓设计时应考虑房间重新分割的灵活性，所有内隔墙均为可拆卸的轻质结构，平面布局应考虑居住及办公的双重需要。 6.2底部空间设置及交通设置SOHO公寓建议独立成栋布置，底层应设置大堂，以适应酒店式管理的需要，应具有管理、接待、临时休息、停留及商务功