2010年2月衢州市区房地产市场形势分析.doc

2010年2月衢州市区房地产市场形势分析受春节放假及近期可售房源缩减等因素影响，2月市区商品房交易量下滑，而销售均价持续上扬；市本级二手房交易量进一步下探。一、市区房地产市场运行概况1、商品房成交量下降，而销售价格进一步攀升。（1）新房成交面积环比降四成。受春节及可售房源缩减等一系列因素影响，2月份市区新房成交量环比下降。据衢州商品房销售网统计的数据显示，2月市区共销售备案商品房584件（市本级500件、柯城34件、衢江50件），面积为5.34万平方米（市本级4.03万平方米、柯城0.77万平方米、衢江0.54万平方米）。其中商品住宅销售备案348件、面积为4.06万平方米；商业用房销售备案236间、面积为1.28万平方米。与去年同期相比，商品房成交件数增长38.72%、面积增长8.76%；与上月相比，商品房成交件数减少21.82%、面积减少44.43%。 2010年虎年春节落在2月份，七天长假对楼市影响是不言而喻的。同时，随着新增可供销售商品房房源的进一步缩减，对市区楼市起着决定性影响。据统计，截至今年2月底，市区可供销售的商品住宅面积仅22.95万平方米，同比去年2月市场上可供销售的商品住宅面积减少了70.56万平方米；其中本月市区仅2个楼盘、2.14万平方米的商品住宅可供上市。如后续没有大量的新增房源作补充，则房源将是影响今年市区新房交易的瓶颈。（2）商品房销售备案均价每平米突破5000元。据统计，本月市区商品房销售均价为5027.78元/平方米（市本级5305元/平方米、柯城4816元/平方米、衢江3245元/平方米），同比增长54.91%，环比增长9.75%。其中商品住宅的销售均价为4894.94元/平方米，同比增长65.21%，环比增长4.68%；商业用房的销售均价为5448.76元/平方米，同比增长44.59%，环比增长38.54%。 本月市区商品房销售备案均价突破5000元/平方米大关，创下单月最高售价。原因有二点：一是住宅售价一路走高。经过2009年商品住宅房价的大幅增长，目前市区商品住宅的价格与去年同期相比，每平方米上涨千元的楼盘比比皆是。以市本级为例，位于该月十大热销楼盘榜首的长河瀚林绿洲月售住宅111套，而均价高达6059元/平方米，榜中还有如知海君临天下、金磐衢州花园、民泰三衢美林等楼盘均价都在6000元/平方米之上。一路高涨的住宅价格是推动了市区商品房销售均价持续上扬的主力军。二是商业用房价格猛涨。与上月相比，本月销售备案的商业用房面积为1.28万平方米，均价达到5449元/平方米，每平米售价较上月上涨近1600元，对拉高当月商品房均价起到十分重要的作用。2、二手房交易量进一步下滑。热潮退去，今年以来衢城二手房成交明显放慢了脚步。据统计，2月份市本级共成交二手房266件、面积为2.77万平方米，其中属二手房买卖218件，属拆迁安置、继承、离婚等二手房48件。与去年同期相比，成交件数减少30.55%、面积减少24.32%；与上月相比，成交件数减少30.37%、面积减少27.49%。 二手房营业税免征时限从2年恢复至5年是造成今年前两月衢城二手房交易迅速转冷的主要因素。同时，近期国家一系列调控楼市政策的出台如上调二套房贷利率、央行自2008年以来的再次上调准备金率0.5个百分点等，都加剧了楼市的观望气氛，也促使本月二手房交易量进一步下探。二、多个城市房价松动，楼市调整已势在必行2009年楼市的热度超乎寻常，尤其是如北京、上海这样的一线大城市，火爆程度令人惊奇。快速上涨的房价、大量的投机性消费，引发了关于楼市泡沫的争论，也引起了政府的高度关注。面对日益上涨的房价，2009年末中央政府对楼市的调控力度明显加大，“国四条”之后，新一轮政策调控拉开了序幕，有关土地调控、税费调整、信贷金融、市场监管的政策纷纷登场。2010年楼市一开局更是显露出明显的紧缩态势。1月10日，房地产市场迎来了国家对其更为严厉的调控政策国务院办公厅下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。该通知涉及五大方面、十一项条款，内容直指高房价，被称为“国11条”。随后，央行宣布从1月18日上调存款准备金率0.5个百分点，此举标志着金融监管力度明显加强。继央行上调存款准备金率之后，有关房贷优惠的政策成为了人们关注的热点，政府再次明确，二套房贷实现无差别首付四成的政策。近日，中行已经停止了个人房贷7折优惠的政策。这些都充分显示了银行系统对房地产信贷政策的严格监管。此外，市场监管力度明显加强：打击囤地、严控开发企业拿地资格、打击捂盘惜售等相关细节不断出台且执行力度明显加强。可以说2009年节节上扬的房价行至2010年初在某些城市已显露疲态，在目前一系列调控政策的综合作用下，今年1、2月份一些城市楼市成交量出现了明显的下跌，而北京、上海、深圳等多个城市房价也出现了松动，部分区域甚至出现了负增长。专家认为，调控政策的不断加码，楼市调整已势在必行，甚至调整“大戏”还会提前上演。三、调控政策影响下的衢城楼市仍将平稳前行2010年开年国家出台的多项调控房市政策，对同样经历了2009年火爆楼市的衢城来说，最直接的影响就是今年1、2月份市区房屋交易量下降，楼市供需出现了暂时的低迷，但不可否认的是近年来衢城的房地产市场运行发展总体是健康平稳的，在当前紧缩政策