上半年云南省房地产估价师《案例与分析》商业房地产估价的技术路线和难点处理测验考试题.doc

2017年上半年云南省房地产估价师案例与分析：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于_。 A物质折旧 B功能折旧 C经济折旧 D会计折旧 2、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125，套内墙体面积20，分摊的共有建筑面积25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。 A：供给非同质性 B：需求多样性 C：竞争充分性 D：交易复杂性 E：借款合同 4、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是_。 A提高开发贷款利率 B降低开发贷款利率 C通货膨胀率下降 D降低房地产税费5、下列关于气态污染物的种类，表述不正确的是。 A：污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大 B：污染大气的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮 C：二氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的13，它大部分来自汽车尾气 D：碳氢化合物是空气中的一类重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等 E：执行层的组织协调 6、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A允许的最低经济效益指标 B最低收益率 C最低净现值 D利润为零时 7、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。 A：销售状况价值论 B：市场供求价值论 C：生产费用价值论 D：经济花费价值论 E：工业用地的监测点评估价格 8、统计意义上的，它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总和，即工资、利息、租金和利润的总和。 A：国内生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入 E：执行层的组织协调 9、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。 A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。 A：65.4 B：81.8 C：87.2 D：109.0 E：工业用地的监测点评估价格11、国外研究表明，房地产的经济寿命与其_相关。 A建筑结构 B所在区域 C使用性质 D使用过程 12、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是_。 A发现地下文物 B银行贷款未按期到账 C相关建材供应缺货 D更改建筑设计 13、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是_。 A属地管理原则 B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记 D房屋的所有权人和使用人为两个人14、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的_%。 A60 B70 C80 D90 15、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7，假设折现率为10，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工业用地的监测点评估价格 16、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为225，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。 A：250 B：35 C：238 D：325% E：工业用地的监测点评估价格 17、在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断地增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增，当该可变要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素的投入，将使总产量减少，以上是对_的定义。 A边际收益递减规律 B生产规律 C生产要素市场价值规律 D产投比规律 18、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。 A投资公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司 19、_使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。 A有偿 B有限期 C有流动 D有偿有限期 20、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为_万元。 A260 B300 C360 D600 21、基准地价是城市中均质区域内的土地。 A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格 E：工业用地的监测点评估价格 22、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格23、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。 A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量 B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格 24、在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设_条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿。 A按日计价 B重大增价 C延期增价 D涨价增价25、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为_万元。 A40 B48 C50 D60二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于成本理论的关系式，正确的是。 A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本 B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本 C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本 D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本 E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本 2、影响房地产市场发展的_因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。 A家庭 B社会 C文化 D政策3、不计算全部建筑面积的是。 A：相邻建筑物是有顶盖无围护结构的架空走廊 B：建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等 C：建筑物內的技术层和检修通道(不论其层高如何) D：屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等 E：建筑物內的变形缝 4、房地产估价机构的不良行为也作为该机构的不良行为记入其信用档案。 A：法定代表人或者执行合伙人 B：全体股东或全体合伙人 C：全体注册房地产估价师 D：全体董事 E：执行层的组织协调5、收益性房地产的价值高低主要取决于。 A：已经获得净收益的大小 B：未来获得净收益的风险 C：未来获得净收益的大小 D：目前总收益的大小 E：未来获得净收益期限的长短 6、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。 A：产品的成本状况 B：商品的替代品数目和可替代程度 C：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 D：商品本身用途的多样性 E：商品本身用途的单一性 7、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是。 A：土地储备 B：销售方案的细化 C：建设项目的质量控制 D：申领建设用地规划许可证 E：借款合同 8、房地产中介服务收费分为三类。 A：房地产咨询收费 B：房地产估价收费 C：房地产经纪收费 D：房屋买卖收费 E：房屋交易收费 9、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。 A：人工式拍卖 B：电子式拍卖 C：无声拍卖 D：有声拍卖 E：现场拍卖 10、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为_。 A供给量的变化 B影响供给量的因素变化 C供给的变化 D影响供给的因素变化11、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有。 A：可出租或可使用面积 B：出租方的商业信誉 C：基础租金与市场租金 D：出租单元的面积规划和室內装修 E：物业管理企业的经营业绩 12、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。 A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算 B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果 C：边长以米为单位，取至0O01m；面积以平方米为单位，取至01 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 13、房地产市场结构包括以下的结构_。 A供求结构 B投资结构 C产品结构 D产业结构 E利润结构14、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是 (2007年试题) A：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B：蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C：解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D：蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 E：借款合同 15、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对（）等方面的要求。 A水量、水质 B生活、生产 C水压、水温 D消防 16、物业服务收费的计费方式包括_。 A按物业面积 B包干制 C按物业价值比例 D酬金制 E薪金制 17、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。 A相应配套的基础设施 B土地的形状 C组合完成的功能 D立体空间 18、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为120，如果通货膨胀率为55，银行贷款年利率为65，存款年利率为30，则该项目投资的实际收益率是。 A：516 B：616 C：65 D：874 E：借款合同 19、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。 A1.3 B1.5 C1.2 D2.0 20、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价_万元： A1250 B1750 C2050 D2150 21、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有。 A：可出租或可使用面积 B：出租方的商业信誉 C：基础租金与市场租金 D：出租单元的面积规划和室内装修 E：物业管理企业的经营业绩 22、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。(2009年试题) A：5.00% B：7.50% C：18.36% D：28.85% E：借款合同23、选取可比实例时，应符合的要求包括_等。 A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合 C可比实例的规模与估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 24、下