写字楼消防管理制度（P8）.doc

写字楼消防管理制度（P8） 写字楼消防管理制度141写字楼消防管理的特性 （1）火灾危险性高，一般装饰材料易燃性高，增加火灾的危险性。 （2）建筑物内电源多，电线纵横，工程设备多，维护保养疏忽，安全系数减少，易发生事故。 （3）进行二次装修频繁，如管理不善、易燃材料不做防火处理、电线路不做安全保护，极易酿成火灾。 （4）高层大厦有烟囱放应、火势易扩散、蔓延快。 （5）疏散困难，楼层多，火灾时只能靠防火梯疏散，人多紧急时，易发生意外伤亡，如管理不善、梯间常放置杂物，则影响疏散困难。 （6）扑救的难度大，大厦楼层高，消防车能力不及，救火人员消耗体力大，救火速度慢，加上如供水不足或压力不够，均带来扑救的困难，一旦失火，将造成严重的经济损失及人员的伤亡。 （7）大厦的消防管理人，应认真做好消防安全的工作，进行统一管理，日常对消防设备设施加强检查及维修养护，做到防患于未然。 142写字楼消防管理的组织机构物业管理公司总经理应是写字楼的第一防火责任人，全面负责大厦的消防工作，并与较大客户的区域防火责任人组成防火领导小组，下设专职的防火办公室与基层（楼层重点部位）防火责任人共管，物业管理公司应配有专职消防管理队伍来负责消防工作。 同时，还应建立兼职的义务消防队伍。 写字楼消防管理组织机构图 （1）专职消防队的建立与培训首先应考虑选择一些年轻力壮，身体素质好；反应灵敏，行动迅速；责任心强，勇于献身；具有一定文化水平的男性来做专职消防队员。 防火领导小组专职防火办公室专职消防队伍义务消防队伍基层防火责任人专职消防队员选定后，须参加地区消防局的消防技能培训班，并领取消防合格证书后才可上岗。 专职消防队员一般应掌握国家制定颁布的消防法规和制度，具有一定的消防业务知识，熟悉消防监控中心的各种仪表、信号开关的性能和作用，熟悉各种消防器材的使用等。 （2）义务消防队的建立和训练公安消防部门的有关规定，义务消防队员应占职工总数的80%以上。 义务消防队一般由总经理任总指挥，保卫部经理及消防主管任副指挥，各部门经理都是指挥部成员。 义务消防队员应从物业公司员工中选择年轻、身体素质好、责任心强的人员组成。 公司全体保安员都是义务消防队员。 应定期请专家或有经验的消防人员对这支队伍进行业务培训。 义务消防队员应以提高灭火技能为目的，进行灭火知识的学习及灭火训练和消防演习。 143写字楼消防管理的内容与措施消防管理是写字楼管理中不可忽视的环节。 写字楼物业管理公司应认真贯彻“预防为主，防消结合”的原则，以“消防火灾，控制火警，确保安全”为目标。 （1）建立和完善各项消防管理制度与规定包括防火管理公约、动用明火制度、施工管理制度、重点部位防火管理制度、二次装修消防审核制度、消防监控中心管理制度、岗位责任制度以及有关灭火、疏散方案、工作程序及指挥程序等。 （2）加强写字楼防火宣传与培训加强写字楼客户和管理公司员工的防火宣传，并要经常进行防火培训（含演习）。 要让在写字楼工作的全体人员了解防火的重要性、写字楼防火工作的各项规定、写字楼消防设施及其功能、一般灭火器的性质和使用方法，安全疏散路线和抢救伤员的知识，做到有备无患。 （3）经常进行写字楼的防火检查1）检查驻写字楼的客人对消防安全的重视程度。 印制写字楼消防安全须知，并发到每一楼层、每一公司或商社。 2）检查写字间装修施工动火情况。 3）检查写字楼要害部位。 检查时注意设施的完好性、操作的合理性等情况。 4）检查消防设施。 5）检查来防人员。 注意其是否携带易燃易爆品。 6）检查吸烟的情况。 严禁在写字楼办公场所及电梯内吸烟。 此外，还应检查各楼层、各写字间的灯光线路及其走向和烟感装置等。 （4）设置火灾事故照明和疏散标志在高层写字楼的楼梯间、走道、人员集中场所和发生火灾时必须坚持工作的地方（如配电房、消防控制室等）设置事故照明，在人员疏散的走道、楼梯等处设置灯光显示的疏散标志。 疏散标志的电源必须应用蓄电池。 144写字楼的消防器材及设备的管理 （1）写字楼常备消防器材为加强写字楼消防自救能力，各部门、值班室、设备房、消防监控中心必须配备必要的消防器材。 主要包括手提式CO2气体灭火器（或推式ABC干粉灭火器、推车式CO2气体灭火器）；消防扳手、消防斧；消防头盔、消防面具、口罩；救生绳；备用水带、水枪；铁铲、消防桶、斗车、沙袋等。 （2）消防设备的功用和作用1）烟温感报警系统又叫火灾探测器。 它的功能是尽早地探测到火灾并发出报警，以便采取救火措施。 该系统的种类较多，如离子式、光电式、激光式、红外光式等。 2）防烟系统除了在安全通道及安全场所安装防火门阻挡毒气流入外，写字楼一般都设有防排烟装置，以防止发生火灾时烟气对流，造成烟气、毒气伤害事故。 3）加压送风系统发生火灾时，为了防止烟雾、毒气进入疏散通道及消防电梯厅，确保人员顺利疏散及消防电梯的正常运行，在写字楼每一层的疏散楼梯及消防电梯前室都设有百叶式加压送风口。 4）消防栓系统高层写字楼的消防栓系统是扑灭一般物质火灾的主要灭火装备。 在人为喷水的情况下，通过击碎就地报警按钮向消防中心报警显示，同时进行连锁反应自动启动相应的供水泵，以达到充实柱为13m的需求。 5）水喷淋系统该系统属固定式自动灭火装置，其灭火作用及供水与消防栓大致相同。 但自救灭火效果比消防栓要先进很多。 当喷淋头接受到额定温度时（一般场所设计为60）自动爆破喷水，通过管内的水流指示器动作向消防中心发出报警信号，根据水压大小可自动启动相应的供水泵。 当高于额定水压时也可自动停止供水泵，以满足灭火的需求。 6）安全通道与消防电梯当发生火灾时，为避免人员被烟雾、毒气所伤，可通过安全通道（即防火楼梯）进行紧急疏散直达室外或其他安全处（即避难层、屋顶平台）。 7）应急广播系统又叫火灾事故广播。 其作用在发生火灾时通过广播向火灾楼层或整体写字楼发出指示，进行通报报警，以引导人们迅速撤离火灾楼层或火灾区域。 8）应急供电系统也就是备用电源。 高层写字楼发生火灾时，主要就是利用应急供电系统启动自身的消防设施进行自救。 9）灭火器材包括卤代烷灭火系统和干粉灭火系统等。 145消防设备的操作规范操作前必须首先观察各个系统是否设置在自动位置。 观察各系统电源信号是否正常。 各系统的安全操作方法 （1）烟感系统当发生火情报警时，确认楼层后，首先通知保安人员到报警层观察，同时与该层人员及时取得联系。 若为火险立即按灭火作战方案处理，若为误报，查明误报原因后，请保安人员将区域报警进行复位，再将值班室内的集中报警器复位。 （2）防火卷帘门系统当裙楼发生火警时，根据失火方位及火势大小，采取隔离法，即降落相应的防火卷帘门。 （3）排烟系统发生火灾时，值班员遥控打开该层及其上下层的排烟阀，若失控时，通知人员就地打开该层的排烟阀。 （4）加压送风系统根据火灾的不同方位，迅速打开相应的加压风机，失控则可派人到风机房进行手动操作。 （5）消防栓系统进行该系统操作时，时刻监视该系统的消火栓报警号。 当灭火人员打碎就地的报警按钮后，消防中心得到该消火栓的报警信号，这时启泵信号灯亮。 若不能自动启泵时，应立即转入手动位置启动，仍不启动时，速与水泵房人员联系，或派人对泵房强行启动。 （6）花洒系统当某层发生火灾时，失火部位的花洒喷淋头爆破喷水，层的水流指示器动作，消防中心得到该层的报警信号。 值班员观察水位信号水位降到下限，花洒泵自动启动，相应的启泵信号灯亮。 若不能自动启泵时，立即转入手动位置启动，仍不能启动时，速派人到泵房强行启动等等。 146消防设备系统的维护保养 （1）烟温感报警系统每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，看电源是否正常，各按钮是否在接收状态；每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有无破损；每半年对烟感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底座端子是否牢靠，并逐个进行吹烟试验。 （2）防火卷帘门系统每半月检查一次电器线路、元件看是否正常并清扫灰尘；每月对电器元件线路检查保养一次，看有无异常现象，绝缘是否良好，按照设计标准进行试验；每季对机械元件进行保养检查、除锈、加油及密封。 （3）送风、排烟系统送风每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前室加压风口是否灵活；每周巡视检查各风机控制线路是否正常，打扫机房及风机表面灰尘；每月进行一次维护保养，检查电器元件有无损坏松动，清扫电器元件上的灰尘，风机轴承加油等。 排烟每周巡视检查各层排烟阀、窗、电源看是否正常，同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘；每月进行一次维护保养，检查电器元件有无损坏松动，对排烟机轴承及排烟阀机械部分加油保养，打扫机房，同时按照设计标准抽50%楼层实施自动控制试验。 （4）消防检系统每周巡视检查各层消防栓、水枪头、报警按钮是否完好，各供水泵、电源是否正常，各电器元件是否完好及处于战备状态；每月检查一遍各阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘，轴承加油，电器控制部分是否处于良好状态，同时按设计标准进行全面试验；每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，检测电动机的绝缘是否良好。 （5）花洒喷淋系统每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电器元件是否完好及处于战备状态；每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水及其他异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水；检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏及启动相应的供水泵；供水泵月保养、季中修内容与消防栓水泵类似。 （6）应急广播系统每周观察主机、电源信号、各控制信号是否正常。 各控制开关是否在正常位置，有无损坏和异常现象，及时清洗主机上的粉尘；切换机在每月的试验过程中，是否能正确的切换，检查麦克风是否正常，定期清洗磁头；楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等；检查后进行试播放。 147消防监控中心的管理 （1）原因。 消防监控中心是掌握写字楼消防设备及发现水灾、指挥灭火、控制消防机电设备的重要部门，为此，有必要制定专门的消防监控中心管理制度。 （2）内容。 消防中心实行专人轮班24小时值班制度，值班员要有高度的责任感和警惕性，不得随意离开值班室，并要做好值班记录。 1）消防中心严禁其他无关人员进入。 2）每天值班员要检查消防系统是否正常。 3）出现报警信号，立即检查信号真伪情况。 4）值班室内严禁吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品。 消防中心内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，以免影响消防联络。 5）消防中心内应配有手持灭火器材、消防扳手、消防斧、消防头盔等消防器具。 148消防演习的进行为了使应急方案在实践中能够得到正确运用，物业管理公司应定期安排时间按照应急方案要求进行演习。 通过演习，可以找出适合自身的消防办法以及摸索出防火、灭火的措施和技术等，同时，也可以增强员工的消防意识，提高灭火的熟悉程度。 （1）演习要求实地演习的次数应根据各单位的具体情况而定。 一般要求每年应不少于二次，开展演习的时间，可根据季节变化情况来确定，通常安排在夏、冬季来到之前。 （2）演习形式1）模拟操场训练，按接警、出动、指挥、分工配合及临时处理等综合动作演习，检验是否符合应急方案要求。 2）模拟实战训练，从接警出动到现场，按照实战要求出水、泡沫灭火，同时进行抢救和疏散人员、物资的训练。 3）演习范围可分整个单位综合性演习，也可分部分、分段开展演习。 （3）演习应注意事项1）演习前必须做到有计划、有步骤、有组织，做到参练人员明确演习任务、方法和要求。 2）要选择适当时间，并发出告示，尽量不影响正常工作。 3）点火实战演习时，必须做好安全保卫工作。 4）演习后要及时总结经验，找出不足，以便采取措施，改进以后的工作，提高自身防火、灭火、自救的能力。 149发生火警时的处理程序写字楼发生火灾时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及抢救人员、物资工作。 （1）火灾报警程序1）发生火警时，立即拿起消防电话或普通电话向消防监控中心报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到消防监控中心。 2）用电话报警时，必须讲清下列事项；火灾发生的具体地点；火势大小；燃烧物质；报警人的姓名和身份。 （2）接到报警后的处理办法1）消防监控中心接到报警的信号后，利用对讲机通知巡逻保安员立刻前住火警现场。 如火警误报，应通知消防中心消除警号；如证实火警情况严重，立即向119报警，并通知消防中心启动报警设施通知相关人员到场施救，并利用现有设施进行灭火。 2）消防中心利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使非消防电梯降至首层；切除非消防电源，启动应急电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。 3）管理处责任人到现场指挥灭火，有关部门的负责人和责任人也要到现场参与灭火，公司其他人员则坚守岗位，随时听从指挥。 4）派人到写字楼门口引导消防车进入火场，指示消防栓位置。 1410疏散及抢救被困人员积极抢救受火威胁的人员，是灭火工作的首要任务，当有人员受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署组织一定力量灭火，在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。 （1）疏散救人的方法。 1）由指挥部发出疏散指令，消防中心利用广播引导人们从消防梯疏散到安全地带，物业部负责安排疏散工作。 2）疏散顺序首先为着火层人员，其次是着火层上一层人员，再次为着火层上二层人员，并依次往上。 当火灾层以上很可能受火灾影响的人员全部疏散后，开始依次疏散火灾层下一层、下二层人员。 3）与此同时，物业助理、保安员还要依次检查各楼层，保证所有人员按要求撤离。 在检查时，要特别注意以下地点墙角、门旁以及桌子和其他物体的下面，因为人惊慌时，常常躲在这些地方，尤其是儿童。 4）当楼层火灾面积大，受困人员较多时，可先引导、疏散受困人员到安全地带，然后再设法转移到地面。 5）如被困人员无法利用消防楼梯疏散时，可利用云梯、曲臂车等登高工具，架设在楼房安全位置实施抢救；也可利用室外排水管或安全绳抢救被困人员；也可张开救生网或帆布，把棉被铺在地面，以供被困人员跳楼逃生。 6）当火场被困人员暂时无法施救时，可利用消防广播引导火场人员进行自救如用被条连结绳吊落到下层的方法；或密闭门窗、堵塞孔洞，防止烟气窜入房间，再用水淋湿门窗降温，清除这些部位的易燃物品，防止火势蔓延过来，若房内外有救生器材，则引导他们使用这些器材，如救生绳、缓降器、救生袋进行自救。 （2）疏散救人时要注意的事项1）在火灾情况下，所有的电梯都自动锁在第一层，疏散时切记不要等电梯，要由消防楼梯疏散较为安全。 2）疏散时，要用湿毛巾、衣物等捂住口，避免被烟气呛住导致窒息。 3）疏散时，要沿着紧急出口标志的方向，并要弯腰或爬行前进，因烟气都悬浮在上部。 4）紧急疏散时，切记要由首层向写字楼以外跑，不要错走到地下室。 5）为搜查未疏散人员而进入关闭的房间之前，要先用手试一试门，看是否很热，如果很热表明里面已有火。 如果要开门一定要憋住呼吸，因为烟和热都能置人于死地。 如果房间内火比较大而手边没有灭火工具时，应立即将门关上。 6）对受伤的人员，除在现场进行急救外，重伤者还应及时送医院救治！1411各级人员在灭火救灾中的职责写字楼一旦发生火灾，管理处值班的负责人、各部门管理人员应亲临火场第一线，全力以赴，履行职责，组织指挥员工进行灭火抢救工作。 （1）公司总经理和管理经理的职责1）接到报警后，立即到火灾现场了解火情，指挥灭火救灾工作。 2）组织灭火救灾指挥部，及时召集人员，组织力量抢救。 3）根据救人、灭火的需要，通知人员疏散和报告公安消防部门。 4）向各部门下达救人、灭火、疏散物资等任务，并检查执行情况。 5）公安消防队到达火场时，要及时向火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照统一部署，带领员工执行。 （2）消防监控中心职责1）火灾确定后，立即向公司总经理或管理处经理报告，同时通知义务消防员赶往起火现场。 2）根据指挥部的指示，执行通报程序、消防设备使用程序，向各部门和有关人员通报和向公安