云南100项目定位策划及销售推广策略.doc

昆明中城广场项目战略定位报告前言昆明中城地商投资有限公司：我司人员自本月12日进驻现场以后，为了做到有绝对的把握做好我们的项目，我们秉着唯一性，排他性、差异化安全性的三重原则，针对我们先前的定位设想进行思路拓宽和再定位调查论证，以一切为了项目的前瞻性、唯一性和可持续发展为出发点，对云南商业特色、昆明商业特色、火车站片区商业特色及出路进行了重新审视和研究，并在此基础上提出了新的定位设想，并就此与贵方进行探讨，第一部分这里最适合做什么？一、 云南特色代表什么？此部分分析彩云之南商业应该是有自己特色的商业国旅游特色、民族特色；然而目前服装业、IT电脑数码、通讯电子业都不能代表云南特色二、 昆明商圈分布扫瞄：青年路、小西门董家湾电子通讯商圈、沿通路121路数码产品商圈、螺狮湾服装批发市场商圈。这些商圈都有自己鲜明的特色，唯独火车站片区商圈没有自己的特色；三、 火车站片区商业扫瞄四、 火车站片区定位 政府对火车站片区总体规划： 火车站片区商务商贸集散地五、 结论：火车站片区最适合做:1、物流批发市场；2、商务旅游批发购物中心第二部分我们可以做什么一、 专业物流批发市场与商务旅游集散中心的优劣势分析地段：交通：物流：人口：昆明中城广场商业项目的相关营销定位策划1、 项目功能定位 昆明福地11：社会贡献：配合政府对火车站片区的城市改造，靓化火车站片区市容；12：区域贡献：改良和提升火车站片区的商业环境和质量；13：民生贡献：满足区域内固定居民、及交通枢纽所带来的四面八方的巨大人流的各方面需要；14：商业贡献：给火车站片区、昆明市的新老车站商业的商业经营者一个永续经营、发展壮大、新进经营的商业经营平台；15：投资机遇：为具有相当投资和经营经验的投资者，提供一个高质量的商业和地产投资的财富港口；2、 项目形象定位 整体：百年云南商业精华所在 1期：首席云南特色产品国际交易MALL(即专业批发零售市场。含A区：1期14层；B区：2期14层) 2期：酒店式精英商务公寓（公寓56层；仓储配套710层） 口号：这里是云南的世界，世界的昆明 名称：云南1003、 经营业态定位1期（A区）1层：金银、玉器、珠宝等；2层：茶叶、烟草等；3层：特色服饰、箱包、工艺品等；4层：特色副食品；5层：咖啡厅、西餐厅、商务会所等；1层：综合超市2期（B区）1层：金银、玉器、珠宝等；2层：茶叶、烟草等；3层：特色服饰、箱包、工艺品等；4层：特色副食品；56层：居住、办公、投资型的酒店式小户型公寓；710：仓储、办公、休闲、金银玉器鉴定中心等配套设置及机构；4、 价格水平定位1） 租金类（按建筑面积下的均价）11）1期1层：120元月2层：80元月3层：50元月4层：40元月5层：30元月1层：90元月1）2期1层：100元月2层：70元月3层：40元月4层：30元月5层：30元月1层：车库2） 售价类（按建筑面积下的均价）31）1期1层：12000元2层：8000元3层：5000元4层：4000元5层：3000元1层：9000元月32）2期1层：10000元2层：7000元月3层：4000元月4层：3000元月5层：3000元月1层：车库（待议）5、 铺面分割形态51）1期1层4层：可自营独立铺面柜台1层：非自营产权包租小面积分割销售5层：分割成2块大面积铺面销售52）2期1层4层：可自营独立铺面柜台5层6层：30平米间以内小户型酒店式公寓6、 总价控制建议1）铺面主力铺面总价控制在15万元以内 2）公寓 控制在总价10万元12万元左右 7、 经营管理定位1） 1、2期14楼所有独立铺面统一管理，分散经营2） 1期1楼超市 统一经营管理收银3） 2期56楼公寓 统一管理、统一经营8、 销售（投资）模式1） 投资模式概念称谓 黄金收租法2） 销售模式概念称谓21）可控风险总价设计； 阐释： 即：将在实施所有优惠政策时每个铺面的实际经济损失的总值，在拟定铺面销售单价（和总价）时全部计算进单价（和总价），然后以这样的单价（和总价）开始销售，并捆绑执行以下阶段销售策略的核心方式进行销售；风险总价计算的设计方式：经营权销售年限：一次性销售30年（去一头一尾各5年后的中间30年）一头一尾10年：作为优惠（含无偿）赠送给投资者和经营者的使用年限，通过不同的销售阶段不同的优惠（含无偿）赠送措施，可以将此部分纳入开发商额外收入部分，也可以成为宣传推广过程中吸引投资者的一个卖点（具体见阶段销售策略）；作用：不因为实施优惠政策而损失1分钱，反之要赚钱22）不同购买阶段的优惠政策逐渐递减对比型策略设计； 阐释：具体见阶段销售策略 作用：在设计这种公开公平公正的政策下，以前后2个阶段透明比较（如认筹阶段与开盘阶段的优惠政策对比）进行销售推广，可以做到：A、 一方面可以做到加快销售速度；B、 二方面可以做到在最短的时间内以，以最高的价格，卖出最多的铺面；C、 三方面可以做到像在比较常规运用的低开高走的价格策略下的涨价空间的便利，同时又可以同样具备价格过高下的调整空间（增加优惠措施达到），而相比低开高走的常规策略，该策略又更具有诱惑力和新颖性，而不需要用赤裸裸的低价手段。3） 楼层投资模式控制 1期：1层4层：包租3年，年回报10，一次性返租3年30（首期款内扣除）；1层：包租10年，年回报8，一次性返还3年24（首期款内扣除）5层：常规销售4） 阶段销售推广策略以下以1期14层为例：41）认筹阶段（开盘前）：包租5年（头5年），年回报6，一次性返租30（首期款内扣除）；0投入加赠10年收益权，前5年0成本收益；获得40年经营权；限量发售100张钻石vip卡；42）开盘阶段：包租5年（头5年），年回报6，一次性返租30（