12年10月商业写字楼市场月报(终)

天津市房地产市场投资报告天津市房地产市场投资报告 20122012 年年 1010 月月 天津兴旗房地产资讯有限公司 目 录 一 市场情况综述 3 二 土地市场 4 1 本月土地供应 4 2 本月土地成交 7 三 办公市场情况 10 1 办公产品销售市场情况 10 2 办公产品租赁市场情况 17 四 商业地产市场情况 19 1 商业产品销售市场情况 19 2 商业产品租赁市场情况 25 五 重点项目 26 六 附件 28 1 企业购买办公类项目明细 28 2 企业购买商业类项目明细 28 天津兴旗房地产资讯有限公司 一 市场情况综述 本月商业办公市场在缺少大宗成交的情况下 销售 租赁均出现一定幅度的下降 价格方面也呈现不同程度下滑 而中心城区中长期无较大动作的红桥区 本月成交 新增方面均有大量贡献 预计未来该区域市场或一改往日平淡局面 呈现不俗表现 写字楼 销售方面 10 月办公市场共 4 项目推出新品 新增供应 443 套 共计 9 15 万平米 环比减 少了 46 同比下降了 49 办公产品共成交 189 套 环比增涨 4 同比增加 56 成交面积 2 07 万平 米 环比下降了 57 同比减少 20 成交金额 2 16 亿元 环比下滑了 68 同比缩减 33 在成交价格方面 本月办公市场成交均价为 10440 元 平米 较上月下跌 27 同比减少 16 写字楼 租赁方面 进入第四季度 各企业办公需求将至地点 中心城区租赁成交案例较少 多 以环城集中型办公区域租赁成交为主 商业 销售方面 本月商业市场新增供应 236 套 共计 6 59 万平米 环比减少了 38 同比 下降了 70 本月商业市场共成交 473 套 环比增涨 28 同比增加 107 成交面积 4 08 万平米 环比降低了 50 同比减少 4 成交金额 6 79 亿元 环比下滑了 45 同比缩减 2 在成交价格方面 本月 办公市场成交均价为 16663 元 平米 较上月上涨了 8 同比增加了 2 商业 租赁方面 本月成交商业租赁案例较少 多为项目底商或沿街商业 从租金方面来看看 价格浮动不大 个别区域租金略有下调 天津兴旗房地产资讯有限公司 二 土地市场 1 本月土地供应 1 土地供应走势 天天津津市市商商业业类类土土地地供供应应变变化化趋趋势势图图 0 50 100 150 公顷 0 5 10 15 20 25 30 宗 供应面积9 0 63 2 61 8 11 0 38 1 50 0 18 6 128 1 34 3 26 2 58 0 52 8 70 51 供应宗数81417561752375111324 11 10 11 11 11 1212 112 212 312 412 512 612 712 812 9 12 10 注 统计数据中不包含住宅配套商业用地 12 年 10 月推出土地 75 宗 宗地面积 269 52 万平米 其中商服用地延续了上季 度的上扬趋势 挂牌出让商服用地 24 宗 宗地面积70 51 万平米 环比增加 21 相较于去年同期增长了 27 2 土地供应结构 2 20 01 12 2年年1 10 0月月天天津津市市各各类类土土地地供供应应面面积积 占占地地 分分布布图图 商业类 70 5 26 工业仓储类 149 9 56 居住类 48 9 18 其它 0 2 0 注 统计数据中不包含住宅配套商业用地 本月推出的土地中以工业仓储用地为主 共 145 公顷 占 56 商业用地以 26 占 比居于第二位 居住用地共 49 公顷 占 18 居于第三位 本月全市推出商服用地主要集中在远郊区县以及滨海新区两个区域 占到了全市 推出商服用地的 98 环城四区继 9 月集中推出 6 宗商服用地后 本月无商服地块推 天津兴旗房地产资讯有限公司 出 远郊区县在本月推出的 14 宗商服用地中 武清区推出了 8 宗 占到全市推出商服 用地的 33 本月滨海新区推出的 8 宗商服用地中 两宗位于中心商务区 宗地面积 共计 2 平米 规划建面共 79 69 万平米 10 月市内六区结束了连续四月无商服土地供 应的局面 推出两宗商服用地 其中津西陈塘 挂 2012 104 号 位于天津市河西 区郁江道 37 号 出让宗地面积 9288 5 平米 规划建面 5 94 万平米 另津北榆 挂 2012 107 号 位于河北区榆关道与雁门路交口 宗地面积 5007 平米 规划建面 2 万 平米 天津兴旗房地产资讯有限公司 2 本月土地成交 1 土地成交走势 天天津津市市商商业业用用地地成成交交量量变变化化趋趋势势图图 0 50 100 150 200 万平米 0 5 10 15 20 25 30 亿元 占地面积 20 0 18 7 53 4 49 7 53 4 11 3 38 1 30 5 18 6 41 6 34 3 26 2 77 4 46 4 记容面积 41 7 34 0 78 0 154 9 107 2 20 0 84 2 53 9 27 2 95 5 63 8 39 0 153 8 81 8 总价7 2 6 9 9 4 25 1 12 5 2 8 6 0 10 5 3 6 9 0 5 7 6 9 12 5 14 3 11 9 11 10 11 11 11 12 12 112 212 312 412 512 612 712 812 9 12 10 注 统计数据中不包含住宅配套商业用地 2012 年 11 月天津市土地成交 58 宗 规划建面 436 36 万平米 其中商服办公用 地成交 12 宗 成交土地规划建面 82 万平米 环比减少了 46 同比上升 73 成 交土地总价 14 3 亿元 环比比增加 14 天天津津市市商商业业用用地地楼楼面面价价变变化化趋趋势势图图 1719 2023 1203 1618 1164 1377 711 1949 1310 946 897 1777 815 1750 0 500 1000 1500 2000 2500 11 9 11 10 11 11 11 12 12 1 12 2 12 3 12 4 12 5 12 6 12 7 12 8 12 9 12 10 元 平米 9 月因远郊区县大比例成交拉低了全市成交价格 而本月武清区新城内相对较高 的土地楼面单价以及环城四区 滨海新区的土地价格拉升了本月的成交价格 本月成交楼面地价 1750 元 平米 环比增加 114 2 土地成交结构 天津兴旗房地产资讯有限公司 2 20 01 12 2年年1 10 0月月天天津津市市各各类类土土地地成成交交面面积积 建建面面 分分布布 图图 工业仓储类 200 2 45 商业类 81 8 19 居住类 151 2 35 其它 4 4 1 注 统计数据中不包含住宅配套商业用地 从土地成交用途结构来看 工业仓储用地最大 共 200 万平米 占 45 商业建 面共 82 万平米 占 19 具有第三位 从土地成交区域来看 本月商服用地成交一如既往集中在远郊区县以及环城四区 两个区域 滨海新区本月仅成交一宗位于轻纺经济区工业区商服用地 而中心城区连 续 4 月无商服用地成交 本月成交商服用地中 位于西青区中北镇阜锦道以南 万卉路以西的津西青 挂 2012 02 号地块 成交宗地面积平米 占到全市成交商服用地的 53 该地块由天津 乐宝乐尔旅游科技发展有限公司以 64300 万元价格拍得 其中该项目中酒店型公寓的 建设规模占该项目总建设规模比例不得超过 30 天津兴旗房地产资讯有限公司 三 办公市场情况 1 办公产品销售市场情况 1 办公产品销售市场供应情况 天天津津写写字字楼楼市市场场供供应应量量月月度度变变化化 0 100 200 300 400 500 万平米 月初存量 266 270 273 281 284 359 299 355 383 386 411 419 424 新增供应 5 5 5 4 21 2 8 1 8 5 13 2 4 1 30 2 5 5 25 2 17 0 9 2 9 2 11 1 0 11 1 1 11 1 2 12 1 12 2 12 3 12 4 12 5 12 6 12 7 12 8 12 9 12 1 0 10 月办公市场共 4 项目推出新品 新增供应 443 套 共计 9 15 万平米 同比下 降了 49 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 本月办公市场新增项目主要出现在环城四区以及远郊区县 而市内六区以及滨海 新区主要办公产品集中区域本月无新增产品上市 天津兴旗房地产资讯有限公司 2 办公产品销售市场成交情况 天天津津市市写写字字楼楼市市场场销销售售量量价价趋趋势势图图 0 3 6 9 12 15 万平米 0 3000 6000 9000 12000 15000 18000 21000 元 平米 成交面积2 7 5 7 11 6 2 3 3 3 4 61 3 10 3 32 5 04 5 20 11 57 4 78 2 07 成交均价 12118 16695 15546 10449 11809 15910 13438 12190 11817 10662 17202 14209 10440 11 1011 1111 1212 112 212 312 412 512 612 712 812 912 10 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 根据监测数据显示 2012 年 10 月天津市办公产品共成交 189 套 环比增涨 4 同比增加 56 成交面积 2 07 万平米 环比下降了 57 同比减少 20 成交金额 2 16 亿元 环比下滑了 68 同比缩减 33 在成交价格方面 本月办公市场成交 均价为 10440 元 平米 较上月下跌了 27 同比减少了 16 3 办公产品销售市场供求关系 天天津津市市写写字字楼楼市市场场供供求求走走势势图图 0 10 20 30 40 万平米 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 新增供应面积5 5 5 4 21 2 8 1 8 5 13 2 4 1 30 2 5 5 25 2 17 0 9 2 9 2 成交面积2 7 5 7 11 6 2 3 3 3 4 6 3 1 3 3 5 0 5 2 11 6 4 8 2 1 供求比2 0 1 0 1 8 3 5 2 6 2 9 1 3 9 1 1 1 4 9 1 5 1 9 4 4 11 1011 1111 1212 112 212 312 412 512 612 712 812 912 10 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 成交量减半 供求比攀升 一年来 办公产品成交除个别项目整售影响外 其余 项目成交水平相对平稳 而存量持续增大 供求比呈攀升态势 天津兴旗房地产资讯有限公司 4 天津市各区域办公产品成交情况 10 月主要成交依然集中于市内六区以及滨海新区两区域内 两区域成交占到了全 市成交的 93 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 本月成交量较高的三个区域分别为滨海高新区 河西区以及红桥区 其中河西区 花样年香年广场 成交 4447 16 平米办公产品 占到了全市成交的 20 从成交单价方面来看 其中南开区融创时代奥城项目本月成交均价 18754 元 平 米 拉升了整个区域的成交价格水平 天津兴旗房地产资讯有限公司 a 中心城区办公产品成交情况 天天津津市市内内六六区区写写字字楼楼供供求求月月度度走走势势 0 2 4 6 8 10 12 14 万平米 0 5000 10000 15000 20000 25000 元 平米 新增面积 4 09 0 00 7 97 0 00 2 71 6 23 3 08 5 60 3 57 12 48 0 00 3 59 0 00 成交面积 0 48 4 52 6 53 0 25 0 85 3 35 1 31 1 13 1 97 2 41 8 80 2 58 1 10 成交均价 21612 18678 20656 19756 18569 18138 18640 13823 14818 11262 19574 17609 12096 11 10 11 11 11 12 12 112 212 312 412 512 612 712 812 9 12 10 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 2012 年 10 月 天津中心城区无新增办公产品推出 本月办公产品成交 109 套 成交面积 1 1 万平米 环比缩减 88 同比下降 61 成交金额 1 33 亿元 环比下 滑了 92 同比缩减 77 在成交价格方面 本月中心城区办公市场成交均价为 12096 元 平米 较上月下跌了 38 同比减少了 40 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 本月和平以及河北去均无办公产品成交 中心城区办公产品成交大部分集中在河 西内 主要由于花样年香年广场 富力中心以及海景广场等项目的成交 拉升了区域 占比 占到了中心城区成交量的 47 其次占到中心城区成交 33 的红桥区 全部为 水游城项目成交贡献 天津兴旗房地产资讯有限公司 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 本月中心城区办公产品成交排名第一位的为河西区花样年香年广场项目 本月成交 客户均为个人客户 购买面积主要集中在 150 200 平米之间 水游城项目本月成交均为企业购买 为天津太平百时康医疗器械有限公司以及天津 医药集团敬一堂连锁股份有限公司 中心城区本月成交办公产品的购买客户中 除水游城项目外 其余均为个人客户 购买面积主要集中在 50 150 平米之间 天津兴旗房地产资讯有限公司 b 滨海新区办公成交情况 滨滨海海新新区区写写字字楼楼供供求求走走势势图图 0 5 10 15 20 万平米 0 3000 6000 9000 12000 元 平米 新增面积 0 00 4 81 10 73 8 13 4 83 6 93 016 86 011 23 15 76 3 00 0 成交面积 1 63 0 74 4 51 2 02 2 33 0 76 1 32 1 92 2 36 2 19 2 31 1 88 0 83 成交均价 9602 9200 8403 9279 9445 10147 9823 11387 10939 10156 10048 10282 8716 11 10 11 11 11 12 12 112 212 312 412 512 612 712 812 9 12 10 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 2012 年 10 月 天津市滨海新区无新增办公产品推出 本月办公产品成交 66 套 成交面积 0 83 万平米 环比缩减 64 同比下降 77 成交金额 0 73 亿元 环比下 滑了 69 同比缩减 77 在成交价格方面 本月滨海新区办公市场成交均价为 8716 元 平米 较上月下跌了 13 与去年同期基本持平 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 本月成交主要集中在滨海高新区以及塘沽两个区域 占去本月区域成交份额的 91 购买客户多以贸易以及医疗类企业为主 购买面积依然集中在 50 150 平米之间 天津兴旗房地产资讯有限公司 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 本月滨海新区成交办公产品中除个别项目为企业购买外 主要以个人投资型客户 或个人办公型业主购买 其中海泰国际公寓本月成交的 31 套办公产品中 30 套为同一 个人客户所购买 2 办公产品租赁市场情况 进入第四季度 各企业办公需求将至低点 中心城区租赁成交案例较少 多以环 城集中型办公区域租赁成交为主 从租金方面看 中心城区成交租赁的单位租金水平略有下降 环城区域租金水平 较为平稳 天津兴旗房地产资讯有限公司 主要办公租赁情况 项目名称承租人租赁面积租期日租金 国际大厦天津国能天然气投资股份公司558384 07 信达广场英创人才服务 上海 有限公司天津分公司113123 33 金皇大厦浙江飞耀装饰股份有限公司175122 74 创展大厦玛努利液压器材 苏州 有限公司42122 39 友谊大厦天津华滨置业有限公司260122 30 恒华大厦住重塑胶机械 上海 有限公司天津分公司115122 23 利和大厦天津市北方人力资源管理顾问有限公司29362 22 利和大厦天津市北方人力资源管理顾问有限公司553361 85 晶采大厦天津市辉煌帝博房地产投资咨询有限公司79121 76 北辰大厦天津曼内斯曼石化管件有限公司10241 67 北辰大厦天津皓泽顺钢铁贸易有限公司10241 67 北辰大厦天津联辰科技有限公司20241 67 北辰大厦天津市万盛华业钢铁贸易有限公司10241 67 北辰大厦天津兴盛旺达钢管销售有限公司10241 67 辰寰大厦天津贝佳商贸有限公司50121 67 辰寰大厦天津市泊一达劳务服务有限公司50121 67 时代大厦天津中正达化工有限公司49121 67 奥城商业广场外开始 天津 科技发展有限公司56121 49 贵都大厦个人56101 18 创展大厦同致诚土地房地产估价顾问有限公司天津分公司85121 17 富裕广场山武环境控制技术 北京 有限公司125121 15 金融大厦尚亚 上海 国际贸易有限公司114121 10 金融大厦天津开发区亨达货运有限公司57120 90 金融大厦天津瀛世文化传播有限公司55120 60 金融大厦天津比特瑞旺科技有限公司57120 60 金融大厦天津镒扬电子科技有限公司60120 60 天津兴旗房地产资讯有限公司 四 商业地产市场情况 1 商业产品销售市场情况 1 商业产品销售市场供应情况 天天津津商商业业市市场场供供应应量量月月度度变变化化 0 100 200 300 400 500 600 万平米 月初存量376 396 402 417 443 430 448 469 480 483 494 505 506 新增供应21 8 15 2 20 1 8 2 11 3 13 0 6 3 19 9 8 2 12 0 13 4 10 6 6 6 11 1011 1111 1212 112 212 312 412 512 612 712 812 912 10 本月商业市场新增供应 236 套 共计 6 59 万平米 环比减少了 38 同比下降 了 70 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 从供应区域分布上看 本月新增商业产品主要集中在市内六区以及远郊区县两个 区域内 而从近三个月来各区域的供应情况看来 滨海新区以及远郊区县在前期一直保持 者充足的供应 本月两区域供应均出现明显下降 中心城区依靠亿城堂庭项目 3 33 万 平米以及金地广场 gogopark0 28 万平的新增拉升了本期区域占比 天津兴旗房地产资讯有限公司 亿城堂庭自身配备将近 6 万平米的综合商业配套 规划业态包括大型的购物中心 品牌主力店 电影院 高档会所等 在整体规划方面所有商业产品均沿街建造 建筑 物外立面 1 3 层采用外挂高档黄金麻石材 4 层以上为高级仿砖外檐涂料 本次新增商业产品为 4 层到顶沿街商业 主要面积集中在 100 350 平米之 间 各楼层均配有 1000 平米左右大面积单位 天津兴旗房地产资讯有限公司 2 商业产品销售市场成交情况 全全市市商商业业产产品品成成交交月月度度变变化化趋趋势势图图 0 2 4 6 8 10 12 14 万平米 0 5000 10000 15000 20000 25000 元 平米 成交面积4 23 9 72 8 26 3 31 3 06 4 89 4 15 3 97 13 14 6 45 5 65 8 08 4 08 成交均价 17120 18608 20047 12348 16407 12870 13049 18555 19106 17452 21673 15395 16663 11 10 11 11 11 1212 112 212 312 412 512 612 712 812 9 12 10 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 根据监测数据显示 2012 年 10 月天津市商业市场共成交 473 套 环比增涨 28 同 比增加 107 成交面积 4 08 万平米 环比降低了 50 同比减少 4 成交金额 6 79 亿元 环比下滑了 45 同比缩减 2 在成交价格方面 本月商业市场成交均 价为 16663 元 平米 较上月上涨了 8 同比增加了 2 3 商业产品销售市场供求关系 天天津津市市商商业业市市场场供供求求变变化化趋趋势势图图 0 5 10 15 20 25 万平米 0 1 2 3 4 5 6 新增供应面积 21 83 15 18 20 10 8 20 11 29 12 98 6 33 19 93 8 16 12 03 13 39 10 56 6 59 成交面积4 23 9 72 8 26 3 31 3 06 4 89 4 15 3 97 13 14 6 45 5 65 8 08 4 08 供求比5 2 1 6 2 4 2 5 3 7 2 7 1 5 5 0 0 6 1 9 2 4 1 3 1 6 11 10 11 11 11 1212 112 212 312 412 512 612 712 812 912 10 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 供应 成交齐跌 本月商业产品成交较三季度月均成交有所降低 而新增供求因 成交量的大幅下降而有所上升 天津兴旗房地产资讯有限公司 本月成交客户多为个人客户所购买 企业购买客户中 仍以金融 投资以及贸易 客户为主 4 天津市各区域商业成交情况 本月商业产品成交主要集中在中心城区以及远郊区县两个区域 占到了全市成交的 82 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 本月由于武清区域商业产品的大量成交 拉升了远郊区县整体成交占比 超越中 心城区 天津兴旗房地产资讯有限公司 a 中心城区商业成交情况 市市内内六六区区商商业业供供需需走走势势 0 2 4 6 8 10 万平米 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 元 平米 新增面积9 0 1 2 6 5 0 1 1 3 5 4 0 0 6 5 0 0 1 6 0 1 1 9 3 6 成交面积2 0 7 1 3 9 0 7 0 9 1 8 0 8 1 3 7 4 1 9 1 9 4 1 1 1 成交均价 20279 21332 27967 25172 26869 15842 18599 28083 22493 25841 29395 16228 24013 11 10 11 11 11 1212 112 212 312 412 512 612 712 812 9 12 10 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 2012 年 10 月 天津中心城区新增商业产品 3 6 万平米 环比增加了 95 同比 上升了 651 本月办公产品成交 473 套 成交面积 1 06 万平米 环比缩减 74 同比上升 127 成交金额 2 54 亿元 环比下滑了 62 同比缩减 31 在成交价格方面 本月中心城区商业市场成交均价为 24013 元 平米 较上月上涨了 48 同比增加了 28 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 本月市内各区商业产品成交主要集中在南开区 成交占到市内主城区成交的 53 客户主要为个人客户以及金融服务机构 天津兴旗房地产资讯有限公司 注 根据个别项目实际用途 已对以上数据做出部分调整 本月市内各区商业项目成交排名一 三的融创时代奥城以及水岸银座均为个人客 户购买 而本月商业项目金额排名第二天街项目 1241 04 平米商业产品为天津北泰物流有 限公司购买 天津兴旗房地产资讯有限公司 2 商业产品租赁市场情况 本月成交商业租赁案例较少 多为项目底商或沿街商业 从租金方面来看看 价 格浮动不大 个别区域租金略有下调 主要商业租赁明细 项目名称承租人租赁面积租期日租金 喜年广场工商银行股份有限公司天津双水道支行466604 06 天潇园中国工商银行股份有限公司天津体院北支行365603 42 黄浦北路天津长宽电信城域网服务有限公司125122 67 正德里天津领先药业连锁有限公司第六分店94122 27 东升里天津市夕阳红中老年健康咨询服务中心57121 89 梅芳园天津市北辰区乐轩茶楼60121 85 龙顺南道天津龙锦机电销售有限公司24121 36 天津兴旗房地产资讯有限公司 五 重点项目 项目简介 项目地址南开长江道与南开三马路交口 物业类型住宅 商业 写字楼 开发商金融街融拓 天津 置业有限公司 区位优势临近为地铁 1 号线 24 条公交可达 项