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898第四章 物业管理合同 ?物业服务合同?公共契约?专业服务分包合同?物业服务合同的规定?物业服务合同的内涵和特征?物业服务合同的类型前期物业服务合同物业服务合同?物业服务合同的内涵?物业服务合同的特征物业管理企业以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务物业服务合同是有偿的物业服务合同的订立是以当事人相互信任为前提的物业服务合同的内容必须是合法的物业服务合同既是诺成合同又是双务合同合同是指平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。 物业服务合同订立的基本原则主体平等原则合同自愿(自由)原则权利义务公平原则诚实信用原则守法和维护社会公益原则物业服务合同订立的内容合同当事人?委托方、受托方?的名称和住所?物业服务的范围?包括物业类型、坐落、建筑面积、占地面积及委托管理物业的项目等、委托管理事项、委托管理期限、双方的权利和义务、物业服务质量、物业服务费用、专项维修资金的管理与使用、违约责任、合同终止和解除的约定、当事人双方约定的其他事项?公共契约的由来?公共契约的特点契约的主体是物业管理区域内的物业所有人和使用人契约的权利与义务关系的客体是物业行为?即基于法律上的物权?主要是指法律主体对物业的占有权和使用权?而产生的客观行为。 契约的效力范围涉及物业管理区域内的全体所有人和使用人契约中规定的权利与义务?既包括法律范畴内的权利义务?又包括道德范畴内的准则?例如邻里和睦、互助互谅等。 主要依靠契约主体的自我行动和自我约束来实现契约的目的?虽然也有部分处罚条款?但那只是一些辅助性的内容?一般情况下是不会采用的。 ?公共契约的内容?业主公约业主大会议事规则住户手册?前提条件 1、总包单位有一定的管理能力和协调能力 2、社会化、专业化达到一定程度?社会上有一批专业化的物业管理的专业公司 3、业主委员会成立?专业分包得到业主委员会的认可 4、物业档次较高类型房屋修缮、园林绿化、清扫保洁、家政服务、保安护卫、市政管养、电梯、设备设施维修基本内容 1、管理项目 2、管理内容 3、管理费用 4、双方的权利和义务 5、合同期限 6、违约责任 7、其他。 杨柳夫妻饱受居无定所之苦?痛下决心准备买一套属于自己的房子?经过广泛选择?选中了一个位置、价格、房型都较为理想的商品住宅小区。 该小区的开发商承诺?买房可得到开发商赠送的3年物业管理费。 小杨问售楼小姐“送物业管理费是否会写进购房合同中?”得到的答复是购房合同是政府制定的规范性示范文本?里面没有此项条款?一般也没有必要写进去?开发商承诺是没有问题的?试问小杨夫妻能相信开发商这一承诺吗?新潮房地产公司是京北大厦的开发商和业主?项目竣工后将由其下属子公司京北物业管理公司负责物业管理工作。 京北公司蔡经理提出要与总公司签定物业服务合同?而新潮公司总经理葛先生认为京北大厦的物业管理不是委托型管理?而是自主经营型物业管理?不需要签定物业服务合同。 请问他
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