房地产估价范文

房地产估价范文房地产估价范文 大厦房地产估价报告封面及目录 略 致委托方函 股份有限 公司受贵公司委托 我公司对贵公司位于 市 路 号院内 的 大厦 以下简称 估价对象 的公开市场价值进行了评估 我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考 的估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 运用适宜的估价方法 在实地查勘和认真分析现有资料的基础上 经过测算 并结合估 价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析 确定估价对象作 为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元 大写人民币贰亿零 叁佰伍拾万元整 单价 略 房地产评估有限公司 公章 xx年10月16日估价师声明 略 估价 的假设与限制条件 略 房地产估价结果报告 一 委托人 股份有限公司 法定代表人 略 地址 略 二 估价机构 房地产评估有限公司 法定代表人 略 地址 略 资质及资质证书号 略 三 估价对象 大厦是位于 市 路 号院内的一幢写字 楼 建设用地面积5000m2 建筑结构为钢筋混凝土结构 建筑层数 为地上30层 地上建筑面积为30000m2 地下两层为车库 人防和设 备用房 地下建筑面积8000m2 共有车位100个 大厦土地使用权由 股份有限公司于xx年10月10日以出让方式取 得 出让合同规定土地使用年限为40年 xx年10月10日至2041年10月 9日 取得土地使用权后 经过两年时间 大厦建设完成 投入使用 股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权 土地使用证 和房屋所有权证内容略 至估价时点 估价对象未设定抵押等他项 权利 大厦外观造型设计新颖 地上各层均采用花岗石地面 仿瓷内墙面 配置六部三菱电梯 中央空调系统 电视卫星接收系统 电脑闭 路电视系统 保安监视和防盗系统 自控消防系统和多功能程控电 话系统 设有快速自动转换发电机组 为大厦提供双电源保证 估价对象实物 权益和区位的其他情况 略 四 估价目的确定估价对象抵押价值 五 估价时点xx年10月10日 六 价值定义本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下 于估价时点的公开市场价值 七 估价依据 略 八 估价原则 略 九 估价方法根据估价对象的特点 估价目的 房地产市场状况及 对所搜集资料的分析 认为估价对象为收益性房地产 且当地房地 产市场活跃 因此 本次评估采用收益法和市场法进行估价 最后 综合两种估价方法的计算结果 确定估价对象的最终估价结果 十 估价结果 略 十一 估价人员 略 十二 估价作业日期xx年10月10日 xx年10月16日 十三 估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年内有效 房地产估价技术报告 一 个别因素分析 略 二 区域因素分析 略 三 市场背景分析 略 四 最高最佳使用分析 略 五 估价方法选用结合估价对象的特点 经过估价人员反复的分析 与研究 估价对象为收益性房地产 可以收集到类似房地产的市场 成交实例 因此 本次评估采用收益法和市场法进行估价 然后综 合收益法和市场法的估价结果 并结合估价人员的经验 确定最终 的估价结论 六 估价测算过程 一 收益法估价测算过程1 年有效毛收人估算估价人员经过细致的 市场调查与分析得知 该大厦21 30层计10000m2为 股份公司自用办公 1 20层写字楼计20000m2全部用于出租 除少量单元外均已签订租约 按市场上同类物业 不含写字楼二次装修及家具 的租金情况 详细实 例比较与分析略 估价对象的写字楼分割出租 每平方米使用面积 的平均租金水平为80元 月 能源费及物业管理费另计 出租率为9 0 公共面积占总建筑面积的比率为20 押金为每平方米建筑面 积100元 押金的年收益率为6 地下车位的正常租金为1000元 月 个 出租率100 故年有效毛收入 80 12 30000 90 1 20 100 30000 6 1000 12 100 100 2211 60 万元 2 年运营费用估算 1 年维修费根据 市的规定和估价对象的建筑结构 估价对象的 年维修费确定为房屋重置价格的2 估价对象的重置价格为1500元 m2 确定依据及过程略 故年维修费 1500 38000 2 114 0 0 万元 2 年管理费年管理费按年租金的3 计 故年管理费 2211 6 3 66 35 万元 3 年保险费估价对象的保险费按房屋重置价的0 3 计 故年保险 费 1500 38000 0 3 17 10 万元 4 年房产税 营业税 城市维护建设税和教育费附加根据有关规定 房产税为房产租金收入的12 营业税 城市维护建设税和教育 费附加为租金收入的5 5 则年房产税和两税一费 2211 6 12 5 5 387 03 万元 5 年土地使用税根据 市的有关规定 土地使用税不得减免 估 价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元 故年土地使用税 5 5000 2 50 万元 6 年运营费用合计年运营费用 114 00 66 35 17 10 387 03 2 50 586 98 万元 3 年净收益估算年净收益 年有效毛收入 年运营费用 2211 60 586 98 1624 62 万元 4 确定适当的报酬率通过市场调查 采用 市场提取法 确定本类房地产 含地下车库 的综合报酬率为7 5 具体过程略 5 计算收益价格预测年净收益保持不变 选用有限年期的收益法公 式 自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日 土地使用权剩余 年期为37年 短于房屋尚可使用年限 故确定收益年限为37年 则V A r 1 1 1 r n 1624 62 7 5 1 1 1 7 5 37 xx0 26万元故运用收益法的估价结果为xx0 26万元 二 市场法估价测算过程1 可比实例的选取 估价人员通过市场调 查 按照用途 结构 地段等级等相同或相似 成交日期与估价时 点相近 成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求 选取了A B C三个可比实例 具体情况见下表 房地产状况中的区域因素 个别因素详细情况比较略 可比实例基本情况调查表单位元 m2项目可比实例A可比实例B可比实 例C估价对象坐落 路 号 路 号 路 号 路 号用途写字楼写字楼写字楼写字楼交易情况协议拍卖招标协议交 易日期xx年12月10日xx年2月10日xx年4月10日xx年10月10日成交价 格630067506760地上建筑层数26283030个别因素一般一般一般一般 付款方式一次性付款一次性付款一次性付款2 比较修正过程 1 交易情况修正由于实例B C的交易方式为拍卖 招标 故较正常 价格偏高 估计分别偏高2 和1 故实例A B C的交易情况修正 系数分别为100 100 100 102 100 101 2 交易日期修正根据估价人员分析得知 从xx年12月以来 该类房 地产的价格自xx年12月起平均每月上涨0 5 故实例A B C的交 易日期修正系数分别为105 100 104 100 103 100 3 区域因素修正估价人员经过认真调查 分析 并对实例A B C 目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较 确定区域因素修正系数分别为100 99 100 101 100 100 4 个别因素修正估价人员经过逐项认真调查 分析 确定实例A的 个别因素状况比估价对象差2 实例B的个别因素状况比估价对象 好1 实例C的个别因素状况比估价对象差1 具体分析判断过程 略 故实例A B C的个别因素修正系数分别为100 98 100 101 100 99 3 求取比准价格实例A6300 100 100 105 100 100 99 100 98 6818 元 m2 实例B6750 100 102 104 100 100 101 100 101 6747 元 m2 实例C6760 100 101 103 100 100 100 100 99 6963 元 m2 由于三个实例 与估价对象的类似程度非常接近 故取三者的简单算术平均数作为 估价对象的单位比准价格单位比准价格 6818 6747 6963 3 6 843 元 m2 故运用市场法的估价结果为比准价格 6843 30000 20 529 00 万元 七 估价结果确定由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近 故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产 的价格 估价对象房地产价格 x