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177西直门项目终稿文件 金贸中心写字楼、商业产品定位及营销建议金贸中心技术指标?开发商北京华正房地产开发有限公司?投资商北京韩建集团有限公司?地址北京西城区西直门外大街8号?项目四至东至规划绿地南至北礼士路四条?西至桃柳巷路北至西直门外大街?总占地面积24600平方米?总建筑面积196274平方米建设用地面积2.46ha总建筑面积196274（）地上总建筑面积146074（）地下建筑面积50200（）其中人防13740（）建筑占地面积12170（）建筑层数地上1-19层建筑层数地下3层容积率5.9主要经济技术指标主要经济技术指标?项目限高69米?楼层总数 6、 15、 18、19层?建筑结构框架剪力墙结构?结构柱距8.4米?优惠政策中关村德胜科技园区优惠政策建筑密度49.50%绿地率26.10%绿化面积6450（）建筑高度69m停机动车数量855辆其中地面停车5辆共计855辆地下停车850辆停自行车数量2460辆其中地面停车0辆共计2460辆地下停车2460辆座D座C1座C1/C2座定位5A级写字楼大中型金融类企业、西直门片区中型企业的高档商务空间C1/C2座定位5A级写字楼大中型金融类企业、西直门片区中型企业的高档商务空间金贸中心概况C1/C2座技术指标?一层单层面积指标中花园空中花园座A座座座C2座座B座独立商业?一层单层面积指标C11189平米C21775平米C11189平米C21775平米?二层六层单层面积指标C11109平米C21109平米六层单层面积指标C11109平米C21109平米?七层十八层单层面积1284平米C1总面积22142平方米；C2总面积22728平方米。 十八层单层面积1284平米C1总面积22142平方米；C2总面积22728平方米。 以上资料由发展商提供序言序言此次报告是在原有报告定位思路基础上，通过对区域市场的重新研究和分析。 针对写字楼产品价格、设施设备、商业的定位、业态规划、铺位划分、价格建议、营销等做了更深入的研究和细化。 用战略性的眼光来制定整个项目的战略目标和展望，用策略性的方案通过定位、产品、招商等的调整来逐步推进、完善、提升。 此次报告是在原有报告定位思路基础上，通过对区域市场的重新研究和分析。 针对写字楼产品价格、设施设备、商业的定位、业态规划、铺位划分、价格建议、营销等做了更深入的研究和细化。 用战略性的眼光来制定整个项目的战略目标和展望，用策略性的方案通过定位、产品、招商等的调整来逐步推进、完善、提升。 项目产品建议营销策略Contents区域商业市场环境分析区域写字楼环境市场分析区域市场环境分析区域写字楼环境市场类比项目研究写字楼篇写字楼篇皇城国际枫蓝国际写字楼的产品划分恒奥中心金融街中心北丰C2新西环华远企业号本案周边主要写字楼项目租金售价出租率层高单层面积物业类型西环广场4.52.2万2.5万塔23.52000甲级华远企业号4185003.62000甲级中坤大厦3.53.1-级恒奥中心31000整售净高2.93355甲级皇城国际22000整售3.52800甲级枫蓝国际17500整售3.32700乙级写字楼的产品划分项目产品建议营销策略Contents设备设施建议产品的划分建议区域市场环境分析楼号面积（平米）楼号面积（平米）C101125C201112C101162C20287C10377C20388C10477C204144C105165C205144C10687C20688C107100C20787C108C20811677m2C1-377m2C1-4162m2165m2C1-2C1-5C1-6C1-7125m2C1-187m2100m2写字楼的产品划分C108C208116C109C110C2-8C2-7C2-6C2-5C2-4C2-3C2-2C2-1116m287m288m2144m2144m288m287m2112m2?一层单层面积指标C11189平米C21775平米一层单层面积指标C11189平米C21775平米?二层六层单层面积指标C11109平米C21109平米六层单层面积指标C11109平米C21109平米?七层十八层单层面积1284平米C1总面积22142平方米；C2总面积22728平方米。 十八层单层面积1284平米C1总面积22142平方米；C2总面积22728平方米。 设备设施电梯主楼按照高中低分4区共设置18部电梯（包含2部消防梯），翼楼设4部垂直电梯（包含1部消防及服务专用梯），另设置2部电梯由地下车库到达大堂空调办公部分采用四管制风机盘管加新风的中央空调系统。 风机盘管卧是暗装于吊顶内，由室内恒温控制器及三速选择开关控制，大堂采用全空气空调系统。 供电系统市政双路供电消防系统办公及公共区域采用日本探公司的火灾自动报警系统，设置消防栓灭火北京财富中心项目写字楼的设备设施建议系统和自动喷洒灭火系统，设置楼梯加压送风系统及排烟系统。 安全系统在电梯轿箱、主要出入口、车库等部分安装有摄象机。 采用24小时闭路电视摄像系统，门禁系统，无线巡更，一卡通系统。 智能系统综合布线智能系统综合布线结构化布线系统，办公楼采用多模光纤作为数据传输的垂直主干网络，可实现数据交换“千兆到楼层，百兆到桌面”。 通信网络内设专用电话局，为客户提供充足的IDD、直线电话、中继线，配置DDN节点机，为客户提供数据服务。 手机信号覆盖系统写字楼内部安装微蜂基站，信号覆盖大厦地上、地下、电梯轿箱等各区域，使手机实现无障碍通讯。 有线电视系统采用邻频传输分配技术，接收内容包括有线电视节目、大厦自办闭路电视节目。 停车库管理系统采用非接触IC卡，主要出入口设置图象识别系统。 设备设施空调V变风量全空气空调系统，新风量40立方米/小时.人。 空调系统设置自动控制装置，同时满足舒适、节能及监控的要求；空调水系统设置加药水处理装置，采用变流量、变风量系统，通过水泵、风机变频运行节省能耗。 为了营造人性化办公环境,华贸将采用智能加湿系统，在充足新风的基础上对大厦的空气进行适量加温,缓解办公空间的干燥气氛,使办公成为享受.同时，写字楼为满足有特殊要求的用户预留了用户冷却水系统，供大型设备空调降温使用。 （如银行、通信、网络公司所使用的大型计算机、服务器、电子仪器控制柜等设备。 ）供电系统双路供电消防系统采用国际标准。 火灾自动报警系统保护等级为特级，分消火栓给水系统、水喷淋系统、水幕系统、气体消防灭火系统；火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成；完善的防烟加压和排烟系统及可靠的应急照明系统，确保人员安全疏散。 安全系统设闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统，以加强大楼的安全保卫和管理工作。 智能综合布线系统建立一套为语音和数据等信号传输，具有高速、灵活、可扩展的模块化介质通路。 主要服务于通信网络、计算机网络及办公管理系统。 北京华贸中心项目能系统通信网络、计算机网络及办公管理系统。 内部办公及物业管理区域采用千兆光纤和六类UTP混合布线结构，信息插座采用RJ45型。 每8平方米配置一对信息点。 出租部分（大开间形式），采用区域配线结构。 在楼内每层划分若干个区域.每个区域安装六类快接配线架及光纤配架。 分别用六类线缆、单或多模光缆及语音大对数缆与楼层分配线间连接。 地面铺设网格型地面线槽。 通信网络提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信。 计算机网络各层设有数据配线架、数据交换机，用六类UTP与用户终端连接，形成信息传输网络，实现信息交换，内部资源共享；各办公区域不设信息插座。 卫星及共用天线电视接受宾馆鑫诺一号卫星和共用天线电视节目信号，另增设2套自办节目，用于商业零售部分播放商品信息及商品介绍；各办公区域及商业零售部分等处设电视终端。 停车库管理系统设2套车库管理计费系统，对进入的车辆进行计费、管理。 地下车库设车库管理室。 在出入口通道分别设置车辆入口和出口的车辆管理系统设备，入口设车辆感应器、读卡机、自动闸门机，出口设收费电脑、自动闸门机、车辆感应器。 根据车辆的特点，对进入长期用户进行控制、停放与满车位显示；对临时用户进行发卡计时、计费管理。 采用入口摄像机抓拍图像保存下来，通过出口摄像机抓拍图像进行对比，进行收费控制。 同时为方便车辆进出，相应增设辅助收费站。 写字楼的设备设施建议甲级写字楼的产品设置建议硬件配置硬件配置外立面玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电梯公共空间装修标准:电梯轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空调系统类型、运营方式、计量方式网络地板地板类型、离地面高度、实用性配套设施会议室商务中心餐饮必要办公生活配套商店大堂电梯间卫生间体现高品质的物业于硬件配套和软件配套设置5A+级标准智能化系统，符合现代办公需求?办公（OA）预留OA电力负荷50VA/平米以上，办公室OA布线采用网络地板和地面槽线；?通信（CA）计算机网络通信系统到达所有的办公间，千兆入户，百兆到桌；?楼宇（BA）主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；?消防（FA）防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；?保安（SA）保安重点部位（门厅，电梯等）设电视监控计算机，自动巡查；物业服务管理服务方式、物业管理公司、特色服务发展商品牌发展商曾经运作项目口碑软件配置软件配置配套设施会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店玻璃幕墙考虑因素玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。 建议要点建立甲级第一印象玻璃幕墙奠定项目形象写字楼的设备设施建议建议要点?采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质；?玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；?幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。 简约大气的电梯间延续物业统一设计风格电梯间考虑因素电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；建议要点?设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 写字楼的设备设施建议?电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。 除电梯品牌、参数之外，轿厢装修是客户感受电梯档次最直接的方面，目前市场上中高档写字楼在电梯方面只关注了品牌，轿厢装修也应得到重视。 电梯除电梯品牌、参数之外，轿厢装修是客户感受电梯档次最直接的方面，目前市场上中高档写字楼在电梯方面只关注了品牌，轿厢装修也应得到重视。 电梯轿厢装修建议注重轿壁和轿底的装修档次，顶部照明明亮写字楼的设备设施建议容易忽略的甲级写字楼细节卫生间考虑因素细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点?设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；?设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；?在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头选用名牌洁具如科马科勒美特TOTO等卫生间细节之处体现品质高低写字楼的设备设施建议水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；?卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。 细节决定甲级形象国际化的公共导视系统公共导视系统考虑因素体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感建议要点指位明确写字楼的设备设施建议?指位明确；?采用国际统一图标；?造型精雅；?材质商务感强建议要点?会客吧在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。 ?服务中心设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。 功能完善的商务中心提供完备服务配套设施商务中心写字楼的设备设施建议建议要点?设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排项目产品建议营销策略区域市场环境分析Contents写字楼营销方案建议商业营销方案建议写字楼营销方案建议第一阶段xx年10月-xx年4月整售阶段第二阶段xx年4月-xx年3月全面销售阶段第三阶段xx年4月-xx年12月持续期及收尾期1.营销阶段划分2.阶段划分原则营销阶段的划分主要依据金贸中心项目的工程进度、写字楼建筑特点及市场需求特征等进行确定。 由于企业购买写字楼在谈判周期基本需要46个月，成交季节多集中为下半年到次年年初的特点，结合项目工程进度和市场的情况，我司建议第二阶段与第三阶段以xx年3月为界进行划分，分别采取不同的销售策略。 xx年整售为主xx年整售与散售并举xx年散售为主3.阶段销售策略建议主动招商寻找大型客户进行整售，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 主动招商寻找大型客户进行整售，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一阶段以C 1、C2为整幢为销售单元进行销售。 大户购买写字楼面积特点为倾向于数千平方米至25000平方米左右，我司认为存在整幢销售和整层/多层销售的市场需求且两种需求在整售阶段有并存的可能性以C 1、C2为整幢为销售单元进行销售。 大户购买写字楼面积特点为倾向于数千平方米至25000平方米左右，我司认为存在整幢销售和整层/多层销售的市场需求且两种需求在整售阶段有并存的可能性事业单位事业单位国家行政管理机构及其下属单位社会团体（中央级/市级/区级工会、工商联、各行业协会/学会/基金会等）企业单位企业单位集团、大型国企、实业公司、上市公司等重点行业科研设计、高新技术行业外省市大型集团及上市公司等其他行业备注西环广场客户定位基本相同确定VI识别系统针对大型客户招商的销售工具识别系统针对大型客户招商的销售工具，如形象楼书、产品楼书（下半年）、演示项目的三维电子楼书及光盘制作、演示项目的三维电子楼书及光盘制作、DM单等销售中心及工地现场包装落实相关证件、律师事务所等落实按揭银行、按揭额度、年限等制定本阶段价单推广方案及相关推广费用预算物业管理公司适时介入、物业费预估划分具体的办公面积销售中心及工地现场包装落实相关证件、律师事务所等落实按揭银行、按揭额度、年限等制定本阶段价单推广方案及相关推广费用预算物业管理公司适时介入、物业费预估划分具体的办公面积“硬件”基础确定本阶段销售渠道现场接待（坐盘销售）直销现场接待（坐盘销售）直销采用Cold Call（直销）方式将本项目的信息直接传达至各大型公司的中高层管理人员处。 整合资源选择有针对性的报刊杂志和网络进行推广。 渠道组织业内各大代理行，召开产品推荐会，寻找大客户。 第二阶段整售与散售并举在前期没有实现整售或部分整售的情况下，应继续针对大型客户定向招商，运用强大的推广攻势使项目成为当期市场的中心点，并整合所有客户资源完成销售任务。 开盘机会建议设定为主体结构封顶时，面对大客户进行整售，散户热销。 进入全面销售阶段。 大客户设定为C1座，散户销售集中在C2座。 整售与散售并举在前期没有实现整售或部分整售的情况下，应继续针对大型客户定向招商，运用强大的推广攻势使项目成为当期市场的中心点，并整合所有客户资源完成销售任务。 开盘机会建议设定为主体结构封顶时，面对大客户进行整售，散户热销。 进入全面销售阶段。 大客户设定为C1座，散户销售集中在C2座。 事业单位北京市级/区级行政管理机构及其下属单位社会团体（市级/区级工会、工商联、各行业协会/学会/基金会等）第二阶段客户群/基金会等）企业单位中资中小型科研、科技及相关IT投资产业中小型金融、保险、证券、投资等行业新兴行业（顾问公司、传媒、会计师事务所、律师事务所等）各省/市/县级驻京办事处机构其他行业（航空业、服装业、建筑业、汽车业、经济/贸易/进出口业、家电业等）本阶段销售工具，如客户通讯、投资手册、DM单直投、折页等制定本阶段价单体系本阶段相关推广方案本阶段销售工具，如客户通讯、投资手册、DM单直投、折页等制定本阶段价单体系本阶段相关推广方案、细则及费用预算等、细则及费用预算等“硬件”基础备注西环广场客户定位基本相同确定本阶段销售渠道针对目标客户大量采用直销方式展开销售由于项目进入全面销售阶段，不论是宣传推广还是销售都将加强力度和强度，获取媒体各种形式的支持大力宣传推广金贸中心举行配合不同节点的活动，来提升项目的影响力专业网站、专业房地产刊物等等针对目标客户大量采用直销方式展开销售由于项目进入全面销售阶段，不论是宣传推广还是销售都将加强力度和强度，获取媒体各种形式的支持大力宣传推广金贸中心举行配合不同节点的活动，来提升项目的影响力专业网站、专业房地产刊物等等第三阶段销售持续期及收尾期阶段散售为主，租赁为辅，消化尾房。 ?此阶段的主体工作为继续项目的销售，持续维持市场竞争力，并开展方式灵活的公关促销活动，争取大批前阶段未购客户成交；此阶段的主体工作为继续项目的销售，持续维持市场竞争力，并开展方式灵活的公关促销活动，争取大批前阶段未购客户成交；?着手租赁事宜，开展已购客户签约及未出售面积出租等后期服务上，同时力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定，消化尾房。 着手租赁事宜，开展已购客户签约及未出售面积出租等后期服务上，同时力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定，消化尾房。 线状图推广筹备阶段形象蓄势阶段全面销售阶段持续扫尾阶段阶段200X年X月xx年4月xx年10月xx年3月xx年12月写字楼活动营销建议第一阶段第二阶段第三阶段?基本销售道具准备?主体形象确?1.定制专署礼品2.甄选赞助论坛3.销售工具完善?扩大产品知名?及影响?1.封顶仪式活动2.赞助顶级商业论坛3.制造新闻事件，舆论传播4.全球CBD优秀建筑方案展示刻画细节，强化认知1.客群的重新定位2.赞助商务高尔夫赛3.赞助顶级商务论坛4.成?俱乐部CBD大佬会?交?互动平台1.客户交?2.IFC俱乐部定期活动推广期产品推介酒会在IFC有成型活动的基础上，在中国大饭店举行小众集客酒会，以IFC俱乐部的名义，定向邀约，宣传项目。 活动行销以多元化的PR组合应变市场，搭建产品社会通路，挖掘、调动客群消费潜力和欲望，以提高产品成交.通过一系列关联性较强的销售活动，对项目进行深入讲解，充分地培养客源，直接促进成交，造成口碑传播的良好效应。 活动行销以多元化的PR组合应变市场，搭建产品社会通路，挖掘、调动客群消费潜力和欲望，以提高产品成交.通过一系列关联性较强的销售活动，对项目进行深入讲解，充分地培养客源，直接促进成交，造成口碑传播的良好效应。 ?直效活动金融街沙龙?主打活动，如产品推介会、现场体验活动、论坛活动、节假日活动等；?中小型活动高尔夫精英赛、雪茄之夜、奢侈品展、名画鉴赏、酒会活动。 在中国大饭店举行小众集客酒会，以IFC俱乐部的名义，定向邀约，宣传项目。 雪茄之夜欧美同学会GOLF活动4S店活动项目产品建议营销策略Contents区域商业市场环境分析区域写字楼环境市场分析区域市场环境分析周边商业市场环境分析类比项目研究新华百货嘉茂中心星街坊动物园批发市场枫蓝国际钻河公馆区域市场环境分析星街坊万特购物中心天美时尚名店广场华堂商场官园商业批发市场华联商厦万通新世界交易市场研究区域参考区域研究区域参考区域周边环境市场分析项目周边受部分拆迁的影响，商业氛围几乎为零，与道路北侧的商业相比档次较低，主要的产品形式为临街商铺，经营的业态主要有美容美发、烟酒超市、航空订票、手机专卖、烤地瓜、羊肉串等针对于周边居民的服务型业态以及华堂和动物园购物地铁换乘的过客。 临街客流量较大，通过对店铺走访得知经营状况欠佳，本案的商业有助于提升周边消费的档次。 商业氛围的营造和产品业态的准确定位将成为本案商业成功的重中之重。 项目名称嘉茂购物中心枫蓝国际购物中心建筑面积89000平方米60000平方米经营B1餐饮/儿童用品1F化妆品、饰品珠宝等2F时尚服饰B1生活超市1F化妆品珠宝、箱包鞋2F女装、儿童服饰、美容区域购物中心分析区域市场环境分析营业态3F潮流服饰F4运动休闲F5家居生活F6美食娱乐3F男装、家居图书、数码、办公用品、快餐等地下一层沸羊羊台湾卤肉饭美珍香百花蜂蜜金汤玉线秦汉小镇疯狂烤翅wills chocolate凯斯恩贝真果萃鲜品寿司康师傅私房牛肉面巴黎贝甜Happy Lemon渔人码头森活健康麦多馅饼麻辣烫雅咪高速口留香多味阁汉方堂一层周大福屈臣氏lenscrafters D:FUSE SephoraMotivi Esprit特卖米兰米蓝twice BetonLamy acupunctureKSBERE Levarza EMERASwatchTissot AGATHA瑞恩珠宝爱斯宝如意和田玉CITIZEN SKJEWELLERY spinelliKFC BreadTalk维莎fruits&passion redearth DHCArt-box SEMk礼品VEVA二层Seven Show北京晋品茶餐厅Pizza HutKFC麦当劳Yogen Fruz思加图五色风马CARLARI尚慕Love&Love KissCat citychina海盗船VERO MODA麦坎娜EASCAMO2C巴黎三城Belle MISSHA九钻True Man佰草集HAN6嘉茂购物中心区域市场环境分析BLEUNUIT家美乐FLAWLESS美堤U/2/B三层西堤牛排嘉景轩一茶一坐colour jeans拉谷谷达衣岩iso拉夏贝尔Esprit TeenmixTate6IXTY8IGHT欧时力伊芙丽GMD ONLYIN-BASE CASIOVeekoWanKo A02婷美瑞贝卡马连奴奥兰迪真宝椰岛PUCCA迪士尼汇美舍玛花纤体欧雅妃四层Sport100鸿星尔克热风HoyaBoby康奈美国箭牌koyo jeans卡宾NIKE360Bench bobyJASONWOOD格尔JACK&JONES R.E.V与狼共舞CROCS威尔浪FIDO史云逊护发Goch法藤海之光幸福三千里巴贝拉福成肥牛华尔街英语玩无界五层爱酷电玩城osim时尚殿堂薇林美甲千艺彩妆吧安奈尔丑丑Disney Princess丽家宝贝世高玩具中国移动疯狂钢琴纸老虎麻辣诱惑姑姑宴腾龙川福成肥牛LOCK&LOCK竹兰朵家纺汉王艺术六层一兆韦德健身思妍丽丽时美发正一味和合谷菊水亭大食代蒙自源项目名称天美时尚名店广场万特购物中心星街坊购物中心建筑面积22000平方米18000平方米14710平米经营业态B1皮鞋皮具F1服饰化妆品F2精品服饰、户外休闲F3时尚女装F4针织内衣、家居用品F5餐饮B1国际知名品牌大卖场F1休闲运动品牌F2时尚精品女装F3精品外贸商品F4名品外贸B1餐饮F1品牌服饰、化妆品F 2、F3休闲时尚品牌F4休闲娱乐特区项目名称天美时尚名店广场万特购物中心星街坊购物中心建筑面积22000平方米18000平方米14710平米经营业态B1皮鞋皮具F1服饰化妆品F2精品服饰、户外休闲F3时尚女装F4针织内衣、家居用品F5餐饮B1国际知名品牌大卖场F1休闲运动品牌F2时尚精品女装F3精品外贸商品F4名品外贸B1餐饮F1品牌服饰、化妆品F 2、F3休闲时尚品牌F4休闲娱乐特区区域主题购物中心分析项目名称华堂商场西直门店华联商厦阜成门店新华百货建筑面积18700平方米（营业面积）30000平米35000平米经营业项目名称华堂商场西直门店华联商厦阜成门店新华百货建筑面积18700平方米（营业面积）30000平米35000平米经营业态B1食品超市F1珠宝化妆品、麦当劳F2女士世界F3男士用品F4文化家居、儿童用品B1食品超市F1珠宝化妆品、麦当劳F2女士世界F3男士用品F4文化家居、儿童用品F5家电百货食街B1超市F1化妆品、箱包饰品、黄金珠宝F2女装饰品女包、睡衣内衣、美容院F3淑女装、男士西装、衬衫领带、饰品F4家居百货、家电、运动系列B1及B2:物美超市F1化妆品、珠宝首饰、手表和女鞋F2时尚女装、配饰；F3经营青春装、休闲装、饰品、内衣等；F4男装、运动服饰B1超市F1化妆品、箱包饰品、黄金珠宝F2女装饰品女包、睡衣内衣、美容院F3淑女装、男士西装、衬衫领带、饰品F4家居百货、家电、运动系列B1及B2:物美超市F1化妆品、珠宝首饰、手表和女鞋F2时尚女装、配饰；F3经营青春装、休闲装、饰品、内衣等；F4男装、运动服饰F5家居百货婴幼儿用品办公用品家电区域百货商场分析态F5家电、百货、食街F5家居百货、婴幼儿用品、办公用品、家电和美食街等项目名称天意新商城小商品批发市场官园商品批发市场万通新世界商品交易市场金五星百货批发市场动物园服装批发市场营业面积40000平方米25000平方米22000平方米24000平方米约100000平方米经营业态B1日用百货F1工艺礼品、服饰F2办公用品F3床上用品F4电器家居F5服装、精品鞋F1精品女装F2日用百货F3精品男装B1箱包皮具F1烟酒茶糖F2针棉织品F3男女服饰F4办公用品F5餐饮.一厅箱包鞋帽二厅服装百货三厅办公用品由东鼎,众合,天皓城,金开利德,世纪天乐等多座商厦组成.主营男女品牌服饰、休闲运动服饰、男女皮鞋、运动鞋、箱包、小百货等项目名称天意新商城小商品批发市场官园商品批发市场万通新世界商品交易市场金五星百货批发市场动物园服装批发市场营业面积40000平方米25000平方米22000平方米24000平方米约100000平方米经营业态B1日用百货F1工艺礼品、服饰F2办公用品F3床上用品F4电器家居F5服装、精品鞋F1精品女装F2日用百货F3精品男装B1箱包皮具F1烟酒茶糖F2针棉织品F3男女服饰F4办公用品F5餐饮.一厅箱包鞋帽二厅服装百货三厅办公用品由东鼎,众合,天皓城,金开利德,世纪天乐等多座商厦组成.主营男女品牌服饰、休闲运动服饰、男女皮鞋、运动鞋、箱包、小百货等区域专业市场分析项目区域商业市场档次主要以中档、中低档为主。 07年嘉茂中心的开业，经过三年的市场培育期，该物业也逐步形成西直门的商业中心，同时也提升了该区域的消费档次和商业品质。 嘉茂中心也是在此区域唯一和本案形成竞争的物业之一。 借势，错位定位和经营是本案在之后定位思考中不可缺少的重要环节。 小结小结项目产品建议营销策略Contents区域商业市场环境分析区域写字楼环境市场分析区域市场环境分析周边商业市场环境分析可类比项目研究序号项目名称总规模（平方米）商业规模商业类型1SOHO现代城48万1.9万（48套）商业街2尚都国际中心(华远尚都)10万0.47万写字楼底商3北京嘉里中心23万1.2万综合、底商可类别商业选择标准1.物业形式2.项目体量可类比项目研究4中环世贸中心23.5万1.6万写字楼底商5万通中心9.4万1万写字楼底商6新城国际32万1.25万公寓底商7北京财富中心72.7万1.1万综合、底商8蓝堡国际公寓20万2万公寓底商写字楼底商9温特莱中心9万3万写字楼底商嘉里中心项目位置光华路11号交通面向交通主干道东三环，交通便利北京嘉里中心是一个综合性的多用途发展项目，包项目位置光华路11号交通面向交通主干道东三环，交通便利北京嘉里中心是一个综合性的多用途发展项目，包可类比项目研究括两幢甲级办公大楼和豪华公寓大厦，更备有商务饭店、购物商场和私人会所等多项配套设施，为驻北京的专业人士提供舒适惬意的工作和生活环境。 11.22万平方米营业面积的嘉里商场作为其重要的商业配套，为周边的商务人群提供着高档的服务。 括两幢甲级办公大楼和豪华公寓大厦，更备有商务饭店、购物商场和私人会所等多项配套设施，为驻北京的专业人士提供舒适惬意的工作和生活环境。 11.22万平方米营业面积的嘉里商场作为其重要的商业配套，为周边的商务人群提供着高档的服务。 楼层主题商家美食天地圣卡罗咖啡店德国美食苑JIPIN TANG拉德莱斯小酒屋拉德莱斯西餐厅拉德莱斯茶室名特Food&Wine赛百味今生今世泡沫红茶馆楼层主题商家1/F餐厅桥日本料理侨江南时尚服饰福缘美饰雅威诗源牌时装不列颠西服佳士宏业天山羊绒意大利时装B1配套及其他招商银行HONMA高尔夫用品捷瑞高尔夫专卖桂兰坊鲜花礼品店意大利伊尔萨洗衣店晶丽达影像图片丰源行（精品笔）神路航空雪亮眼镜意宝来皮具嘉元世纪桌对桌文具配送时尚服饰茱迪精品美伦美克商务男装定制Murrier模西服饰玄色衣裳跑跑店嘉里中心对比分析北京现阶段综合性商业情况，已基本涵盖了品牌消费型、商务配套型和生活配套型业态。 对比分析北京现阶段综合性商业情况，已基本涵盖了品牌消费型、商务配套型和生活配套型业态。 项目产品建议营销策略Contents项目定位及业态划分铺位划分建议区域市场环境分析西直门交通枢纽每日所带来客流数十万计，未来将开通的地铁四号线会更加提升西直门的交通枢纽地位，其所带来的人流效应对本案商业是极大的利好。 西直门交通枢纽每日所带来客流数十万计，未来将开通的地铁四号线会更加提升西直门的交通枢纽地位，其所带来的人流效应对本案商业是极大的利好。 项目交通环境分析有效吸引西直门交通枢纽所带动人流是本项目商业成功的关键（中国城市规划设计研究院）轨道交通地铁轨道交通地铁2号线、城铁13号线、规划中的地铁4号线项目定位思考项目自身产品状况具备与周边物业形成商务、商业综合体的条件项目自身产品状况具备与周边物业形成商务、商业综合体的条件本案商业的主要客群部分将商务区的商务消费和白领消费本案商业的主要客群部分将商务区的商务消费和白领消费配套精神需求不能影响上部商务休闲大型中餐、快餐主题临街项目定位思考头脑风暴精神需求咖啡茶康体、美容西餐高素质消费人群体验艺术文化创意?从项目本身条件看，规模优势不明显，同时业态的选择应充分考虑和上部物业的关系；?从竞争角度看，综合性商业物业未来的供应量将大大增加，中端的竞争激烈；要想在竞争中获得优势，必须走差异化的线路；本项目定位的出发点是?区域的商业竞争与发展格局；?本区域内消费者构成；?以及本区域内现有的商业供应；项目定位建议?满足项目公寓和写字楼的自身需求前瞻性差异性市场导向性创新性价值性精品购物商务休闲时尚生活餐饮娱乐根据项目的产品类型和区域市场环境，本案如果能想在市场发挥自己的实力必然遵循创意生活购物广场区域及周边社区客群其它区域人群主题型商业吸引目标性消费主题型商业吸引目标性消费交通枢纽带动的消费人群消费人群定位建议有效的消费人流数量是决定商业价值的重要因素区域及周边社区客群项目自身消费客群项目自身消费客群配套型商业业态划分思路因本案是物业形式为综合体，商业形式为店中店和临街商铺为主。 在业态的划分必然要满足写字楼公寓、及周边区域消费客群的多方面需求。 因本案是物业形式为综合体，商业形式为店中店和临街商铺为主。 在业态的划分必然要满足写字楼公寓、及周边区域消费客群的多方面需求。 项目业态划分建议临街精品区精品购物区创意生活区中式餐饮区F1B1楼层区位功能1/F楼层区位功能1/FA精品购物街B精品店C配套D商务E中餐快餐F西餐/茶座楼层区位功能1/B楼层区位功能1/BA精品店B精品店C休闲娱乐中式餐饮区西餐咖啡区休闲娱乐区商务区生活配套区独立商业区临街精品购物街本项目临街商铺，价值最高，零售消费的集中场所临街精品购物街本项目临街商铺，价值最高，零售消费的集中场所F1项目业态划分建议?精品购物，如服装、饰品?创意艺术店?眼镜?西式糕点、甜品店?快餐?对产品无特殊要求，主要是进深、面宽、层高、结构影响等?外立面效果好，档次高档精品街区中高端、创意文化精品街区中高端、创意文化?高端零售精品时装、化妆品、服饰饰品、钟表、珠宝首饰、礼品等高端零售精品时装、化妆品、服饰饰品、钟表、珠宝首饰、礼品等?店铺产品无特殊要求；电分户F1主题商业项目业态划分建议创意生活馆高端、创意文化创意生活馆高端、创意文化?韩国品牌家庭艺术品?特色创意商业创意服饰、饰品、创意家居?店铺产品无特殊要求；电分户艺术长廊B 1、画其他种类包括艺廊、画廊餐饮美食街本项目餐饮消费集中供应区，通过规模形成特色餐饮美食街本项目餐饮消费集中供应区，通过规模形成特色咖啡简餐一茶一座雕刻时光F1西餐咖啡区中式餐饮区项目业态划分建议餐饮街区。 ?中等规模中式正餐?西餐?特色餐饮?休闲餐饮?小型酒吧?一层大堂，公寓地下部分作为此部分餐饮的厨房，集中设置，按照区域进行划分一层大堂，公寓地下部分作为此部分餐饮的厨房，集中设置，按照区域进行划分?要求具备排污池、烟道、动力电、上下水、燃气容量要求、防暴口要求具备排污池、烟道、动力电、上下水、燃气容量要求、防暴口中式快餐代官山正一味和合谷嘉禾一品粥宏状元吉野家南城香味百咖喱面爱面真功夫味千拉面简餐SPR咖啡星巴克批萨必胜客棒约翰品奇时时乐比格好伦哥达美乐米斯特巴贝拉商务、生活配套街F1商务生活配套项目业态划分建议主要经营项目自身及周边商务、生活人群的基本生活配套消费，主要业态包括主要经营项目自身及周边商务、生活人群的基本生活配套消费，主要业态包括?邮局、银行、票务中心?便利店?干洗店?美容美发?专业商店?对产品要求与临街商业相同书店视听中心B1本项目主力商户，项目核心发展主题和业态，拉动项目整体发展休闲娱乐本项目主力商户，项目核心发展主题和业态，拉动项目整体发展休闲娱乐项目业态划分建议?此部分商户面积在2000-3000之间?具备一定的轻型餐饮条件?一层临街设立独立出入口或大堂通往地下?地下一层与设置与地下停车场直达的电梯地下一层与设置与地下停车场直达的电梯?按照单元，分配三个独立卫生间；或者地下设置一公共卫生间按照单元，分配三个独立卫生间；或者地下设置一公共卫生间休闲娱乐?、良子健身、舍宾女子俱乐部、马华健身KTV、酒吧蓝黛会（国美第一城和金源酒店地下一层)千子莲、五指生C座独立商业面积C座地上26层B1休闲健身房亲子教育女子养生馆舒活桑拿区项目业态划分建议业态大型餐饮烤肉汉丽轩汉拿山权金城金汉斯幸福三千里海鲜类大连海鲜刚记海鲜万龙洲海鲜渔公渔婆黎昌海鲜SPA区项目产品建议营销策略Contents项目定位及业态划分铺位划分建议区域市场环境分析B D区商业地上一层100m277m277m296m295m2622100m2130m2113m282m2100m242270m270m290m230m2A-11A-12A-13A-14A-15A-16A-17A-18A-19A-20A-21A-22A-23A-24A-25A-26A-27A-49A-2885m239m2125m260m250m250m268m252m270m260m265m268m2项目铺位划分建议62m277m277m279m286m2150m290m2100m2209m275m2220m294m295m2156m2150m278m242m2A-07A-06A-05A-04A-03A-35A-34A-33A-32A-08A-09A-10A-29A-42A-43A-45A-46A-47A-48A-36A-37A-38A-40A-41A-3039m271m2A-39A-4475m267m270m2A-02A-0161m261m2A-3176m256m2铺位号面积（平米）铺位号面积（平米）铺位号面积（平米）A0170A1852A35209A0267A1970A3677A0375A2060A3777A04156A2165A3879A0595A22113A3956A0694A2368A4086A07220A24100A41150A08150A2577A42130项目铺位划分建议A08150A2577A42130A0978A2677A43100A1042A2750A4468A11125A2885A4596A1260A2939A4695A1350A3071A4792A1470A3176A48100A1570A3261A4982A1690A3361A1730A3475合计4239AA-02105m2AA-01105m2AA-03120m268m2160m2AA-11AA-1267m2AA-13AA-1475m2铺位号面积（平米）AA01105AA02105AA03120AA04120AA05100AA0666AA07100A座地上一层项目铺位划分建议100m2AA-05100m2AA-04120m262m266m2AA-06100m280m2AA-07AA-08AA-09AA-10AA0880AA0962AA10100AA11125AA1267AA1368AA1475合计141373m273m2100m275m280m2100m280m2150m2AC-16AC-17AC-18AC-19AC-20AC-21AC-22AC-1495m2AC-15铺位号面积（平米）铺位号面积（平米）AC01160AC18100AC0254AC1975AC0365AC2080AC0470AC21100AC0584AC2280AC0673AC0796822m2AC-XXC座地上26层C座地上一层项目铺位划分建议65m2AC-0370m284m273m296m2150m2110m267m243m2160m254m2AC-04AC-05AC-06AC-07AC-08AC-09AC-13AC-12AC-01AC-02128m2141m2AC-11AC-10AC08150AC-X1295AC09110AC-X21027AC10141AC-X31027AC11128AC-X41027AC1243AC-X51027AC1367AC-X61027AC14150合计5430AC1595AC1673AC1773合计206782m273m272m290m281m2100m2B-23B-22B-20B-19B-1870m278m2B-21A-31B-17B-16A-37A-37A-37A-37B-11B-12B-13B-14B-15B-27B-28B-29B-26B-25B-2498m288m265m273m2132m2151m2134m2134m2133m2121m270m278m278m278m276m275m2145m2127m274m267m2B-10B-09450m2420m2B-08B-35B-36450m2890m2650m2A-37A-3282m273m272m290m281m2100m2B-23B-22B-20B-19B-1870m278m2B-21A-31B-17B-16A-37A-37A-37A-37B-11B-12B-13B-14B-15B-27B-28B-29B-26B-25B-2498m288m265m273m2132m2151m2134m2134m2133m2121m270m278m278m278m276m275m2145m2127m274m267m2B-10B-09450m2420m2B-08B-35B-36450m2890m2650m2A-37A-32方案A A商业地下一层项目铺位划分建议B-06B-07B-03A-34B-30B-00B-02111m2115m271m2B-01160m2144m2231m2237m2460m2A-05BA-04B-37923m2650m21000m2A-33B-06B-07B-03A-34B-30B-00B-02111m2115m271m2B-01160m2144m2231m2237m2460m2A-05BA-04B-37923m2650m21000m2A-3365m282m273m272m290m281m2100m2B-23B-22B-20B-19B-1870m278m2B-21B-30A-31B-17B-16B-42B-41B-39B-40B-11B-12B-13B-14B-15B-27B-28B-29B-26B-25B-2498m288m265m273m237m2194m245m253m2133m2121m278m278m277m276m275m2145m2127m274m267m2B-10B-09450m2420m2B-08B-35B-36B-37450m2923m2890m2650m2B-38A-32A-33方案B B商业地下一层项目铺位划分建议B-06B-07B-03A-34B-00B-02111m2115m271m2B-01160m2144m2231m2237m2460m2A-05BA-041000m2铺位号面积（平米）铺位号面积（平米）铺位号面积（平米）B01144B1898B35420B02160B1973B36450B03460B2082B37923B04231B2174B38151B05237B2281B39134B06111B23100B40134B07115B2490B41133194456553方案B方案A方案B方案A项目铺位划分建议B08450B2572B0978B2667B1070B2773B11132B2865B1278B2988B1378B3076B1478B3175B1570B32890B16121B33650B17145B341000合计875737777878133方案B项目铺位划分建议楼层区位租/售面积（）地下一层A区售1413BD区售4239C区售2067地上一层A区租8