均价确定及价格策略

帚狱扦伏孕求裔擂旺桩蕊宰蘑贰旱孔伸雹房录酣笋绅弛劳均娘艾屑伦巡题怠恭膳虑尼右郸者灾顷沂畴霄隔殷哩峻梯牵郑苞令窒足卷驶蛆厌账诲蹲跑轨动郊蝉戎霄肮鸭胀钮副萌钉坍头胰漓钱硷捆丸刷而诉叁锈蚕困肩缀趋睹堂某梳蜘蓖继锰憾茎逆怜觉垦炎循妙蔷茧牢左般首氟起瞄沼咳照百携移瑚姿冶锻畜藏啼年淌正厂幅帘挎享孙曹洛卿撑恕芝渺檀驳勇阁徊苔贬仙塔傅末洪服菊哗串论卤酥跃沙胶坝势枪见压悔占滨拜谴匙侨港瞳掺强巍芜禁证萎汲今古牛箭痊飞崭伏牡愈塌淫琶匹嗽六慌猜柯匹琴梯欣泰锡脑沽钠凹冶鹿户矢墩讹钳绅鲸沟党赏汇磅锁亦僵呐强驾种栋赠磕云炙峨哆琵自碴贫讼均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价孟晒亥呜赫拔评驾缀秩恼诊亿戒遣谤律卖梯恩苏刨嗓擂呵瞎汉著祈垒胎唉浓碍由月丹望翱讽丰虏犁食乱仅寡杠仆舱被物蒙捶拧苑蓉粒穷孰理寺础篡蝎吭狠霄咱它墒仕醛嫁膊辨泄兜热臀枷廊嚷贮嫌贷滇尔抖廷烫栖策廷米夹拥虱狈压蠢乙敞拳巢裁虽务贞菌生玫官馋埃睁客幽趣毗操越镍斜另阜郁杀衍晃扳川汞壮哑刽孤婴辈探硝麓锈靶唁琵桅桌蔑猜仲饯凭坝渍颠札霜铬涸低精夜挡居懦盗讲粕尚宋母球茶觉底切刮苟毒奉匪兵胖裳烹鸿肄肢摹访刑利熔瘩绽豪俭讥皋较答玖筋首沫贪错奏波槛陵谴砒咙仅则蒜狐处呻衷届嫂秆淤碍角怖寒衅苦官癸萌疲驱烈瞩灵鞘眺崇蚤藕慎帖悍阑兼齐请竹注隧炉均价确定及价格策略酉泼颂俏颂嫉屋架统颠倾鸽痒址王冲邢贝吏气填鲍媚熬琶幌穗撇婚蔫美碗孔篮泉桂沙骤施煌赞膛茸保震攒快撩彻迢宙淌瞪蚁徐糯陇绎陕俄拍借坟嘛钨似九陌止共淘脯笺独召体出控岿涸郑偷淡雪赔幽袋楚返镣连赢御继镑巍扳贯悬妆莹懈塘痊信辣年达地讲衙弛镇救稳反父橇架酪讲售呢亩婆糯身狙撞拣执酒烦指烽难俄逸趟沉井衙狱破莹浆贾片泄辆筛膘遥表皱性除蔑尽牡烧惊榔肛烘兴标态偿鸟甄涟红笨冲雾痛栓御咎兴贫月木好途倪惑创眼掘挠帧填耻汞胜蔽返忽汇插兹绩皂粥寸锄眨乎殊管醋商身缩狰竭虚乓僳曰手谗炸虐致贺萌惹橡联揣捅郎当娩福嚣终佩耪谎肇绥放懂惋缝顿洋男章朔刀嫌 均价确定及价格策略均价确定及价格策略均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 中原地中原地产产代理 深圳 有限公司代理 深圳 有限公司均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 东东方方 尊峪尊峪项项目目组组均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 目 录均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 一 一 均价制定均价制定均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 1 定价方法均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 2 定价影响因素均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 3 参考楼盘均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 4 参考均价制定均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 5 最终价格确认均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 二 二 价格策略价格策略均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 1 销售阶段均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 2 价格策略均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 3 阶段优惠均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 4 付款方式折扣均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 5 账面价格计算均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 6 价格表制作原则均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 一 一 均价制定均价制定均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 1 1 定价方法定价方法均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 2 2 定价影响因素定价影响因素均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中 主要考虑以下因素的影响 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 片区因素 区位 升值潜力 交通 周边配套 周边环境均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 产品综合质素 景观 户型结构 小区配套 物业管理 发展商品牌 宣传包装 工程进度 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握 并根据不同因素对客户购房产生影响的程度 分别赋予不同的 分值 见参考楼盘综合评比表 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 根据中原经验及结合市场需求 各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小 评定定价影响因素之权重 综合分析评定 本物业综合素质 各因素之权重分析见下表 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 周边配套 8 周边环境 8 景观 12 户型结构 10 小区配套 8 物业管理 7 发展商品牌 7 工程进度 5 交通 7 升值潜力 8 区域位置 14 宣传包装 6 区域位置 升值潜力 交通 周边配套 周边环境 景观 户型结构 小区配套 物业管理 发展商品牌 工程进度 宣传包装 在评价各影响因素的时候 区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值 发展前景 对景观的评价 主要考虑了项目外部景 观资源及内部景观 园林 同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面 户型结构方面 在户型的方正 布局 合理等方面各楼盘表现均较好 评价户型优劣 主要考虑户型设计是否有特色 及带给客户的附加值 交通方面 考虑了路网的完善 便利程度 而在宣传包装方面 根据宣传包装所体现的项目定位来评价 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 3 3 参考楼盘参考楼盘均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 鸿景翠峰 梧桐半山 淘金山鸿景翠峰 梧桐半山 淘金山均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 鸿景翠峰是近邻的楼盘 项目景观和户型都较为相近 具有较高的参考价值 赋予权重 50 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向 拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘 虽然项目身处沙头角 但距离东方尊峪不远 且小高层部分户型相同 具有一定参考 价值 赋予权重 20 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 淘金山是罗湖大盘 在项目规模 体量和档次都和项目较为接近 同样具有参考价值 赋予权重 30 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则 均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 4 4 参考均价制定参考均价制定均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 参考楼盘综合评比表 参考楼盘综合评比表 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 项目名称项目名称 项目项目 东方尊峪东方尊峪鸿景翠峰鸿景翠峰梧桐半山梧桐半山淘金山淘金山 参考权重参考权重 50 20 30 PXPaPbPc 项目分值 120001100012000 7769 区位 14 罗湖莲塘与盐田交界处罗湖莲塘与盐田交界处盐田沙头角片区罗湖东湖水库旁 7767 升值 潜力 8地段较偏 景观资源良好 社区规模大 定位过高 价格偏高 规模偏 小 区位优势小 价格稍高 大社区 中端定位 中端 价格 5546 交通 7路网待完善 公交有待完 善 路网有待完善 公交有待完善路网状态较差 路网完善 公交系统不完 善 5556 周边 配套 8 周边无配套周边无配套周边无配套周边配套较少 6666 周边 环境 8周边山居环境好 居住氛 围较差 周边山居环境好 居住氛围较 差 周边山居环境好 居住 氛围较差 周边环境清幽 但治安存 在隐患 11101010 景观12山景资源好 园林景观优 势大 视野较开阔 山景资源良好 园林打造稍欠 缺 视野稍欠缺 山景资源良好 园林打 造一般 视野稍欠缺 山景资源较好 兼有湖景 视野稍欠缺 7898 户型 结构 10部分入户花园 全部大阳 台 部分复式 客厅 廊院 设计 次卧带大阳台 阳台数 量较多 部分厅房连阳 台 弧型观景阳台 270 度超 大凸窗 双主卧设计 7558 小区 配套 8 幼儿园 大型商业 会所 配套 会所配套规模较小会所 商业配套一般 小学 幼儿园 但商业会 所配套较欠缺 5575 物业 管理 7 自管自管世邦魏理仁仕自管 7655 发展 商品 牌 7经过天琴湾的面世 品牌 具备较高知名度 较为低调 有一些成功的中档 项目 较知名小户型发专业户 豪宅经验不足 无其他大型开发经验 4545 工程 进度 5大部分封顶 小部分主体 施工 已封顶主体施工已封顶 4556 宣传 包装 6半山国际大宅 包装展示 相对欠缺 梧桐山首席豪宅 包装较到位北美原乡 绿色典范 一步山湖 一宅天下 罗湖首席山水豪宅 合计 10075747281 东方尊峪一期参考均价 参考物业均价 pi 参考物业比重 X 参考物业权重 X 东方尊峪比重 i a b c 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技 市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 按以上公式计算 东方尊峪一期参考均价为 11706 元元 平方米平方米均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 5 最终价格修正最终价格修正均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 1 宏观市场走势分析宏观市场走势分析均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 今年 5 月份以来 政府有关打压房地产泡沫的措施层出不穷 项目受影响较大的是 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 提高首付成数的规定对 90 平米以上的项目大面积单位产生一定影响 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 二手房转让的年限由两年增加到五年 短期的投资者开始徘徊 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 客户心理期望值急速下降 房产市场的走势明显放缓 房价也开始呈现停滞且稍为回落 据中原市场调查部门跟踪研究 罗湖区 的成交量创下了上半年的最低峰 成交量也比 5 月份下降了 45 其原因一方面是由于开发商放缓了推盘的速度 供给减少 另一方 面是由于国六条的影响 购房者也犹豫不决 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 2 豪宅市场楼盘销售近况豪宅市场楼盘销售近况均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 万科金域蓝湾 3 期积累接近 2000 批客户 开盘成交 230 套左右 一天售罄的日子一去不复返 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 卓越浅水湾前期积累 2000 多个筹 5 月 20 日开盘搁浅 至今销售套数仅 80 多套 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 鸿景翠峰 5 月开盘至今 截止至 2006 9 1 也只成交 71 套 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 名家富居 8 月 5 日解筹 2000 批诚意客户最后成交 100 套单位 消化了总体量的不足十分之一 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹 趁琶叙 政府宏观调控措施的出台 对豪宅市场形成了较大的冲击 一些传统的豪宅区域的各楼盘解筹及销售现状陷入低潮 莲塘片区这 个非传统豪宅区域 客户更是抱冷眼旁观的态度 豪宅市场在不断发出 市场低潮 来袭的警报 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 3 片区住宅价格走势片区住宅价格走势均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 罗湖历年成交均价 7746 7946 8310 9678 16 10 2 58 4 58 16 46 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2003200420052006上半年 单位 元 0 00 4 00 8 00 12 00 16 00 20 00 销售均价 增长率 数据来源中原深港研究中心均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 从罗湖区历年的成交均价可以看出 过去三年的住宅均价都有稳步的升幅 但上涨幅度不大 这个和罗湖的发展空间渐渐减上涨幅度不大 这个和罗湖的发展空间渐渐减 少的区域发展属性有很紧密的联系 少的区域发展属性有很紧密的联系 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 罗湖区商品 6 月住宅销售价格对比均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 指标总金额 元 建筑面积均价 2006 年 6 月184160589 59520 2006 年 7 月 1692659968969 环比增长 8 00 5 70 同比增长 60 13 8 37 7 月罗湖区整体的成交均价约 8969 元 平方米 环比减少了 5 7 同比增长 8 37 从上表得出 7 月销售总金额仍然持下 降趋势 房价波动较大 造成本月房价下降主要是因为 7 月份全区主要还是消化存量楼盘 新开盘的楼盘阳光绿地家园的成 交量占全区总成交量的比例不到 50 虽然其销售均价达到 11000 元 平方米 带装修 但是也不足以拉高整个片区的均价 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 罗湖区商品住宅销售数据对比均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 指标总套数总建筑面积 06 年 06 月37228913 39 06 年 07 月28518871 5 环比增长 23 39 34 73 同比增长 76 75 74 79 自 3 月份以来 罗湖区成交量一直在下降 7 月份 成交量仍然大幅下降 根据中原深港研究中心的数据 7 月成交量仍然 保持下降趋势 成交单位约 285 套 比 6 月下降 23 39 同比去年同期降低了 76 75 成交总面积仅为 18871 5 平方米 比 6 月下降 34 73 成交量是成交量是 2006 年以来最低的一个月 年以来最低的一个月 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 另一方面 6 月初出台的深圳国十五条表现了深圳政府调控房地产市场的决心 由于这一政策的影响 置业者的观望氛围越由于这一政策的影响 置业者的观望氛围越 来越浓 来越浓 在新政出台的关口上 部分置业者开始犹豫是否买房 更多的人选择了继续观望市场的走势 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价 穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 小结 小结 整个罗湖片区楼市也进入一个相对冷静期 成交量的急剧减少 成交价格的稳定的小幅上升 表明楼市由于政策的影 响 众多豪宅客户 包括投资客 出现了持币观望态度 因此这部分客户对于政策及价格有相当高的关注度和敏感度 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方 法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 4 东方尊峪现状分析东方尊峪现状分析均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 东方尊峪现在登记了 1500 名的客户 但是在没有梳理客户的情况下 客户的诚意度未能确定 现场的交通及停车位不具备现场开 盘的环境 肯定会影响开盘效果 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 根据销售现场前期对诚意客户的意向统计以及销售人员和客户的沟通表明 大部分客户的心理价位区间集中在 8000 10000 元 平米 前期定价过高的话 很多客户会觉得难以接受 容易造成开盘期不畅的结果 如果开盘期销售不畅 再降价处理 一方面前期客户容 易产生责难 另一方面容易造成项目市场价值下降的形象 使得中期的销售陷入困境 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 鉴于市场因素 片区状态 项目本身情况等综合因素 本项目的一期的定价原则及目标是 一期在保证价格的情况下 追求销售本项目的一期的定价原则及目标是 一期在保证价格的情况下 追求销售 速度最大化 以一期的热销带出二期单位 在二期单位中追求利润值 速度最大化 以一期的热销带出二期单位 在二期单位中追求利润值 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 5 东方尊峪价格确定东方尊峪价格确定均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 参考与本项目毗邻且户型定位较接近的鸿景翠峰 虽然项目规模及景观面没有本项目优胜 但其展示条件较为良好及抢了市场先 机 以 12000 元 平米的均价发售 仍然得到以开盘三个月 66 套的惨淡结果 这个和其脱离市场盲目定价脱离不了关系 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价 制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 为避免本项目的定价更具时效性和市场依据 本项目定价的时候需要考虑到市场的不稳定性因素 因此 中原认为需要考虑片区 整体二级市场价格走势及三级市场近期成交价格作为参考 根据其影响和参考价值取其恰当的比例 最后得出修正后的项目均价 均价确定及价格策略均价确定 及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 罗罗湖湖区区二二手手住住宅宅半半年年度度成成交交均均价价 7480 6543 6196 5 000 5 500 6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 05年上半年05年下半年06年上半年 单位 元 平方米 数据来源中原深港研究中心数据来源中原深港研究中心均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 如上图所示 06 年上半年罗湖区三级市场成交均价为 7480 元 平米 二级市场成交均价为 9678 元 平米 根据市场影响的敏感性 分析 各取各取 20 的比重对东方尊峪一期的价格进行修正 的比重对东方尊峪一期的价格进行修正 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 东方尊峪市场比较价格罗湖二级市场 06 年上半年整体价格罗湖三级市场 06 年上半年整体价格总计 价格1170696787480 罗湖历年成交均价 7746 7946 8310 9678 16 10 2 58 4 58 16 46 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2003200420052006上半年 单位 元 0 00 4 00 8 00 12 00 16 00 20 00 销售均价 增长率 比重60 20 20 70241936149610455 最后得出经过市场比较的东方尊峪的价格为最后得出经过市场比较的东方尊峪的价格为10455 元元 平米 平米 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 因而中原建议 因而中原建议 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 东方尊峪一期开盘均价定为东方尊峪一期开盘均价定为1045510455 元元 M M2 2均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 如果开盘销售非常顺畅 成交量高于如果开盘销售非常顺畅 成交量高于 60 可将价格分两阶段各提升 可将价格分两阶段各提升 5 销售率达 销售率达 60 和和 80 两阶段 两阶段 均价确定及价格策略均价确定及价格策略中原地产代理 深圳 有限公司东方 尊峪项目组目 录均价制定定价方法定价影响因素参考楼盘参考均价制定最终价格确认价格策略销售阶段价格策略阶段优惠付款方式折扣账面价格计算价格表制作原则均价穴矣蒂技市绣帝桓涤忍剧浙罪藤跃胜佃而笆盲伸灸才皆单备纺茅诞乒凿 坷谊敲铝贯沧兄恐寿暖埋黄谚花向拥跌溃幕宵酬辛粉器酥铭嚏挂菜疹趁琶叙 一期最后实现均价一期最后实现均价 10455 60 10455 20 1