商业地产盈利模式浅析-secret.doc

商业地产盈利模式浅析一、商业地产现状所谓商业地产，是指在开发商业性建筑项目的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场（购物中心等）娱乐场所，休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。2007年12，月份商业营业用房投资比上年同期增长12.7%，增幅比同期房地产及办公楼投资分别低11.6，和6.8个百分点；，年第一季度，商业营业用房投资虽有所反弹，即比上年同期增长17.7%，但增幅不仅比同期房地产投资低9.2个百分点，而且比同期办公楼及其他非住宅投资分别低，5.3和2.3个百分点，。2007年14，月份与全国房地产开发投资略有反弹的情况不同，商业营业用房投资，584.2亿元，比上年同期增长，15.3%，增幅与上年全年基本持平，比，2007年第一季度回落2.4个百分点，比2007年14月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1%，比上年同期和2007年第一季度分别低1.2和0.2个百分点。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、 深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、 购物中心地产、 酒店地产、 写字楼、 工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。二、商业地产项目的特点商业地产项目主要有以下特点：对资金的需求较大、受政策的影响大、协调利益的难度大、合理规划的难度高。1、 对资金的需求较大。 地产项目的投资大、占地广、建设和投资回收期长，商业地产开发投资要求巨大的资金投入。商业地产项目需要一次投资建成才能形成商业氛围，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。据有关专家估计，按北京商场目前的装饰水平，每平方米建筑费用加上装修费用大约为2万元，5万平方米的大型商业地产项目就得近10个亿，一年仅利息就要5，000多万元，加上水、电、空调、电梯等一系列费用，其运作成本之高可想而知。而在出租过程中，为了吸引主力店加盟，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。因此，商业地产对开发商的资本实力、市场融资能力和抗风险能力有着很高的要求。2、受政策的影响大，对于商业地产项目投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要包括房地产开发政策，金融信贷政策，销售管理政策，工程建设政策等，首先，商业地产项目开发报建要经多个政府部门审批，除了国土，规划，园林消防，人防，市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过，有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会，如大连，其次，银行对商业地产购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商业房地产贷款至多六成年，而住宅贷款可以达到八成30年再者，商业项目的层数少，根据销售政策规定，一般要到物业结构封顶后才能预售，而高层、高层住宅只要投资达到1/3、 已经确定竣工日期就可以进行预售，因此商业地产开发要求发展商具有很强的资金实力。此外，商业项目对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商业项目的收益将产生革命性的影响。商业地产与城市发展互相促进、互为制约。3、利益协调的难度大。 商业地产的目标市场面临两级客户，一是销售阶段的投资经营者；二是物业经营阶段的最终消费者。在进行商业地产策划时，不仅要考虑各投资经营者的需求特性，更要考虑最终消费者的消费行为和心理特征。如此，在商业地产的开发中，开发商、投资者、 经营者、物业管理者就形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。 开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。4、合理规划的难度高。一方面商业项目面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。 如果针对特定目标客户规划设计的商业项目招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而给项目销售招商带来严重的后果。最关键的是，由于其规划难度大，因此需要多个专业顾问中介机构、 各方面专业人员的协调配合，才能提高项目开发的成功率。 这也对商业地产项目资源整合的程度提出了更高的要求。三、商业地产的主要盈利模式盈利模式的多样性同样也是商业地产项目的显著特点。 商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。因此，商业地产盈利模式的确定，对项目的成败至关重要。纵观我国目前商业地产的运营盈利模式，可归纳为以下几种：1、整体出售。 通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售给各个小业主。这种方式可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险，但不利于商业地产项目的持续经营，且小业主面临较大风险。2、整体出租。 开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。这种方式回报周期长，风险大，但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵押贷款。3、部分出售，主力出租。根据项目具体情况，部分出租，部分销售。 项目较好的运作模式是将部分房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获得最大经营收益。4、整体持有。开发商自己经营商业物业。 这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。实践中，由于该模式容易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏，导致房地产专业指挥零售专业的情况，外行领导内行；此外，还会加大开发商的资金压力。所以，这种模式在一般情况下不主张实施。5、混合运作。大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大、 商业物业招商难度增大。 开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。具体方式有：（1）保底+营业额提成模式。 开发商提供商业物业，零售商负责其余部分投资，并负责经营管理，开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。一般情况下，超市类商品的提成比例为 1.52%；百货类商品的提成比例为3.55%。双方约定的保底利润一般低于该项目正常出租时的租金。（2）参股经营模式。开发商为了吸引国内外知名的主力店而出资参股，该主力店设在其商业地产的分店，开发商参股比例一般不超过20%。 分店每年按双方约定向开发商支付租金，同时向零售服务商交纳品牌使用费和人员输出管理费，约为 1.02%营业额。该模式优点是容易吸引知名商家，产生其他正效应，可带租约销售整体物业；缺点是参股资金分红受分店经营状况限制，并因此承担经营风险。6、产权式商铺。 产权式店铺，指开发商将商业地产分割成小商铺出售给小业主。 具体操作中可以采用：（1）售后产权人自营。这种方式不利于物业的持续经营。（2）先分散售出产权，再集中招商。 这种方式管理困难。（3）先集中招商，再出售产权。 这种方式既有利于开发商获得物业最大增值，又有利于商业物业持续经营。（4）采取售后包租。 由开发商聘请专业经营者经营商业物业，并承诺一定的收益回报给小业主。 这种方式实施过程中往往由于商业经营失败或开发商失信等各种原因，而使小业主难以获得承诺的回报。（5）以租代售。 承租人租赁物业一定年期后获得物业产权。当前，有些开发商对农贸市场经营采取现代超市加商铺地产的模式，其实质是对农贸市场的产权式商铺运作与超市零售商的合作组合。 根据分析商业地产投资的特点可以看出，商业地产投资的风险是相当大的。因此，在分析评价商业项目投资方案时，也要把风险控制考虑在内。四、选择商业地产盈利模式需要解决的问题一是讲求聚合效应和互补效应。把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。二是对高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地价昂贵，拆迁补偿费、 安置费巨大，开发成本非常高。城市中心商业地产一般都是高层，建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险相当大。建设周期失控，会给资金供应、 市场营销等带来困难。要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。三是要有跨行业整合的能力。商业地产不同于单纯的住宅地