房地产市场发展预测分析.doc

2006年房地产市场发展预测随着调控的持续，房地产开发模式逐渐改变，金融对房地产市场的制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施，估计2006年房地产投资增速将与2005年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓解，预计2005年四季度房地产价格涨幅将继续平稳回落，2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向平稳。 1、房地产融资方式呈现多元化趋势 长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战：旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。 从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计，2004年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2005年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2005年，房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。 2、房地产投资增速趋稳，供给量有所增加 从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。根据2005年前10个月房地产开发投资发生的变化，以及房地产投资年度变化规律，可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，2005年四季度房地产投资的增长幅度将继续回落，全年房地产投资增长约22%左右。由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，如果今后没有力度更大的调控措施出台，估计2006年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速与2005年基本持平。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。 由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性，2004年以来积累的潜在供给能力将陆续在2006年前后竣工，因此，商品房的供给速度将继续增加。从2004年初开始，房地产投资过快增长，商品房施工面积很大，但自去年4月份以来，在宏观调控作用下，由于房地产开发商资金偏紧和对房地产涨价的预期等因素，商品房建设速度放慢，使商品房的竣工率较低，积累了大量在建未完工程。由于2005年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度，使房地产供求形势发生了变化，价格预期改变，加之房屋建设周期不能拖的过长，房地产开发商为降低投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣工。预计2005年下半年及2006年上半年商品房的竣工率还会提高，增速将高于2004年。 3、非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖 随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大的情况下，一些国际热钱仍会对中国房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。 由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。中国人民银行对全国城镇储户问卷调查报告显示，四季度准备购买住房的居民人数占比为19.6%，较3季度提高0.5个百分点，说明居民即期购房意愿略有回升。2006年自住性需求将逐渐回暖。首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。 4、房地产价格涨幅将趋向相对稳定 2005年以来，国家出台的系列调控措施，其政策效果将在四季度继续显现，房地产价格涨幅仍会有小幅回落。但总体分析，房地产价格大幅下降的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断，2006年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向平稳，全年70个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约5%-7%，略低于同期城镇居民可支配收入的名义增长率，涨幅基本正常。但个别前期房地产价格虚火明显的城市，可能出现房价小幅下降的情况。 进一步完善房地产市场的政策建议 要使房地产既成为国民经济的火车头，同时又避免出现投资和房价过快上涨给中国经济带来的风险，就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理。现在的房地产形势距离房地产市场“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有明显的差距，要坚定不移的保持现有调控政策的力度和方向，在“有保有压、区别对待”的原则下，防止房地产开发投资规模和价格增长出现反弹。同时，加快财政税收体制的改革，加快房地产融资体制的改革，建立起房地产业持续健康发展的长效机制。 1、建设节约型社会，推动节地、节能建筑 首先要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权，还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。其次，鼓励发展小户型低房价住房，保证大多数居民能够买得起房屋，更好地解决中低收入阶层的住房问题。 要实现经济社会可持续发展的战略目标，发展节能建筑刻不容缓。首先，需要强制性地执行现有的法规和节能标准。通过建立新闻披露制度和市场清除制度，对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露，并给予一定的处罚直至清除出市场。其次，改革供能方式，实行集中供热、分户计量。第三，建立一整套经济激励制度，唤起全民的节能意识，推进节能建筑的发展,进而实现我国建设事业的可持续发展。 2、对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待，有保有压 住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。因此，房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策，继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠，同时，要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管，适当提高交易环节和保有环节的税收。 在银行信贷支持上，对于自住需求来说，银行信贷要继续给予支持。对于投资和投机需求，一般不应给予按揭贷款，应该按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，降低贷款成数。在税收政策上，对消费性需求，尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅，给予享受新房交易契税的减免，而对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。 3、增加经济适用房建设，完善住房梯级保障体系 住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作，保障居民基本居住需求是政府必须承担的责任。住房保障政策主要是针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。 对于低收入阶层的居民，政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。在香港，最低收入者首先是通过租住公屋(相当于廉租房)解决住房问题，收入提高后，再购买居屋(相当于经济适用房)。这样高低搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴。紧邻香港的深圳是我国住房保障体制推行较为成功的典型。与其他城市的经济适用房开发模式不同，深圳经济适用房的开发权一直掌握在政府手中，政府根据掌握的低保家庭的情况，在每一个经济适用房的小区里安排一部分廉租屋，提供给低保家庭。这种模式不仅保障了廉租屋的房源，而且可以避免出现低收入人群聚居形成的贫民区现象。 4、发挥地方政府在房地产调控中的作用 房地产市场的区域性特征决定了在调控房地产市场的过程中，地方政府起着举足轻重的作用，中央的意图能否得到贯彻落实，很大程度上取决于地方的态度。但是，对房地产行业的高度依赖使地方政府不愿压制房地产的发展。房地产作为当地的支柱产业，可以带动很多相关产业的发展，创造更多的GDP，体现地方政府的政绩。更为重要的是，在市场经济下，地方政府是一个相对独立的利益主体，在有限的财政收入条件下，土地出让收入和房地产税收已经成为地方政府收入的重要来源，也是地方政府对基础设施建设投入的主要财源。在这种情况下，地方政府出于各种考虑，对房地产调控政策的执行力度可能大打折扣。为了调动地方政府在房地产调控中的积极性，有所作为，首先，必须加快政府职能转变，尽快实现由主导建设型政府向公共服务型政府的转变，由房产市场的受益者转为监管者。其次，调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。再次，要改革土地出让金收取办法，由一次性转让改为年租制，保证地方政府取得可持续发展的平稳的土地收益流，抑制地方政府扩张建设用地及其他短期行为，防止地方政府在城市建设中过度透支未来财政收入，有效防范金融和财政风险。 5、择机开征物业税 对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资性和投机性住房需求。物业税又称为不动产税，作为一种财产占有税，主要针对土