资产评估重点

1 资产评估的工作原则 真实性原则 合法性原则和可行性原则 客观性原则 独立性原则 2 资产评估的基本要素 评估主体 评估客体 评估依据 评估目的 评估原则 评估程序 评估价值类型 评估方法 评估假设 评估基准日 3 资产评估的功能 评值功能 评价功能 公正功能 管理功能 4 资产评估的特点 市场性 系统性 技术性 公正性 咨询性 5 不可确指的资产指什么 指不能脱离有形资产而单独存在的资产 如 商誉 6 收益法中的收益指什么 指估价时点以后的未来预期正常收益 7 使用年限法 功能系数法 物价指数法 统计分析法 了解 使用年限法使用年限法就是在固定资产的使用年限内平均分摊应计折旧额的方法 功能指数法功能指数法又称相对值法 在功能指数法中 功能的价值用价值指数来表示 它是通过评定各对象功能 的重要程度 用功能指数来表示其功能程度的大小 然后将评价动象的功能指数与相对应的成本指数进 行比较 得出该评价对象的价值指数 从而确定改这对象 并求出该对象的成本改进期望值 物价指数法物价指数法是根据被评估资产的原始成本和物价变动指数 按现行价格水平计算重置价值 再扣除有关 因素后确定资产的评估价值 计算公式为 评估值 资产原始成本 被证明时定基物价指数 购建时定基 物价指数 成新率 功能性贬值 经济性贬值 一般只用于设备的复原重置成本 统计分析法统计分析法统计分析法指通过对研究对象的规模 速度 范围 程度等数量关系的分析研究 认识和揭 示事物间的相互关系 变化规律和发展趋势 借以达到对事物的正确解释和预测的一种研究方法 8 成新率 尚可使用年限 尚可使用年限 已使用年限 9 收益法的计算 P A 1 1 1 r n r r 折现率或资本化率 n 收益年期 A 年金 10 市场法的内涵 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同 并将类似资产的市场价格进行调整 从 而确定被评估资产价值的一种资产评估思路 11 复原重置成本是指运用与原来相同的材料 建筑或制造标准 设计 格式及技术等 以现时价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用 更新重置成本是指采用新型材料 现代建筑或制造标准 新型设计 规格和技术等 以现行价格水 平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用 12 价格指数法评估机器设备的重置成本的缺点 仅考虑了时间因素 由于价格指数法在估测资产重置成本过程中仅考虑了被子评估对象在不同时点的价格变动素 即价格 支前指数而价格变动指数人能是茶具体资产的价格变化率 它对外人类资 或者更宽范围的资产价格 变化变化率 价格变动指数地难能恰好地区映被评估资产的价格企动情况 这扰他得价格指数法自身 存在着内在缺陷 道理上讲 资产价格变化率实际上是市场对资产在某一时点上的自身质量 功能和效 用变化的内评价 间时也汇市场供给和需求文化的种过腴 13 收益法的计算 14 上市债券的评估用什么方法 收益法 市价法 不确定 15 无形资产作为转让对象评估的前提是 公开市场前提 亦称公开市场假设 市场交易前提 亦称交易假设 持续使用前提 亦称持续使用假设 清算前提 亦称清算假设或快速变现前提 16 不可确指的无形资产包括哪些 那些不可特别辨认 不可单独取得 离开企业就不复存在的无形资产 为不可确指的无形资产 如商 誉 17 资产的分类 资产按被评估资产能否独立存在进行划分 按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产 18 更新重置成本和复原重置成本的区别 1 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料 建筑或制造标准 设计 规格及技术等 以现时价 格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用 2 更新重置成本是指采用新型材料 现代建筑或制造标准 新型设计 规格和技术等 以现行价格水 平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用 相同 采用资产的现时价格标准 功能相同 异 成本构成不同 材料 标准 技术不同 19 折现率的构成一般包括哪些 无风险报酬率 风险报酬率 通货膨胀率 20 经济型折旧的内涵 经济折旧 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失 包括供给过量 需求不足 自然 环境恶化 环境污染 交通拥挤 城市规划改变 政府政策变化等 21 进口机器设备的从属费用有哪些 进口设备的从属费用包括国外运费 国外运输保险费 关税 消费税 增值税 银行手续费 公司代 理手续费 海关监管手续费 对车辆还包括车辆购置附加费等 22 房地产评估的原则是什么 供需原则 替代原则 最有效使用原则 贡献原则 合法原则 估价时点的原则 23 土地开发费主要包括哪些 城市基础设施配套费 公共事业建设配套费和小区及宗地开发配套费 24 影响专有技术评估值得因素有哪些 1 专有技术的预期获利能力 2 分析专有技术的市场情况 3 专有技术的开发成本 4 专有技术的使用期限 5 保密措施 25 商誉的特点包括哪些 抽象性 价值性 相对不确定性 依附性 地域性 26 商誉与商标的联系 区别以及内涵是什么 内涵 商标是商品的标志 表明一种商品与其他商品的区别而采取的文字 图形 符号 设计和或组合 它代表商品的质量 性能 技术水平和其他特征的标志 商誉是企业在同等条件下能获取比正常投资报酬率更高的超额收益的能力 联系 商标的特定性使无形 抽象的商誉获得了具体的载体 使得消费者能够识别 区分特定商标所应对 的产品 这种区分功能使商标成为承载消费者信任关系的特定对象 这种信任关系就是商誉 体现 了产品的竞争优势 具有财产价值 将抽象 无形 不确定的商誉热订花的固定在商标符号上 该 财产价值就成为商标权的价值源泉 商标不是智力成果 除了商标符号的特色及其新闻效应带来的 吸引力外 商标没有专属于符号自身的财产价值 所以 单纯注册一个符号 不会产生经济价值 商标的价值来源于商誉 区别 1 商誉表现为企业总体形象的优劣 商标表现为具体商品的优劣 2 商誉使企业的利润水平高于或低于行业的平均水平 而商标使特定产品的卖价高于市场平均水平 或使得销售额得到提高 3 商誉来自于企业的地理位置 员工素质 社会形象或其他因素 而商标来自于特定产品的质量 性能和技术含量及其他因素 4 企业的商誉价值可正可负或为零 而商标价值不能为负 5 商誉是不可确值得 是可确指的无形资产之外的无形资产 而商标是可以确指的无形资产 27 市场价值 指生产部门所耗费的社会必要劳动时间形成的商品的社会价值 市场价值是指一项资产在交易市场 上的价格 它是买卖双方竞价后产生的双方都能接受的价格 28 土地的经济特性 土地供给的稀缺性 土地用途的多样性 土地利用方向变更的困难性 土地用途变更的困难性 土 地增值性 土地报酬递减的可能性 土地利用方式的相对分散性 土地利用后果的社会性等 29 影响无形资产价值评估的因素有哪些 1 无形资产的收益能力 2 无形资产的使用期限 3 无形资产的科学价值和发展前景 4 无形资 产的成本 5 成果使用方式 6 市场供需状况 7 费用支付方式 30 资产评估师的职业道德是什么 1 爱岗敬业 2 熟悉法规 依法办事 3 诚实守信 4 恪守独立 客观 公正的原则 5 努力学习 提高技能 6 努力学习 提高技能 计算题 1 现需评估卡梅尔小镇某套房 80 评估时间为 2012 年 9 月 收集到与此方案类似的房屋 A B C 三套 有关情况均以评估房为基数 交易时间 交易区域 交易情况 功能 个别因素 单位价格 A 2013 年 2 月 98 3 1 1 9000 元 B 2013 年 1 月 101 0 0 2 8800 元 C 2013 年 3 月 103 4 2 3 8900 元 在此期间房价环比增长 1 评估此房屋价格 2 某公司现购入某专利技术耗资 100 万 已知此专利第一年收入 10 万 第二年收益 11 万 第三年收益 9 万 此后每年收益 8 万 持续经营 12 年 折现