天津房地产市场简报.doc

2006年5月天津房地产市场简报一、商品房总体销售情况分析2006年5月，天津商品房成交量为89.62万平方米，环比上升8.3%，同比上升22.8%，2005年5月市场受宏观调控影响，成交量下降，因此今年较去年同期水平上涨幅度较大。5月成交平均价格为5005元 /平方米，环比下降2.5%，同比则上升了24.6%。年份成交面积(万m2)成交金额(亿元)平均价格(元/m2)2005.572.9929.3240172006.482.7242.4751342006.589.6244.855005同比浮动22.8%53%24.6%环比浮动8.3%5.6%-2.5%如图所示，5月全市成交量走势平稳，成交量自三月份爆发以来，连续三个月保持良好的平稳上升的势头。5月成交量超出2005年同期受调控影响时的22.8%成交额则上升了53%。从全月成交状况看，第一周黄金周，由于人们外出，成交量较低，第二周迅速上升达到顶峰，后两周逐渐回调，总成交量较上月提高8.3%。 5月全市商品房价格有所下降，降幅为2.5%。整体价格走势平稳，预计下月仍将保持高位调整的状态。二、商品房住宅销售情况分析1、商品房住宅成交情况项目成交面积（万）平均价格(元/m2)成交额（亿元）5月全市83.21 4956.5 41.24月全市71.98 4916.66 35.45月增长幅度15.6%0.8%16.4%天津市5月份商品房住宅成交83.21平方 米，同比上月71.98万平米上升15.6%,其中市内六区成交量占比为46%，较上月下降了3.5%。全市成交额41.2亿元，环比上升16.4%。由于价格较高，市内六区销售金额占全市总成交额的58.7%。全市商品房住宅价格走势平稳。5月均价4956.5元/平方米，较上月略上涨0.8%。2、市内六区5月份商品房住宅成交情况项目市内六区成交面积（万）平均价格(元/)成交额（亿元）5月38.3 6318.1 24.24月35.6 6259.6 22.3环比变动值2.7 58.5 1.9涨幅7.5%0.9%8.5%5月市内六区商品房住宅成交量38.3万平方米，比上月35.6万平米上升7.5%。销售金额24.2亿元，同比上月22.3亿上升8.5%，市内六区商品房平均价格6318.1元/平方米，同比上月6259.6元/平方米上涨0.9 %。市内六区成交量继续保持平稳上升的势头，成交价格走势平稳。市内六区各区域成交量状况（单位：套）：成交套数2005年5月2006年4月2006年5月同比环比和平198497330151.0%-34%河东1057636602-39.8%-5%河西578343439-40.7%28%南开42711071381159.3%25%河北306288330-5.9%15%红桥2482603614.8%39%合计28143131344311.3%10%从上面可以看出，市内6区总体成交量较去年同期上涨了11.3%，和平区、南开区涨幅较大为151%和159.3%，河西区降幅最大为40.7%。与4月相比，5月份成交量上升了10%，自2月份以来连续第四个月上涨。5月红桥、河西、南开、河北各区均有较大幅度的增长，特别是红桥区上涨了39%。由于新楼盘的不断推出，河西、南开、红桥区近三个月成交量保持良好的走势。后期河西区在爵色峰景、富裕广场二期等新项目的带动下，成交量还将有上涨的空间。红桥区近期新开项目较多且价格相对适中，成交量提高较快。 总体看5月市区成交状况良好，下月预计受窗体顶端窗体底端宏观调控影响，成交量将会有所下降。从价格上看，和平、河西价格居高不下。近几个月来，市区六区价格区分日趋明晰，价格排布依次为和平、河西、南开、河东、河北、红桥区。一方面与天津消费者购买习惯有关，另一方面也说明各区新项目供应量趋于平衡。3、郊县市场5月份商品房住宅成交情况项目整体郊县市场成交面积（万）平均价格(元/)成交额（亿元）5月44.9379517.034月36.4360013.09环比变动值8.41953.94涨幅23%5.4%30.1%5月份郊县市场成交量大幅上升，成交44.9万平方米，较4月成交量上涨23%；均价为3795元/，较4月3600元/上升5.4%；成交额17.03亿元，较4月13.09亿元上升30.1%。郊县市场3月份以来成交走势良好，非重点郊县的成交量上涨也很快，在滨海新区发展的带动下，大港区成交量增长较快，5月成交501套，仅次于塘沽区和北辰区，较4月上涨15.4%，整体郊县市场呈现逐步均衡发展的局面。4、重点郊县成交状况：5月重点郊县成交量上涨幅度较大，共成交2589套，占郊县整体的66%，成交量较4月1954套上涨了32%。5月除了北辰区下降了20%外，其他区域均有所上升，特别是东丽区5月成交406套，自2004年12月以来月成交量首次突破400套，其次为西青区，成交量上涨58%。从走势图看，塘沽区成交量仍高居郊县首位，但较其他区县优势在减小，西青、北辰上涨速度较快。从价格上看，郊县市场产品差异程度较大，价格起伏比较明显，但总体价格走势平稳。5月全市商品住宅成交量涨势明显，成交量郊县上涨较快，成交额市区仍占主导，价格在需求量的支持下仍然稳中有升，宏观调控的影响尚未体现。6月份以后虽然有新楼盘不断上市，但由于国六条的出现，以及即将出台的天津地区性政策，势必会对二手房市场的销售以及消费者心理造成一定影响，并影响商品房成交量。因此，预计6月份成交量将会有所回落。 5、06年一季度销售排行公司名称项目名称建筑面积总房款住宅天津泰瑞房地产开发有限公司诚基经贸中心54511.62510523650天津市塘沽区四方置业发展有限公司贻芳嘉园47703.72172916368天津市房地产发展集团股份有限公司瑞盈园47596.05146080974天津开发区福林发展有限公司紫云园45482.99178064546天津阳光壹佰房地产开发有限公司阳光壹佰45148.77243542062天津市津南区建设开发公司海天馨苑38035149671790天津市美震房地产开发有限公司紫瑞园36360.42124264226.1天津塘沽贻成实业有限公司贻景花园35670.7102912659天津滨海发展投资控股有限公司雪莲东里34684.33156511625天津市长业房地产开发有限公司长瀛里34668.85153475819写字楼天津海贸物业发展有限公司天津港湾中心10522.9398749127天津市房地产开发总公司金融广场大厦2259.129488304天津市丰隆房地产开发有限公司三联广场667.534269509天津市摩力达置业有限公司摩力达民营产业园588.481714262天津隆迪立川房地产开发有限公司峰汇广场44.14366477商业天津市康达房地产开发公司康达时尚广场21036.4113418598.5天津市亿联置业发展有限公司天津市国际轻工商贸城15196.8449077939天津市协连房地产开发有限公司惠安花园10677.1771606407天津市万顺置业有限公司天津国际经济贸易中心8983.1187428345天津融创奥城投资有限公司奥城商业广场7395.487786347天津中信置业有限公司中信广场6453.9828187786天津市塘沽经济开发区鸿发房地产有限公司碧海鸿庭5053.4635886113天津兆隆投资发展有限公司金海岸公寓4842.6831477420天津市智迪房地产开发有限公司华苑新城竹华里4730.6843016597天津顺驰新地置业有限公司太阳城4087.539025509三、二手房市场分析5月份天津市二手房交易面积基本保持稳定，总体增长了0.9%左右，其中，市内六区和滨海地区成交面积变化不大，郊县地区增长了4.9%，环城四区下降了2.88%。成交价格方面，与一手房形成鲜明对比的是，全市各大区域成交价格增长相近，增长最快的为市内六区，环比增长4.46%，增长最慢的是郊县地区，环比增长了2.45%。与之对应的一手房郊县地区成交价格增长了23.57%，为各大区域中涨幅最显著的地区。表：全市4、5月份一手房和 二手房成交对比成交总量4月5月一手房二手房一手房二手房成交面积（万平米）72.053.281.053.7成交价格（元/平米）4894.73582.44980.83716.6表：全市各大区域4、5月份二手房成交对比二手房成交量（平米）环比变化成交价格（元/平米）环比变化4月5月4月5月六区282778.1287955.81.83%4203.14390.74.46%环城四区103053.61100088-2.88%2954.33044.63.06%郊县地区63297.166400.34.90%1713.01755.02.45%滨海地区83080.382612.4-0.56%2452.22542.43.68%5月份二手房交易面积一改上月下降的颓势，天津市内六区及塘沽地区成交基本保持稳定，除和平、红桥外其他区域均有不同程度增长，增长最快的是河西区，环比增长7.9%。河东、河北基本保持稳定，仅有2个百分点的上升幅度。塘沽地区环比下降4.6。二手房5月份交易主要集中在市内六区，并有进一步向市区转移的趋势，市内六区交易面积所占比例由4月的53%，提高到5月份的54%，环城四区仍保持19%的比例，可以看出二手房的交易主要围绕天津城区展开。四、典型项目成交分析1、总体分析案名1月成交2月成交3月成交4月成交5月成交成交均价时代奥城362729639010220.25第6田园24324446546136海逸长洲25192424598981.5阳光100911011513311575579.5水岸公馆9122436266859江胜天鹅湖002407705卡梅尔111212214111261.25俊城浅水湾39399478785560水晶城13447511167684犀地11161325149181诚基中心1701495135493668885综观06年各典型楼盘的成交情况，大部分楼盘5月的成交套数是年内最高成交量。而作为成交套数最多的城基国际中心，虽然其5月成交套数要小于3、4两月，但也达到惊人的366套。该楼盘主要是49-87平方米的小户型为主，再加上处于市中心黄金地段，造成销售势头异常火爆。另外万科水晶城也推出了面积在57-107平方米的“蚂蚁公房”，在以豪华大面积户型为主的梅江地区内，无疑又掀起了一阵抢购热潮。而从成交价格来看，则体现了明显的板快地域性：梅江、奥运、市中心三大板块仍然是豪宅的集中区域。而这几大板块除梅江外，基本无新盘推出。梅江板块的“红了天娇”和“梅江湾”将在下半年公开销售，其中尤以梅江湾最有代表性，该楼盘将以现房全装修姿态入市，销售价格极有可能突破10000元/平方米，成为梅江地区的最高价位住宅楼盘。2、重点个案成交分析海逸长洲地理位置：河西友谊南路与珠江道交口开 发 商：天津融创置地有限公司 建设指标：总建面60万平方米工程进度：二期盖到10层三期2005年动工盖到10层开盘日期：二期05年12月，三期06年6月公开交房日期：一期06年6月入住总 户 数：二期500套绿 化 率：70%容 积 率：1.1建筑形态：别墅、高层销售情况：一期售完，二期40%价 格：均价7000元/平方米主力面积：152-204平方米物 业 费：2.5元作为在售中的梅江地区代表楼，海逸长洲的成交量在06前四个月没有出现太大的波动，基本维持在20-25套之间。在5月份的成交多达达59套。另外从成交价格上来看，3、4月成交价格的上扬是因为在该时段新推3幢湖景毫宅并成交拉升了整体成交价格。水岸公馆地理位置：河西区 梅江南5、6号岛开 发 商：松江集团建设指标：建筑面积300000平方米工程进度：主体结构施工开盘日期：05年11月交房日期：07年8月绿 化 率：40%容 积 率：1.49建筑类型：公寓、别墅价 格：均价7100元/平方米主力面积：平方米物 业 费：元/平方米/天楼盘是梅江地区又一代表楼盘，从成交量来看，06年呈现稳步上秧态势：从1月的9套到4月的36套。而在5月则略有回落，成交了26套房源，主要原因是新增供应量的减小以及购房群体对大面积房型的抗性体现。成交价格的走势则基本与成交量相符，4月的成交价达到最高峰，而5月又略有回略。梅江地区的楼盘多以大面积户型为主，而定位又属于豪宅范畴，高单价大面积势必决定了高总价，而一般在水岸公馆的购房者至少是二次以上置业者，随着国家新政策的公布，势必会使他们在购房时考虑更多。成时代奥城地理位置：南开区 宾水西道与水上东路交口开 发 商：天津融创奥城投资有限公司建设指标：占地46万平方米，总建面100万平方米工程进度：二期部分楼盖到4-5层有的已经封顶开盘日期：一期04年6月，二期05年4月,，峰组团06年4月交房日期：一期05年10月，二期06年10月，其余07年底绿 化 率：38%容 积 率：2.17建筑类型：高层住宅价 格：精装8600元/平方米，毛坯7100元/平方米主力面积：142-228平方米物 业 费：2.2元/平方米/天无论是在区域市场还是在全市，时代奥城都有着极高的知名度，毗邻08奥运水上项目比赛场馆，使得其在营销过程中大肆宣传奥运概念。目前该楼盘一期已交房入住。从上图可以看到，06年4、5两月的成交量与前两月相比有较大的拉升，这是因为目前新推奥城商业广场正在热销所致。而从成交价格上看却有所降低，究其原因是因为该楼盘推出了相当一批的小面积毛坯房源，拉低了总体成交价格。阳光100地理位置：南开红旗南路延长线与外环线交口开 发 商：天津阳光壹佰房地产开发有限公司建设指标：建筑面积：75.31万平方米工程进度：四期西区国际基本封顶开盘日期：湖景板式公寓06年4月交房日期：06年底容 积 率：1.71建筑类型：小高层价 格：均价6500元/平方米主力面积：96-131平方米物 业 费：0.99元阳光100主要是以小高层为主，从上图可以看到，4月份该楼盘成交有331套房源，是3月成交的2倍以上，这是因为其新推了西区两幢全景临湖公寓，再加上在4月上旬又推出一批销控的临湖房源，一下次拉升了其成交量。从成交价格来看，3、4月份相比2月有所降低，是因为有部成交价在4000左右的位置较差的房源所致。犀地地理位置：和平区 成都道与西康路交口开 发 商：天津市天创置业有限公司建设指标：建筑面积21万平方米工程进度：出地面开盘日期：05年10月交房日期：07年7月绿 化 率：43%容 积 率：3.5建筑类型：高层价 格：均价11000元/平方米主力面积：80-100平方米今年来和平区的供应量逐步减少，而价格却不段上升，犀地作为市中心的代表楼盘，其成交价也一路攀升。从上图来看，4月的成交量是06年以来最高的，这主要是因为在3月底新推了一批80-100平方米的房型。另外该楼盘在5月28日又新推一批房源，主要集中在7号楼。预计在6月其成交会高于5月。从价格上来看该楼盘基本处于缓步上涨阶段，在5月份其成交均价突破了9000元大关。五、06年第二期广告分析统计时间：2006年2月11日2006年4月10日统计媒体：每日新报、今晚报、天津日报、假日100、城市快报、北方经济时报统计对象：以上报纸8通栏及以上广告1、 总体情况概述（一）投放发布情况本期整体投放量较上期有小幅上升，增长了13%，项目投放数量上未有明显的变化。进入3月份，广告投放有了真正意义上的提高，陆续有新盘上市做前期的市场宣传，相比去年同期来看，今年的报广宣传也明显高于去年，同时广告收益较上期也明显增加了7个百分点。 较上期推广项目数量及报广发布频次对比 同 期各项指标对比 各报媒发布数量及频次 各报媒报广发布频次分布从上图可明显看出各报媒的比例分布情况，每日新报扔以60%的较大市场份额占据大半江山，今晚报的投放紧随其后，其它报媒的比例无明显变化，两大报媒不可动摇的前属地位短期内将不会改变。（二）投放物业类型占比本期投放以商品住宅为主，占了奖金70%的比例，其次为商业项目，位居第二，别墅及写字楼项目比例接近，分列第三及第四位。短期内住宅项目投放位居第一的位置将变化不大。（三）各报媒报广收益报媒本房地产报广收益上期收益同比增长每日新报34242426+41.1%假日1002.63.1-16.1%今晚报1721.82228.5-22.7%城市快报83.968.4+22.7%天津日报275.4436.1-36.8%北方经济时报18.76.8+175%合计5526.45168.9+6.9%本期报广收益较上期增加了近7个百分点，虽然增幅不大，但这将是一个好的开始。整体投放量的微额上升，势必会带动广告收益的增幅。其中北方经济时报及每日新报增幅较大，虽也有媒体的收益出现下滑，但对整体分割收益影响不大。相信岁着楼市逐渐回暖，报广的收益也会随之渐丰。2、区域市场报广分布分析（一）各区项目广告投放量及频次统计区域发布频次项目数量平均频次2005.12-2006.2-2005.1