有关加强商品房预(销)售监督管理的通知(doc 7页).doc

绵阳市房产管理局关于加强商品房预(销)售监督管理的通知绵房管发200687号各区、市、县房管(城建)局（所）、各房地产开发经营企业、各房地产中介服务机构：近年来，我市房地产市场在不断的整顿规范中，总体呈现出的是一个健康发展的态势。但是，由于受到行业一些不规范行为的影响，在商品房的销售过程中，也还存在着内部认购、违规促销、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、发布虚假信息，一房多卖和变相售后包租，以及挪用预售房款等扰乱市场秩序的行为。因此，为认真贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号)和建设部等三部门关于整顿和规范房地产市场交易秩序的意见(建住房2006166号)、以及市委、市政府关于加强房地产市场管理的意见（绵委发200618号）等文件精神,加强房地产市场宏观调控，切实保障房地产开发企业与购房者的合法权益，营造公平、公开、公正、透明的市场环境，促进我市房地产市场的持续健康发展,根据国家有关房地产法律、法规规定，现就进一步加强我市商品房预(销)售监督管理工作有关问题通知如下：一、严格执行商品房预售许可证制度。房地产开发企业在未取得商品房预售许可证前，不得发布预售和现售广告；不得向购房者收取排号登记费、诚意金、认购费和办理指定房产项目的会员制、VIP卡”等任何含有预订款性质的费用。二、房地产开发企业必须按规定在商品房销售现场明示商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、商品房预售许可证、商品房买卖合同示范文本和前期物业管理服务协议、业主临时公约等商品房销售的有关文件、文本以及相关规划图纸，包括购房中应注意的一些相关事项的提示等。三、实行购房实名制。购房者或其代理人应当提供购房者的合法有效的身份证件，未提供合法有效的身份证件的，房地产开发企业不得与其签订订购协议书和购房合同。商品房预（销）售合同应由企业法定代表人签名并加盖企业公章后才具有法律效力，如确需委托，必须出据授权委托书，委托书的真实性以及随之引起的法律后果均由委托授权的企业负责。四、杜绝重复销售“一房多卖”。商品房预（销）售合同实行网上签约和即时进行登记备案管理，房地产开发企业与购房者在签订商品房买卖合同过程中，必须按照要求立即进行联网签约备案，同时，还应严格依法在30日内持商品房买卖合同和预售款存入指定银行的相关凭证或缴款凭证复印件，（也可以由购买人）到房产市场管理部门进行预售登记备案确认，加盖“商品房销售合同登记备案专用章”。五、禁止期房转让。商品房预购人不得将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在商品房预购人取得房屋所有权证之前，房产市场管理部门不得为其办理转让手续。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房产权属管理部门不得为其办理房屋权属登记手续。在取得房屋所有权证前，因故确需退房的，商品房买卖双方应按商品房买卖合同约定办理退房手续，房地产市场管理部门应严格审查退房的相关资料,办理商品房合同备案撤销手续。六、房地产开发企业在商品房预售广告中应当使用规范的房地产项目名称，对房屋用途、价格、地理位置等应作准确的表述。不得含有风水、占卜等内容，不得在房地产广告中发布含有融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺，不得承诺赠送属于全体业主的共有部位和公共设施，更不准承诺将未竣工的房屋进行变相的售后包租。七、房地产开发企业应当确保和维护购房者的知情权。商品房预售许可证取得后必须在市上有影响的媒体上进行公示；同时，不得发布不实的价格和销售进度信息，诱导购房者争购。已抵押房屋在销售时应当告知购房者，不得隐瞒；已销售的房屋，房地产开发企业不得再行设定抵押。八、加强房地产开发建设监管。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不核发商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。建立商品房预售款监督机制。商品房项目在开工前，应由开发公司、监理公司和银行三方签订商品房预售款监管协议，在办理预售许可证时，将商品房预售款监管协议送房产市场管理部门备案。工程建设资金和预售款必须存入协议指定银行，保证专款专用。九、开发企业应当按照GB/T17986-2000房产测量规范规定的商品房面积计算标准和办法计算房屋面积，不得在房屋套内面积与分摊的共有面积计算中弄虚作假，短斤少两；房地产开发企业必须在网上和销售现场向购房者公示房屋面积的预测绘成果报告或实测成果报告。十、房地产开发企业不得设定侵害购房者合法权益的条款；订立商品房买卖合同中，不得故意涂改、删改合同中规定的保护购房者合法权益的条款内容。配套设施的权利归属在商品房买卖合同中应予明确。采取先订购后签约方式销售商品房的，订购协议应体现商品房买卖合同的主要内容，如与商品房买卖合同的主要内容不一致的，购房者有权提出撤销订购协议。十一、切实整治房地产交易环节中违法违规行为。房地产开发企业应严格按照向房产市场管理部门提交的商品房销售方案销售商品房。禁止捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价等扰乱房地产市场的行为。十二、严格规范房地产中介代理行为。房地产中介代理（包括房地产经纪、咨询、策划）机构在取得工商营业执照后1个月内应到市房产管理部门备案，领取绵阳市房地产经纪咨询机构备案证。受托房地产中介机构应与委托的房地产开发企业签订书面委托合同，严格按照委托的权限、内容从事经营活动，不得超出委托的权限。在签订的商品房买卖合同中除须有房地产开发企业、购房者的签章外，代理中介机构与房地产经纪人也应在合同上签章。房地产中介代理机构应严格遵守商品房销售的有关规定，不得发布不实价格和销售进度信息，诱导购房者争购。受托中介机构不得收取佣金以外的其他费用。十三、市和各（市）县房管（城建）部门应加强对商品房的销售管理，对违反上述规定的房地产开发企业、中介代理机构，应依据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋权属登记管理办法、城市商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、国办转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发