建设工程合同类型及计价方法.doc

建设工程合同类型及计价方法 河北建筑工程学院管理系刘月君第四章建设工程施工承包合同类型与计价方法河北建筑工程学院管理系刘月君第一节建设工程施工承包合同类型成本加固定百分比酬金合同成本加固定酬金合同成本加浮动酬金合同目标成本加奖罚合同估算工程量单价合同纯单价合同单价合同固定总价合同可调总价合同总价合同成本加酬金合同河北建筑工程学院管理系刘月君（一）固定总价合同:总价一次包死，一般不予以调整。 C=C0C为发包人应支付的工程结算价款，C0为签约约合同价 一、总价合同（Lump SumContract）业主没有要求变更原工程内容风险工程量风险，价格风险承包商不可抗力风险业主河北建筑工程学院管理系刘月君案例探讨某中外合资项目，合同标的为一商住楼的施工工程主楼地下一层，地上24层，裙楼4层，总建筑面积36000m2。 合同协议书由甲方自己起草。 合同工期为670天。 合同中的价格条款为“本工程合同价格为人民币3500万元。 此价格固定不变，不受市场上材料、设备、劳动力和运输价格的波动及政策性调整影响而改变。 因设计变更导致价格增减另外计算。 本合同签字后经过了法律机关的公证。 显然本合同属固定总价合同。 在招标文件中，业主提供的图纸虽号称“施工图”，但实际上很粗略，没有配筋图。 在承包商报价时，国家对建材市场实行控制，有钢材最高市场限价，约1800元/t。 承包商则按此限价投标报价。 工程开始后一切顺利，但基础完成后，国家取消钢材限价，实行开放的市场价格，市场钢材价格在很短的时间内上涨至3500元/t以上。 另外由于设计图纸过粗，后来设计虽未变更，但却增加了许多承包商未考虑到的工作量和新的分项工程。 河北建筑工程学院管理系刘月君案例探讨其中最大的是钢筋。 承包商报价时没有配筋图，仅按通常商住楼的每平米建筑面积钢筋用量估算，而最后实际使用量与报价所用的钢筋工程量相差500t以上。 按照合同条款，这些都应由承包商承担。 开工后约5个月，承包商再作核算，预计到工程结束承包商至少亏本2000万元。 承包商与业主商议，希望业主照顾到市场情况和承包商的实际困难，给予承包商以实际价差补偿，因为这个风险已大大超过承包商的承受能力。 承包商已不期望从本工程获得任何利润，只要求保本。 但业主予以否决，要求承包商按原价格全面履行合同责任。 承包商无奈，放弃了前期工程及基础工程的投入，撕毁合同，从工程中撤出人马，蒙受了很大的损失。 而业主不得不请另外一个承包商进场继续施工，结果也蒙受很大损失不仅工期延长，而且最后花费也很大。 因为另一个承包商进场完成一个半拉子工程，只能采用议标的形式，价格也比较高。 试分析本案例?讨论固定总价合同适用工程有那些?河北建筑工程学院管理系刘月君固定总价合同适用范围合同工期较短，一般为工期在一年之内的工程规模较小、技术不太复杂的工程招标时的设计图纸已达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量依据确切，合同履行过程中不会出现较大的设计变更，承包商依据的报价工程量与实际完成工程不会有较大差异河北建筑工程学院管理系刘月君（二）可调总价合同?这种合同只是在固定总价合同基础上，增加合同履行过程中因市场价格浮动等因素对签约合同价调整的条款。 ?C=C0+CC调整的价格差额之和河北建筑工程学院管理系刘月君常用调价方法?公式调价法采用价格指数调整价格差额。 主要是根据完成工程施工所需的人工、材料和机械台时等因子的估计耗用量，在招投标时事先约定各可调因子的变值权重和不可调因子的定值权重，以公平分担价格风险的原则，计算得出支付项目的价格波动价差。 其优点是可在进度付款中减少由于调价不及时引起的合同争议。 ?文件证明法采用造价信息调整价格差额。 合同履行期间,当合同内约定的某一级以上有关主管部门或地方建设行政管理机构颁发价格调整文件时,按文件规定执行。 ?票据价格调整法:是指合同履行期间,承包商依据实际采购的票据和用工量,向业主实报实销与报价单中该项内容所报基价的差额。 河北建筑工程学院管理系刘月君公式调价法?P=P0?P-需调整的价格差额；P0-进度付款证书、竣工付款证书和最终清算证书中承包人应得到的已完成工程量的金额。 此项金额应不包括价格调整、不计质量保证金的扣留和支付、预付款的支付和扣回。 第15条约定的变更及其他金额已按现行价格计价的，也不计在内；A-定值权重(即不调部分的权重)；B1;B2;B3Bn-各可调因子的变值权重(即可调部分的权重)为各可调因子在投标函投标总报价中所占的比例；Ft1;Ft2;Ft3Ftn-各可调因子的现行价格指数，指进度付款证书、竣工付款证书和最终清算证书相关周期最后一天的前42天的各可调因子的价格指数；Fo1;Fo2;Fo3Fon-各可调因子的基本价格指数，指基准日期的各可调因子的价格指数。 ?河北建筑工程学院管理系刘月君可调总价合同风险工程量风险，合同约定价格风险承包商不可抗力风险，合同约定的价格风险业主适用范围工期在一年以上的工程（与固定总价合同不同点）规模较小、技术不太复杂的工程招标时的设计图纸已达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量依据确切，合同履行过程中不会出现较大的设计变更，承包商依据的报价工程量与实际完成工程不会有较大差异河北建筑工程学院管理系刘月君二.单价合同(Unit PriceContract)指承包商按工程量报价单内分项工作内容填写单价，以实际完成工程量乘以所报单价计算结算款的合同。 1、估算工程量单价合同(计量单价合同)承包商在投标时以工程量报价单开列的工作内容和估计工程量填报相应的单价后，累计计算合同价。 单价确定,总价只起评标作用.?业主提供估算工程量?承包商根据估算工程量报价?按实际完成工程量结算C评标=(mi估计ci)C结算=(mi实际ci)河北建筑工程学院管理系刘月君例题1:工程量清单内容估算工程量实际完成工程量报价方案1报价方案2挖方（M3）1008021混凝土（M3）1011400410报价方案1评标时总价1002+10400=4200结算价802+11400=4560报价方案2评标时总价1001+10410=4200结算价801+11410=4590河北建筑工程学院管理系刘月君例题2(可调单价合同)某工程工程量清单中估计挖土工程量为1000立方米，其综合单价为35元/立方米，管理费费率为25%，利润率为8%，合同规定，实际完成的工程量增减超过10%时，对超过原工程量110%的部分工程量可将其综合单价调整为34元/立方米，如果实际完成的工程量为1600立方米时，计算土方工程量的结算价？计算结果50034+110035=55500（元）为什么？河北建筑工程学院管理系刘月君估算工程量单价合同适用范围工期长、技术负责，实施过程中可能会发生各种不可遇见因素较多的建设工程施工图不完整或准备招标的工程项目内容、技术经济指标开工时尚不能明确时风险工程量风险，合同约定的价格风险；不可抗力风险。 业主合同约定的价格风险承包商河北建筑工程学院管理系刘月君招标文件中仅给出各项工程内的工作项目一览表、工程范围和必要的说明，而不提供工程。 投标人只要报出各项目的单价即可，实施过程中按实际完成工程量结算。 2、纯单价合同适用范围采用标准设计的住宅、校舍和通用厂房等房屋建筑工程纯单价合同分部分项工程单价承包合同按最终产品单价承包适用范围没有施工图、工程量不明就要开工的工程河北建筑工程学院管理系刘月君三.成本加酬金合同C=CA+F C发包人应支付的工程结算价款CA工程成本直接费、施工管理费F公司总部管理费、利润规费和税金实报实销 1、成本加固定百分比酬金合同计算式为C=C(1+P)P固定的百分数。 、成本加固定数额酬金合同计算式为C=CA+F F固定酬金河北建筑工程学院管理系刘月君三.成本加酬金合同 3、成本加浮动酬金合同（重点掌握）?CA=Co则C=CA+F?CACo则C=CA+F-FF酬金增减部分 4、目标成本加奖罚措施合同C=CA+（CoCA）P1+CAP2=CA+CA（P2P1）+Co P1Co目标成本P1奖罚酬金计算百分比P2基本酬金计算百分比（注意P2Co则酬金减少以示惩罚Co预期成本河北建筑工程学院管理系刘月君三.成本加酬金合同新型项目，或对项目工程内容及其技术经济指标未确定需要立即展开工作的项目，如灾后重建项目风险很大的项目适用范围合同类型应用范围总价合同单价合同百分比酬金固定酬金浮动酬金目标成本加奖罚广泛广泛有局限性酌情业主投资控制易较易最难难不易有可能承包商风险风险大风险小基本无风险风险不大有风险不同计价方式合同类型比较河北建筑工程学院管理系刘月君第二节建筑安装工程费用项目的组成及计价模式 一、建安工程费用项目组成建标xx206号关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知直接费间接费利润税金建筑安装工程费河北建筑工程学院管理系刘月君建筑安装工程费直接费间接费利润税金直接工程费措施费规费企业管理费人工费2.材料费3.施工机械使用费1.环境保护2.文明施工3.安全施工4.临时设施5.夜间施工6.二次搬运7.大型机械设备进出场及安拆8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架9.脚手架10.已完工程及设备保护11.施工排水、降水1.工程排污费3.社会保障费4.住房公积金5.危险作业意外伤害保险2.工程定额测定费 （1）养老保险费 （2）失业保险费 （3）医疗保险费1.管理人员工资2.办公费3.差旅交通费4.固定资产使用费5.工具用具使用费6.劳动保险费7.工会经费8.职工教育经费9.财产保险费10.财务费11.税金河北建筑工程学院管理系刘月君、直接费（）直接工程费直接工程费=人工费+材料费+施工机械使用费直接费河北建筑工程学院管理系刘月君人工费=（工日消耗量日工资单价）iGi=51GG1-日基本工资G2-日工资性补贴G3-日生产工人辅助工资G4-日职工福利费G5-日生产工人劳动保护费日工资单价?人工费直接工程费河北建筑工程学院管理系刘月君基本工资生产工人劳动保护费职工福利费工资性补贴生产工人辅助工资是指发放给生产工人的基本工资。 是指按规定标准发放的物价补贴，煤、燃气补贴，交通补贴，住房补贴，流动施工津贴等。 是指生产工人年有效施工天数以外非作业天数的工资。 是指按规定标准计提的职工福利费。 是指按规定标准发放的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴、防暑降温费、在有碍身体健康环境中施工的保健费用等。 人工费河北建筑工程学院管理系刘月君?材料费检验试验费材料基价（材料消耗量材料费+)材料费采购及保管费检验试验费运输损耗费材料运杂费材料原价直接工程费河北建筑工程学院管理系刘月君单位工程量材料费的计算公式检验试验费材料基价（材料消耗量材料费+)材料基价=（供应价格+运杂费）（1+运输损耗率）（1+采购保管费率）材料消耗量）费（单位材料量检验试验检验试验费材料费河北建筑工程学院管理系刘月君?施工机械使用费机械台班单价）（施工机械台班消耗量施工机械使用费税台班养路费及车船使用台班燃料动力费台班人工费台班安拆费及场外运费台班经常修理费台班大修费旧费机械台班单价台班折+直接工程费河北建筑工程学院管理系刘月君（）措施费?环境保护费?文明施工费?安全施工费?临时设施费?夜间施工增加费?二次搬运费?大型机械设备进出场及安拆费直接费河北建筑工程学院管理系刘月君?混凝土、钢筋混凝土模板及支架费?脚手架费?已完工程及设备保护费?施工排水、降水费?脚手架费?已完工程及设备保护费?施工排水、降水费直接费（）措施费河北建筑工程学院管理系刘月君、间接费（）规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用规费工程排污费工程定额测定费社会保障费住房公积金危险作业意外伤害保险养老保险费失业保险费医疗保险费间接费河北建筑工程学院管理系刘月君规费的计算公式?以直接费为计算基础?以人工费和机械费合计为计算基础?以人工费为计算基础规费直接费规费费率规费（人工费机械费）规费费率规费人工费规费费率规费河北建筑工程学院管理系刘月君（）企业管理费企业管理费管理人员工资劳动保险费办公费差旅交通费固定资产使用费工具用具使用费其他税金职工教育经费财产保险费财务费工会经费间接费河北建筑工程学院管理系刘月君企业管理费的计算公式?以直接费为计算基础?以人工费和机械费合计为计算基础?以人工费为计算基础企业管理费直接费企业管理费费率企业管理费（人工费机械费）企业管理费费率企业管理费人工费企业管理费费率企业管理费河北建筑工程学院管理系刘月君?以直接费为计算基础?以人工费和机械费合计为计算基础?以人工费为计算基础间接费费率（）间接费直接费合计间接费费率（）费合计间接费人工费和机械间接费费率（）间接费人工费合计（）间接费的计算直接费河北建筑工程学院管理系刘月君、利润指施工企业完成所承包工程获得的盈利。 ?按照不同的计价程序，利润的计算方法也有所不同?在投标报价时企业可以根据工程的难易程度、市场竞争情况和自身的经营?管理水平自行确定合理的利润率利润河北建筑工程学院管理系刘月君、税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。 营业税的税额为营业额的3%。 城市维护建设税的纳税人所在地为市区的，按营业税的7%征收；所在地为县镇的，按营业税的5%征收；所在地为农村的，按营业税的1%征收。 教育费附加为营业税的3%。 税金河北建筑工程学院管理系刘月君为了计算上的方便，可将营业税、城市维护建设税和教育费附加合并在一起计算，以工程成本加利润为基数计算税金。 纳税地点市区县城、镇其他税率(计税系数)3.413.353.22税金河北建筑工程学院管理系刘月君 二、计价模式根据原建设部第107号部令建筑工程施工发包与承包管理办法的规定，发包与承包的计算方法分为工料单价法和综合单价法。 、定额计价模式（工料单价法）参见本章第三节介绍定义国家或行业提供统一的社会平均的人工、材料、机械标准和价格，供用户确定工程造价的模式。 局限性（）定额的指令性限制了定额应用的灵活性；（）定额的社会平均消耗量及建设行政主管部门定期发布的材料预算价格不利于市场竞争。 计价程序工程概预算课程讲授河北建筑工程学院管理系刘月君、工程量清单计价模式:参见本章第四节 （1）定义工程量清单计价是建设工程施工招投标时，按照招标要求和施工设计图纸要求及规定，将拟建招标工程的全部项目和内容，