某年房地产市场形势分析.doc

2006年1季度房地产市场形势分析2006年1季度，房地产市场建设总量增幅增加，持币观望态势有所改善，房价涨幅有回落迹象。市场总体呈现稳步发展的局面。一、形势判断（一）房地产开发活动增长有所回升2006年1季度，房地产开发投资2792.68亿元，同比增长20.2%，增幅比去年同期减少6.5个百分点，比同期固定资产投资增幅低9.6个百分点，但比去年4季度增加8.1个百分点。进入2006年，代表当期房地产开发活动的一系列指标都出现了加速增长，例如，完成开发土地面积5284.13万平方米，同比增长53.35%，增幅增加60.82个百分点；商品房施工面积103062.07万平方米，同比增长23.3%，增幅增加4.10个百分点；商品房新开工面积17215.92万平方米，同比增长22.1%，增幅增加了12.80个百分点；商品房竣工面积5657.16万平方米，同比增长35.9%，增幅增加22.80个百分点。2006年国房景气指数也出现上升。2月份国房景气指数为101.05，比2005年12月份上升0.87点；3月份，“国房景气指数”为101.46，比2月份上升0.41点。国房景气指数的持续上升，显示1季度房地产开发景气的回升。房地产开发活动增长上升与银行支持力度提高有密切关系。2004年起，房地产开发资金来源中国内贷款的同比增幅持续下降，2005年1-6月国内贷款同比增长4.3%，增幅降到历史最低水平；2005年下半年以来，国内贷款的增长幅度逐步增加，2006年1-3月国内贷款大量增加，同比增幅达到48.5%，增加了36.4个百分点。国内贷款增长幅度的上升显示了银行方面对房地产开发的支持力度有所提高。（二）全国范围内房地产市场持币观望态势有所改善2006年1季度，房地产增量市场持币观望态势有改善迹象。代表增量市场预售水平的定金及预收款的降幅逐月有所减少，销售面积增幅则逐月增加。1-3月，全国房地产开发投资资金来源中，定金及预收款同比减少16.8%，降幅比1-2月份减少7.7个百分点。2006年1季度各月，商品房销售面积增幅逐步增加。1-2月商品房销售面积为5343.89万平方米，同比增长7.8%；1-3月商品房销售面积同比增长10.2%，比1-2月增加2.4个百分点。此外，2006年以来，主要城市的二手房交易量也有所上升。例如，2006年1季度，深圳市二手房交易面积为231.66万平方米，比上年同期增长35.32%；1-2月北京市存量住房交易9558套，比上年同期增长16%；1月广州市二手房交易量为91.54万平方米，同比增长7.58%。（三）全国总体房屋销售价格涨幅有回落迹象，不同城市涨跌有别房屋销售价格同比涨幅逐步回落，其中各种主要类型物业的销售价格同比涨幅均继续回落。2006年1季度，房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上季度低1个百分点，比去年同季低4.3个百分点。其中，1-3月各月房屋销售价格指数也逐月回落，分别为105.5、105.5、105.4。房屋销售价格季度环比涨幅有所增加，但月度环比涨幅在2006年1月达到最高，而后逐步回落或趋向平稳。2005年4季度和2006年1季度房屋销售价格涨幅均比前期有所增加，分别为1.71%和1.91%；1-3月各月，房屋销售价格指数分别为100.9、100.7和100.3，其中新建商品住宅销售价格指数分别为100.8、100.7和100.5，二手住宅销售价格指数分别为101.4、100.5和100.5。不同城市房价变化涨跌有别，70个大中城市中，房价大幅上涨和下跌的情况同时存在。2006年1季度，全国70个大中城市中有9个城市房屋销售价格环比下降，有11个城市新建住宅销售价格环比下降，有11个城市二手住宅销售价格环比下降。其中，房屋销售价格上涨幅度较大的城市有襄樊（5.48%）、大连（5.07%）、沈阳（5.07%）等，而北海（-2.18%）、洛阳（-2.19%）、太原（-2.41%）等城市房屋销售价格下跌幅度较大。（四）房地产市场区域性变化明显我国各地区经济发展水平、城市化程度等有很大的区别，房地产市场具有非常明显的区域性。根据我们的报告分析：2005年，在不断出台的宏观调控措施下，长三角地区房地产市场全面回落；而同时其他区域房地产市场的变化特征各不相同。2006年1季度，长三角地区房地产市场供给增长有所增加，需求增长未明显恢复；而东北地区、北部沿海地区、大西北地区的房地产市场供给增长和需求增长均有所增加；长江中游地区房地产市场的需求增长增加而供给增长下降；黄河中游地区和大西南地区房地产市场的供给增长增加而需求增长放缓。（五）我国当前商品住宅空置水平没有明显上升随着商品住宅建设总量的增加，商品住宅的空置面积理应有所增加。2005年商品住宅空置面积总量虽在增长，但商品住宅空置水平并没有明显上升。2005年，商品住宅空置面积为8319.08万平方米，同比增长12.4%，这种增长是在2004年商品住宅空置面积基数较低情况下的增长。从近年商品住宅建设总量与其空置面积的增长情况来看，商品住宅空置面积增长最慢。1998-2005年，商品住宅施工面积平均年增长19.75%，新开工面积平均年增长18.57%，竣工面积平均年增长16.21%，空置面积平均年增长仅有4.95%。商品住宅空置面积占其建设总量的比例近年呈逐步下降态势。1998-2005年，商品住宅空置面积占商品住宅施工面积的比例从17%下降到6.5%，商品住宅空置面积占商品住宅竣工面积的比例从43.5%下降到20.8%，商品住宅空置面积占商品住宅新开工面积的比例从37%下降到15.4%。2005年商品住宅空置面积占各种建设总量的比例与2004年相比仍有小幅下降，表明2005年我国商品住宅空置水平并没有明显上升。二、趋势分析2006年1季度，房地产市场供给指标加速增长，尤其是完成开发土地面积和商品房新开工面积增幅的增加，加大了近期房地产市场有效供给的增长。2006年1季度，房地产开发投资同比增长20.2%，增幅比同期固定资产投资增幅低9.6个百分点，二者缺口在2005年的基础上继续扩大，而在1999-2004年期间，房地产开发投资增幅均高于同期固定资产投资增幅。从政策层面看，在固定资产投资增速持续走高的同时，房地产开发投资增长依然徘徊在近年最低水平，同时全国不同地区的地域性差别很大，因此，宏观政策没有理由进一步限制房地产市场的供给总量。政策的主要方向仍然是：落实国家调控房地产市场各项措施，稳定住房价格，调整住房供给结构，促进房地产业健康稳定发展。4月份，针对宏观经济中出现的投资增长过快、信贷发放过多等问题，央行和国家发改委等部门出台新政策。部分经济学家认为，宏观调控习惯从抑制投资入手来为经济过热“降温”，这些政策的出台意味着新一轮宏观调控的