某地房地产十大板块形势分析.doc

2007年1月份长沙房地产十大板块形势分析一、在售市场建筑面积以市府麓谷为首；容积率以中心为首、麓南最低，两极分化趋势明显。（备注：上图占地、建筑面积为在售项目的总体面积，而非目前各项目推出量。）从在售市场建筑面积来看，市府麓谷板块仍遥遥领先，供应总量高达348.66万平米，占全市总量的18.62%，东城、新南城尾随其后。从容积率指标对比来看，目前仍以中心板块为首，综合容积率高达4.71，而最低仍为麓南板块，仅为0.81，呈现两极分化态势。二、本月在售市场项目数量以市府麓谷及星沙板块为首。从项目数量来看，本月以市府麓谷与星沙板块居榜首，合计占到全市的32.67，但其容积率分别为1.71和1.60，在全市各板块对比中为第七位和第八位。这说明两板块竞争都较为激烈，更多以低密度竞争为主。三、长沙楼市潜量新南城高居榜首，相对在售市场而言，多数板块综合容积率略有降低，未来长沙低密度物业竞争加剧。从建筑面积来看，新南城和麓南板块合计占到全市比例的近四成。而从其容积率来看，新南城为0.98，麓南为1.32，对比在售市场情况，新南城将呈现低密度竞争转变的态势，而麓南板块综合容积率则有所上升，意味着未来2-3年麓南板块多出现小高层等物业。从容积率来看，中心板块仍居首位，但多数板块综合容积率相对在售市场而言，略有降低。四、河西成为长沙楼市别墅类产品重要的供应基地。从独立别墅看，仍主要集中在新南城、星沙、北城及市府麓谷四大板块，其中以星沙为首，新南城其次；从联排别墅来看，市府麓谷板块仍独占鳌头，占到总量的四成以上。总体来看，河西两大板块（市府麓谷、麓南）别墅类产品合计达到1963套，占到全市的34.69%，可见长沙高端物业开发对于岳麓山景观资源的利用已达到了高峰阶段。五、户型配比分析（1）一房、二房产品区域性特征明显。从一房、二房来看，一房产品仍以中心、滨江板块为首，合计占到全市的五成以上，二房产品同样以中心板块为首，占到全市总量近二成。这说明长沙一房、二房供应呈现出明显的区域特征。此外，置业者群体的投资意识、过渡居住意识已经清晰形成。（2）新南城、北城及市府麓谷板块呈现出明显的自住型居家物业特征。从三房、四房来看，其总量占到全市的六成以上，这说明长沙目前仍呈现出明显的自住型置业特征；新南城、北城、市府麓谷板块三、四房比重较大，这三个板块表现出明显的居家特征。（3）五房、复式等辅助型产品所占份额相当有限。从五房及复式产品看，由于总价过高，客户层面过于狭窄，各板块推出量相对较少，所占市场供应份额相当有限。根据同致行统计数据来看，个别板块如星沙、北城板块五房产品较少，这与区域内客户价格承受能力有关。六、3500元/仍是长沙楼市价格“分水岭”，销售情况暂以北城为好。（数据说明：本部分统计数据中已剔除销售率90的在售项目，此次均价统计仅为商品住宅均价，不含经济适用房、单位集资房、定向开发等）从消化量与销售价格来看，3000元/以下消化量占到全市消化量的四成以上，30003500元/占48.45%，而3500元/以上占10.68%。这说明以价格为导向的置业倾向明显，3500元/仍是长沙楼市价格“分水岭”。从销售率来看，各板块整体消化情况良好，仍主要集中在70%到80%之间。这说明长沙目前尚未出现明显低谷的片区，消费需求量仍较大。其中仍以北城板块为最高，达85.73%，意味着北城板块项目多处于尾盘销售阶段。而新南城板块暂时最低，仅为58.36%，这与消费者对“长株潭一体化”发展速度及概念的接受度尚弱不无关系存在一定关系。七、以价格为导向的置业倾向明显。从以上两表来看，东城、新南城板块综合指标较高，受政府向东、向南扩容影响，是目前客户置重点方向之一，相比之下，向西、向北置业走势仍不甚突出。中心、滨江板块销售均价位居前列，受其影响，大量置业客户向周边板块转移，但结合销售周期及月均销售量看，目前这两大板块仍是客户最受