某地第一季度房地产动态分析报告.doc

2005年合肥第一季度房产动态报告一.国土资源部监测报告综述国土资源部4月25日发布2005年第一季度城市地价动态监测报告显示，今年一季度全国主要城市地价总体水平为每平方米1212元，与去年第四季度末相比增长1.21，与去年同期相比增幅下降0.18个百分点。根据报告提供的数据，今年一季度商业、居住、工业地价水平分别为每平方米2006元、1184元和482元，与2004年第四季度末相比均有增长，与去年同期相比增幅有所下降。为加强对房地产市场调控，稳定住房价格，国务院有关部门开始出台土地、金融、财税等一系列政策措施，国家宏观调控政策将在稳定地价方面发挥有效的作用。总体来看，随着土地市场整顿措施到位，土地供应和结构调整以及土地市场信息的进一步公开，预计本年度城市地价水平不会出现大幅度上涨态势。二.2005年一季度经济运行情况合肥市月度经济运行报告显示，一季度，该市实现GDP132.5亿元，同比增长14.5%，经济总体保持平稳增长，三次产业增幅均在两位数以上。 一季度，该市固定资产投资保持平稳增长，城镇以上固定资产投资完成60.65亿元，同比增长19.7%，从投资项目来看，基建、技改、其他投资持平，房地产投资强势增长。从投资主体看。非国有投资高增长；国有单位投资25.17亿元，同比下降17%，而非国有投资额，达到35.47亿元，同比增长78.5%，占城镇以上固定资产投资的比重为58.5%，成为推动投资持续增长的主要力量。一季度利用外资2.39亿元，同比大增4.6倍。 一季度，该市城镇居民人均可支配收入2705元。增长6.7%，人均消费性支出1999元，增长9.1%；农民人均现金收入877元，增长15%。到三月末，合肥市城乡居民储蓄存款余额达到481.28亿元，比年初增长12.2%，由于居民生活水平的提高，消费领域拓宽，消费档次不断提升，住房销售红火，轿车悄悄进入寻常百姓家。一季度我市住宅销售面积为78.47万平方米，同比增长一倍多，住宅销售额达到20.49亿元，同比增长2倍多。三.合肥市一季度房产动态综述今年一季度，合肥市商品房均价达2992.52元/平方米，直逼3000元大关，较去年末每平方米上涨约201元。去年12月份，合肥市商品房均价为2791.38元/平方米。根据主管部门对合肥市城区新房发证情况统计，今年1月份商品房均价涨至2884元/平方米，2月份约2940元/平方米，至3月份合肥市商品房均价达到2992.52元/平方米。今年3月份，省城预售合同备案建筑面积47.13万平方米，成交总金额15.49亿元，其中住宅37.73万平方米，成交额11.29亿元；非住宅9.04万平方米，成交额4.2亿元，平均单价4644.55元/平方米。可以看出，房地产投资仍在保持增长，相对于去年全年27的惊人涨幅，今年前三月省城房价上涨趋势明显放缓。宏观调控作用的发挥越来越明显。三.一季度房产具体情况分析(一)一季度开工及新开楼盘情况1. 蜀山区广利花园南区 多层 3.12对外公开放号绿城桂花园 多层、景观小高层 3.19推出景观保留房新华学府春天 多层、小高层、高层、别墅 3.26日盛大开盘御景山庄 别墅 3.30盛大开盘金色池塘 花园洋房 4.9花园洋房对外预约颐和花园谰苑 小高层 4.16公开发售百协大溪地 5.7开盘第一季度中蜀山区的房地产市场颇为活跃，三月底的多个楼盘推出后期或余房，其中还有像百协大溪地这样的新盘高调入市。其中百协大溪地给区域带来的冲击最大，其首批推出的多层产品的面积适中，也是作为新盘开拓市场、聚累人气之需。同时黄山花园、维也纳森林花园(尾盘)也正在接受预约和即将销售，由于其区域适宜人居，整个区域楼盘的档次较高，整个区域均价已经接近3500元。同时还有高新区的高档景观和别墅楼盘，3.30开盘的御景山庄，加上尾盘销售的徽商都市庭院、和庄、蜀山名筑。五一房展会上首次高调露相的华润置地在合肥的第一个项目“澜溪镇”，位于合肥市东南部蜀山脚下，总占地面积约15万平方米，建筑面积约20万平方米。项目秉承独特的法式风情，产品类型以户户带花园的花园洋房和景观电梯公寓为主。随着百协大溪地和华润澜溪镇两个大盘的面世，加上原有的绿城桂花园以及绿城百合公寓、安高城市新天地的逐步亮相，整个西区肯定会再次成为合肥楼市关注的重点。2.包河区一环亲家 商务公寓、写字楼 2.25北楼破土动工新都会环球广场 商铺 3.20盛大开盘滨水华城 小高层 3.24对外发售 包河区一季度的新开楼盘数量不多，多为正在销售楼盘的后续销售。万振逍遥苑的三期高层、世纪阳光推出的“紫阳苑”等，新开的滨水华城也仅为一栋高层，春晖田逸苑、徽商望湖苑的规模都不大，新推户型面积偏大多在110140，均价在3500元/，其中高档住宅集中在马鞍山路两侧、太湖路和一环路沿线。随着新鸿意集团的“国贸公寓”项目和元一集团的“柏庄”项目、金大地公司投资的“金地国际城”等项目的入市，整个区域的楼盘供应将逐步加大，市场将更加活跃，销售压力也会随之增加，竞争也将趋于白热化。3.瑶海区柏景轩 多层、小高层 3.5对外公开选房龙岗静安新城 一期B组团多层 3.5盛大开盘东苑雅居 多层 3.12盛大开盘东湖山庄 多层 3.24盛大开盘中翔盛景名苑 小高层、高层 4.3接待中心启动康城水云间 一期B组团多层 4.6预约，4.23开盘中环国际广场 商务公寓、写字楼 4.6盛大开盘城市驿站 精装改造小公寓 4.16闪亮登场晨阳世纪城 多层 4.16盛大开盘光大国际广场 改造公寓写字楼 4.21盛大开工月亮湾亲水家园 一期B组团多层 4.23正式对外预约认购江晨园 小高层 4.26公开认购海洲景色家园 多层 4.28产品发布会豪世优庭 小高层 4.28开盘 合肥东区的房产紧随政府“东进”发展的号召，发展势头越来越迅猛。瑶海区在原有已成熟的新站区格局下，开始向多层次、复合发展。A.北二环的凭借瑶海与生态两大公园的环境优势，东湖山庄、康城水云间、西湖花园等一批楼盘发展迅猛.B.同时和平广场区域良好的位置、交通、环境、优势迅速成为区域最有活力的地区之一，吸引了宝业城市绿苑、中翔盛景名都等的开发，还有像金月湾、君柳河畔等新项目的跟进。C.龙岗的区域发展也被许多人看好。华顺九狮水案、龙岗静安新城、海洲景色家园、月亮湾亲水家园一批高质量的中档楼盘承燎原之势，与市区的交通的便捷和较低的价格吸引了区域内的众多人群。D.在物业形态中，产品逐步的多元化、差异化，多层的主体地位虽未动摇，但小高层、高层产品比例不断提高，也给多层带来了一定的冲击。区域内人群对小高层、高层产品的接受程度也逐渐增加。宝业即将推出的小高层、中翔景观高层等，都为区域整体楼盘档次的提升起到推动作用。E.瑶海区和龙岗开发区的价格形成了一定的梯度差，2200元/3800元/的各个价值区间都有分布，其楼盘的面积范围也多在80150之间，中小面积户型的比例相对比其他区域高，对于广大工薪阶层具有很强的吸引力，但整体环境较差，市政综合配套薄弱，在短时间内难以克服。随着瑶海区政府已经着手道路改建、拓宽、贯通工程的实施，以及市政基础设施的完备，东区的楼盘档次和品位会逐渐提高，其市场前景也是最大的。4.庐阳区世纪家园 小高层 4.11三期臻品对外推出元一滨水城 小高层、高层 4.16认筹4.23开盘鼎好家花园 尾房、商铺 4.23公开选房认购上城国际 丁香苑二、三组团多层 4.9预约放号 庐阳区的楼盘多为04年面世，新开楼盘不多。上城国际和元一滨水城的小高层为一期或二期的后续组团，世纪名城则为余房销售的楼盘。庐阳区作为商业经济较活跃城区，原有邮电的柏景湾、三孝口CBD、市中心的花样年华等高档楼盘售价与合肥其他各区相比也是偏高的，价格区间在3800元/6000元/。但随着政府“西缓北抑”、“南进东拓”规划的逐步实施，其带来的影响也开始逐渐显现。同时由于老城区发展空间已经狭小、拆迁施工成本的增加使得开发利润下降，因此更多的开发企业将目光描向一环和二环两侧的北边地带。即将面世的荷塘月色、阿奎利亚等都将给北边市场带来更大的刺激，市场的活跃程度将随之增加。5.政务新区振业山水名城 小高层 2.26破土动工宋都西湖花园 小高层、高层、景观洋房 3.16售楼中心启动国际花都 三期天香苑小高层、高层 4.16盛大开盘水岸名都 小高层 预约登记中碧湖蓝庭 小高层、高层 4.9放号 政务区的主体建设逐渐形成，房产的价格也在随着市政建设、居住环境、配套设施不断的完善开始逐步上升，均价区间从最初的2200元/上升到现在的3900元/左右，像绿地国际花都这样的楼盘中的个别单元都已经突破4000元大关。区域内楼盘整体销售情况较好，为合肥市比较热点的区域之一，户型上也多以三房为主，总价多数在3040万之间，随着政务大楼的完工入住，各种设施的逐渐完善，区域的热度仍有可能提升，恒润花园、丹青花园、颐园世家的二期、文景新城主要集中于怀宁南路和圣泉南路平行线两侧，随着水岸名都、国建香榭水都、宋都西湖花苑等楼盘的即将入世，亲水洋房、景观公寓等高档物业的比例将逐步增加，“三纵两横”（三纵：圣泉路、怀宁路、潜山路；两横：习友路、祈门路）道路交通体系的逐步完工，政务新区的重要交通轴的形成也将极大方便整个区域居住人群的进出，同时“城市双中心”规划发展将更加带动整个区域房地产市场的后续跟进。6.经济开发区截止2005年4月27日，经济开发区开发楼盘29个，其中新盘共9个：上海城市、九溪江南苑、碧湖蓝庭、瑞格时代广场、学林雅苑、金典名筑、南郡明珠、锦绣城市之光、天门湖锦城，总推量约107.85万。新盘中共有5个位于大学城板块，另外4个位于合安路东侧板块。新盘中学林雅苑、锦绣城市之光已经开盘，碧湖蓝庭已经开始放号（仍在认筹中）。除学林雅苑一期推出是多层，其余以小高层和商业为主。位于国际会展中心北侧的上海城市推出了高层公寓（售楼部正在装修），另外翰林雅苑推出3栋景观高层（起价达到3100元/），浅水湾新推出12套亲水洋房，其余楼盘仍处于尾盘销售中，变化不大。(二)一季度二手房市场情况1.一季度二手房价格分析2005年一季度均价同比增长25，达到2787元/平方米，比2004年一季度的2090元/平方米上涨697元。数据显示，2005年一季度房价的平均涨幅由去年同期的127元/平方米下降到80元/平方米。合肥二手房价格涨幅呈现出稳中微降的走势，说明政府自去年开始对经济过热行业，特别是房地产行业所实施的宏观调控政策开始初显成效，两次加息和政府平抑房价的决心终于在市场上发挥了作用，这预示着二手房市场在平抑合肥整体房价中的作用将越来越大。2.一季度二手房户型分析在户型方面， 18万至20万之间两居室的二手房最受欢迎，占到一季度二手房成交量的54.1，三居室占23.4%，而一居室有所下降，仅占20.2%。分析：一居室交易比重的下降与整体市场因素有关。一方面，相对于两居室及三居室，一居室在市场上的房源供给量相对不足，而一居室在租赁市场上的红火也使得部分业主不愿出售手中房屋。另一方面，对于主要以自住为目的的二手房购买群体来说，虽然一居室总价较低，但对应的小面积也使得居住环境及居住舒适度较低。因此，只要自身的经济条件允许，大多数的购房者仍把两居或三居作为置业的首选。在面积上，50-100平方米的比例最高，占62.9%。3.一季度二手房特点综述纵观今年首季度合肥二手房成交情况，二手房市场呈现出了如下一些特点：首先，由于房贷利率上调，促使更多的二手商品房投放市场其次，新登记的房源中2000年以后的次新房数量明显上升，而且大部分分布在二环附近，这一比例在二次加息后升至28%第三，中心城区成交量持续走高，郊区成交量迎头赶上。第四，房源的增加，意味着购房者选择空间加大，处于一个较为有利的时机。预计今年二季度二手房的成交量将会在一季度的基础上略有上涨，全年二手房成交量较之往年会有大幅提升，成交价格也将会稳中有升。四.2005年土地供应情况注：下表为合肥市土地储备交易中心备档的主要储备地块， 开发企业2005年通过挂牌、拍卖、招标方式获得的土地都将从下表中产生。序号位置面积用途拟供应方式1马鞍山路800商、住招标、拍卖、挂牌2包河大道600商、住招标、拍卖、挂牌3黄山公园约4000商业、住宅、办公土地储备4望湖城约1000商、住拍卖5森林公园约800商业、住宅、娱乐拍卖6亳州路储备地块594住宅拍卖7金寨南路储备地块77住宅招标、拍卖、挂牌8望江西路储备地块249住宅拍卖9长江东路储备地块228住宅捆绑式盘活、招标、拍卖、挂牌10长江西路储备地块65住宅捆绑式盘活、招标、拍卖、挂牌11大通路储备地块50住宅捆绑式盘活、拍卖、12金寨南路储备地块134住宅捆绑式盘活、拍卖、13长江东路储备地100商住拍卖14当涂路储备地块25住宅拍卖15长江东路储备地块58住宅拍卖16张洼路储备地块180综合拍卖、挂牌17土山路储备地块50住宅拍卖18长江东路储备地块60住宅拍卖19环湖东路以西储备地块350住宅招标20机场东路800住宅招标、拍卖、挂牌21政务区、高新区、新站区、经开区2000商业、住宅招标、拍卖、挂牌合计12220蜀山区共1399亩，蜀山区储备地块多集中于森林公园、望江西路和环湖东路以西的。包河区共7411亩，包河区储备地块主要集中在马鞍山路、包河大道、黄山公园、望湖城区域。瑶海区共751亩，瑶海区储备地块主要集中于长江东路、大通路与当涂路区域。庐阳区共594亩，主要位于亳州路木材交易市场区域。政务文化新区、高新区、经济技术开发区、新站综合试验区共2000亩通过上表我们不难发现，2005年各个区域土地储备、推向市场供应量存在着较大的差别，包河区的推量最大、庐阳区的推量最小，“西缓、北抑”开始显现，“南进、东拓”正在实施。随着2005年城市建成区210平方公里，市区总人口200万，2010年城市建成区280平方公里，市区总人口300万规划的逐步实施，城市区域版图的不断扩大，市政建设的不断完善，城镇化的推进速度的加快，会直接拉动和刺激整个城市的房产业的发展。五.一季度楼盘广告发布情况2005年1月份共有85个项目在合肥各类报刊上发布了共349则广告，其中广告发布前三名的楼盘为上城国际（17次）、翡翠花园（13次）、国际花都（10次）。2月份共有52个项目在各类报纸中发布了127则广告，前三位为上城国际（13次）、国际花都（10次）、名人御苑（7次）。 3月份共有90个项目在各类报刊中发布了340则广告，前三位为新华学府春天（15次）、古井瑞景（13次）、御景山庄（12次）。一季度总计在各类报刊中近百个项目刊登了816则广告，其中合肥晚报的刊登量最大，将近占区了整个市场份额的45成。在广告发布的区域上，一月份广告发布区域最多的为瑶海区，二月份则为瑶海区与蜀山区