济南市商品房市场研究.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除济南市商品房市场研究壹、城市概况一、城市简介1、概况A、城市属性济南市是中国东部沿海经济大省-山东省省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。B、地理位置、自然环境l 济南市位于山东省的中西部，南依泰山，北跨黄河，属山地丘陵与黄河冲击平原交汇地带，除北部为黄河，东、南、西基本上以丘陵为主。l 济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系，分布有多处名胜古迹，曾因泉水众多而被誉为“泉城”。l 济南市与外部的交通网络发达，是京沪、胶济铁路交汇点，有京沪、济青等多条高速公路沟通外界。C、人文环境l 济南是一座有悠久历史的古城，汉代始称济南。历史上出现的名人墨客较多，文化底蕴深厚，齐鲁文化教育独树一帜，儒家思想影响深远，名扬海内外。l 全市各类全日制普通高等院校16所，中专38所，各类在校生接近100万人，还有众多的科研院所机构及省政府驻地。可以看出，济南既有深厚悠久的历史文化，又有蓬勃发展的现代教育事业，人文素质相对较高。2、规划发展A、城市规划方向依据济南市城市总体规划(2005年2020年)纲要内容，济南城市未来发展规划初步确认了:“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略；“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区等“五大板块”的城市布局。B、发展契机 依据上述规划，济南市新一轮的城市规划将对房地产市场的发展提供提供了一个各自起舞的舞台，今后几年中，可谓是东西南北中，各有机会在其中。中部：（中疏）内环路以内及沿线地区，市政府大力倡导的大规模旧城改造40余个区片的任务将持续三年，量大面广，虽有政府优惠政策，但毕竟原有居民稠密，拆迁量大，导致开发成本偏高，房价必然偏高，且不便于创环境品牌，不便于搞大规模成片开发，适于局部商业开发。东部：（东拓）高新技术产业开发区继续推动东部开发，重点开发机会是：（1）贤文社会区组团：是济南城区外围优先发展的四大组团之一，宜搞成片开发，可与雅居园相呼应。（2）工业北路沿线地带：刚拓宽美化的工业北路大气顺畅，必将带动沿线地产的升值。（3）经十路以南至母牛山一带和浆水泉一带也将也成为东部开发的热点。西部：（西进）随着近期长清县撤县改区、槐荫区政务中心西迁，济南城市建设的重点向西移动，“西部新城”便是在此环境下的产物。新城区规划结构为：以经十西路、济兖路、二环西路为主要发展轴线，以大金中心区为核心，四个独立外围组团环绕的布局格局。（1）二环西路以东地区形成以居住、市场、城市公园为主的生活性城市社区。（2）新建大金中心区，成为新城区政治、经济、文化、体育中心。（3）在大金中心区周围建设担山、小金开发区、科技开发区、美里湖民营工业园区、卧牛山综合区四个外围组团。（4）各外围组团之间留有生态绿化隔离空间向主城区渗透，各组团与中心既相互联系，又各自相对独立，同时为主城区提供良好的生态环境。南部：（南控）济南南区因聚集众多高校，依燕子山、千佛山等旅游名山，居住、人文环境突出而独占市场焦点。但南部因土地有限，向纵深开发存在规划和舆论的制约。另据内部人士透露，市府有关部门正在论证市区西南部绕城高速公路以北40余平方公里丘陵区用于城市新区开发的可行性（初步规划3个区片总面积约10平方公里）。南部丘陵地区居住环境优越，仍会有新的开发机会。北部：（北跨）多年来，由于自然人文和历史的多种原因，济南北部一直不是人们置业投资的首选。但近年来，随着北部旧城区的大力改造及新区的规划建设，小清河的整治和沿岸干道绿化带的形成，使该地区交通越来越畅通，环境越来越清新，新兴建的楼盘越来越多，更多的物美价廉楼盘将落户该区。二、政经部分1、 人口l 人口继续在控制范围内均衡增长，2002年，全市人口590万，同比增长1.29%。l 2004年在全市总人口中，非农业人口为214.4万人，比去年同比增长1.6%。2、国民生产总值l 据统计，2004年济南市生产总值达到1618.9亿元，增长15.6%。l 第一产业增加值118.7亿元，增长7.8%；第二产业增加值742.4亿元，增长19.8%；第三产业增加值757.8亿元，增长13.0%。l 人均生产总值27610元，同比增长14.1%。3、 人均可支配收入即人均消费l 从表可知，济南2004年在岗职工的平均收入为17854元，人均收入为12005元。l 在岗职工及人均收入均保持稳定的增长幅度。l 伴随着收入的提高，购买力已越来越强尽，对房地产市场的整体运行发展具有极大的促进作用。4、人均居住面积l 2004年末城市居民人均住宅使用面积19.5平方米，比上年末增加0.65平方米。l 同时从近几年的发展势头来看人均居住面积的增长据以平均1平米的速度增加，以济南200余万人口来计算，平均带动市场200余万平米的消化量。一、综合运行情况1、房地产投资概况图1：完成投资金额对比（单位：亿元） 图2：商品房施工、住宅施工、住宅新开工及住宅竣工面积对比（单位：万m） 2、房地产转让概况（包含一手、二手及公房交易的所有数据）图3：房地产转让面积对比（单位：万m）图4：房地产转让套数对比（单位：套）图5：房地产转让金额对比（单位：亿元） 从上图3、4、5可以看出，济南市房地产交易市场连续保持强尽的增长势头。2002年为临界点，转让面积、转让金额、转让套数都以平均30%以上的高位增长速度运行。备注：（上述转让数据包含二手房、一手房、公房三部分交易数据）二、商品房市场交易情况（一）、商品房住房市场运行情况（未包含非住房办公、商业数据）1、售增长情况图6：商品房住房销售套数对比（单位：套）图7：商品房住房销售面积（单位：万m）图8：商品房住房销售金额对比（单位：亿元）综述：l 2004年商品房交易增长幅度有所回落，但从近3年增长数据来看，平均50%以上的增长幅度人居高位，一方面说明济南房地产市场、城市建设正处于高速发展期；另一方面随着基数的增加，虽然增长幅度有所回落，但增长绝对值仍高于同比增长。l 结合图6、图7可知，虽然2004年的销售套数增长幅度有所回落，但销售面积的增长涨幅高于2003。深入了解不难发现，这其中的原因主要体现在2004年市场的单户户型面积有所放大造成的。l 由图8可知，2004年济南市商品住房市场的交易金额为45.27亿元，同比增长了82.6%，达到了近年来的最高值。虽然销售套数增幅有所回落，成交面积小幅度高于同比增长，但可以促成交易金额大幅增长的原因无非是整体价格上涨所至。2、价格增长情况图9：商品房住房全年销售均价对比（单位：元/m）图10：商品房住房销售均价增长趋势对比（单位：元/m） 综述：l 从近年来济南的整体房价增长情况来看2003年、2004年增长金额分别为311元/平米、329元/平米；增长幅度分别为13.7%、17%。相对来讲都保持一个较为稳定的增长幅度。l 但从季度统计数据来看，往年的增长幅度均比较平稳，但进入2004年以来（图10黄线部分）市场经过了两次大的波动分别是2004年上半年央行的缩紧银根政策和2004年下半年的银行加息政策。由此可见宏观调控对2004年济南的房地产市场具有一定的影响。3、产品类型销售数量对比图11：价格分布销售数量对比（单位：套）图12：面积分布销售数量对比（单位：套） 图13、不同类形商品住宅销售情况数量（套）面积（万m）金额（亿元）均价（元/平米）多层小高高层多层小高高层多层小高高层多层小高高层20035927252243772.9230.96.3514.967.422.41206924013795200472463767205690.5454.7830.5718.815.3211.15207627973647增长%22.3 49.4 370.5 24.2 77.3 381.4 25.7 106.5 362.7 0.3 16.5 -3.9 备注多层：17层 小高层：813层 高层：14层以上 综述： 从近年来济南的成交产品、成交面积、成交价格三项细部统计数据来 看。将会体现市场的变化相对来讲，有着较大的变化，这主要体现在如下几个方面： 一是中高端产品消费增长迅速，从近几年的对比数据来看，虽让成交价格主力还是分布在15002500元/平米的范围内，但相对2003年1500-2000元/平米成交占绝对比例来讲，2004年可谓是三分天下：2500元、3000元两个几个段都有极大的增长。 二是从成交商品住房的户型来看（见图12）90130平米的精简型产品仍为市场需求最大的主流产品，严格意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型深受市场的喜爱。另外从2004年的统计数据来看，130-150平米的舒适性产品有较大的增长，成交量明显高于70以下的小户型。这种状况一方面说明居民改善居住条件的期望值较高。同时多层产品认识市场需求的主力。（二）、二手房住房市场运行概况（未包含非住房办公、商业数据）1、交易概况图14、二手房住住房交易情况数量 （套）面积 （万m）金额 （亿元）均价 （元/平米）2002816183.0211.69140820031019287.9715.151722增长24.9%6.0%29.6%22.3%200414211125.0824.51959增长%39.4%42.2%61.7%13.8%综述：如上表所示：济南市今年来二手房市场亦有着良好的增长势头，在销售套、销售面积、销售金额等交易数数据来看，近3年的交易量都保持较高的增长幅度。但同时2004年的均价同比增长幅度缺有所减速，尤其是从今年4月份起，高位增长势头明显回落，实施证明，宏观调控的起到了明显的效果。另外，从时间对比来看，二手房的价格增幅回落时间明显提前与一手房交易两个月，这与有着极其灵敏的市场敏感度的“炒家”有着极大的关联。2、交易价格及交易面积对比图15：价格分布销售数量对比（单位：套）图16：面积分布销售数量对比（单位：套） 综述：从上述图15、图16可以看出来，二手房的交易价格与交易面积存在着如下关联，其特征如下：a、主力价位上升2004年济南二手住房的主力价与2003年相比明显的提升了一个层次，同时价位在2000-2500元/平米以上的销售套数出现成倍增长的势态，其中300-3500元/平米的销售数量更是同比增长了4.5倍。但是1500元/平米的一下的销售数量确出现了负增长。其主要原因，一是愿意和有能力购买好房子的人比以前提高了很多；二是宏观调控下，前期房地场市场上因投资、投机需求而购买的各类住房陆续上市，使“新二手房”和“次二手房”房源明显增多；三是因为市场上各类住房的价格全面看涨，以至于低价位二手房供应急剧减少。b、中小户型优势依旧近年来二手房市场上的主力户型基本上都保持在130平米一下，同时70平米左右的户型占绝对主力，这也与一手房的发展形成了绝佳的互补势态。三、综合分析（一）、济南市房产市场运行特点经过一段时间的低迷发展；2001年、2002年济南的市场开始苏醒；2003年、2004年开始高位运行、快速发展。伴随着近几年的稳步增长、良性发展，市场交易量、交易面积、成交价格均有大幅度的增长。同时，近年来的济南房地产市场又是一个极不平静的几年，综观2004年济南房地产市场，一面是国家加紧实施宏观调控政策，一面是舆论纷纷的社会言论、起伏波动的市场运行。反映在2004年的房地产市场究竟如何，有何特点？我们将从如下几点叙述。1、房价持续走高、交易持续火爆 2004年市场购销两旺，房价持续高涨、市场消费强尽。其中，商品房销售金额比2003年增加了20多个亿，二手房销售金额也增加了9个多亿。全年商品住房累计平均价格除一月份外，有11个月同比增长在13.7%21.5%之间，房价仍在高位运行（见下图），全年房价增长幅度为311元/平米，增长幅度为13.7%图17：2004房价增长（单位：元/平方米）图18：上、下半年的成交比之对比（单位：套）2002年2003年2004年上半年下半年增长上半年下半年增长上半年下半年增长商品住房2508343236.80%3792509434.30%66906379-4.60%二手房3419474238.70%488353098.70%72276984-3.40%合计5927817437.90%86751040319.90%1391713363-4%2、宏观调控效果显著 2004年国家实施的宏观调，从2004下半年开始有了明显的效果显现，主要体现在“价格”和“数量”两个方面。前者是从上表（图17、图18）体现出来的房价增长减速，后者是房屋销售数量的相对减少。 根据济南市以往的交易规律，下半年一般是交易的旺季，下半年住房交易登记的数量均大幅高于上半年，然而这个季节性的规律却在2004年不复存在。从2002年、2003年的交易统计数据来看，上、下半年的成交增幅平均在20%以上，然而2004年增长幅度却出现负增长（-4%）。我们知道，一种社会经济的变化，是必须要某种外力的干预。纵观2004年房产市场的综合环境，我们有理由相信2004年下半年的市场转变与宏观调控有着必然的联系。3、商品房交易再次高于二手房交易 对于处于总量增长时期的商品房交易，在过去几年的统计中，继2003年之后2004年商品房销售面积再次超过二手房。其中销售面积超出40%，销售面积超出84%。4、消费层次呈多元化、整体消费档次有所提升2004年商品房平均135 m/套，相对于2003年123 m/套增加了12 m；二手房平均88 m/套，相对于2003年86 m/套增加了2 m。同时，产品交易所呈现出来的消费格局显示：一方面房子的户型、面积越买越大；一方面小户型供不应求。市场消费层次呈现多元化格局，预示着未来房地产市场消费细分化的不可逆转性。（二）、市场存在的问题及对策经过系统数据的对比分析及研究，可以看出济南房产市场尤其是住房市场存在着如下问题：1、中小户型房源供应不足2004年，虽然济南中小户型商品房（住房）的销售一定增长，但从技术面上分析，连续两年的数据都反映出5070平方米户型与上一区间的缺口过大。如果把图12、图16进行一下对比就会发现：03和04年两年的一手及二手交易数据中，二手方成交量最大的5070平米和位居第二的50平米以下的小户型，恰恰在一手商品房交易中所占的销售比例是非常小的。这种现象包含了两层含义：一方面反映出一、二级市场存在着较强的互补性；另一方面也反映出小户型市场的供需矛盾即相对于需求来讲，小户型的供应量呈现极大的不足。2、中端价位商品消费依旧占据主导地位，低价位产品缺口较大 同时，济南当前的中低价位商品房市场也存在着上述供求问题，如图11、图15所示：因供应不足而导致二手交易市场上，一向需求较大、价格在1500元/平米的低价位市场首次出现负增长，从而拉动了中端价位市场的大幅增长。 综述： 综合上述两点，虽然当前居民的生活水平不断提高，但社会上也确实存在着不同收入群体，而中低收入群体特别是低收入群体也有改善居住条件的强烈愿望。众所周知，在相同价位条件，户型大总价高，户型小则总价低。所以现实中，如果中低收入群体想实现住新房、好房的愿望，中小户型自然是他们最好的选择。故而，目前最适合济南当前广大居民承受能力、并广为接受的户型当属90130平米的区间，中低价位当属2000至3000元/平米（参见图11、图12）。也就是说，现阶段只有这样的户型和价位才能满足广大消费群体的购买力。3、经济适用房拭目以待经济适用房是具有保障性质的政策性商品房住房。但前，济南经济