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房地产相关基础知识培训一、建筑物分类 按建筑物使用性质分类，可分为：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。按建筑物层数或总高度的分类,住宅可分为低层住宅13层）、多层住宅 （46层）、高层住宅（79层）、高层住宅 （10层及以上）超高层：公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米的为高层，但不包括高度超过24米的单层建筑；建筑总高度超过100米的，无论是住宅还是公共建筑、综合性建筑。按建筑结构分为：1、砖木结构：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。2、砖混结构：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的层数一般在6层以下。3、钢筋混凝土结构：这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成，它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。主要有框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。下。4、钢结构建筑：主要承重构件均是用钢材制成，其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑。按建筑施工方法分类：1、现浇、现砌式建筑：这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。2、预制、装配式建筑：这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。3、部分现浇现砌部分装配：一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件按耐火等级分类：一级、二级、三级、四级，一级最好，四级最差；一二三级为不燃烧体，四级为难燃烧体按耐久等级分类：一级： 大于100年，二级： 50 -100年，三级： 25 - 50年，四级： 小于15年二、建筑物构造建筑物的组成：一般是由基础、墙体、柱、地面、楼面、梁、屋顶、楼梯、门窗等部分组成。地基和基础的定义地基不是建筑物的组成部分，是承载由基础传下来的荷载的土层或岩层。基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基，基础必须稳定而可靠。基础和地基的分类基础按使用的材料不同分为：灰土基础、三合土基础、砖基础、石基础、混凝土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础。基础按受力性能不同，可分为：刚性基础：指用砖、灰土、混凝土、三合土等受压强度大、而受拉强度小的刚性材料做成的基础。柔性基础：指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础。基础按构造形式，又可分为：1.条形基础- 指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。2.独立基础- 指基础呈独立的块状，形成有台阶、锥形、杯形等。3.筏板基础-是一块支撑着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，不仅使地基土的单位面积压力减小，也使整个地基的承载力增大。4.箱形基础-指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。5.桩基础- 指由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。墙体和柱：它们均是竖向承重构件，支撑着屋顶、楼面等，并将这些荷载及自重传给基础。A、按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。B、按在建筑物中的方向，分为纵墙和横墙。 纵墙-沿建筑物长轴方向布置的墙称为； 横墙-沿建筑物短轴方向布置的墙称为，其中的外横墙通常称为山墙。C、按受力的情况分为承重墙和非承重墙。 承 重 墙-凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙。 非承重墙-不承受外来荷载的墙。D、按使用的材料分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙。E、按构造方式分为实体墙、空心墙和复合墙。 实体墙-用粘土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙； 空心墙-墙体内部中有空腔的墙，这些空腔可以通过砌筑方式形成，也可以用本身带孔的材料组合而成，如空心砌块等； 复合墙-指用两种以上材料组合而成的墙，如加气混凝土复合板材墙。墙的细部构造A 门窗过梁：用来支撑门窗洞口上部砖砌体和楼板层荷载的构件；常用过梁有砖平、拱过梁；钢筋混凝土过梁；钢筋砖过梁。B 窗台：主要作用是排水和装饰，一般挑出墙面，有砖混和混凝土预制两种。C 勒脚：首层墙面近地面处的墙，三个作用（保护、加固、装饰）。D 防潮层：防止地下潮湿、地表水对墙体侵蚀，有油毡、防水沙浆、钢筋混凝土等方式。E 明沟：为外墙四周将通过雨水管流下的雨水，有组织的导排，起到保护墙体的作用。F 散水：为保护墙基不受雨水侵蚀，常在地面四周做成倾向5%坡度，6001000MM宽以将雨水排至远处，这一坡面称为散水；（无组织排水时多采用 ）G 圈梁：又称腰鼓，是沿外墙四周及部分内隔墙设置的连接封闭的梁，他起着增加楼体的刚度及防震性；H 壁柱：将墙体的窗间墙上出现集中荷载而墙又不足以承受荷载时，或当墙体的长度高度超过一定限定，并影响稳定性，常在墙体局部提供壁柱，以提高墙体刚度；I 门垛：凡在墙上设门洞开在两墙转角处，或者丁字墙的交界处，为了保持墙体稳定或门窗安装需在靠墙部分设一门垛；墙的装饰：外墙：清水墙面、混水墙面（抹灰、涂刷、水刷石、饰面砖等）内墙：多分为混水墙面（抹灰、涂刷、裱糊等）变形墙（变形缝-将建筑物垂直分开的缝隙）伸缩缝-防止由温度的影响产生变形而设置的变形缝。做法为：沿建筑物长度方向每隔一定距离预留缝隙，将建筑物从屋顶、墙体、楼层等地面以上构件全部断开，基础因受温度变化影响较小，不必断开。沉降缝-防止因荷载、结构方式、地基能力的差异等产生不均匀沉降所设的变形缝。 当房屋相邻部分的高度、荷载和结构形式差别很大而地基又较弱时，房屋有可能产生不均匀沉降，致使某些薄弱部位开裂。为此，在适当位置复杂的平面或体形转折处、高度变化处、荷载、地基的压缩性和地基处理的方法明显不同处设置沉降缝。防震缝-防止由地震的影响产生变形而设置的变形缝。 当房屋建筑立面高差在6米以上，或承重结构的材质不同以及建筑平面尺寸不一致时，在地震作用下，产生不同的振幅，摆动方向也不同，会造成建筑物的破坏。为防止上述情况的产生，在不同状况的两部分之间，事先留设自基础到房顶的通缝，即抗震缝。抗震缝应沿房屋全高设置，其两侧应布置墙。地面：指建筑物底层的地坪，一般由面层、垫层和基层构成。 主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。梁： 梁是跨过空间的横向构件。 主要起结构承重作用，承担其上的板传来的荷载。楼板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件， 其基本构造是面层、结构层和顶棚。 其中顶棚具有隔声、保温、隔热功能。地面的分类：按面层材料和施工方式不同：整体类地面：水泥沙浆地面，细石混凝土地面、水磨石地面等块材类地面：如陶瓷地砖、天然石材地面、人造材料地面、木地面等卷材类地面：如塑料地面；橡胶毡地面等梁的分类：按材料分类：钢梁、钢筋混凝土梁和木梁；按传递力的方向，梁可分为主梁和次梁；按梁与支撑的搭接状况，梁可分为简支梁、连续梁和悬臂梁；圈梁是为了提高建筑物整体结构的稳定性，而环绕整个建筑物墙体所设置的梁。门的作用主要是交通出入分隔和联系建筑空间。门一般由门框、门扇、五金等组成。按开启方式：分为平开门、推拉门、弹簧门、转门、折叠门、窗帘门等。按照材质：木门、塑钢门、铝合金门等。窗的主要作用是采光、通风及观望。窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。按开启的方式分：平开窗、推拉窗、旋转窗（上、中、下旋窗）、固定窗。按照材质分：木窗、塑钢窗、铝合金窗等。楼梯是是建筑物的竖向构件，是楼层间上下的主要交通施楼梯包括楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道。楼梯的组成：楼 梯 段-楼梯段又称楼梯跑，是楼梯的主要使用和承重部分。它由若干个踏步组成。为减少人们上下楼梯时的疲劳和适应人行的习惯，一个楼梯段的踏步数要求最多不超过18级，最少不少于3级。 休息平台-平台是指两楼梯段之间的水平板，有楼层平台、中间平台之分。其主要作用在于缓解疲劳，让人们在连续上楼时可在平台上稍加休息，故又称休息平台。 栏杆扶手-栏杆是楼梯段的安全设施，一般设置在梯段的边缘和平台临空的一边 。按位置不同分，楼梯有室内与室外两种。 按使用性质分，室内有主要楼梯、辅助楼梯；室外有安全楼梯、防火楼梯。 按材料分有木质、钢筋混凝土、钢质、混合式及金属楼梯。 a).楼梯的宽度一般在1.2米左右。b).住宅楼梯的倾斜度一般在1520oc).台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适屋顶：是建筑物顶棚起覆盖作用的维护构件。屋顶的组成： 屋 面-屋顶的面层，直接接受大自然的侵蚀。 承重结构层-不同的屋面材料要有相应的承重结构、 保温隔热层-多由一些轻质多空的材料做成，通常设置在承重结构与面层之间。 顶 棚-对于每个房间来说，就是房间的顶面。屋顶的作用：是抵御自然界的风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素，以使屋顶覆盖下的空间达到冬暖夏凉。应满足防水、保温、隔热和隔声、防火的要求，必须稳固。屋顶的类型：有平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式折面屋顶；屋面防水、隔热处理、保温处理：防水材料包括：防水卷材：分为无胎体和以纸质或织物为胎体的卷材，常用的有沥青防水卷材、聚合物改性防水卷材、合成高分子防水卷材。防水涂料：是流态或半流态物质，可刷或喷在基层表面，经溶解或水分发挥形成具有一定弹性和厚度的连续薄膜。建筑密封材料：是具有高气密性而嵌入建筑接缝中的定形或不定形的材料。如密封条或止水带等。 平屋顶：A、防水处理： 用周密的细石混凝土，防水水泥砂浆等刚性材料浇筑的防水层，称刚性防水屋面 用沥青、油毡等软柔性材料铺设和粘接的屋顶防水层，称柔性防水屋面；B、隔热处理：实体材料隔热屋面：利用实体材料的隔热性及热稳定性，传导过程中时间延迟材料中热量的散发等性能，可以使实体材料的隔热屋顶在太阳辐射下，内表面温度比外表面温度有较大降低；通风层降热屋顶：在屋顶中设置通风的空气间层，利用层间通风散发一部分热量，使屋顶变成两次传热，从而降低传至屋面内表面的温度；C、保温处理：保温层一般情况设在结构层以上，一般保温材料都在显得空隙多、容量轻的散装材料上，先抹水泥砂浆找平层，再铺油毡层，若找平层能采用沥青砂浆，则更为理想； 三、建筑设备 建筑设备是建筑物的重要组成部分，包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等实施设备。给水系统分为：生活给水、消防给水。常用的给水方式：直接供水-适用于管网压力终日能满足室内供水的情况设置水箱的供水方式-适用于管网压力一天之内有定期的高低变化时设置水泵、水箱的供水方式-适用于管网压力经常或周期性低于室内所需要的水压，且用水量较大时分区、分压供水的方式:适用于水压仅能满足下面若干层用水，不能满足上面若干层用水。 当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。 给水管道的敷设有明装和暗装两种。 给水管道配件包括：水龙头、球阀、止回阀、浮球阀、减压阀、安全阀、排气阀、水表、压力表、真空表、温度表等。 给水管道的连接部件包括：弯头、三通、四通、隐形管、活接头、管箍、管塞、补芯 给水管径材质聚丙烯管（PPR）：优点是安装方便快捷、经济适用环保、重量轻、卫生无毒、耐热性好、耐腐蚀、保温性能好、寿命长等优点。 给水管道常见的管径：1/2 英寸 4分管 DN15； 3/4英寸 6分管 DN20 1 英寸=25.4毫米 =8英分 消防给水系统对于消防要求高的建筑物或高层建筑，应设置独立的消防给水系统。一般分为消火栓系统，自动喷淋系统。热水供应系统：一般按竖向分区。分质供水系统：直饮水系统、或过滤自来水。排水系统及设备：建筑排水系统按其排放的性质一般可分为生活污水、生产废水、雨水排水系统。排水系统的组成：卫生器具：包括洗手盆、洗涤盆、洗衣盆、浴盆、污水盆、拖布池、大便器、小便器、地漏等；排水管道：横支管、立管、排出管、通气管及连接部件。污水局部处理方式有：化粪池：地下矩形砌体，功能是去除污水中的油脂，防止堵塞排水管道；中水道：采用废水回用技术，缓解城市供水紧张。回用的水不能饮用，只能冲洗厕所或消防用水。中水设施包括净化池、消毒池、水处理设备等。排水管材目前多采用100150的铸铁管或PVC管材。 采暖的方式：集中采暖、局部采暖、区域供热。采暖的系统类型：热水采暖系统、蒸汽采暖系统。热水采暖： 采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。这 种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。蒸气采暖： 采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。建筑电气：在低压配电网中，输电线路一般采用220V三相四线制，其中三条线路分别代表A,B,C三相，不分裂，另一条是中性线N。A线用黄色，B线用蓝色，C线用红色，N线用褐色，PE线用黄绿色。 导线的选择一般包括型号和截断面，一般照明电线截面积1.5平方毫米（简称1.5平方），电脑2.5平方，空调4平方。电开关包括刀开关和自动空气开关按电梯使用性质，可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯；按电梯行驶速度，可分为高速电梯（2.5米/秒以上）中速电梯（1.52.5米/秒）低速电梯（1.5米/秒之内）建筑材料砖普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等说法每512块普通砖组成1立方米。为保护耕地，目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。水泥水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。 钢筋混凝土混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。 三大材、四小材三大材：钢材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。智能化系统 住宅小区智能化系统指利用4C技术（计算机、通讯与网络、自控、IC卡）将多元化信息服务与管理，物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为社区服务与管理提供智能化手段。一星级智能化系统包括： 安全防范子系统（出入口管理及周边防越报警、闭路电视监控、对讲防盗门、住户报警、巡更管理） 信息管理子系统（对安防系统监控、远程抄收与IC卡管理、停车管理、供电供水公共照明电梯灯设备监控、紧急广播背景音乐、物业管理计算机系统） 信息网络子系统（科学合理布线、每户不少于2对电话线和2个有线电视插座、建立有线电视网）三、建筑识图 一套的施工图，根据其专业内容或作用的不同，一般分为：图纸目录、设计总说明、建筑施工图：（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图）、结构施工图、设备施工图。轴线：施工中定位放线的依据。凡需要定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的关系。尺寸及单位：尺寸单位除标高及总平面以M为单位外，其余均以MM为单位。标高：在施工图中经常用标高符号表示建筑物某一部位的高度。标高用“”表示，其中总平面图室外地坪标高符号是用涂黑地直角等腰三角形“”表示。精确到毫米，注到小数点后三位。标高有绝对标高（常用于总平面的室外地坪标高和首层内地面标高）和相对标高两种。总平面图中的室外地坪标高常用绝对标高，其余都为相对标高。把首层室内地面的绝对标高设定为0。000，其他高度以此为参照物用+X.XXX或-X.XXX表示。总 平 面 图:是用来说明同地范围内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的水平投影图。建筑平面图：假想用一水平的剖切面沿门窗位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。一般分为首层、二层、三层、标准层、顶层、屋顶平面图等，由图可反映出建筑物的平面形状、大小和布置，墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等，是其它各类工种图纸的设计基础。建筑剖面图：表示建筑的内部结构、空间关系。建筑立面图：各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。建 筑 详 图：把局部细节放大比例绘制成较详细的图纸，也叫大样图，结构施工图：用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、构造及相互关系的一套图。住宅建筑形式点式住宅：宽度与长度比较接近，外性像塔式，多用于高层。建筑面积占地小，便于因地制宜地在小块零星的插建。板式住宅：从平面看长度明显大于宽度，座向统一，并排兴建而成建筑群体者。常为一梯两户南北通透，有走廊式（各住户靠长走廊连在一起）和单元拼接式（若干各单元连在一起）两种。塔楼：由若干户（一般由1梯4户至12户组成）共同围绕一组公共竖向交通形成的楼房，建筑物平面的长度和宽度大致相同建筑分布行列式布局：住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。南方住宅多为此布局，以避免西晒。围合式布局：就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场，类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合（四面围合）和半围合（三面围合）两种形式。点阵式：自由布局，房屋采光、景观、通风好，多用于别墅。建筑结构的形式：平层：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同（厨房、卫生间、阳台除外）错层：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层式住宅整体房间的高度仍然相当于一层的高度，只不过是位置有上有下，被错开了而已。 一个单位内有2个或多个不同标高的地面，高差约为300MM600MM即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。复式：复式住宅一般是指一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。复式结构住宅并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高，通常层高2.8米高，可在局部隔出夹层，安排卧室或书房等，用室内楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。人们常常把影视作品中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅，其实那是跃层式住宅，它与复式住宅是完全不同的两个概念跃层式：住宅占有上下两层楼 ，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。简单地讲，如果上下两层可能完全分隔成为两个单独的楼层，就属于跃层式住宅;如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，但不可能完全分割为上下两层，则为复式住宅。 别墅的建筑形式：独立：一户一套叠加：别墅共四层、一层一户、共两套双拼：别墅共两层、一梯两户、共两套联体：别墅共两层、由三套以上的别墅相连四、建筑术语朝向房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。开间是指房间的面宽尺寸。开间一般不超过3.0米-3.9米，较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。进深是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。层高上下两层楼楼面之间的垂直距离净高住宅地面与天花板之间的垂直距离,是指层高减去楼板厚度的净剩值。楼间距指两栋建筑物外墙之间的水平距离标准层是指平面布置相同的住宅楼层。过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者凸窗离地约4050公分，凸出墙面约4060公分的窗户，有利于增加室内使用空间，有较好的装饰效果和使用功能。阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。由两部分组成：套内建筑面积、分摊的功用建筑面积。套内建筑面积房屋按套(单元)计算的建筑面积，为套(单元)内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积 套内使用面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自身墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑队面积。公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。使用率使用面积和建筑面积之比，其中使用面积是墙到墙的面积，就是生活中真正用到的面积使用面积=墙到墙的面积，包括0.5倍的不封闭阳台和全部的封闭阳台面积 实用率实用率是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率。 实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积市场中开发商混淆视听报的都是实用率，而非使用率；实用率： 多层住宅一般为 80%以上 高层住宅一般为 75%以上 临街独立商铺一般为 80%以上 大型商场内商铺一般为 50%以上 写字楼一般为 60%左右 竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 房屋销售面积房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；房屋产权面积指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。总用地面积 是所征得的土地面积。是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。城市土地的使用，主要性质可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地等。但各种性质用地的面积并不只单纯包括其本身所占用的土地面积，还包括一些直接为其服务的建设用地面积。如城市的“居住用地面积”包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地面积；“ 净用地面积（建设用地面积）经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；是指红线内的土地面积总和。由于市政或其他原因,需要占用你一些土地,如市政道路,即常说的要扣路幅,还有如在土地边有高压线,国家规定就需退出多少米才能建房的.所以你土地证面积并不一定是你的建设用地面积,土地证面积减去你不能用的面积后就是你的规划建设净用地面积 总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，建筑覆盖率（建筑密度）建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和（屋顶绿化不计入）与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。生地指尚未具备上述施工条件的土地熟地指已经拆迁完毕，达到“七通一平”施工条件的土地。三通一平是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线（退红线 ）建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，指建筑物的外立面所不能超出的界线。目的在于腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；日照间距系数指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值建筑间距两栋建筑物外墙之间的水平距离日照标准 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间于规定的日照标准日（冬至或者大寒日），以低层窗台面（0.9m）为计算起点的建筑外窗获得的日照时间获得的日照量。 。 1994年2月1号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。 城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。会所会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求， 可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。房地产术语房地产房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地，建筑物及地上附着物，房地产物权。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产业是发包方，建筑业是承包方， 房地产的特征固定性；使用的耐久性；资源的有限性；物业的差异性。生产周长；资金密集性；相互影响性；易受政策限制性；房地产的增值性土地用途分为农用地、建设用地和未用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。集体土地集体土地是指农村集体所有的土地。集体土使用权的规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土使用权依法发生转移的除外。土地使用权的出让出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。土地使用权出让的形式：招标：招标出