《房地产金融》美华管理人才学校 学员用书 电子教辅 07第七章 住房公积金贷款

房 地 产 金 融（第二版）,谢经容 殷红 王玉玫 编著,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第七章 住房公积金贷款 内 容 提 要（一） 本章主要讲述住房公积金制度、住房公积金管理和住房公积金贷款三方面内容。重点讲述住房公积金的管理机构、缴存、提取、使用和贷款，特别是贷款的申请、期限和利率。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第六章 收益性房地产贷款 内 容 提 要（二） 我国的住房公积金制度是在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上建立起来的，它是我国住房金融体系的重要组成部分，是政策性住房金融的主要制度性安排。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述一、住房公积金的概念 （一）住房公积金 根据我国住房公积金管理条例的规定，我国的住房公积金是指城镇在职职工及职工所在单位按照规定比例缴存的长期住房储金，它是具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有，专门用于职工住房建设和消费。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 我国的住房公积金的特点： 1.专用性： 住房公积金专门用于住房建设和消费，职工可用住房公积金购买、建造、翻建、大修自住住房，其他任何单位和个人不得挪用。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 2.强制性： 公积金制度带有一定的法律强制性，是强制性的长期储蓄，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位，凡符合规定条件的单位和个人，都必须缴存公积金。 3.政策性： 公积金的运作、管理、使用都受到有关政策规定的制约。单位为职工缴存的公积金部分，国家给予公积金免税等规定均带有很强的政策性。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述（二）住房公积金制度 住房公积金制度是围绕住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督形成的相关制度的总称。我国住房公积金制度是围绕住房建立的单一性制度安排。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述建立住房公积金制度具有重要的意义： 一是从国家角度看，住房公积金制度为住房建设和消费筹集了稳定的资金，有利于建立市场经济体制。 二是缴存住房公积金的单位可以享有税收优惠，也为解决职工住房提供了新的途径。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述（三）我国住房公积金制度的特点 与新加坡相比： 新加坡中央公积金是覆盖全社会的具有住房、医疗、投资等综合保障职能的一项制度性安排。 我国住房公积金参加者是城镇在职职工，用途也只限于住房。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 与香港相比： 香港强制性公积金（简称强积金）的目标是，确保为全香港就业人员提供退休以后的经济保障。香港强积金的运行制度与新加坡最初建立中央公积金制度的思路比较接近，该制度也具有强制性、政策性等特点。 与内地住房公积金相比主要区别在于用途不同。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 与巴西相比： 巴西把社会福利计划与住房发展相结合，有效地解决了住房信贷资金来源，建立了较完备的住宅信贷市场该基金具有强制性、积累性等特点，以法律规定的形式进行管理 。 上述特点与我国住房公积金相似，在用途上则比较广泛。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述二、住房公积金制度发展概述（一）住房公积金制度的建立及其作用 住房公积金制度是我国配合城镇住房制度改革进行的制度性安排。 1991年上海市住房制度改革方案中，借鉴新加坡中央公积金制度在全国率先推行住房公积金制度。 1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，明确提出在全国建立住房公积金制度。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，要求全面推行和不断完善住房公积金制度。 1999年国务院颁布了住房公积金管理条例，对住房公积金作了进一步的规定，标志着我国住房公积金制度进入了法制化、规范化发展的新时期。 随后，各地从加强宣传、完善制度、规范管理、扩大个人贷款、改进服务等方面入手，推动了住房公积金工作的开展。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 1991年上海市在我国率先建立了住房公积金制度，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化机制开始形成。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 住房公积金制度对于推动上海住房制度改革、加快住房建设、扩大住房需求、促进经济增长等方面发挥了巨大作用。主要表现在： 第一、打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局，为住房建设提供了长期稳定的资金来源，加快了住房建设步伐。 第二、促进了住房消费的增长，活跃了住房消费市场。 第三、推进了住房分配货币化进程，提高了职工买房的支付能力。 第四、转变了职工群众的住房观念，为国有企业改革创造了条件。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述（二）住房公积金制度的发展 近两年来，全国住房公积金业务呈现出快速发展的趋势，其主要特点有： 一、住房公积金归集进一步加强 二、调整了使用方向 三、管理工作逐步规范 四、初步建立了住房公积金监督体系,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述（三）目前我国公积金制度存在的问题 首先：个人住房贷款比例仍然偏低。 其次：目前个人住房贷款质量较好，贷款逾期率比较低，但我国发放公积金个人贷款的时间还很短，从长远看，随着产业结构和企业结构调整，职工流动性增强，个人住房贷款风险会增加，需要完善个人贷款的风险防范机制。 再次：住房公积金归集工作有待进一步加强。 另外：住房公积金被挪作他用的情况在一些城市时有发生。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 三、新加坡中央公积金制度 新加坡是最早建立公积金制度的国家，其中央公积金制度为解决居民住房问题提供了无可替代的支持，取得了举世公认的成就。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述（一）新加坡中央公积金制度概况 新加坡中央公积金制度建立于1955年，是根据新加坡中央公积金法建立的强制性储蓄制度。中央公积金制度建立之初只是为了实施养老金计划，为新加坡的在职人员提供社会保险 。 随着该制度的不断发展和完善，目前已逐步发展成为包括住房、家庭保障、养老、保健、教育、投资等作用的具有十多项实施计划的覆盖全社会的社会保障储蓄制度。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 中央公积金制度以立法的形式规定，凡在新加坡有薪金收入（包括各种津贴）者，都必须与其雇主一起将其月薪的一定比例缴存于中央公积金局。存款人（雇员）可以按照规定，用公积金购买住房，支付医疗、就学、投资等费用，在达到55岁的退休年龄或因残疾无法劳动时，便可以用这笔储蓄来维持生活。公积金具有延续性，不因雇员的工作变动而终止或中断。 公积金的管理、使用、核算由中央公积金局全面负责。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述（二）新加坡中央公积金制度的作用和特点 1.新加坡中央公积金的作用 中央公积金制度是具有多种用途、覆盖面很广的社会综合保障体系，在新加坡社会经济发展中发挥着重要的作用。 中央公积金制度不仅在建立住房、养老、医疗等社会保障体系方面发挥了重要作用，而且对新加坡经济发展、消费结构和产业结构的调整，以及金融市场与资本市场的稳定和发展产生了重大影响。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 公积金局的闲置资金几乎全部用于购买政府债券，这一方面降低了投资风险，保证会员利益不受损失；另一方面也便于政府集中用于发展公共事业和通过海外投资等方式保证资金的保值、增值，成为稳定金融体系、抑制通货膨胀的重要手段。 中央公积金制度把个人储蓄与他的工作成就结合在一起，从而激励工人们去努力工作并注重培训。 该制度还是控制劳动力成本和增强国际竞争力的重要宏观经济调控手段之一。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述 2.新加坡中央公积金制度的特点 （1）法律强制性 （2）综合保障性 （3）自助性 （4）国家援助性,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述（三）与住房有关的公积金运作计划 1968年，新加坡政府在以公积金为后盾的基础上，提出“居者有其屋”计划，该计划的成功实施，使新加坡成为世界上比较好地解决城市居民住房问题的少数国家之一。 公共住屋计划就是支持公积金会员利用公积金购买建屋发展局组屋（推行“居者有其屋”计划以后由政府统一开发的住房），包括用于购买新建的组屋、二手组屋，以及交付建屋发展局对旧组屋实施翻新计划的费用。如果会员卖掉组屋，则要把使用的公积金和利息重新存到本人的公积金账户中。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 住房公积金制度概述（三）与住房有关的公积金运作计划 1981年实施的住宅产业计划是支持公积金会员利用公积金存款从市场上购买住房。会员可以用公积金普通账户中的现有存款和未来存款购买私人住房，以及缴付有关购买该住房的律师费、印花税、调查费等其他费用。 如果会员卖掉房产，则要把使用的公积金和利息重新存到本人的公积金账户上。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 住房公积金管理一、住房公积金管理原则 我国住房公积金管理的原则是住房委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督。 国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟订住房公积金政策，并监督执行。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责对本行政区域内住房公积金管理工作的指导。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 住房公积金管理（一）住房委员会 住房委员会由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市设立，由人民政府负责人和财政、建设等有关部门的负责人以及工会代表、专家等共同组成，是住房公积金管理的决策机构。 住房委员会在住房公积金管理方面的职责是：制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；拟订住房公积金的具体缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额度；审批住房公积金归集、使用计划；审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 住房公积金管理（二）住房公积金管理中心 住房公积金管理中心由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市按照精简、效能的原则设立，主要负责住房公积金的管理运作。 县（市）原则上不设立住房公积金管理中心；确需设立的，应报省、自治区、直辖市人民政府批准。 住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立的事业单位。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 住房公积金管理 住房公积金管理中心的职责主要有：编制、执行住房公积金的归集、使用计划；负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；负责住房公积金的核算；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还；编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；承办住房委员会决定的其他事项。 住房公积金管理中心按照中国人民银行的有关规定，委托住房委员会指定的银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 住房公积金管理（三）住房公积金的监督 地方人民政府财政部门对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况行使监督职能。住房公积金管理中心在编制住房公积金归集、使用计划时，应当征求财政部门的意见。住房委员会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，应当经财政部门审核后，提交住房委员会审议。住房公积金管理中心应当每年定期向财政部门和住房委员会报送财务报告，并将财务报告向社会公布。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 住房公积金管理 住房公积金管理中心和职工有权督促单位按时履行下列义务：一是住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记；二是住房公积金账户的设立、转移或者封存；三是足额缴存住房公积金。 住房公积金管理中心应当督促受委托银行及时办理委托合同约定业务。受委托银行应当按照委托合同的约定，定期向住房公积金管理中心提供有关的业务资料。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 住房公积金管理 职工、单位有权查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况，住房公积金管理中心、受委托银行不得拒绝。职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议的，可以申请受委托银行复核；对复核结果有异议的，可以申请住房公积金管理中心复核。受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。职工有权揭发、检举、控告挪用住房公积金的行为。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 住房公积金管理 二、住房公积金的缴存 职工住房公积金按月缴存，缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例；单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。住房公积金的缴存由职工所在单位按月将职工工资中扣除的住房公积金部分，连同单位替职 工缴存的部分一起存入单位名下的职工个人住房公积金账户。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 住房公积金管理 三、住房公积金的提取和使用 （一）住房公积金的提取 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在的市、县或者出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的 。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 住房公积金管理 （二）住房公积金的使用 住房公积金只能用于支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等费用；职工使用本人公积金不足以支付上述费用，可经配偶、同户成员或者非同户的直系亲属同意，并经指定的金融机构确认后，可动用其配偶、同户成员或非同户直系亲属的住房公积金。 目前，住房的内部装修、房屋养护、住房租金和认购住宅建设债券等费用，不得用住房公积金支付。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 一、住房公积金贷款概述 住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房（包括建造、大修）的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别在于： 1.性质不同 2.发放方式不同 3.贷款对象有所不同 4.贷款条件有所不同 住房公积金贷款可分为两类：一类是纯公积金贷款，即职工仅申请公积金贷款；另一类是组合贷款。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别在于： 1.性质不同 2.发放方式不同 3.贷款对象有所不同 4.贷款条件有所不同 住房公积金贷款可分为两类：一类是纯公积金贷款，即职工仅申请公积金贷款；另一类是组合贷款。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款二、住房公积金贷款程序 （一）借款申请 住房公积金贷款要向所在地的住房公积金管理中心提出借款申请。 借款人提出借款申请时，需要提交借款申请书、本人身份证和本市城镇常住户口证明、房屋买卖合同。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 （二）借款审批 公积金中心在受理借款申请之日起15日内，按照受理时间的先后顺序，作出准予贷款或不予贷款的决定。 准予贷款的，公积金中心发放准予贷款决定书，并书面通知申请人到受托银行办理贷款手续。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 （三）借款手续办理 在准予贷款决定书规定的有效期内，借款人凭准予贷款决定书到受托银行办理借款手续。借款人可以选择任何一家公积金贷款受托银行办理贷款手续。受托银行与借款人应当以书面形式签订公积金借款合同。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 公积金借款合同主要包括以下内容：借款人的姓名和住所；贷款人、受托银行的名称和住所；贷款的金额、期限、利率；贷款资金的支付时间；贷款偿还方式、每月还款额的计算方法；担保方式和担保范围；违约责任；当事人需要约定的其他事项。 借款人在办理借款手续过程中，还要提供贷款人认可的担保 。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款（四）借款使用及偿还 贷款本息的偿还方式除现金支付外，借款人可以提取本人住房公积金账户储存余额用于偿还贷款。 当借款人住房公积金账户余额不足时，可以提取其配偶、同户成员和非同户直系血亲的住房公积金账户余额，但要征得被提取人的书面同意。 需要提取住房公积金账户储存余额的借款人，应当向市公积金中心提出申请，经审核同意后在借款合同中约定，并由受托银行以转账方式代为办理提取手续。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 三、住房公积金贷款方式 （一）贷款期限 贷款期限由公积金中心或受托银行根据借款人的申请及偿还能力确定。每项公积金贷款期限最长不超过30年，并不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年。共同借款的，贷款期限最长不超过30年，并不长于其中最年轻者法定离休或者退休时间后的5年。借款人的申请期限短于规定的最长期限的，贷款期限以申请期限为准。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款（二）贷款金额 每项公积金贷款的具体金额，按照借款人的申请金额和规定的贷款限额标准计算。申请金额不超过所有贷款限额的，以申请金额作为贷款金额；申请金额超过任意一项限额的，以其中最低的贷款限额作为贷款金额。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 （三）贷款利率 住房公积金贷款利率按照国务院批准的利率标准执行。 （四）还款方式 1年期以内的公积金贷款，应当于到期时一次还本付息；1年期以上的公积金贷款，应当按月偿还贷款本息。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 四、个人住房担保组合贷款 申请个人住房担保组合贷款的，必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和有关住房商业性贷款的规定。申请个人住房担保组合贷款，借款人应先向商业银行提出申请，同时提供相关证明材料，由商业银行凭借款人相关证明材料代借款人向公积金受托银行提出公积金贷款申请；公积金受托银行经审核，书面向借款人承诺公积金贷款可贷额度、期限等，同时通知商业银行；商业银行经审核，书面向借款人承诺商业性贷款额度、期限等。组合贷款发生日必须为同一天。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 组合贷款由同一银行发放的，借贷双方可以分别签订住房公积金贷款合同和住房商业性贷款合同，也可以合并签订一份住房担保贷款合同。组合贷款的贷款人为非同一银行的，分别由公积金受托银行与借款人签订住房公积金贷款合同，同时由提供商业性贷款的银行为借款人提供公积金贷款的担保，由提供商业性贷款的银行与借款人签订商业性贷款合同、住房担保合同。商业银行在成为抵押权人的同时，必须向公积金受托银行作出承诺，保证当借款人没有按公积金贷款合同约定履行还款义务时，由其承担连带还款本息的责任。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 办理组合贷款的商业银行应在每月收到贷款本息后，按约定的时间，将其中应还的住房公积金贷款本息用转账的方式划转到经办住房公积金贷款银行。非同一银行发放的组合贷款的借款人没有按住房担保贷款合同约定，按月归还公积金贷款本息的，发放住房商业性贷款的银行履行归还贷款本息的义务。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 贷款银行对抵押物或质押物进行处置的，应当采取转让、拍卖或者法律、法规、规章允许的其他方式。处置抵押物所得的价款应当按下列顺序分配：首先支付与处置抵押物或质押物有关的费用；其次扣除与抵押物或质押物有关的税费；再次如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人；最后有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金等。 个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 五、住房公积金贷款的担保 担保的具体方式： （1）抵押加担保。借款人将所购的住房抵押给银行，同时还要有具法人资格、符合担保条件的第三方给予担保。 （2）抵押加购房综合保险。如果不选择第三方担保，可以在办理房屋抵押时，买一份综合保险，它将为借款人提供保证、保险。 （3）质押。也就是把相当于贷款额的“硬通货”押给银行，如债券、存单等。 （4）由房地产担保公司担保。国际上通行的担保方式。,房地产金融（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 住房公积金贷款 担保公司为借款人提供三项社会性保障。 第一、意外事故债务免除。主借人因意外事故造成死亡或因意外事故致残完全丧失劳动能力的，由其继承人、受遗赠人提