招商项目调查清单.docx

法律尽职调查清单西安国际港务区项目法律尽职调查清单上海市锦天城律师事务所2015年01月05日以下是一份法律尽职调查初步问题清单，藉以向项目土地所在地的行政主管部门了解情况，恳请相关部门回复，供本律师事务所参考。感谢配合！事 项征询部门涉及问题解答及说明土地概况招商部门1、 如项目土地位于开发区，请介绍该开发区的范围、历史沿革、审批机关及审批文件。2、 请介绍该开发区的管理机构、管理职能、管理权限以及上级主管部门（如适用）。3、 请介绍本项目的行政管辖主管机关，包括国土部门、规划部门、发改部门（项目立项）、外资审批部门、工商部门、税务主管部门、建设部门、房产部门、环保部门。国土部门4、 请提供项目土地的地籍资料（如宗地红线图、土地权属调查报告书）并介绍项目土地的具体情况（地块名称及位置、四至范围、准确面积等）。5、 项目土地是否覆压矿产资源、军事及通信设施；是否存在地质环境问题。6、 项目土地红线范围内是否有高压线通过，如有，请介绍高压线对项目建设的影响，以及政府主管部门/供电部门对于高压线迁移的相关安排。7、 项目土地是否符合土地利用总体规划，是否涉及基本农田。请提供土地利用总体规划。8、 项目土地是否列入土地利用年度计划。请具体介绍申请农用地转用（新增建设用地）指标的流程及时间安排。9、 项目土地是否已办理农用地转用和土地征收的行政审批手续。请介绍项目土地农用地转用及土地征收手续的审批机关、审批文件及审批程序。10、 请介绍项目土地涉及的征地补偿标准、征地补偿协议的签署及履行情况；是否存在与征地补偿有关的任何争议。11、 项目土地上是否有任何建筑物，如有，请介绍该等建筑物的权属现状、拆迁计划、拆迁程序及拆迁主体；请提供相关的书面文件（如有）。12、 项目土地是否需要办理建设用地预审申请；请介绍相关的办理程序；如已办理，请提供相关的书面文件。13、 项目土地出让的具体方式是招标、拍卖还是挂牌；请介绍项目土地的出让程序、出让主体、实施主体；请提供土地出让挂牌文件范本及土地出让合同范本。14、 项目土地出让方对受让人资格有无具体要求；投资方是否需要以在项目土地所在地区设立的项目公司的名义竞买；境外投资方能否先以自己名义竞买项目土地。15、 竞买人竞买项目土地时缴纳竞买保证金的具体比例及期限。16、 国土部门是否已开立保证金专用外汇账户；请介绍以外币缴纳竞买保证金的具体操作程序；项目公司能否以其注册资本金账户中的外币支付至该等专用账户，项目公司的境外股东能否直接以外币支付至该等专用账户；项目公司需要签署何种协议（请提供模板）等。17、 项目土地出让金、契税、土地使用税及其他税费的比例或者数额，有无税费减免优惠。18、 项目土地所在地有无基准地价及其具体构成。19、 项目土地的交付时间和交付条件。20、 项目土地的土地使用权年限。21、 项目土地的前期开发情况。22、 其他情况，包括但不限于可能影响土地出让和使用的任何事实情况、政府决定、规定、第三人权利主张等。规划部门23、 项目土地所在区域的城市总体规划是否已编制、是否已经批准生效；请介绍该总体规划中载明项目土地的用地性质并提供该总体规划。24、 项目土地所在区域的控详规是否已编制、是否已经批准生效。请介绍该控详规中载明项目土地的用地性质并提供该控详规。25、 请介绍控详规载明的项目土地的规划条件（包括但不限于容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等）。26、 如控详规尚未批准生效，请介绍项目土地的规划设计条件的核定流程及审批机关。27、 如已出具规划设计条件告知书，请提供该等告知书。请介绍规划设计条件告知书规定的项目土地的主体建筑物和附属建筑物。项目建设发改部门28、 项目公司拟从事仓储设施及附属设施（“拟建项目”）的建设和经营（租赁），请介绍拟建项目的立项程序及要求，并提供立项材料清单。29、 拟建项目是否属于外商投资产业中的鼓励类或允许类项目。30、 拟建项目的立项批文载明的项目名称或项目内容是否可以为“仓储项目”。31、 拟建项目是否需要办理节能评估手续，请介绍办理该等手续的流程。国土/规划/房产/建设等部门32、 拟建项目的开发建设和利用条件：(1) 建设期限（开工日期和竣工日期）；(2) 拟建项目系工业项目还是非工业项目，如为工业项目，则土地出让合同所规定的“投资强度”及“固定资产投资额”的标准。固定资产总投资能否包括拟建项目承租方的投资；如为非工业项目，则土地出让合同所规定的“开发投资总额”的标准；(3) 拟建项目的纳税及产值要求；(4) 用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地比例及建筑比例；(5) 土地闲置费的标准。33、 拟建项目的建设用地划许可证、建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证、房屋产权证应载明的项目/建筑物名称或项目内容。34、 政府主管部门是否在拟建项目竣工后对拟建项目的开发建设和利用条件等进行核验。环保/安监等部门35、 拟建项目是否需要办理环评审批手续、安全评价审批/备案手续；请介绍办理该等手续的流程。招商部门36、 政府主管部门是否要求项目公司或其投资方签署入区协议或投资协议，如签署，请介绍该等协议对项目公司设立及拟建项目建设的相关要求（如税收/产值/投资强度/建设期限等指标以及相应的保证金）。37、 关于项目公司税收（如企业所得税、营业税等）及项目建设方面的优惠政策。项目公司外资审批/工商部门38、 请介绍外商投资企业设立的审批机关、审批权限及应当提交的文件清单。39、 项目公司的经营范围是否可以表述为“仓储服务、仓储设施的建设经营、以及相关的咨询与服务”。40、 请介绍项目公司的工商登记注册