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万科住宅定价模型 技术研究万科住宅与商业物业定价模型定价的原则：最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。实现这一原则的数学原理：优选法。一、万科价格模型的原理1、名词解释（1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动计算所有房源的原始价格；（2）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价；（3）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间的价格差异的百分比数；某一个维度的意义是：在其他所有条件都完全相等的情况下，仅就这一个维度而言，不同房源间的价格差异；（4）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维度的权重相加等于1；（5）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异；（6）层差：楼层之间的差价；（7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部、个别调整，目的是对个别价格做出适当的调整；一、万科价格模型的原理2、定价原理(原文来自 引用请注明)设基价为P0，维度一为X1，维度二为X2；维度一的权重为x1，维度二的权重为x2；设层差矩阵为C；则房源n的价格3、价格生成子模型(原文来自 引用请注明)（1）维度矩阵的原理价格生成的第一步是对房源n的维度的确定；维度确定的基本原理是：1）影响房源n价格的主要因素的罗列；例如：景观、日照、园林、是否靠山、是否靠湖、是否靠马路、人流情况2）各主要因素的分类；影响价格的因素通常可分为35大类，例如，对于住宅，通常的分类为：景观、朝向、安静度；3）各维度权重的确定；根据产品的特点和市场情况，对各维度的重要性作出判断，例如，对于蓝山而言，景观、朝向、安静度三者的权重依次为45、35、20；但对于城市花园而言，权重依次为50、35、15；因为城市花园是城市项目，而蓝山是郊区项目，在大环境相对“安静”的地方，客户更在乎所购买产品是否安静；4）根据设计部提供的产品细节、根据实际爬楼的情况，对维度和维度的权重进行调整，并根据逐套房源的研究分析情况，确定各维度的分值；并确定层差；（2）维度矩阵的示例维度矩阵是整个价格体系的核心；其数学依据是“优选法” ；优选的结果是发现：哪些产品好、哪些产品更好，哪些产品相对较差；通过对整个项目的产品的强制排序、甚至对某个市场上的全部产品进行强制排序，发现产品的优劣，发现产品的真实价值，并通过价格模型将其体现在最终的定价中。（3）权重叠加后的维度矩阵：综合系数（4）价格生成4、价格检验子模型价格检验子模型是对价格生成子模型的验算；根据验算结果，将对价格生成子模型进行调整，该调整可能会历经几轮方能最终定案。（1）价格检验的原则以上原始价格生成后，是否符合我们定价的原则和初衷呢？如何检验以上定价是否合理呢？有以下几个价格检验的原则：1）均价检验：检验以上价格生成子模型生成的Pn的均价是否满足公司经营计划的要求；2）栋均价检验（产品差异检验）：检验各栋的均价，并比较各栋之间均价差异与产品品质之间的差异是否吻合？3）户型均价检验：检验各种户型之间的均价差异；并根据市场情况（通常是客户储备情况和周边竞品户型供应量和价格情况）对户型均价作出调整（附加调整因子）；4）最高价、最低价检验：对价差幅度的检验，通常同一种住宅类产品的最高和最低价格的价差一般不超过20；5）产品细节个别调整：例如家庭娱乐室面积、地下储藏间（无采光）面积、地下采光井面积或个数、花园面积、封闭阳台及不封闭阳台个数、平屋顶（即天面）面积、露台面积、结构平台面积或个数、阳光室个数，等。（2）价格检验的原理(原文来自 引用请注明)设Sn为房源n的面积矩阵，则均价（3）价格检验的示例二、万科价格模型（住宅版）以蓝湾为例1、住宅价格模型的三大维度住宅的三大维度一般是：景观、安静度、朝向；虽然影响居住品质的因素很多，但归类后，无外乎以上三大类；层差一般不作为维度之一，因为在本质上，三大维度与基价的关系是相乘的系数关系，而层差是相加的差价数值关系。蓝山的三大维度如下：（10）调整因子确定（附加值和策略附加）确定各附加值的单价，原始单价加上附加值后得出初始评估价，各类附加值的单价可参考：花园：15001700元/m2家庭娱乐室：10001500元/m2露台：800元/m2平屋顶：12001500元/m2阳光室/地下采光井/结构平台：1000元/个此阶段并可能对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位的原始价格的生成作出干预；（11）价格检验子模型启动万科价格模型的评价1、该模型的特点及优劣（1）简单性：该模型将价格制定中的各类因素抽象化、数学化，且通过一个自变量的输入，生成所有房源的价格；（2）科学性：该模型将价格制定中影响价格的各类因素均加以考虑，并考虑了主要的特殊因素；（3）易用性：例如：调价只需要变动自变量（4）系统性：这是最重要的一点，通过对定价各类因素的系统化，避免定价的随意性；使用中需要注意：（1）新盘新开的首次定价非常重要，需要从市场情况、客户心理、产品特点等方面对维度进行精心设置；并可能有一个调整和修正的过程；（2）对Pn的个别修正还是必要的；2、进一步需要思考的问题（1）维度的优化：对于不同的产品（