2020年房地产估价师《制度与政策》摸底训练题.doc

XX年房地产估价师制度与政策摸底训练题 1、某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为()元/。 A.55.20 B.103.22 C.109.63 D.114.82 2、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是()。 A.16% B.42% C.58% D.84% 3、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为10%) A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07 4、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为()万元。 A.95.40 B.97.87 C.98.55 D.99.33 5、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为()万元 A.0.50 B.5.63 C.6.25 D.28.14 6、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为()。 A.8.8% B.10% C.18% D.18.6% 7、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为()万元。 A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81 8、下列估价公式中，错误的是()。 A.土地价格=房地价格-建筑物价格 B.房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 D.房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格 9、某工业用地的土地面积为10000，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/，则因规划调整所需的补地价为()万元 A.500 B.1000 C.2250 D.3000 10、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事()。 A.估价对性 B.估价目的 C.估价时点 D.价值类型 11、某估价师于xx年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期xx年9月20日至26日，估价时点xx年9月23日，估价对象实地查看日期xx年9月22日至23日，估价报告使用期限自xx年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为()。 A.xx年9月20日 B.xx年9月23日 C.xx年9月26日 D.xx年9月27日 12、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是()。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值 13、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为()万元。(采用四三二一法则) A.150.8 B.160.8