xx房地产项目二期可行性方案.doc

xx房地产项目二期可行性方案导读：xxx 房地产项目二期项目 可行性研究报告编制单位：xx 投资咨询有限公司 编制时间：二零一一年十一月Xxxx 二期项目可行性研究报告目录第一章 申报单位及项目概况 .xx港湾房地产开发项目可行性研究报告xxx 房地产项目二期项目 可行性研究报告编制单位：xx 投资咨询有限公司 编制时间：二零一一年十一月Xxxx 二期项目可行性研究报告目录第一章 申报单位及项目概况 . 4 1.1 项目概况 . 4 1.2 企业概况 . 4 1.3 项目申请报告编制依据和范围 . 5 1.4 项目背景 . 5 1.5 建筑规模与方案 . 6 1.6 建设条件 . 8 1.7 研究结论与建设 . 11 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 . 12 2.1 发展规划 . 12 2.2 产业政策 . 16 2.3 市场供求分析 . 18 2.4 行业准入分析 . 20 第三章 资源开发及综合利用分析 . 24 3.1 资源开发方案 . 24 3.2 资源利用 . 25 3.3 资源节约措施 . 25 第四章 节能方案分析 . 27 4.1 节能原则 . 27 4.2 节能分析 . 30 4.3 综合能耗分析 . 32 4.4 节能措施 . 33 4.5 节能效果分析 . 39 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 . 41 5.1 建设地点 . 41 5.2 土地性质及土地取得方式 . 41 5.3 土地利用 . 41 5.4 选址结论 . 43 第六章 环境和生态影响分析 . 44 6.1 建设地点环境 . 44 6.2 环保方案设计原则 . 44 6.3 环境现状和区域主要环境问题 . 44 6.4 拟采取的环保措施可行性 . 45 6.5 环境保护具体措施如下 . 56 6.6 绿化及环境卫生 . 57 6.7 环境评价结论 . 57 第七章 经济影响分析 . 58 7.1 工程概况 . 58 7.2 建设投资估算 . 58 7.3、资金筹措与来源 . 60 7.4、财务评价. 60 7.5 经济效益分析 . 622Xxxx 二期项目可行性研究报告7.6 项目不确定性分析 . 63 第八章社会影响分析 . 65 8.1、社会影响分析. 65 8.2、互适性分析. 65 8.3、评价结论. 663Xxxx 二期项目可行性研究报告第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目概况项目名称：xx 二期项目 建设规模：项目占地面积 42268 平方米；建筑面积 74107.16 平 方米,其中： 住宅建筑面积 65079.22 平方米， 幼儿园建筑面积 1029.6 平方米，商业及物管建筑面积 3907.35 平方米。建设地点：新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧） 。建设投资：12251.91 万元 资金来源：项目投资资金全部由企业自筹。1.2 企业概况建设单位：xx 市 xx 都市工业园发展有限公司 法人代表：张勇 经营范围：房地产开发销售。企业概况：xx 市 xx 都市工业园发展有限公司成立于 2006 年 4 月 27 日，为有限公司，办公地点位于 xx 县 xx 镇华南二路，单位法 人张勇，经营范围房地产开发、销售。注册资本 3000 万元人民币。现承担 xxxx 拆迁安置小区的建设，公司的宗旨是深化企业改革，建 立现代企业制度，转变经济增长方式，加速结构调整，促进资源优化 配置，提高规模效益，实现净资产的报值、增值，促进 xx 经济和社 会发展4Xxxx 二期项目可行性研究报告公司以“质量第一、用户至上、信誉为本”为宗旨，公司奉行 “励精图治、追求卓越”的企业精神。以优良的质量、优美的环境、 优质的服务、良好的信誉为品牌战略的内涵，在规划、设计、开发中 以人为本， 关爱人生。展望未来， 公司不断加强管理， 提高自身素质， 在竞争中求发展，为建设现代化城市、美化城市环境，为 xx 的腾飞 做出更大的贡献。1.3 项目申请报告编制依据和范围1.3.1 项目申请报告编制依据 xx 市城总体规划 xx 二期项目设计方案。xx 市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准。江苏省 2005 年建筑、安装工程概（预）算估算表。国家计委建设项目经济评价方法与参数（第三版） 。1.3.2 项目申请报告研究范围 本申请报告研究工作范围主要包括： 申报单位及概况,发展规划， 产业政策和行业准入分析， 资源开发及综合利用分析， 节能方案分析， 建设用地，环境和生态影响分析，投资估算、资金筹措和经济效益， 以及社会影响分析等方面进行研究。1.4 项目背景xx 县房地产业近几年一直都在活跃发展，楼市不衰，源于领导5Xxxx 二期项目可行性研究报告重视，各方齐动，并由此闯出了一条适合市情的发展之路，形成十分 强劲的总体联动的发展态势。县委县政府十分重视基础设施建设， 把扩大开放，优化投资环境，发展区域经济，与不断提高全县人民生 活质量的战略举措紧密结合起来，形成经营现代城市的新理念，人本 思想的务实化，推动了一轮又一轮房地产业跨越式大发展。为推动 xx 一体两翼北翼 xx 县东部城区建设同时配合社会主 义新农村建设推进， 再加上我县区基础设施历史欠账较多城市化程 度较低。另外，在城区中仍有许多自然村布局散乱，设施不配套，环 境较差。这种状况已经成为制约我县经济发展的重要瓶颈之一。如何 破除瓶颈，推动经济发展，县委县政府审时度势，因地制宜的制定 了经济发展战略目标，全面对接 xx 市“快速突破东区着力提升新 海积极发展 xx”的城市发展重点，突出沿海特色重点加快新城区 的建设，实现新城区与老城区的互动发展。该项目符合 xx 市总体规划要求，本项目地理位置优越，城市自来 水网、排水网、电力网、可直接接通。1.5 建筑规模与方案1.5.1 项目介绍 xx 二期项目位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧） 。项目占 地面积 42268 平方米；建筑面积 74107.16 平方米,其中：其中：住宅 建筑面积 65079.22 平方米，幼儿园建筑面积 1029.6 平方米，商业及6Xxxx 二期项目可行性研究报告物管建筑面积 3907.35 平方米。项目包含多层、高层建筑，及排屋住 宅建筑，幢幼儿园建筑。1.5.2 规划设计思想 本规划力求克服地形平整而缺乏特色的的劣势， 在合理安排各类 建筑的同时， 使小区布局与人的关系体现出韵律感， 在有序中求变化， 体现秩序之美，本项目规划设计，隐喻该地块是个聚宝盆，开发生意 兴隆，财源滚滚。并融合自然山水的意境及几何构图手法，主要围绕 “自然、和谐”的主题开展，将建筑空间、道路空间、步行空间和水 体空间融合在一起，创造出多样性、连续性的怡人的居住空间。1.5.3 项目地址 项目拟建地点位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧） ，该地 段交通便利，市政设施配套齐全，项目所需水、电等公用设施，附近 建有电网线路、水管管网。1.5.4 环境保护 本项目由于是第三产业，不会对环境产生危害，对于生活污水， 经过处理后直接排入城市污水管道。同时，加强建设施工管理，减少 扬尘和噪声污染。生活垃圾，由环卫部门收集处理。1.5.5 总投资及资金筹措 本项目计划总投资 12251.91 万元。企业自筹资金。1.5.6 项目实施进度建议 本项目建设工期 3 年，即 36 个月，将于 2011 年七月底开展前期 工作。7Xxxx 二期项目可行性研究报告2011 年 4 月2011 年 5 月，完成初步设计方案； 2011 年 6 月7 月完成施工设计图； 2011 年 8 月通过招投标选择好施工队伍； 2011 年 9 月2014 年 5 月，完成项目工程施工任务，对工程竣 工验收。1.5.7 项目招投标 本项目为房地产开发，投资成本高，应严格按招投标法规定的招 投程序进行招标， 招标选定建筑公司及工程监理公司， 保证工程按质、 按量、按时完成。1.6 建设条件1.6.1 土地条件 项目位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧） ，地块位于 xx 县 新城区，公园路北侧、青龙大沟西侧。项目用地为 xx 县国土资源局 挂牌出让地块，xx 市 xx 都市工业园发展有限公司通过竞拍方式取得 土地使用权。1.6.2 交通条件及周边环境 项目位于新城区（公园路北侧、青龙大沟西侧） ，在 xx 县新城东 区， 公园路北侧、 青龙大沟西侧。地块西侧和西北侧为已建成住宅区。1.6.3 市政管网配套条件 该地块周边配套基础设施良好，供电、供排水、通讯机等城市基 础设施的管道（线）均已铺设至此，可根据需要向有关部门申请办理8Xxxx 二期项目可行性研究报告使用手续，将上述设施的管道（线）引至拟建场地内，所需条件即有 保障。1.6.4 自然条件 xx 县处于暖温带和北亚热带的过渡带，属暖温带南缘湿润性气 候，既有暖温带气候特征，又有北亚热带气候特征(云台山南麓)。气 候总的特点是：四季分明，气候温和，光照充足，雨量适中，雨热同 季。(1). 日照，太阳辐射总量为 117.6125.5 千卡平方厘米年， 年内分布呈双峰型，5 月、8 月为两个高值区，分别为 13.314.4 千 卡平方厘米月和 11.8 13.0 千卡平方厘米月。本地区日照 充足，全年日照时数平均达 2500 小时左右。各月平均日照时数以冬 季各月最低，为 170 180 小时；日照时数最多的月份在雨季前后的 5、6 月和 8 月，可达 240 250 小时；7 月份受雨季影响，不足 200 小时；9 月份以后逐月减少。(2 ).温度，年平均温度在 14左右，各月平均气温以 1 月份最 低，约 0；沿海地区在2。最高气温出现在 7、8 月份，平均可 达 26以上。冬季月份极端历史最低气温为11.9。夏季极端历 史最高气温内地可达 38.5，而沿海岛屿约低 2左右。(3 ).降水，全年平均降水量为 900 950 毫米，局部地区受地形 影响可达 1000 毫米； 年最多雨量在 1250 毫米以上 （2003 年为 1211.5 毫米）;年至少雨量不足 550 毫米。各月雨量分配以冬季各月最低， 其平均量仅 10 毫米左右；最少时连续数月不降水；最多月份出现在9Xxxx 二期项目可行性研究报告7 月份， 平均雨量在 250 毫米以上； 极端最多月份可达 500 毫米以上。(4 ).风力，典型季风气候区，风向年变化明显。冬季受大陆冷 高压控制，盛行偏北风，气候寒冷、干燥。在西北西至东北东方内出 现风向频率达 55以上。夏季受西太平洋副热带高压影响，盛行东 南风，受海洋调节，气候湿热、多鱼。在东至南方向出现风向频率超 过 50。年平均风速内地约 4 米秒；沿海地区可达 6 米秒以上。年最大风速沿海地区可达 25 米秒以上；内地也可达 20 米秒。月 平均风速一般春季较大而秋季最小，春季内地在 4 米秒以上，沿海 地区超过 6 米秒；秋季内地不到 3 米秒，沿海地区在 5 米秒以 下。主要气象数据： 常年平均气温 平均最高气温 平均最低气温 年平均降水量 年最大降水量 年最小降水量 年最大积雪深度 年最大冻土深度 主导风向 14.4 17.4 12.0 872.3 1380.7 520.7 13 25 E &ESE10Xxxx 二期项目可行性研究报告1.7 研究结论与建设本项目有着较强的区位优势，具备良好的建设条件，项目经济效 益显著，项目可行。主要技术经济指标见表1-1。表1-1 建设项目主要经济技术指标表序 1 号 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 191 20 21 22 指标名称 总用地面积 总建筑面积 半地下总建筑面积 地上总建筑面积 其中：高层住宅建筑面积 多层住宅建筑面积 商业及物管建筑面积 幼儿园建筑面积 总停车位 包括：半地下室停车位 地面停车位 建筑密度 容积率 绿地率 居住户数 营业收入 营业税金及附加 营业利润 税后利润 投资利润率 投资利税率 投资回收期11单位 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 辆 辆 辆 % % % 户 万元 万元 万元 万元 % % 年指标值 42268 74107.16 4090.99 70016.17 34820.65 22811.05 3907.35 1029.6 383 242 141 30 1.74 35 424 21879.82 1214.33 8413.58 5637.10 68.7 78.6 1.46Xxxx 二期项目可行性研究报告第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 发展规划房地产开发作为特殊的经济活动， 涉及社会生产生活方方面面的 综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规 划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和 政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目 的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政 策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关 法规政策调控等。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 提出“十二五”时期，江苏经济社会发展的总体目标是：全省综合经 济实力、自主创新能力、国际竞争力和可持续发展能力显著增强，全 面建成更高水平的小康社会， 苏南等有条件的地方在巩固全面小康成 果基础上率先进入基本现代化， 人民群众普遍过上更加宽裕安康的生 活，为 2020 年全省基本实现现代化打下具有决定性意义的基础。综合实力。2015 年， 全省地区生产总值 6.58 万亿元 （2010 年价， 下同） ，年均增长 10%左右，经济发展质量和效益明显提升，人均地 区生产总值超过 8 万元。经济结构。服务业增加值比重达到 48%左右，加快形成服务经济 为主的产业结构；高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达到 40%；消费对经济增长的贡献率达到 60%左右。12Xxxx 二期项目可行性研究报告科技创新。自主创新体系逐步完善，研发经费支出占地区生产总 值比重提高到 2.5%；人力资本投资占 GDP 比重达到 15%以上；人才贡 献率达到 43%；百亿元 GDP 专利授权数提高到 400 件，专利发展水平 居全国前列；科技进步贡献率提高到 60%以上。生态文明。耕地保有量保持 475 万公顷；能源结构进一步优化， 非化石能源占一次能源消费比重达到 7%左右，单位地区生产总值能 源消耗降低和二氧化碳排放减少均完成国家下达指标； 主要污染物排 放总量减少 10%以上；单位工业增加值用水量降低 25%，农业灌溉用 水有效利用系数提高到 0.58，森林覆盖率提高到 22%。城乡区域。城市化和城市现代化水平进一步提高，社会主义新农 村建设取得明显成效，城乡发展一体化取得实质性进展；城市化水平 达到 63%。沿海开发取得重大突破，苏北地区人均主要经济指标超过 全国平均水平，三大区域发展优势更加鲜明，形成区域协调发展新格 局。改革开放。财税、金融、资源性产品价格、要素市场等重点领域 和关键环节改革取得明显进展；政府职能加快转变，政府公信力和行 政效率显著提高；所有制结构进一步优化，民营经济加快转型升级， 整体素质和综合竞争力显著增强。开放型经济发展水平全面提高，利 用外资和对外投资、进出口贸易总额位居全国前列，参与国际分工地 位和国际影响力明显提升。人民生活。努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增 长和劳动生产率提高同步。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均13Xxxx 二期项目可行性研究报告纯收入年均增长 10%左右；在 2011 年实现农村贫困人口（年人均纯 收入低于 2500 元）全部脱贫基础上，继续推进脱贫奔小康工程；城 镇登记失业率控制在 4%以内，五年新增城镇就业 500 万人以上；城 镇、农村基尼系数分别控制在 0.39 和 0.35 以内；居民消费价格总水 平年均涨幅控制在国家规定范围。社会建设和管理。高中阶段教育普及率达到 95%以上，高等教育 毛入学率提升到 50%， 主要劳动年龄人口平均受教育年限提高到 11.2 年；人口自然增长率 4。左右；医疗服务体系进一步完善，万人拥 有病床数达到 40 张左右；公共文化服务设施网络覆盖率达到 90%以 上；社会救助体系更加完善，城乡基本社会保险覆盖率稳定在 95%以 上；城乡三项医疗保险参保率保持在 95%以上；住房保障能力不断提 高，城镇保障性安居工程建设 139 万套；民主法制更加健全，依法行 政能力显著增强，社会管理机制更趋完善，人民群众权益得到切实保 障，法治江苏、平安江苏建设再上新水平。江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 提出着力 优化房地产供给结构，合理引导住房需求，加大中低价位、中小套型 普通商品住房建设力度，完善适应不同消费需求的房地产市场。推进 住宅产业现代化进程，推广绿色建筑和成品住宅，发展为工业、商务 及其他行业服务的房地产业，规范物业服务行为。完善房地产市场服 务体系，加快住房信息系统建设，规范房地产市场秩序，抑制投机需 求，促进房地产业平稳健康发展。住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们14Xxxx 二期项目可行性研究报告可支配收入随着经济增长而快速的增长， 人们买新房以及对住房升级 的需求规模逐步增大。就 xx 市房地产市场来看，自 2006 年以来，随着涉房调控政 策“国六条” 、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的 调节作用下，xx 市房地产供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升， 增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和 购房行为日趋成熟。目前，小高层住宅已经成了 xx 市城区住宅建 设开发的一个热点，销售量一直远大于竣工量，整体销售率在 95 以上。高层及小高层住宅已是市民安家落户首选的一大品牌。“十二五”期间，住房建设将以节约型、节能省地型住宅为标 准，以推进节能、节地、节水、节材和环保为重点，加大成套技术集 成的推广应用。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合 规划控制原则和相关规划要求的前提下， 适当提高住房建设的容积率 水平。住房建设的选址和土地利用、 规划建筑设计、 技术选择与优化、 产品和设备的选择、 施工住址与管理、 住房的使用和维护等各个环节， 提高资源利用效率，提高住房小区绿化率，减少环境污染，改善居住 环境， 建设高品质、 高档次、 低价位且环境优美居住舒适的居住小区， 促进住房产业的可持续发展。“十二五”期间，住房建设将以优化住房结构为出发点，以稳定 住房价格为目标，解决普通居民需求，鼓励扶持中低价位、中小户型 普通商品住房的建设，完善城镇住房供应体系。廉租住房主要保障市 区“双困”家庭住房需求，经济适用住房主要保障市区低收入家庭住15Xxxx 二期项目可行性研究报告房需求，中低价位、中小套型普通商品住房主要满足市区中低收入和 中等收入家庭住房需求， 其他商品住房主要满足中等以上收入家庭的 住房需求。xx 市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工 业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变； 目前我 市的城市化水平达到 38%， 城市框架将逐步拉开， 城市功能日臻完善， 正处在城市化加速攀升期， 城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素 提供了良好的载体， 城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条 件。可以预见，2011 年以后，随着国家经济形势的好转和相关政策 的出台，投资结构进一步改善，xx 市房地产市场将继续保持较快发 展。由此可以肯定， 该项目符合国家和省市 “十二五” 发展规划要求， 也符合行业发展规划要求，为加快市区房地产业的发展和优化 xx 市 的城市风光起到了推动作用。纵观 xx 市场，2011 年上半年前价格虽有上升，但基本是在 合理范围之内， 价格虚高的情况很小， 不过价格调整的趋势是必然的， 而且自下半年国家对农村土地制度的改革也将对房地产市场产生影 响，随着消费人群理性回归，新的一轮购房热也必将逐渐恢复,因此 未来房地产市场前景依然广阔。2.2 产业政策自 2005 年以来，国家对房地产业的调控就紧锣密鼓进行着，相16Xxxx 二期项目可行性研究报告继出台了一系列调控政策以及具体措施。随着政策出台的密度加大、 内容逐渐细化，国家对地产调控的着力点也更加清晰起来，3 年的调 控后，地产业得到更加规范的发展，却也仍然存在着需要继续加以完 善和解决的问题。2005 年 4 月 30 日建设部、发展改革委员会、财政部、国土资 源部、人民银行、国家税务总局、银监会下发了关于做好稳定住房 价格工作的意见 。为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改 革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、 银监会 2006 年 5 月联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价 格的意见 ，要求各地区、各部门认真贯彻执行。2007 年国家调控思 路更加清晰， 政策趋向更加鲜明， 措施得以细化， 责任更加明确， 2007 年 3 月 5 日，温家宝总理在两会政府工作报告中将房地产持续 健康发展用了一个段落来讲；接下来的 3 月到 9 月，央行连续五次 加息，特别是最后两次加息间距不到一个月；8 月 7 日，国务院发 布了 24 号文 ， 即 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ， 相对于以前只在国务院办公厅发出的调控文件， 24 号文的重要性 不言而喻； 9 月 27 日，央行银监会发布了关于加强商业性房地 产贷款管理的通知 ，包括首付、利息的调整；10 月 29 日，全国人 大常委会通过了节能法的修正案， 即节约能源法 ，经过了修 改以后重新公布，2008 年 4 月正式实施；11 月 8 日，国家八部委 关于廉租住房保障办法出台，根据国务院的若干意见八个部门出 台廉租住房保障的细则；11 月 19 日，其中七个部门对经济适用17Xxxx 二期项目可行性研究报告房住房管理办法又做了更加明晰的规定。2008 年 12 月，政策限制大幅放宽。根据规定，对已贷款购买 一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二 套用于改善居住条件的普通自住房的居民， 可比照执行首次贷款购买 普通自住房的优惠政策。而一周后出台的“新八条”直接省略了“人 均住房面积低于当地平均水平” 的限制条件。各地二套房贷政策放开， 购买二套房贷款的，比照执行首套房贷的政策。2009 年 06 月随着房价出现大幅上涨，银监会通知重申严 控二套房贷： “各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为 由放弃第二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标 准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。” 2009 年 12 月，将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，其他住房消费政策则继续实施。根据国家、江苏省、xx 市房地产产业政策的文件，坚持房地 产开发适当超前和总量控制的原则，确保供求结构平衡。在相关产业 政策的作用下，xx 房地产业有了很大发展，作为经营性物业的购物 中心，更是成为市民投资中炙手可热的产品。在产业政策的推动下， 商业房地产成为挑动 xx 资本的起搏器， 商铺的投资成为 xx 商业经济 的催化剂。建设项目不在产业政策的限制范围内。2.3 市场供求分析1、房地产业的市场分析：18Xxxx 二期项目可行性研究报告就全国来说，房地产业有九十年代的“筒子楼”演变现代各种设 计的板式楼、塔式楼等类型多样的建筑，各种公共设施、配套服务不 断升级，人性化突出，在满足人们基本住需要的同时，更注重对人们 高层次心理的满足，精品舒适的住宅成为社会的流行。从全国来看，舒适精品小区是大势所趋；从经济发展阶段来看， 舒适精品小区是小康阶段生活水平的重要标志之一； 从城市规划的角 度来看，是高质量市政及公共设施建设的配套条件之一；从人们的需 求层次来看，建设舒适精品住宅是一种必然。马斯洛把人们的需求划分为五个层次：生理需求、安全需求、社 交需求、尊重需求和自我实现需求。为了生存而购买住宅属于最低层 次的生理需求，而当人们步入小康社会之后，人们的需求层次也在逐 步提高，人们购房更注重房子的其他价值，更想获得一种安全、被人 尊重，甚至赋予了另外的内涵，更是一种生活方式，是人的价值的体 现，而只有不断提高住宅的质量和层次，才能更好满足人们的需求， 因此，舒适精品住宅成为人们需求层次提高的必然。房地产业总的来讲，作为关系国计民生的支柱产业，它的发展既 关系到千家万户的居住条件的改善，同时，它牵系若干个相关产业， 它对促进相关行业的发展，创造众多的就业机会，为地方税源的高速 增长创造了源泉。但这次中央政府对房地产调控政策出台速度之快， 频率之高，力度之大，执行之细为历次调控之少有，可谓前所未闻。新政的核心点，与房地产企业相关的事项为：1、抑制不合理的 住房需求，具体表现在：第三套房可暂停发放贷款；限制外来人口购19Xxxx 二期项目可行性研究报告房；提高二套房的首付比例，提高二套房的贷款利率；2、增加住房 有效供给；3、调整住房供应结构；4、加强对市场的监督，建立良好 的市场秩序。这些政策的出台，无疑会对 2009 年以来过热的房地产 市场起到降温作用，会对过快上涨的房价起到抑制作用，对过快的销 售增长起到减缓的作用。在这些政策中， 对开