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第四章 城市房地产权属及其管理法律制度 第一节 城市房地产权属概述 第二节 城市房地产权属登记 第三节 城市房屋管理第一节 城市房地产权属关系一 房地产所有权我国法律把土地以及房屋、林木等地上定着物作为不动产（一）房屋所有权 1 是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 2房屋所有权的种类 （ 1） 国有房屋所有权(国家对国有房产享有的所有权) 国有房产有直管公房和自管公房;国有房产的来源有(接管原公产、没收敌伪产、收购私产，私房社会主义改造、个人捐献、国家兴建等。 （2）集体房屋所有权（由集体所有制单位享有的房屋所有权） 集体房产主要来自单位购置、自筹资金建造或联合建造，以及少量受赠房屋。 （3）私有房屋所有权（公民个人、家庭、数人共有或私营企业享有的房屋所有权）一般城镇私房所有权、自建公助房所有权（4）外产房屋所有权（5）中外合资房屋所有权（6）其他性质的房产所有权一 房地产所有权（二）房屋共有 1房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。 2房屋共有的形式 （ 1） 房屋共同共有(房屋共同共有是指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。） 在处理房屋共同共有关系时，原则：1共有人对共有的房屋性质不明，不能证明房屋是按份共有的，认定共同共有。2在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有房产的，一般认定无效。3在共同共有关系终止时，根据等分原则处理，考虑共有人对房屋的贡献大小。4共同共有房产变卖时，其他原共有人有优先购买权。2）房屋按份共有（房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。） 处理原则1共有人将自己的份额分出、转让时，其他共有人不得妨碍其行使权利2有优先购买权3共有房屋的分割应保持房屋的使用价值。二,土地使用权(一)土地使用权的概念,内容和特征 1 概念 土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利. 广义的土地使用权包括土地承包经营权、房地产市场中的土地使用权、土地使用权的租赁权等。狭义的土地使用权仅指房地产市场中的土地使用权。 2土地使用权的内容 (1)使用权 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。 （2）收益权 是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。 （3）处分权 只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。 土地使用权的内容在经济生活中为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。二 土地使用权(二)土地使用权的取得,变更和终止 1土地使用权的取得 原始取得-土地使用权原始取得的方式主要是有偿出让和行政划拨 传来取得-土地使用权传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。 2 土地使用权的变更 (1)主体变更(主体变更的事由有:买卖,互易,赠与,继承,共有权分割,法人合并,法人分立,投资等) 国家对土地使用权主体变更实行必要限制 (2)内容变更(指土地使用权各项权能的变更) 主要体现在土地用途范围的变更 (3)其他事项变更(土地面积的变更、地上附着物的变更、土地使用年限的变更等)二 土地使用权3土地使用权终止是指土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权） (1)因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。 (2)土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用权。 (3)因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地. (4)因土地的灭失而导致土地使用权的终止. 土地使用权终止后，土地上的建筑物和其他附着物的归属，（出让土地的归国家; 划拨土地的 适当补偿） 四,住房部分产权(一)住房部分产权的概念 是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。 (二)住房部分产权的法律性质 1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定对职工所住房的产权界定为三种情况； 1 职工以市场价购买的住房，产权归个人所有； 2 职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，不过在进入市场的时间上受一定限制； 3 职工按标准价购买的住房，拥有部分产权（5年后进入市场，原单位优先购买）。四 房地产相邻权（一）房地产相邻权的概念和特征 房地产相邻权,是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 特征：1 房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。 2 房地产在地理位置上必须是相邻的。 3 相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使业人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。 4 房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。 （二）房地产相邻权的种类 1 因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系 2 因相邻环境保护而发生的相邻关系 3 因险情危害而发生的相邻关系 4 因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系四 房地产相邻权（三）异产毗连房屋关系 1 异产毗连房屋的概念 “异产”是指不同主体的房产；“毗连”是指不同所有权人房屋相连。异产毗连房屋是指结构相连或具有共同、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。 2 异产毗连房屋关系的内容 （1）共用部位的使用与变更 （2）异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担原则 (四)处理房地产相邻关系应注意的问题 民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”第二节 城市房地产权属登记一,房地产权属登记的概念房地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。 我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 房地产权属登记，从主体来看有登记机关和登记申请人。 从登记行为来看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。 房地产管理部门与登记申请人之间的关系是管理与被管理的关系。二,房地产权属登记的功能（一）产权确认功能 房地产登记的产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。 权利确认功能必须具备：一是房地产登记机关是法律规定的机关，登记程序由法律设定，登记的册、证、状采用法定的形式；二是房地产登记对房产的权属状态进行实质性的审查。 (二)公示功能房地产权属登记的公式功能是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（三）管理功能 一是产籍管理功能，二是审查监督职能三,房地产权属登记的效力(一)房地产权属登记的效力模式 是指法律赋予房地产权属登记的强制力. 1 德国法模式 2 法国法模式 3 托伦斯模式 (二)我国房地产权属登记的效力 土地管理法规定，集体所有的土地，由县级政府登记造册，核发证书,确认所有权；各个主体依法使用的国有土地，由县级以上地方政府登记造册，核发证书，确认使用权。 城市房地产管理法规定，房地产权利的变动应当登记。 土地登记规则规定，不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。 城市房屋产权产籍管理暂行办法规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。 我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。 (三)登记与公信力 我国房地产立法承认登记具有公信力四,房产权属登记 (一)房产权属登记的种类 房产权属登记是指房产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 登记后，产权得到法律上的承认。房产证成为房屋所有权的唯一凭证。 房产权属登记分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。 (二)房产权属登记的程序 1 登记收件 2 勘丈绘图 3 产权审查 4 绘制权证 5 税费发证 五,地产权属登记 (一)地产权属登记的种类分为: 初始登记和变更登记 (二)地产权属登记的程序 初始登记 1 申报 2 地籍调查 3 权属审核 4 注册登记 5 颁发土地证书 变更登记 1 变更申报 2 变更调查 3 变更审核 4 变更登记注册、发证。第三节 城市房屋管理一,城市私有房屋 (一)城市居民私房 是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。依数量（个人所有的私房和数人共有的私房）；依用途（住宅用房和非住宅用私房） 私房管理指政府房产管理部门对私有房屋的产权登记、买卖、租赁、代管、修缮等的审查、批准和监督等。 (二)城市居民私房管理的内容 1 所有权登记 2 买卖登记 3 租赁登记 4 代