南京近期房地产宏观经济政策2009.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除宏观经济政策税务总局：出台20项措施将严审房地产开发成本在财政收支紧张的形势下，税务总局近日出台20项税收征管措施，堵漏增收，包括加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，以确保完成今年税收收入增长预期目标。作为税收来源的重点行业之一，税务总局再次强调要加强房地产业税收管理。要重点对房地产开发成本费用进行审核，具体措施包括，根据项目开发经营链条，将土地储备供应、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为纳入控管范围。对国税局、地税局共管的房地产企业，其所得税和营业税申报信息定期互报，一旦发现疑点，立即调查。此外，要开展应用房地产评税技术核定二手房交易计税价格的试点工作，对纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税。评述：目前房地产市场持续利好的状况下，税务总加强税收控制，主要是对于一些开发企业的严查，防止偷税、漏税现象发生，目前政策正在微调之中，但是效果还有待观望。而对于二手房交易买卖征税，是税务部门在看见房地产市场目前非常火爆的状况下，一些投资客可能平凡买卖，对于这块有关部门将严厉监管。央行：未来货币政策将用市场化手段动态微调新华网北京8月5日电 中国人民银行5日于此间发布的中国货币政策执行报告(2009年第二季度)指出，下阶段中国人民银行将坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策，根据国内外经济走势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调。评述：持续宽松的货币政策，说明目前市场通货紧缩仍然存在，而下阶段仍旧实行适度宽松的货币政策，在目前国内外投资环境较差的状况下，还将会向上半年一样，大量的资金涌入股市、楼市，而近期国际稀有金属期货价格也被炒到了历史高点，而这些稀有金属已经被大量囤积，工业生产下降的情况下出现这一状况，完全是资本炒作所致。所以下阶段隐形的通胀预期压力将会继续加大。银监会:下半年商业银行信贷不会急刹车银监会和相关银行的负责人今天还透露，上半年我国银行信贷激增7万多亿，下半年，信贷猛增趋势不可能持续，但也不会踩急刹车。评述：在上半年完成国家下发的信贷任务的同时，目前市场的火热势头已经得到抑制，但下半年为了保持8%的GDP涨幅，国家并未对目前的货币政策作出调整，下半年市场银行信贷仍旧不会急速收缩。8月信贷或超预期回落评述:根据目前1-7月份市场信贷状况可预见，8月份信贷预计将不会超过4000亿元，这是银行开始收紧银根的型号，上半年7.37万亿的贷款可能对于下阶段经济发展造成通胀压力，而下阶段国家将利用居民消费来使这部分多余放出的信贷对冲。南京市建委：将给精装修房立规矩对目前精装修住宅中存在的一些问题，南京正酝酿制定出台推广精装修住宅的实施意见。2009南京家装文化节暨住宅装饰发展论坛，将于9月18日至20日在南京市规划建设展览馆召开。南京市建委希望通过本次论坛，提高精装修住宅产业化水平，就如何监管精装修住宅出台相关规定。评述：此项政策出台，主要是针对目前市场上众多开发商利用精装修制造溢价的问题作出明确的规范，此项政策出台后，精装修住房的溢价将被相关部门进行监控，主要还是为了平定现期房价上涨过盛的态势。楼市成交涨跌互现 杭州成交面积跌幅最大在监测的全国10个城市中，楼市成交面积环比上升的城市有5个，依次是成都、天津、深圳、北京和南京，其中成都的环比增幅最大，达到47.77%，北京、南京的环比增幅都小于1%；在环比下跌的城市中，环比跌幅最大的为杭州，其次为重庆与上海，跌幅分别为13.09%和9.76%。评述：近期长三角地区与珠三角地区的几个大中型城市市场成交量已经开始出现下滑，作为南京这样一个二线城市，市场成交走势必定跟随一线城市出现市场成交下行状况，而珠三角的部分项目已经开始做特价房等暗箱降下行为，市场下行信号初现。税务总局拟取消土地增值税国家税务总局财产行为税司有关消息显示，在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。正在酝酿中的房地产税制改革将会对此作出统筹安排，目前还没有明确的方案，具体实施的时间可能会在“十二五”期间，即2011年-2015年。评述:本次税制改革的型号必将使物业税同事抬出，物业税出台会有效抑制房价的过快上涨，使房地产市场朝着符合目前国家住房状况平稳有序的方向发展。国务院首次明确开发商闲置土地收费标准日前，国务院发布了一则关于集约用地的通知，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准。专家预计，这一方面会削弱开发商拿地的冲动，同时还会促使开发商加快建设进度。 9月26日，国务院发布了一则关于集约用地的通知，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。评述：政府出台明确的土地闲置收费标准，是为了打击目前开发商高价拿地王，等房价上涨而不交或少交土地闲置费的状况，这一政策的出台将会对房价的上涨产生抑制作用，而开发商在下阶段拿地也将各位小心，对于开发周期内的市场预期也将趋于保守。央行重申：四季度继续落实适度宽松货币政策 央行网站9月29日讯中国人民银行货币政策委员会2009年第三季度例会日前在北京召开。会议分析了当前国内外经济金融形势。会议认为，我国应对国际金融危机所采取的各项政策措施取得明显成效，投资增速持续加快，消费稳定较快增长，国内需求对经济的拉动作用不断增强。当前，银行体系流动性充裕，货币信贷快速增长，金融体系平稳运行。但是，我国经济企稳回升的态势还不巩固，外需不足的压力依然很大，进一步扩大内需还需克服多方面的制约，一些行业、企业经营仍很困难，结构调整的任务十分艰巨。评述：第四季度虽说仍旧落实适度宽松的货币政策，但是在各家银行的执行方面已经开始发生收紧，总体形势依旧不会变化，相信在2010年年初依然会继续出台第二次经济刺激计划，而且放贷量也不会有所减缓。.南京收紧住房公积金贷款2009年10月10日起，个人还贷能力系数由0.45 下调至0.3；同时，对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度降低为可贷额度的50%。南京市住房公积金管理中心相关负责人表示，今年南京的住房公积金处于负增长状态，出现了倒挂现象。统计数据显示，今年1至9月份，南京市全市归集住房公积金50.69亿元，同比增长16.64%；但今年以来由于南京房地产市场住房销售量大幅走高，引起住房公积金贷款量剧增，截至9月30日，今年已发放公积金贷款97.80亿元，比去年同期增长224.49%，倒挂总额超过了47亿元，近几个月每月都有10亿元左右的资金缺口。这也使得南京市今年公积金的“库存量”明显减少，目前南京住房公积金个贷率(贷款余额归集余额)已达到96.16%，超出预警线。评述：目前这是南京住房公积金贷款额度近5年4次上调之后的首次下调，属于暂时性调整，不排除明年初政策还将继续调整。从政策的内容上看，主要是收紧了放款的额度，而实际上伤害的恐怕并不是投资客，而是刚性需求的买房人。南京这次政策性调控势必引起长三角一次楼市风波，限制楼市过热过快的发展。南京河西一个月两个地王9月份在南京河西地区共产生两个地王，第一个是由保利地产以15.92亿拿下的河西南部2009G34地块，第二个是由华润集团子公司金絮丰有限公司以22.2亿拿下的2009G46地块。评述：在目前房地产市场已经出现疯狂的态势之下，国有企业大量圈地，充分说明了在制造业与其他行业不景气的状况下，这部分资金大量流入房地产行业，同时也将房地产泡沫越吹越大，河西G46地块的楼面地价已经接近8000元/，而附近的在售项目在08年年底09年年初的时候价格才1万2左右，未来市场泡沫将会被国有企业越吹越大。中冶拿下江宁新地王南京市国土局一口气推出6幅江宁住宅用地公开拍卖，吸引了众多开发商关注。其中NO.2009G42地块经9个开发商66轮争夺，最终被中冶置业以3.42亿元拿下。楼面价3909.64元/平米，比此前万科金域蓝湾的成交楼面价3278元/平米，高出632元/平米。NO.2009G42地块位于江宁开发区诚信大道以北，紧邻万科江宁地王金域蓝湾。评述:江宁真正的地王是位于同仁医院旁的新城地产在07年拿下的地块，而且未来江宁殷巷地区将成为众多品牌开发商的争抢之地，目前已有万科、恒大、新城、中冶等开发商入驻，相信未来这一区域将打造江宁新城的中高端住宅区。恒大IPO鼓点渐近 或将在29日完成聆讯“广东地产五虎”之一的恒大地产或将在9月29日左右在港交所上市聆讯。而此前香港媒体纷传，恒大将于9月24日完成聆讯。对于焦渴于上市的恒大地产董事局主席许家印来说，5天的差距不仅是时间的距离，更像是一场马拉松长跑的结束。为上市而纳入4600万平方米土地、高达1006万平方米的开工面积，以及上半年特价营销换来的127亿元销售额，恒大只为博得投资者一笑。评述：恒大地产作为国内前十位开发企业中唯一一个没有上市的企业，近期即将上市，这也预示着，未来房地产行业已经开始进入资本化运作的时代，在市场较为低迷的2008年，恒大地产通过易居中国融资度过最危险的一段时期，而下阶段恒大地产上市成功后必将开始新一轮的圈地运