房地产报告-奥润顺达东方固正.doc

房地产抵押估价报告项目名称：河北奥润顺达窗业有限公司位于高碑店市团结东路北侧光华路东侧的工业用途房产抵押价值评估委托方：河北奥润顺达窗业有限公司估价方：保定市东方固正房地产评估有限公司估价人员：李娜 白同滨估价作业日期：2009年9月7日2009年9月8日估价报告编号：保定东方（2009）字第0042号- 16 - / 19目 录一、致委托方函1二、估价师声明2三、估价的假设和限制条件3四、房产估价结果报告5五、房产估价技术报告9六、附件一、致委托方函河北奥润顺达窗业有限公司：本公司受贵公司的委托，本公司对贵公司所有位于高碑店市团结东路北侧光华路东侧、房屋所有权证为高碑店市房权证团结路字第9831810号、第9831811号，总建筑面积为27912.47平方米房产进行了实地勘察、勘测和有关资料的收集等工作。结合估价对象的建造年代、建筑结构、配套设施、功能等因素，按照国家规定的各项法规文件及规定的技术标准和评估程序，以及贵公司提供的有关资料等，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，在以2009年9月7日为评估基准日的抵押价值进行了评估，供贵公司房产抵押贷款时参考。估价人员遵循估价原则，按照估价程序，通过进行科学的测算和对影响房地产价值因素的综合客观分析，综合确认估价结果：估价对象在2009年9月7日的房产抵押价值为人民币4424.04万元，大写人民币:肆仟肆佰贰拾肆万零肆佰元整。（总价取整至佰元）估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币4424.04万元，大写人民币:肆仟肆佰贰拾肆万零肆佰元整。（总价取整至佰元）至估价时点，房地产估价师知悉估价对象无法定优先受偿款。本报告交付委托方估价报告元件叁份，报告复印件无效。保定市东方固正房地产评估有限公司 法定代表人：二九年九月八日二、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘人为白同滨，估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、本报告需完整使用方为有效，复印件无效。注册估价师 证号 签字盖章 李娜 1320080057 白同滨 1320020011三、估价的假设和限制条件一、估价报告结论成立的假设前提：1、本次估价以估价对象持续使用为假设前提。假设估价对象权属清楚，房地产所有人及土地使用人拥有合法处分权，运作处分方式合法。2、委托方提供资料属实，本次估价建筑面积以委托方提供的高碑店市房权证团结路字第9831810号、第9831811号房屋所有权证所记载的面积为依据。土地面积以委托方提供的高国用（2008）第 05450号国有土地使用权证所记载的面积为依据。该面积如有变动估价结果应进行相应调整。3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。4、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。因为勘察时只能对委估建筑物外观、现状进行一般性勘测，对其内部质量无法进行实质性检测，只能以其建筑质量符合原设计要求和有关质量标准为假设前提。5、假设房地产市场在报告有效期内没有较大波动，在报告使用有效期内如有较大波动，提醒报告使用者慎重使用本估价结果。二、估价报告使用的限制：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。2、假设房地产市场在报告有效期内没有较大波动，在报告使用有效期内如有较大波动，提醒报告使用者慎重使用本估价结果。超过有效期,或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。3、本估价报告之结果为评估范围内房产的整体市场价格，应整体使用。本估价报告分估价结果报告和估价技术报告，估价报告书附件为报告的有机组成部分。4、本次估价未考虑政治、军事突变，国家宏观经济、政策发生重大调整，以及不可预见的重大自然灾害等不可抗力的因素对估价结果的影响。5、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。6、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。7、本估价报告用途为委托方房产抵押贷款提供价值参考依据，若用于其他用途，需重新进行评估。四、估价结果报告一、委托方委托单位：河北奥润顺达窗业有限公司单位地址：河北省高碑店市经济技术开发区158号法人代表：倪守强联系人：朱道灵联系电话、估价方 估价机构：保定市东方固正房地产评估有限公司机构地址：保定市永华南大街22号院资质等级：叁级资质证书编号：冀建房估（保）16号法人代表：赵域利联系人：李娜联系电话政编码：071000三、估价对象1、估价对象区位状况：估价对象位于高碑店市团结东路北侧光华路东侧，该区域内有团结路、光华路通过，交通便利。2、 估价对象权益状况根据房屋所有权证登记高碑店市房权证团结路字第9831810号、第9831811号，房屋所有权人为河北奥润顺达窗业有限公司，房屋坐落于高碑店市团结东路北侧光华路东侧，总建筑面积为27912.47平方米，结构为钢结构，设计用途为车间、仓库。3、估价对象实体状况（1）建筑物概况情况如下表：建筑物清查明细表序号建筑面积()结构总层数用途竣工年限装修情况房屋所有权证1486.47混合1层警卫、配电室、锅炉房2006年该房产外墙面贴面砖，室内为地砖地面，内墙刷涂料，铝合金门窗，设供水、照明、供暖等设施。高碑店市房权证团结路字第9831810号24477钢混1层铝合金车间2006年该房产室内为塑胶地面，墙体为1.3米混凝土墙基，以上部分为彩钢板，顶棚为钢架梁上铺彩钢板，层高约8米，外门为彩钢板推拉大门，铝合金窗，设供排水、照明、供暖、消防等设施设备，维护较好，使用正常。34477钢混1层铝包木车间2006年同上44477钢混1层玻璃车间2006年同上53197钢混1层材料库2006年同上64247.6钢混1层木铝车间2007年同上高碑店市房权证团结路字第9831811号74247.6钢混1层铝包木车间2007年同上82302.8钢混1层材料库2007年同上合计27912.47（2） 土地概况 河北奥润顺达窗业有限公司所使用的土地位于团结东路北、光华路东，所有权属国家所有，土地面积为64834.43平方米，用途为工业，土地使用者以转让方式取得土地使用权，土地使用权终止日期为2053年9月19日，国有土地使用证号为高国用(2008)第05450号，地号：付庄-06、高镇-03，图号：J-50-28-(7)。该宗地四至为：东至付庄村地；南至团结路；西至光华路；北至白国强用地。 该宗地距火车站3900米，距汽车站3800米。宗地内无不良地质现象存在。待估宗地内有环境质量较优，地质条件较好。宗地内具备通路、通电、通讯、供水、排水、供热和场地平整的基础设施条件 根据委托方提供的权属资料，估价对象来源合法，产权清楚，待估宗地除拟设定的抵押权外，未设定其他他项权利。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点依据房地产抵押估价指导意见，确定本次估价的估价时点为2009年9月7日。六、价值定义本次估价的房地产价格为估价对象在估价时点2009年9月7日的抵押价值。房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承保人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七、估价依据1、法律、法规及技术规范、约束性文件：（1）、中华人民共和国城市房地产管理法；（2）、中华人民共和国土地管理法；（3）、中华人民共和国担保法；（4）、河北省建筑工程技术经济指标；（5）、城市房地产抵押管理办法；（6）、商业银行房地产贷款风险管理指引；（7）、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见；（8）、中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999房地产估价规范；（9）、房地产价格评估委托协议书2、委托方提供的资料（1）、房屋所有权证复印件；（2）、土地使用权证复印件；（3）、委托方提供的其它资料。3、估价方搜集的有关资料（1）、现场勘查资料及照片；（2）、房地产市场情况。八、估价原则1、合法原则，以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；2、最高最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用原则,认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论；根据估价对象现状及估价目的，估价人员经综合判断确定保持保持现状为最高最佳使用。3、替代原则,房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；4、估价时点原则,估价结果是求取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。5、谨慎原则，在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法选用及定义估价方法通常有市场比较法、收益还原法、假设开发法和重置成本法四种方法。市场比较法适用于在同一地区或同一供求圈内，与估价对象相类似的房地产交易案例的房地产估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价；重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法的估价。本次评估估价对象为已建成的工业厂房，在该区域内工业厂房交易实例较少，可比实例选择困难；作为工业厂房，又难单独估算地上建筑物的收益情况，根据估价对象的特点和实际情况，我们选用了重置成本法评估估价对象的价值。成本法是在求取估价对象的价格时，以开发建造估价对象或类似估价对象所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。估价对象为旧有建筑物时，又称为重置成本法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料基础上，结合估价经验，经过测算，综合确定：估价对象在2009年9月7日的房产抵押价值为人民币4424.04万元，大写人民币:肆仟肆佰贰拾肆万零肆佰元整。（总价取整至佰元）估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币万元，大写人民币：元整。（总价取整至佰元）至估价时点，房地产估价师知悉估价对象无法定优先受偿款。十一、估价人员估价师姓名 房地产估价师证号 签字（盖章） 王忠海 1320080057李立军 1320020011十二、估价作业日期2009年9月7日至2009年9月8日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自报告提交之日（2009年9月8日）起壹年内有效。十四、变现能力分析根据我公司对该区域房地产市场走势预测及城市规划方面的分析，估价对象抵押价值大幅度下跌的可能性较小；根据我公司对该区域房地产市场需求的调查研究，假定估价对象在估价时点实现抵押权时，在没有太多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性一般。十五、风险提示根据估价目的，在运用本估价报告时应考虑未来市场波动风险、房地产变现的不确定性和变现费用、房地产转让时应缴纳的有关税费等因素对估价对象价值的影响和考虑本估价结果报告中对估价对象的价值定义后，参考估价结果确定贷款额度或保额；抵押权力双方应按规定到有关管理部门进行抵押登记。根据房屋所有权证和委托人提供的资料，知本估价对象在估价时点2009年9月7日未提及有他项权利设定，不存在其他优先受偿款。保定市东方固正房地产评估有限公司 法定代表人：二九年九月八日五、估价技术报告（一）个别因素分析：估价对象为河北奥润顺达窗业有限公司位于高碑店市团结东路北侧光华路东侧的房产，总建筑面积为27912.47平方米，各建筑物具体情况如下表：建筑物清查明细表序号建筑面积()结构总层数用途竣工年限装修情况房屋所有权证1486.47混合1层警卫、配电室、锅炉房2006年该房产外墙面贴面砖，室内为地砖地面，内墙刷涂料，铝合金门窗，设供水、照明、供暖等设施。高碑店市房权证团结路字第9831810号24477钢混1层铝合金车间2006年该房产室内为塑胶地面，墙体为1.3米混凝土墙基，以上部分为彩钢板，顶棚为钢架梁上铺彩钢板，层高约8米，外门为彩钢板推拉大门，铝合金窗，设供排水、照明、供暖、消防等设施设备，维护较好，使用正常。34477钢混1层铝包木车间2006年同上44477钢混1层玻璃车间2006年同上53197钢混1层材料库2006年同上64247.6钢混1层木铝车间2007年同上高碑店市房权证团结路字第9831811号74247.6钢混1层铝包木车间2007年同上82302.8钢混1层材料库2007年同上合计27912.47（二）区域因素分析：估价对象位于高碑店市团结东路北侧光华路东侧，该区域内有团结路、光华路通过，交通便利。（三）市场背景分析：高碑店市位于河北省中部，地处京津保三角中心腹地，北与涿州相邻，南与雄县接壤，西与涞水、定兴交界，东与廊坊、固安相接。平面地理坐标介于东经1151711612，北纬39053923。为拉动内需，促进经济发展，国家降低了房地产税收，取消了部分涉及房地产开发的费用，为房地产业的发展提供了良好的社会环境。随着房地产金融的完善，居民投资意识和投资能力不断提高，为房地产的复苏和发展提供了有利条件。（四）最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：1、法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。2、技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。3、经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。4、价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。5、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。6、与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。7、可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。 根据上述标准判定，估价对象从设计及使用情况看，作为工业性用地的现状用途应为土地最高最佳使用途径。（五）估价方法选用此次评估因估价对象为已建成工业厂房，在该区域内工业厂房实例较少，可比实例选择困难，同时估价对象独立收益性较差。结合实际情况，和估价人员在进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，我们选用了成本法评估估价对象的价值。（六）估价测算过程1、求取假定未设立法定受偿权利下的市场价值估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，在实地查勘和调研的基础上，采用成本法对建筑物进行评估。成本法是在求取估价对象的价格时，以开发建造估价对象或类似估价对象所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。估价对象为旧有建筑物时，又称为重置成本法。(1)重置价格的确定重置价格=建安费用+前期工程费用及其它费用+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 建安费用根据工程建设造价管理站提供的各类建筑工程造价信息及河北省建筑工程预算综合基价及有关文件规定，确定估价对象建安费用。 前期工程费用及其它费用前期工程费用主要包括前期规划、可行性研究、设计、水文地质勘察等费用。其他费用主要包括工程合同费、工程质量监督费、监理费、竣工图编制费等杂项费用，根据高碑店市当地实际水平，本次评估取前期工程费用及其它费用为建安费用的8%。 管理费用管理费用按建安费用和前期费用之和的1%-3%计算，本次评估取3%。 投资利息根据委估房产的建筑面积、结构形式确定其合理工期，根据合理工期确定银行贷款利率，并假设资金在合理工期内均匀投入。 投资利息=（建安费用+前期工程费用及其它费用+管理费用）贷款利率合理工期1/2 开发利润开发利润为在正常条件下开发商所能获得的所得税前的平均利润，本次评估利润率取12%。开发利润=（建安费用+前期费用及其它费用+管理费用）12%销售税费销售税费包括销售费用和销售税金及附加。销售费用为房地产销售过程中发生的各项费用，取1%。销售税金及附加指营业税、城市维护建设税和教育费附加，城市规划区内为5.5%。销售税费合计6.5%。（2）成新率的确定采用观察法确定委估房产成新率。（3）测算过程（以2号房产铝合金车间为例）： 建安费用：根据高碑店市类似工程造价，经修正测算得单方造价为1200元/。前期工程费用及其它费用：12008%=96元/管理费用：（1200+96）3%=38.88元/投资利息：合理工期为一年，估价时点同期银行贷款利率5.31%（1200+96+38.88）5.31%1/2=35.44元/开发利润：(1200+96+38.88)12%=160.19元/重置价格：(1200+96+38.88+35.44+160.19)/(1-6.5%)=1636.91元/ 成新率：采用观察法确定成新率为97%。房产评估值：1636.91447797%=7109476元。所有房产评估价值（见下表）： 所有房产价值评估测算过程一览表序号用途建筑面积建安费用前期费用管理费用投资利息开发利润重置单价成新率评估单价评估值1警卫、配电室、锅炉房486.478006425.9223.63106.791091.270.9710595151722铝合金车间447712009638.8835.44160.191636.910.97158871094763铝包木车间447712009638.8835.44160.191636.910.97158871094764玻璃