2008年中国房地产市场分析与2009年形势预测.doc

2008年中国房地产市场分析与2009年形势预测（一）、2008年房地产市场现状分析受世界金融危机和复杂的国内因素的影响，2008年我国经济增幅快速回落。始于2007年末的我国房地产市场的调整，2008年仍在延续。这种调整不仅与国内外宏观经济形势有关，也是房地产市场自身发展规律使然。国家统计局发布的数据显示,全国房地产开发景气指数(简称国房景气指数)从2007年12月开始连续13个月下降，2008年12月为96.46，同比回落9.99点。1、 房地产开发与建设 2008年上半年我国房地产开发与建设主要指标延续2007年态势，下半年形势总体走低。房地产开发投资、房屋施工面积维持相对较高增幅，新开工面积、竣工面积、购置土地面积、开发土地面积等增幅下半年出现了较大幅度下降，其中后两者19月出现了负增长。（1）.房地产开发投资增幅高位运行，下半年增幅回落2008年全国房地产投资达3.06万亿元，其中住宅投资达2.2万亿元。上半年全国房地产开发投资高位运行，16月全国房地产开发投资同比增33.5%，超过了2007年30%的增长幅度；下半年增幅下降，112月为20.9%，同比减少9.3个百分点，其中住宅投资增幅从36.6%下降到22.6%。19月全国城镇固定资产投资增幅开始超过房地产投资；111月超过了住宅投资增幅，住宅投资增幅比2007年同期减少9.4个百分点。尽管全国房地产投资增幅下半年回落，但全年同比仍达20%以上。在应对国际金融危机，宏观经济形势发生重大变化的背景下，房地产开发投资没有出现过大的波动，维持了较大幅度的增长。（2）.土地购置和开发面积增幅下降与2007年购地狂潮以及“地王”不断涌现相比，2008年全国房地产土地购置面积和开发面积增幅下降。土地购置面积同比增长由12月的35.8%下降到16月的7.6%，112月为-8.6%，除15月外，增幅在逐月下降。土地开发面积同比增幅由12月的21.3%，一路回落到112月的-5.6%，除16月外，也是逐月下降。2008年购地降温，全国全年土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%，但土地购置费同比增长10.9%。全年完成开发土地面积2.6亿平方米，同比下降5.6%，亦低于2006年水平(见表2、表3)。2008年112月土地购置未开发面积达1.1亿平方米，待开发土地面积近4.4亿平方米，同比增长6.5%。（3）.竣工面积增幅逐月下降2008年112月全国商品房竣工面积5.9亿平方米，其中住宅竣工面积4.8亿平方米。商品房与住宅竣工面积同比增幅均呈逐月下降态势。商品房竣工面积同比增幅由12月的31.6%下降到112月的-3.5%，回落35.1个百分点。住宅竣工面积同比增幅由12月的30.2%下降到112月的-4.2%，回落34.4个百分点。但两者绝对值仍超过2006年水平。（4）.施工面积、新开工面积增幅高位回落2008年112月全国房屋施工面积为27.4亿平方米，同比增幅由12月的32.1逐月下降，112月为16.0，增幅比2007年同期下降5.1个百分点（见表5）。112月全国房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长2.3，增幅比12月下降24.9个百分点，比2007年同期下降17.1个百分点。其中住宅7.99亿平方米，同比增长1.4，增幅比2007年同期减少19.9个百分点。表明开发商减慢了开发速度（见表6）。2、房地产开发资金结构2008年，我国房地产开发资金来源发生了变化。自筹资金增长较快，其他资金比重下降，其中定金及预收款下半年下降较快，年末个人按揭贷款同比下降近1/3。（1）.银行贷款增幅较小，个人按揭贷款快速下降2008年全国房地产企业开发资金总额为3.8万亿元，增幅由12月的31.9下滑到112月的1.8，下降了30.1个百分点，增幅为1998年以来最低。其中下半年环比下降均在2个百分点以上，最高的18月比17月下降4.3个百分点。112月全国房地产开发国内贷款为7257亿元，同比由12月的36.9快速下降到112月的3.4，仅高于2004年0.5的增长率。从第二季度开始，下降呈加快态势。14月增幅比13月猛降9.1个百分点。下半年我国实施了宽松的货币政策，但房地产企业贷款同比仍然下滑。一方面是因为2007年同比增长较快，另一方面是因为房地产销售趋冷，开发建设相对延缓，导致贷款增幅快速下滑。112月全国房地产开发其他资金来源为15082亿元，同比下降16.4。其中定金及预收款112月同比下降12.9；个人按揭贷款12月同比上升30.1%，112月同比下降29.7，下滑幅度最大。（2）.自筹资金大幅增长，利用外资增幅下降在银行信贷对房地产企业及个人购房贷款支持力度下降的情况下，企业自筹资金同比高速增加，112月增幅达28.1%，其中16月增幅高达40.8。2008全年房地产自筹资金与其他资金来源规模相当，占资金来源比重比2007年提高8.1个百分点。这表明房地产企业抗风险能力有所增强（见表7、表8）。2008年12月、13月、14月我国房地产开发利用外资同比均为负增长，16月、17月、18月增幅分别为22.5、22.3和21.0，变化剧烈。受国际金融危机的影响，2008年全年利用外资平均增幅虽低于2007年，但绝对值增长13.3%。3、商品房销售2007年全国商品房销售面积同比陡增25.1%，空置面积大幅减少。2008年商品房销售出现了2003年以来从未有过的首次下降，空置面积也大幅增加。（1）.销售面积下降2007年9月央行出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知，个人“第二套房”购房贷款受到严格管理，在一定程度上抑制了房地产市场投机和投资行为，同时也使改善性购房受到影响。在宏观调控政策的作用下，2008年商品房销售面积6.2亿平方米,同比由12月的-4.2%，下降到112月的-19.7，呈大幅下行态势，但是仍超过2006年的销售面积。（2）.空置面积增加2008年全国商品房和住宅空置面积快速增长，二者分别由13月的同比-3.9和-10.5上升到112月的21.8和32.3，分别上升了25.7和42.8个百分点。全国商品住宅空置面积上升更快，改变了20032007年空置面积增幅一直小于商品房的局面。112月份全国商品房空置面积上升到1.64亿平方米，是2003年突破1亿平方米以来的最高值。其中商品住宅空置面积上升到0.91亿平方米，也是2003年以来的最高值。（3）.房价环比从8月份开始下降国家发展和改革委员会以及国家统计局发布的数据显示：全国70个大中城市房屋销售价格指数20062007年上半年平稳增长，2007年下半年快速上涨，2008年上半年高位运行，下半年出现下滑，12月同比出现小幅负增长。2006、2007、2008三年36个月中连续15个月同比增长超过5；2007年510月环比指数出现了1以上的快速增长后，同比出现了两位数上涨；2008年8月开始环比出现连续4个月负增长后，同比出现了负增长。数据表明，环比变化先于同比变化。环比指数低于100，说明房屋销售价格当月比上个月出现了下跌。8月、9月、10月全国70个大中城市房屋销售价格指数分别为99.9、99.9和99.7，11月、12月均为99.5，下跌幅度有所扩大。而同期新建房屋销售价格环比指数分别为99.9、99.7、99.7、99.4和99.3。（4）.房价指数同比增幅呈逐月下降2008年1月全国70个大中城市房屋销售价格同比指数为111.3，年中为108.2，11月为100.2，意味着全国房价与上年同期比仍有增长，但房价上涨速度在回落。2008年12月房价同比下降。（5）.不同城市房价走势不同2007年7月至2008年7月，北京房价连续13个月两位数同比增长，2008年12月同比增长1.0%。2006年2月至2008年2月深圳房价连续25个月两位数同比上涨，其中有连续7个月同比超过15，2008年6月出现下降，12月同比下降15.2%。上海房价同比则在20062007年年中停滞甚至下降之后出现较大幅度上升，2008年最后两个月又迎来下降。广州房价同比则在较长时间较大幅上升之后，于2008年年中迎来下降，12月同比下降5.0%。相对于居民收入，一定时期内的房价快速上涨挤出了以往一定时期的部分有效需求。（二）、2008年房地产市场特征与存在的问题1、房地产市场特征2008年我国房地产市场呈现出以下特征。第一，2008年我国房地产开发投资增幅、施工面积增幅回落，但仍在高位运行；土地购置面积和土地开发面积、竣工面积出现负增长。新开工面积小幅增长。商品房销售低迷，导致投资开发增速趋缓。第二，商品房销售大幅度下降，空置面积快速增长。全年商品房销售面积下降19.7%，销售额下降19.5%；商品房空置面积由年初的负增长变为112月的同比增长21.8。2008年全国商品房施工面积与竣工面积之比达4.7，而2006年、2007年分别为3.5和3.9。这表明2008年虽然全国房屋施工面积和新开工面积在增加，但由于销售委靡，开发周期延长，开发速度在降低。第三，房地产企业资金紧张。对于以资金为生命线的房地产企业来说，2008年信贷增幅下滑，个人按揭贷款出现负增长，销售收入大幅下降，对于房地产后续开发形成较强约束。第四，全国70个大中城市2008年房价同比上涨6.5，最后一个月同比出现下降；环比连续5个月负增长。从全年看，同比涨幅波动较大，但不同城市有很大区别。2008年我国房地产市场的“调整”，既有国际国内经济大环境的影响，也是经过了近十年快速发展的房市自身规律使然。但我国房地产市场供求关系的基本格局没有发生根本性变化，经过各方面的努力，房地产市场出现大起大落的概率较小。2、房地产市场存在的问题2008年我国房地产市场存在以下问题。第一，房地产市场下行趋势降低了房地产对宏观经济增长的贡献能力。在国家政策调控和外部经济环境的双重作用下，2008年我国房地产市场销售大幅下降，商品房空置面积增加，售价增幅回落，市场销售量价齐升的场面开始改观。19912008年，我国商品房销售面积累计近47亿平方米，人均住房面积已达28平方米，住房市场的刚性需求已经得到一定程度的释放，价格弹性开始显现。房地产业是具有高关联度的基础产业，在扩大内需保增长的宏观调控背景下，房地产市场下行将导致投资热情降低，不利于房地产业发挥促进经济增长的作用。第二，宏观调控的前瞻性有待加强。宏观调控的任务是优化结构，满足需求，维护公平，引导市场健康发展，防止经济大起大落。但由于宏观调控效应的时滞性，有时会与逆转的形势叠加，产生放大的负效应。所以加强宏观调控政策的前瞻性，保持政策稳定性和连续性格外重要。前瞻性的调控目标和得力的政策保障是树立市场信心的重要支撑。为应对国际金融海啸，我国宏观调控目标由2008年上半年的“防过热、防通胀”转向为下半年的“扩大内需保增长”。作为应对国际金融危机和扩大内需的重要结合点、扩大内需与改善民生的最佳结合点，我国房地产业的持续稳定健康发展不应以短期因素为转移，也不应是应急之举。第三，商品房市场有待激活。为了应对外部经济环境恶化带来的冲击，国家出台了4万亿元投资计划，其中9000亿元将用于保障性安居工程。从直接作用来看，可以加大房地产投资规模，带动相关产业的发展，缓解低收入群体的住房需求。从间接效果来看，这些投资形成住房供给后，将分流部分中低端市场份额，增强购房者对普通商品房价格下降的预期，抑制房地产投资热情。为此在增加住房保障投入的同时，还应出台能够激活自住性改善性住房需求、刺激投资的政策措施，以推动房地产市场进入上行区间。第四，开发企业财务压力加大。2008年12月末，全国商品房空置面积同比增长21.8%。商品房空置面积的增加意味着销售下降，企业资金回流减少，资金周转期延长，财务成本上升。从土地投入来看，2006年和2007年是企业高价拿地的高峰年，项目土地成本处于历史最高水平。2008年进入销售市场的这些项目市场形势严峻，预期收益难以实现，价高地所产生的高财务成本大幅度增加，延缓开发也将使企业承受其带来巨大的财务压力。从而导致企业资产负债率增高，财务风险加大，应对市场变化的能力降低。第五，开发企业和消费者市场适应能力有待提高。住房制度改革以来，我国房地产市场持续高速增长，尚未经历过市场巨变的考验，市场主体应对市场变化的前瞻性和灵活性以及心理承受能力不足。在房地产销售明显下降的形势下，多数开发企业仍然沿袭市场旺盛的操作方式，坚守价格，寄希望于政府救市，被动地等待形势好转。部分开发企业主动采取降价措施积极应对危机，但遭遇高价位已购房者的反对，甚至出现退房风潮。已购房者不愿承受当初的高价位月供，要求得到补偿。这种情况说明消费者应对市场变化的适应能力也有待提高。（三）、2008年房地产市场的调整延续2007年思路，2008年上半年“防过热、防通胀”依然是宏观调控的主基调。2008年下半年，世界金融危机蔓延，我国出口减少，投资减弱，经济下行压力加大，宏观调控目标调整为“扩内需、保增长”。与宏观调控政策的调整相对应，房地产市场调控政策也经历了重大调整。2007年，国家对房地产实施以“控投资、挤泡沫、抑需求”为目标的政策调控。当年央行连续6次加息，10次上调存款准备金率，控制了银行对房地产放贷额度，加大了房地产贷款成本。2007年6月11日商务部和国家外汇管理局联合发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，限制外资在中国内地的炒房；8月21日中国人民银行上调个人住房公积金贷款利率，9月27日央行、银监会联合颁布关于加强商业性房地产信贷管理的通知(359号文)，12月11日发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，提高第二套房贷门槛，抑制购房需求。为规范土地市场，防止拖欠土地出让金和囤积土地，2007年9月28日国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，12月3日国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储备管理办法，以完善土地储备制度，加强土地调控，促进土地节约集约利用，进一步关紧房地产用地闸门。2008年上半年，“控投资、挤泡沫、抑需求”依然是房地产市场调控的主基调，并得到强化。2007年底召开的中央经济工作会议宣布，2008年货币政策从“稳健”转为“从紧”，对银行贷款实施更严格的控制，以冷却过热的投资。2008年上半年，央行五次上调存款准备金率，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位；4月16日国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知，强化开发企业提前预缴力度，提高开发商的现金流要求。在土地政策方面，国务院办公厅1月7日下发关于促进节约集约用地的通知，对闲置土地处置的措施具体，力度加大；1月9日发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，要求严格执行土地用途管制制度，规范使用农民集体所有土地进行建设，控制农村集体建设用地规模，严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。2008年下半年，在金融危机冲击、房地产市场销售量萎缩的背景下，“打折降价潮”、“量价齐跌”、“断供”、“退房”、“房市寒冬”等字眼在各类媒体铺天盖地，由此出现的“救市”与反对“救市”的争论也异常激烈。以往房地产调控政策、措施均出自中央政府的情形被打破，不少城市政府先后出台政策措施，以图刺激销售，但地方的政策效果甚至动机普遍受到质疑。为落实宏观经济目标，国家对房地产市场的调控政策进行了调整。央行多次降息，下调人民币贷款基准利率、住房公积金贷款利率和人民币存款准备金率，实施适度宽松的货币政策；财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，个人首购90平方米以下住房暂免征收印花税、土地增值税，下调契税税率、首付款比例、住房公积金贷款利率。这些政策有利于房地产企业降低融资成本，减轻购房者负担，刺激房市回暖。11月10日国务院召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，部署落实中央政策措施的七项工作，其中之一是促进房地产市场平稳健康发展。12月17日，国务院常务会议确定了关于房地产的三项政策措施：加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化、促进商品住房销售。12月21日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见，要求加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测；积极营造良好的舆论氛围，并对第二套房贷做出了原则性的“宽松”规定。 “增投资、扩内需、保增长”成为第四季度房地产市场调控政策的主旋律，大力发展保障性住房、为购房者减税减负、鼓励自住性消费、促进合理消费成为政策选择。（一）市场调整：以销售面积下降为主要特征2008年房市“打折、促销”甚至“大幅降价”等商家活动层出不穷，但大部分购房者并没有感受到其中的优惠。事实上，尽管环比增幅回落、年末出现房价绝对下降，但从全国、全年来看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体现在销售量和竣工量等指标上。1.市场调整的主要特点一是销售大幅下降。2008年商品房销售面积同比下降19.7%，销售额同比下降19.5%，但是超过2006年，为历史第二高。商品房销售量显著减少是住房制度改革以来首次，成为2008年房地产市场“调整”最明显的标志。但是，2008年的同比下降是在2007年大幅度增长总数上的下降，是销售量波动状态的下降趋势，而不是逐月减少。二是房价增幅回落，年末绝对价微跌。2008年全国商品房销量萎缩，但全年房价同比仍上涨了6.5%，呈现“量缩价涨”的“滞涨”特点。从各月看，商品房和商品住宅价格环比1月到11月逐月下降，但各月房价同比上升，只有12月出现绝对值同比下降，说明房价出现走低趋势。三是2008年房地产市场还不是全面的调整。全国房地产投资额同比增长20.9%，增幅虽较2007年下降9.3个百分点，但总额为历史最高。土地购置面积同比减少，但仍处于近年波动范围之内；新开工面积同比小幅上升，竣工面积与2007年相比只是略减。四是“量跌价长”。按照一般的市场法则，销售量下降，表明供大于求或价格偏离市场支撑，产品价格下跌。但是，2008年全年商品房均价在历经多年快速增长、价位高企的情况下依然保持了增长。房价高企与销售清淡并存，房地产市场陷入“量跌价长”困局。面对“量跌价长”，开发企业选择“减产”应对市场变化，竣工面积减少。然而，尽管竣工面积减少，商品房空置面积却以较大幅度增加。截至12月末，全国商品房空置面积同比增长21.8%。在竣工面积大幅减少的情况下，空置面积较大幅增长，说明开发商“减产”的措施难以应对市场变化。2.市场调整的动因一是房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产经历了近十年的快速发展，在高收入富裕家庭自住房需求已经基本满足、中等收入家庭成为购房主力的背景下，2004年以来房价迅速飙升，市场支撑能力减弱，房价增长空间透支。当一种商品的价格上涨超出消费者购买能力时，价格的回落就成为必然，楼市也是如此。房价过高，市场调整是必然的，销售量萎缩是市场要求价格下调的信号。二是政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。三是开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行环境已经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，2007年土地购置面积、竣工面积均达房改以来最高。房价高企快速上涨与居民购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。不仅影响房地产市场本身的稳定健康发展，也影响房地产业“增投资、促内需、保增长”作用的发挥。（二）调整有利于房市回归理性应该说，即使没有第二套房贷新政、没有2008年的金融危机和经济下滑的影响，如果房价一直延续近几年快速上涨的势头，市场自身迟早也会调整。但房地产业上下游关联产业多、与金融密切相联，这种自然调整有可能付出过高的代价。我国经济发展水平和人均住房水平仍然低，房地产市场的可持续发展尤为重要。在保增长面临很大困难的情况下，以销售量减少为主要标志的房地产市场调整，既是挑战也是房地产业战略转型的契机。大起大落相伴相随，但大起大落都不利于房地产健康稳定发展。1.政府：促进市场回归理性房地产发展的根本目的是满足民生需求。我国房地产市场目前仍然是以自住需求为主的市场，应努力培育市场形成房地产价格的机制。因财力所限，政府只能为少数家庭提供保障性住房，绝大部分家庭住房需求要通过市场来满足。住房政策不仅应包括向低收入家庭提供保障性住房，还应包括支持多数国民通过财富积累具有进入房地产市场的能力。政府既要努力促进房地产业持续稳定发展，满足人们日常提高的住房需求，又要警惕房地产泡沫，控制银行风险，建立有效的预警机制和严密的监控体系；制定房地产发展中长期规划，健全和完善准确、及时权威的信息公开制度和平台，使市场成为可预期的透明市场，为消费者创造理性购房的环境；引导房地产企业和消费者适应房地产市场的变化，理性定价，理性消费；在政策措施的制定上，分清为应对目前金融危机而采取的应急性短期措施和促进市场回归理性、可持续稳定发展的相对长期性政策。2.开发企业：顺应市场变化首先，理性定价。按照商品市场规则，销售量下降应该降价促销，但由于资本追求利润最大化的本能，市场多年旺销形成的惯性思维等待政府救市等原因，多数开发企业不情愿、不甘心降价促销，说明开发企业尚未适应市场变化。在销售量萎缩的情况下，降价是开发企业自救的选择之一，只呼吁、要求政府救市而不自救显然不是理性做法。其次，理性拿地。最近几年“地王”纷现，高价拿地，成本抬高，甚至出现“面粉比面包贵”的现象。高价拿地压缩利润空间，市场发生变化，开发企业必须为此支付成本，也是土地市场回归理性的契机。再次，调整经营策略。生存是未来发展的基础。面对不确定的需求面，面对因产品积压和金融危机导致的风险、流动资金紧张及目前原材料价格变化，企业应积极应对变化了的市场，调整经营策略，正确处理眼前利益和长远利益的关系，理性设定利润预期，加快技术进步，提升产品和服务质量，使产品价格与市场需求相衔接，避免在竞争与洗牌中被淘汰。一个健康稳定的房地产市场，不仅有利于国民经济发展和消费者，对开发企业长久经营也是有利的。3.购房者：理性消费理性的房市需要理性的购房者，市场调整促使消费者回归理性。住房首先是基本生活必需品，但又有资产和投资属性。房价不断上涨造成投资和投机性购房活跃，也使一些自住性购房者失去了本应有的心态。2008年由于一些楼盘降价，投机者被套、亏本，已购房业主“退房”、“断供”等时有发生。人们对理性消费的理解可以不尽相同，但不跟风、量力而行、根据自身条件购房则是重要的。四、2009年房地产市场发展趋势美国次贷危机演变为一场全球性金融危机，至2009年初仍未显示触底迹象。受世界经济形势影响，2008年下半年以来国内经济呈现下滑趋势，2008年12月份全国GDP增长率降到6.8%。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济目前呈现出向好迹象，但还存在着变数，房地产市场也存在着不确定性。从总体上来看，2009年我国房地产市场大体存在如下趋势。（一）房价上半年总体下行，下半年有望回暖1.房地产自身发展规律促房价下行住房体制改革之后，伴随经济的快速发展和城市化推进，我国房地产市场经历了近十年快速发展。在住房刚性需求和良好预期下，多种因素促使房地产价格一路攀升。2008年下半年在国内外宏观经济形势变化及多年调控政策累积效应的作用下，我国一些城市的房价相继出现不同程度的调整，上海、广州、深圳、北京等一线城市交量明显回落，楼价走低已成不争的事实。房地产市场发展有其自身的规律性。从2008年下半年起，全国的房地产市场销量大幅减少，房价涨幅趋缓，进入下行通道，不仅是国内外经济形势影响与调控政策作用的结果，更是房地产自身发展规律使然。进入21世纪，我国房地产价格持续攀升，房地产高利润吸引大量要素进入，市场空前繁荣。从产业发展来看，任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产业也不例外。2007年房地产业过度繁荣的背后亦隐藏着危机，表明房地产调整或将为时不远，高房价下行不可避免。但由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年房价总体将处于高位，一些热点城市的房价收入比和租售比仍将高于国际水平。2.房价下降预期强烈首先，资金链问题促使开发商降价促销。房地产商资金短缺成为困扰2008年房地产行业的大问题，2009年来自资金的压力是房价下调的重要因素。自2008年3月开始，房地产企业资金来源增速低于应付款累计增速，资金缺口增大。2008年9月房地产资金来源累计增速比2007年12月下降了27.4个百分点。在楼市销量锐减的情况下，资金缺口加大，迫使房地产商低价促销。其次，在政府调控、房价下降、大量保障性住房建设等众多因素的影响下，购房者观望情绪与日俱增。尽管开发商打折、降价促销，但是若没有降到需求者心理预期价位，似难让购房者付诸行动。对房地产市场预期的变化也再难吸引房产投资和投机者进入。统计数据表明，全国商品房空置面积的不断增加，亦恐难在2009年年中逆转。此外，中央政府呼吁房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售；一些热点城市官员公开表态，政府不会为高房价托市；一些房地产商积极降价促销，为企业争得了发展空间，提高了竞争力等，形成了强烈的房价下降社会氛围。3.下半年房市有望回暖我国房地产市场自2007年9月开始进入调整，虽然房价仍在上涨，但销量已下降；2008年年中房市调整趋于明朗，不仅全国大多数城市销量锐减，更有前期房地产价格领涨城市房价出现下行，继而12月全国70个大中城市房屋销售价格同比出现下降。但总体来看，中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大。这主要是因为我国房价泡沫累积有限。特别是在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫并未大范围显现，而房地产市场刚性需求犹在。据国外研究显示，房地产市场进入调整期后，首先是量减价升，之后是量价齐降，之后会出现房市回暖现象，大概需要两年时间。我国房地产市场调整至2009年下半年也到了两个年头，房市回暖存在着可能性。特别是2008年下半年以来，国家及时地调整了宏观政策，如大幅降息和上调存款准备金率，放松信贷等，对房地产市场是利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，我国宏观经济有望在下半年走高，从而推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将有补偿性释放。一些房价前期调整幅度较大的城市房市有可能率先走出低迷，趋于回暖。（二）保障房建设力度大，商品房市场存在不确定性中央提出了4万亿元扩大内需投资计划，其中9000亿元用于新增廉租房、经济适用房及棚户区的改造工程,平均每年达3000亿元，相当于2008年全国房地产实际完成投资额的10%。保障性住房建设力度前所未有，大量住房困难家庭受益。但受国内外经济形势和房地产市场调整的影响，2009年商品房投资还存在较大的不确定性。由于销售下降，空置房存量较大等因素影响，上半年普通商品房投资意愿受到抑制。由于改善性住房扶持政策尚不明朗，市场信心的树立和观望情绪的改变均需要时间，商品房市场似存在不确定性。下半年在积极财政政策和适度宽松货币政策的作用下，若经济形势出现明显好转，商品房投资可望回升。（三）房地产企业面临优胜劣汰2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年国内房地产企业将迎来重组高峰，特别是未能成功上市的企业并购重组将会增加。整体来看，一线品牌开发商虽然销售受到冲击，但因其行业领导地位和上市公司背景，在融资方面有一定优势。2008年一些品牌企业依然取得了与2007年持平的销售面积和销售收入，市场份额也有提高。调整将使强者更强，行业新一轮的洗牌将加速进行。一些未能成功上市却大量储备土地资源的开发商将从债券市场和信托市场寻求支持，实力较小的开发商不得已通过降价换取销售资金回笼，企业自救和整合力度将决定自身的命运。在未来市场竞争中，购房者会更注重开发商的信誉品牌、品质和售后服务。那些重视品牌建设、产品质量好、信誉高、能够提供优质服务的房地产企业，将受到购房者的青睐，在行业洗牌中胜出。从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产行业持续健康地发展。和房地产开发企业一样，2009年也将是中介公司大规模洗牌的一年。（四）暖市成为调控政策的主基调在国际金融危机和国内经济下滑背景下，房地产业的稳定发展对宏观经济意义重大。为维护市场稳定，2009年我国房地产调控政策将以暖市为主，以防止房地产市场大起大落为目标。1.降息及下调准备金率有利于暖市降息及下调银行存款准备金率不仅可以降低房地产开发的融资成本，还可以减少按揭购房者的还贷成本，对于楼市是绝对利好。自2008年9月以来，央行五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持充足流动性，促进信贷增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17%，对房地产市场产生了积极的影响。适度宽松的货币政策也带来了房地产信贷放松的预期，为房地产企业缓解资金紧缺带来希望。2009年为刺激经济，扩大投资和就业，在适度宽松的货币政策下，利率和准备金率尚有下调空间。“两率”下调有助于激活股市，股市转暖以及扩大债券发行规模，有助于为房地产市场提供资金支持。2.加快房地产融资多元化步伐为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产投融资创新将加快，推进资金来源的多元化和社会化将有新进展。主要通过增加和扩大项目融资渠道，包括上市、股权、私募、信托等，提高企业的自有资金生成能力；通过引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。2009年房地产信托投资基金（REITs）有望在国内试点，其产品设计和制度安排也将更注重防范风险。为了拓宽保障性住房建设资金来源，在确保资金安全的前提下，将住房公积金用于经济适用房等住房建设，将可能在有条件的地区开展试点。3.完善住房消费政策在国际国内经济下行趋势背景下，发挥房地产业满足内需、促进经济增长的作用凸显重要，为此中央地方政府已出台了一系列政策措施。若前期的政策不能见效，2009年激活住房消费市场的新政策措施有望相继出台，如税收进一步减免、放松改善性住房信贷等。总之，2008年全国房地产市场不景气明显，年末和2009年初房价下行已成定局。而房地产市场是否能在年内企稳回升还存在着较大不确定性。一方面受房地产市场自身规律的作用，房价有继续下探的空间，但是另一方面受住房刚性需求以及暖市政策的作用，房市也存在着回暖的可能。如果考虑到房地产业对经济的重要作用，政府调控政策力度加大，本年度后期房地产出现企稳回暖迹象的可能性较大。五、促进我国房地产稳定健康发展的政策建议我国房地产投资约占现有固定资产投资总额的1/3，住宅销售额大约相当于城镇居民消费额的1/4。采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产市场信心和预期，促进房地产业稳定健康发展，对于扩大内需保增长，改善民生促和谐具有全局性的长远意义。（一）调整土地批租节奏，加大信贷扶持力度，促进房地产开发投资稳步增长应对国际金融海啸，“扩内需、保增长”成为2009年度我国宏观调控目标。而房地产业由于其巨大的拉动效应，在经济低谷时期对保持和刺激国民经济增长尤为重要。因此保持房地产开发投资稳步增长对于国民经济宏观调控目标实现具有重要意义。房地产开发投资取决于多方面的因素，在房地产市场需求不变的条件下，开发成本越低，则投资增长越快。因此在房地产市场交易清淡的形势下，降低开发成本有利于促进投资稳定增长。为此可以从土地和资金这两大房地产开发命脉采取措施。1.调整土地批租节奏，保证房地产开发用地适度增长土地购置是房地产开发成本的重要组成，地价下降能有效降低房地产开发成本。在我国，地方政府垄断开发用地一级市场。在经济繁荣时期，通过控制用地供给，抬升地价，可以获取更多的土地出让收入，抑制投资过度增长；在经济调整时期，继续维持高地价，形成大面积土地流拍，导致二级市场土地价格居高不下、闲置土地流转困难，进而导致房地产开发投资下滑。为适应调整时期的宏观形势，各级政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。2.提高对新增开发项目的信贷扶持力度房地产开发资金占用大，需要大量的信贷资金支持，信贷资金可获得程度和信贷资金成本对房地产开发具有重要作用。经济调整时期，金融系统出于风险的担心，谨慎施贷，导致开发企业资金信贷困难。实际上，房地产风险主要发生在繁荣时期的资产购置环节，调整时期或调整后期的新增房地资产往往已经贬值，进一步贬值风险较小。所以应引导金融系统对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度。（二）规范开发进程，促进房地产开发企业优胜劣汰房地产开发投资稳步增长，不仅要求政策扶持，还需要房地产行业的健康规范。1.规范房地产开发程序房地产开发周期较长，其开发过程由开发立项、征地基础建筑、主体建筑、装修、房产销售等多环节构成，各环节之间环环相扣，一气呵成，才能保证开发投资的落实。因此管理部门应依据我国房地产开发实际进程，科学规定房地产开发程序，并监督开发企业严格执行，防止房地产开发链条中断。在经济低谷和调整时期，随着房价地价下跌，泡沫挤压，一些在繁荣时期购置的土地和未售的房产面临着贬值，是前期投资成本的沉没，进一步的投资决策应以新市场形势为依据。但一些习惯于经济繁荣的企业囿于对原利润目标的追求，利用高比例的信贷资金支持，拒绝顺应降价销售的市场要求，出现“囤房”现象，导致信贷资金积压，形成金融机构的呆坏账，影响金融机构对房地产开发的信贷，造成新增开发项目信贷不足。一些开发企业则对前期购置土地延缓开发进程，以求在地价、房价再次高涨时期转售或再开发，出现“囤地”现象。这两种现象既影响宏观层面的房地产开发投资增长，也导致微观层面土地资源的闲置浪费。因此在经济低谷时期更应采取措施抑制企业“囤地囤房”行为。2.鼓励重组并购，促进企业优胜劣汰经济调整过程中，房地资产价格走低，对于不同的企业则有不同的影响。一些在繁荣时期大量购地囤地、而又不能适时促销回笼资金的企业将面临最严重的流动资金压力，对大量购置的土地往往无力实施进一步开发。为了保障房地产开发投资稳步增长和维护正常的市场秩序，对这些企业应限制信贷资金流入，加速其重组。对那些能够顺应市场形势的房地产开发企业，则应提供用地、信贷等方面的支持，鼓励其对亏损企业和亏损项目进行并购，促使亏损企业资产重新进入市场。3.拓宽企业重组并购融资渠道为应对经济调整时期开发企业破产、倒闭风险，防止房地产市场形成的垄断格局，国家应拓展企业重组并购融资渠道，积极支持资本市场金融创新，鼓励社会资本对困难开发企业并购重组，有条件的城市可以设立房地产开发资产交易中心，并实施税费优惠。（三）加大自住性购房支持力度，激活购房需求由于社会收入差距存在，相当部分家庭在其青年甚至中年阶段收入储蓄不足，面临流动性约束，而不能进入购房市场，被迫租房居住。由于房东与租户不稳定的短期关系，租赁性住房相关生活设施投资往往不能有效实现，不能满足不同租户对住房的偏好，导致社会福利损失。为了减少租赁住房所带来的社会福利损失，现代国家往往对中低收入和中青年家庭购房给予政策支持，以促进这些家庭进入购房市场，拉动购房需求。自住性购房在经济调整时期对启动内需、拉动经济增长具有更为重要现实意义，因此自住性购房支持政策工具的重要性也更加突出。我国现行政策带有浓厚的计划经济色彩，对拉动自住性购房难以发挥有效作用，需要改革和重构。1.建立以购房户为对象的购房储贷补贴制度住房公积金是我国自住房支付政策的重要工具。但现有住房公积金以职工工资收入作为积累标准，享受国家或企事业单位等额补贴。而在社会分配中，中低收入和中青年家庭又多属于低工资收入家庭，这造成没有住房而需要补贴的中低收入和中青年家庭无法或只能享受很少的补贴，而已经拥有住房的中老年家庭则享受了最高的补贴。因此为了启动自住性购房需求，应改革现有以职工收入为导向的公积金制度，建立国