物业管理考点整理.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除第一章 绪 论1、物业管理起源于19世纪60年代的英国英国伯明翰市，女物业主奥克维娅希尔（Octavia Hill）的为其出租的物业制定了一套规范约束租户行为管理办法，要求承租者严格遵守。同时，女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮，维持了起码的居住环境。此举收到了意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷效仿，并逐渐被政府有关部门重视，普通推广到其他西方国家，因而被视为最早的物业管理2、 现代物业管理在19世纪末20世纪初期美国形成发展3、 专业性物业管理机构由此应运而生（标志之一） 物业管理行业组织的成立（标志之二）第二章 物业管理基础知识1、物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地2、本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动3、（选择题）物业管理的特点：社会化、专业化、市场化4、（选择题）物业的性质：物业的权属性质（法律性质）、物业的经济性质、物业的物理属性5、物业管理与传统房产管理的区别l 传统的房屋管理 通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位房管所。传统房屋管理单位属于事业性质。由于房管部门管理的房屋是国有财产(产权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。l 市场化的物业管理 市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位物业管理公司属于企业性质。物业管理公司的基层管理单位是管理处。一般来说，物业管理公司只有经营管理权而无产权。 6、物业管理的内容（选择，能判断出来属于哪一种）常规性的基本服务 针对性的专项服务委托性的特约服务 盈利性的经营服务7、物业管理的基本环节（了解）策划阶段 前期准备阶段 启动阶段 日常运作阶段8、物业管理的原则（简答）以人为本、服务第一的原则 依法守约原则所有权与管理权分离的原则 专业管理与民主管理相结合的原则有偿服务、经济合理的原则 综合效益最大化原则竞争择优的原则 统一和综合管理原则9、物业管理的类型 按管理性质分l 行政性管理 指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理，政事企合一。v （1）性质：政府行为。v （2）对象：公有住宅。房屋使用人只有使用权，而无房屋所有权。v （3）经费来源：租金外，主要是政府的特种资金补贴。l 企业化管理产权人聘用物业管理专业企业管理物业v 管理内容：为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于服务中。v 经费来源：通过收取管理费和多种经营来解决，为住户提供有偿服务。v 服务对象：高档物业，如写字楼、别墅、宾馆、公寓等 按产权性质划分l 聘用（委托）服务型物业管理（A）房地产开发商将建成的物业出售给用户，一次性收回投资，并获取利润，然后委托物业管理企业进行管理，完成收获服务。 聘用委托 管 理 产权人物管企业物业 提供费用 产权人 签约 物管企业 提供服务l 租赁经营型物业管理（B） 房地产开发商建成房屋后不出售、而是交由属下的物业管理公司进行管理，通过租金收回投资，获得利润。 管理企业肩负经营、管理双重重任，水平高低对物业经营效益影响大。二者差别:委托服务型租赁经营型产权只有管理权无产权既有产权又有管理权管理物业的售后服务营造良好环境，创造租赁条件管理对象住宅、商业大楼、综合楼、写字楼商业大楼、综合楼、写字楼服务对象居民、职业者职业者 按物业的类别划分 住宅（区）物业管理 工厂（区）物业管理 写字楼物业管理 商贸楼（城）物业管理 按物业的性质划分 l 收益性物业管理：酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等 l 非收益性物业管理：公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅 10、物业管理市场的涵义：是指围绕出售和购买物业为对象的管理服务而进行的全部交易活动的总和 物业管理市场的结构 l 1.市场客体：物业管理市场上的交换对象是“物业管理服务”，是一种无形的劳务。l 2.市场主体 u 需求主体：物业所有权人和使用权人，u 供给主体：物业管理服务经营人u 协调主体：政府或行业组织担任。l 3.市场环境：市场环境是指能使市场交易得以顺利进行的环境。第三章（有一道简答）1、1）私有产权：产权的行使和决策完全是私人做出的。（选择、填空）2）社团产权：众人共同享有的产权 特点（1）不具排他性；（2）相对于私有产权，产权在个人之间是完全重合的。对象物：如市政公用设施、桥梁、道路、隧道、高架公路、公园等（私有投资的收费大桥等除外）3）集体产权：封闭性的小团体成员享有的产权。其与社团产权的区别在于前者在产权行使时无需与他人协商，后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。对象物：小区公用设施、场地等2、1）建筑物区分所有权：多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有部分所有权、共有部分持分权、以及因区分所有权人之间的公共关系所生的成员权之总称。2）区分所权的特征：专有所有权（A）、共有持分权（B）、成员权（C）复合性：A、B、C三者的复合。专有所有权的主导性：先有A，再有B、C，A的份额大小决定B、C的份额大小，一般只登记A，不登记B、C一体性：区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A、B、C同时变化。登记公示性：必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。 权利主体的多重性：专有所有权人、共有所有权人、成员权人3、异产毗连的合约安排1） 异产：是指不同所有权人的房屋2） 毗连：是指房屋的相邻或连接3） “异产毗连”房屋：即指由“区分所有”权利客体相互构成的产权关系 房地产产权人有权享受属于自已的财产权利，但这并不意味着这种权利是无限制的。社会在赋予其成员某种权利时，社会仍然限制了它的活动范围。 所有权并非所有者拥有可以为所欲为的权力。当业主拥有区分所有权并行使权力的时候，应以不侵害他人权利为前提。 第四章 物业管理企业1、物业管理企业的权利与义务（选择）1）物业管理企业的权利（1）根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；（3）依照物业管理委托合同和物价部门审批的标准收取管理费；（4）有权制止企业员工和业主违反规章制度的行为；（5）有权要求业主委员会协助管理；（6）有权选聘专业公司承担专项管理业务；（7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费的不足。2）物业管理企业的义务（1）履行物业管理委托合同，依法经营。（2）接受业主、业主大会、业主委员会的监督，并将物业管理服务费用收支情况、重大的管理措施等提交其审议、认可；（3）接受有关行政主管部门及当地人民政府的监督指导，发现违法、违规的行为，及时制止并上报； （4）法律、法规及规章规定的其他义务2、物业管理公司的主要职能机构“四部一室”：办公室、财务部、管理部、工程部、综合经营部3、 管理组织结构形式的选择 （老师给出图要能够判断出是哪种形式）（1）直线制组织结构形式：块块管理（最简单）（2）直线职能制组织结构形式：条块结合（3）事业部（部门化）组织结构形式 （4）矩阵制（最复杂）第五章 物业管理的法律关系（重要章节 有一道简答）1、业主的含义：房屋的所有权人为业主。指物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。2、 业主的权利和义务权利：1） 参加业主大会会议，享有表决权2） 业主委员会成员的选举权和被选举权3） 监督业主委员会的工作4） 监督物业管理企业履行物业服务合同的情况5） 监督物业共用部位、共用设施维修基金的管理、使用6） 法律法规规定的其他权利义务：1） 遵守业主公约、业主大会章程2） 遵守物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度3） 执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会做出的决定4） 按照国家有关规定缴纳维修基金5） 按时缴纳物业服务费用6） 法律法规规定的其他义务3、业主大会的含义：由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权力的组织。4、业主大会的职责 第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。5、1）（双过半）业主（代表）大会的召开：应当有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。2）业主大会成立的条件 ：条例第10条规定，一般情况下，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”3）第一次业主大会的召开：根据一般惯例，一个物业辖区内入住率超过50%以上的，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已超过一年的，房地产地方行政管理部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主（代表）大会，制定并通过业主管理委员会章程，选举产生业主管理委员会。6、业主委员会的含义：在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的执行机构。业主委员会的职责（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。7、非业主使用人的含义：指合法使用单位的租客、分租客或其他人，但不包括该单位的业主。指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订了租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。8、业主公约：是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主以及物业管理者权力义务的行为守则。9、物业管理法律关系的主体、客体第六章 物业管理合同与法律责任（会有一道简答题）1、物业管理合同的概念和特征1）概念 物业管理合同是指物业的业主或其自治团体与物业管理企业签订的，由业主交纳物业管理费用，物业管理企业对物业进行经营管理服务活动的合同。2）物业管理合同的特征（1）物业管理合同法律关系的客体是物业的经营管理服务活动（2）物业管理合同是诺成合同（3）物业管理合同是有偿合同 （4）物业管理合同是要式合同2、前期物业管理合同含义：前期物业管理合同也称前期物业管理服务协议，是前期物业管理阶段，开发商与物业管理企业签订的对物业进行管理的协议。3、法律责任的种类（选择）1）民事责任：是指民事主体对违反合同，侵犯他人合权益或者不履行其他民事义务的行为应承担的法律责任。承担民事责任的方式：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产；恢复原状；赔偿损失；支付违约金，消除影响，恢复荣誉；赔礼道歉等。2）行政责任：是指行政法律关系主体由于违反行政法律或者不履行行政法律义务依法应承担的行政法律后果。 承担行政责任的方式：警告，罚款，没收违法所得和没收非法财物，责令停产停业，暂扣或者吊销许可证和暂扣或者吊销执照，行政拘留以及法律、行政法规规定的其他行政处罚。3）经济责任违反经济法律法规而引起的带有强制性的法律义务。4）刑事责任犯罪主体违反刑事法律的规定引起的带有强制性的法律义务。主刑包括：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑。附加刑：罚金、没收财产、剥夺政治权利 4、合同分类（选择题，老师给例子，自己判断属于哪一种）（1）双务合同和单务合同：双务合同是指当事人双方都享有权利和承担义务的合同例如买卖、互易、租赁、承揽、运送、保险单务合同是指一方只享受权利、而另一方只承担义务的合同。例如赠与、借用合同（2）有偿合同和无偿合同：有偿合同是指当事人须付出一定代价方才可以取得利益的合同。无偿合同是指当事人一方只取得利益而不需付出任何代价的合同，例如无偿保管合同。（3）诺成合同和实践合同：诺成合同是指不需要交付标的物，只需要当事人意思表示一致即可成立的合同，实践合同是指不但需要当事人意思表示一致，而且需要交付标的物方才成立的合同（4）要式合同和不要式合同：要式合同是指合同的成立须采取特定形式的合同，它又可以分为法定要式合同和约定要式合同。不要式合同是指不需要特定形式和手续就可以成立的合同。（5）主合同和从合同：主合同是指不需要其他合同为存在前提或条件，而可以独立成立的合同。从合同是指必须以他种合同存在为前提、自身不能独立存在的合同。一般来讲，主合同变更或消灭，从合同也随之变更或消灭。（6）格式合同和非格式合同：格式合同是指合同的必要条款内容因一方当事人为了重复使用而预先拟定、且在订立合同时未与对方协商的合同。例如：铁路、公路、航空、水运等合同。非格式合同是指双方当事人可以对条款进行协商的合同。实践中绝大部分的合同属于非格式合同。（7）为本人利益的合同和为第三人利益的合同：为本人利益的合同是指为了自己或者被代理人的利益而与他人订立的合同。为第三人利益的合同是指为了第三人的利益而与他人订立的合同，例如受益人为第三人的保险合同即为适例。5、物业管理合同的格式1）合同首部1.合同名称和编号。 2.订立合同的日期：日期也可以放在合同文本的结尾加以规定。3.订约地点。 4.合同当事人：委托人（甲方）和被委托人（乙方）的名称和住所。5.订约理由：根据建设部和国家工商行政管理总局发布的物业管理合同范本，订约理由通常是：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将X X物业委托于乙方实行物业管理，订立本合同。”2）合同主文物业基本情况：物业的名称和类型、物业坐落的位置（X市X区X路X号）、物业的东西南北四至、物业的占地面积和建筑面积委托管理事项 委托管理期限 双方的权利义务管理服务的质量及标准约定物业管理服务费用 （1）物业管理服务费 由当事人双方协商决定物业管理服务费的给付方式、支付时间和地点。 物业管理费的计算通常的做法是按照房屋的建筑面积每月每平方米多少钱向业主或物业使用人收取。（2）车位使用费 （3）房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维护费（4）其他费用违约责任 变更、解除或终止合同的约定 约定的其他事项3）合同结尾 订立合同的日期： 合同生效的日期。合同当事人的签名和盖章： 合同的份数： 第七章 物业管理运作1、 物业管理招标的概念：是指物业所有权人或其法定代表的开发商、业主委员会，为即将或已经建造完成的物业寻找管理者，编制符合其管理服务要求和标注的招标文件，向社会公开招聘并最终确定物业管理企业的过程。2、物业管理投标的概念：是指物业管理企业为了开拓业务范围，而依据物业管理招标文件的要求，组织编写并递交投标书，通过参加物业管理的竞争，争取获得物业管理权的过程。3、按招标对象的广度分类 1）公开招标 2）邀请招标 3）协议议标 4、1）接管验收是物业管理企业为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用物业的建造质量、管理资料等进行的综合性验收。2）物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的 工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。 3）两者的区别与联系（P83）5、所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。6、押金及保证金业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。7、物业维修基金又称代管基金，是物业管理企业接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的专项用于房屋共用部分，共用设备和公用设施维修、更新的专项基金8、维修基金的使用：1）维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。2）维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。9、维修基金的管理：l 业主大会成立前当地房地产行政主管部门代管l 业主大会成立后物业管理企业代管l 物业管理企业发生变换时帐户转移手续，备案l 维修基金应当在银行专户存储、专款专用10、维修基金的筹措（收取）1）维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。2）公有住房售后的维修基金筹措：售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分基金属售房单位所有购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金,售房单位代为收取的维修基金属全体业主共司所有，不计入住宅销售收入第八章 早期介入与前期管理1、物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。 2、“前期物业管理”的涵义：是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。3、前期物业管理与早期介入的区别1）早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权；2）早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象；3）在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。4、