中国大陆房地产行业季度分析报告.doc

中国房地产行业季度分析报告中国房地产行业季度分析报告 要点提示要点提示 运行情况 1 9 月份 全国房地产开发完成投资 6495 亿元 同比增长 32 8 高于 同期固定资产投资增幅 1 4 个百分点 三季度 全国房地产开发投资 土地开发面积 新 开工面积和商品房销售价格增速出现不同程度的下降 存在问题 土地市场秩序亟待规范 资金的供求渠道需要调整 商品房空置面积涨 幅扩大 区域性房地产市场过热 趋势预测 预计四季度房地产行业仍将继续保持 30 左右的增长 但增幅可能放缓 结构性调整有可能展开 从中长期来看 房地产业发展前景广阔 热点问题 解读房地产金融 土地政策调整的背景 目 录 三季度市场运行状况 4 一 房地产开发投资继续高速增长 4 二 房地产资金到位情况良好 6 三 新开工面积增速放缓 7 四 商品房销售额持续增长 8 五 房地产价格保持平稳上涨 9 六 国房景气指数 呈回落态势 13 七 部分地区市场运行特点分析 15 存在问题及相关建议 20 一 土地市场秩序亟待规范 20 二 资金的供求渠道需要调整 23 三 商品房空置面积涨幅扩大 25 四 区域性房地产市场过热 28 发展趋势预测 32 一 四季度行业发展增速可能放缓 32 二 未来中长期发展前景广阔 33 热点问题分析 35 健全房地产金融快速发展的几点建议 35 土地政策调整背景透视 39 附录 基础数据平台附录 基础数据平台 42 2003 年全国房地产开发投资完成额 1 9 月 42 2003 年三大地区房地产开发投资完成额 1 9 月 42 2003 年商品房销售额 1 9 月 42 2003 年商品房住宅施工销售面积 1 9 月 43 2003 年全国完成开发土地面积 1 9 月 43 2003 年全国土地交易价格指数 1 3 季度 44 2003 年全国房屋销售价格指数 1 3 季度 44 2003 年全国房屋租赁价格指数 1 3 季度 45 三季度市场运行状况 一 房地产开发投资继续高速增长一 房地产开发投资继续高速增长 1 9 月份 全国房地产开发完成投资 6495 亿元 同比增长 32 8 高于同期固定资 产投资增幅 1 4 个百分点 其中商品住宅开发完成投资 4453 亿元 同比增长 28 从房 地产开发投资增长速度看 东 中 西三大地区房地产开发投资同比增长分别为 28 9 42 3 45 8 中 西部地区增幅高于东部 表表 1 11 1 20032003 年年 1 91 9 月房地产开发投资完成额月房地产开发投资完成额 单位 亿元 累计完成额累计完成额去年同期去年同期比去年同期增长比去年同期增长 全 国 6495 014862 732 8 东部地区 4639 63579 828 9 中部地区 960 8669 142 3 西部地区 894 7613 845 8 数据来源 国家信息中心 从房地产开发投资完成额的构成情况看 建筑工程实际完成投资 4092 36 亿元 同 比增长 29 6 安装工程实际完成投资 257 85 亿元 同比增长 27 3 设备工器具购置 完成投资 84 04 亿元 同比增长 23 2 其他费用完成投资 2060 76 亿元 其中土地购 置费 1272 17 亿元 同比增长 52 6 其他费用 31 7 设备购置 1 3 建筑工程 63 0 安装工程 4 0 图 1 1 1 9 月份房地产开发投资完成额构成情况 在商品住宅开发完成投资额中 经济适用住房完成投资 383 23 亿元 同比增长 11 3 占商品住宅投资的比重为 5 9 办公楼投资完成 307 93 亿元 同比增长 39 8 所占比重为 4 7 商业营业用房完成投资 781 11 亿元 同比增长 44 6 所占比重为 12 0 6495 01 4453 1 307 93 781 11 952 87 46 6 32 8 28 0 39 8 44 6 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 全部住宅办公楼商业营业用房其他 亿元 0 10 20 30 40 50 60 70 投资完成额增长率 图 1 2 按工程用途分 1 9 月份房地产累计开发投资情况 住宅 68 6 办公楼 4 7 其他 14 7 商业用房 12 0 图 1 3 1 9 月份房地产开发投资完成额比重 二 房地产资金到位情况良好二 房地产资金到位情况良好 1 8 月份 全国房地产开发到位资金达到 7766 亿元 同比增长 47 低于 1 7 月增 长 49 2 的水平 其中 东 中 西部地区到位资金分别为 5838 亿元 951 亿元 976 亿元 表表 1 21 2 20032003 年年 1 81 8 月房地产资金来源情况月房地产资金来源情况 单位 亿元 全国总计东部中部西部 合计 7765 755838 23951 42976 1 国内贷款 1940 631535 3183 16222 16 利用外资 121 41102 8215 952 64 自筹资金 2285 251520 87424 29343 09 其他资金 3411 812677 52326 74407 55 数据来源 国家信息中心 房地产开发资金主要来源于银行贷款 企业自筹资金及其他资金三个方面 其他资 金来源主要由销售定金 预售收入和基建垫资构成 在房地产开发资金来源中一直处于 较高占比状态 1 8 月份占比约 44 说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增 大 自筹资金占比约 30 绝对规模增长迅速 显示出房地产企业自身实力虽有一定增 强 但整体抗风险能力还有待进一步提高 房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源 一般情况下 房地产开发企业的资金 20 30 直接来自银行贷款 占房地产项目总投入 30 40 的建筑公司先行垫资施工的资金也来自银行贷款 再加上一半以上的购房者也 依靠个人住房抵押贷款 因此至少 60 以上的房地产投资都源自银行 如果商品房最终 大量积压 开发商无法支付银行贷款与建筑商费用 只有将房子抵押给银行与建筑商 而建筑商的资金也是银行贷款 最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行 从 而 在这条资金链中 银行成为房地产风险的最大承担者 其他来源 国内贷款 自筹资金 利用外资 其他资金 图 1 4 1 8 月份房地产投资累计到位资金来源构成 三 新开工面积增速放缓三 新开工面积增速放缓 1 9 月份 全国房地产新开工面积增速为 30 4 低于上半年 0 6 个百分点 低于 1 季度 5 5 个百分点 增速开始放缓 其中 中部地区完成土地开发面积同比增长 58 2 成为增长最快的地区 0 00 20000 00 40000 00 60000 00 80000 00 100000 00 万平方米 施工面积93615 8660575 2615692 0317348 57 新开工面积36563 1322024 247364 357174 54 竣工面积15325 8110197 622570 372557 82 销售面积15189 249798 682696 582693 98 全国总计东部中部西部 图 1 5 1 9 月份三大地区商品住宅累计施工 销售面积 1 9 月份 开发企业土地购置面积 23082 20 万平方米 同比增长了 44 7 全国完 成土地开发面积 11368 万平方米 同比增长 38 9 土地购置面积和土地开发投资大幅 度增长 导致土地价格上涨较快 0 5000 10000 15000 20000 25000 1 2月1 3月1 4月1 5月1 6月1 7月1 8月1 9月 万平方米 0 20 40 60 80 100 购置土地面积完成开发面积购置同比开发同比 图 1 6 1 9 月份全国土地购置与开发面积 1 9 月份 全国累计完成房屋竣工面积 15325 8 万平方米 同比增长 34 9 其中 竣工商品住宅 12716 6 万平方米 同比增长 32 7 完成房屋销售面积 15189 2 万平方 米 同比增长 35 9 其中销售商品住宅 13649 8 万平方米 同比增长 35 3 房地产 二级市场供销两旺 0 20 40 60 80 1 2月1 3月1 4月1 5月1 6月1 7月1 8月1 9月 销售增长率竣工增长率 图 1 7 1 9 月份商品房竣工与销售面积增长率 四 商品房销售额持续增长四 商品房销售额持续增长 在商品房持续热销的背景下 1 9 月份全国商品房平均销售价格保持上升 全国实 现商品房销售额 3736 43 亿元 同比增长 41 4 其中销售给个人 3449 34 亿元 同比 增长 44 1 销售面积 15189 24 万平方米 同比增长 35 9 0 1000 2000 3000 4000 5000 1 2月1 3月1 4月1 5月1 6月1 7月1 8月1 9月 亿元 0 20 40 60 80 商品房销售额销售给个人商品房同比个人同比 图 1 8 2003 年 1 9 月商品房销售额情况 五 房地产价格保持平稳上涨五 房地产价格保持平稳上涨 三季度 全国房地产价格继续保持平稳上涨 国家统计局对全国 35 个大中城市房 地产市场调查显示 与去年同季相比 房屋销售价格上涨 4 1 土地交易价格上涨 8 8 房屋租赁价格上涨 1 8 不同地区房屋销售价格涨跌互现 如上海 21 5 涨幅比二季 度增加 3 4 个百分点 宁波 16 1 减少 0 3 个百分点 青岛 15 9 增加 2 5 个百分 点 南京 8 9 减少 0 6 个百分点 昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现降 势 且降幅比二季度有所增加 表表 1 31 3 20032003 年三季度年三季度 3535 个大中城市房地产价格指数表个大中城市房地产价格指数表 单位 房屋销售价格房屋销售价格土地交易价格土地交易价格房屋租赁价格房屋租赁价格 三季度季度累计三季度季度累计三季度季度累计 全国全国 104 1104 1104 6104 6108 8108 8108 1108 1101 8101 8101 8101 8 北京 100 2100 2100 9100 5106 3109 1 天津 104 6103 0103 0103 097 8102 2 石家庄 100 1100 0100 2100 199 099 2 太原 102 6102 5130 8128 599 5102 5 呼和浩特 100 3100 6102 2102 5100 798 9 沈阳 109 4104 9114 0116 4102 2100 7 大连 101 5100 7104 8102 699 298 9 长春 100 1100 8103 0103 7100 7105 3 哈尔滨 100 0100 1100 0102 196 898 5 上海 121 5117 1108 4110 2102 3102 1 南京 108 9108 6108 0106 0104 1105 5 杭州 105 6105 1142 0136 1104 1104 4 宁波 116 1117 7106 4113 6104 4105 6 合肥 103 0104 5107 4106 9102 9102 3 福州 100 6101 2107 6106 299 098 6 厦门 102 4102 4102 0102 0101 599 9 南昌 103 9104 3112 9111 5102 9103 6 济南 103 2102 4103 9103 2100 299 8 青岛 115 9113 6101 9101 899 699 4 郑州 101 2101 8101 5100 898 399 3 武汉 102 4103 6101 8104 399 597 9 长沙 100 7100 2100 4100 6101 5100 7 广州 99 299 8100 0100 099 7100 0 深圳 102 4101 7104 3101 699 599 8 南宁 103 0102 2100 0101 9100 0102 2 海口 102 0102 198 0100 292 291 5 成都 102 5101 9109 9106 5100 8100 2 贵阳 101 3101 2100 1100 3100 3101 4 昆明 97 398 6100 0100 0100 8100 2 重庆 101 3104 5102 7119 795 698 8 西安 101 4101 3100 4100 699 399 1 兰州 100 4100 3100 0100 099 399 4 西宁 101 3101 7102 7103 7101 2103 2 银川 101 4102 0105 0103 2105 098 6 乌鲁木齐 99 899 8100 0100 3101 6100 3 一 房屋销售价格上涨幅度小幅回落 一 房屋销售价格上涨幅度小幅回落 三季度 伴随着房地产开发投资和销售的 持续增长 房屋销售价格继续保持上涨 与去年同季相比 三季度全国房屋销售价格上 涨 4 1 分类型看 商品房销售价格比去年同季上涨 5 3 在商品房销售中 住宅价 格上涨 5 9 其中 经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨 1 2 和 6 6 豪华住宅 价格上涨 2 9 非住宅用房销售价格上涨 3 4 其中 写字楼和商业用房销售价格分 别上涨 3 7 和 3 1 其他用房销售价格上涨 6 8 公房销售价格比去年同季上涨 0 8 图 1 9 全国 90 93 96 99 102 105 108 2002 2002 2002 2002 2003 2003 2003 全国住宅写字楼 商品房经济适用房其他用房 房屋销售价格指数变动情况 二 土地交易价格涨幅增加 二 土地交易价格涨幅增加 三季度 土地交易价格比去年同季上涨 8 8 比二 季度涨幅增加 1 7 个百分点 其中 居民住宅用地交易价格上涨 13 1 比二季度涨幅 增加 1 3 个百分点 商业旅游娱乐用地交易价格上涨 7 1 增加 3 1 个百分点 工业用 地交易价格上涨 1 0 涨幅与二季度相同 其他用地交易价格上涨 3 5 增加 1 6 个 百分点 100 0 103 6 107 1 110 7 114 2 全国居民住宅 豪华住宅 普通住宅 工业用地 商旅用地 其它用地 2003 2003 2003 图 1 10 2003 年全国土地交易价格指数 三 房屋租赁价格上涨 三 房屋租赁价格上涨 1 8 1 8 三季度 全国房屋租赁价格比去年同季上涨 1 8 受部分地区上调公房租价和城市改建拆迁等因素影响 住宅租赁价格上涨 9 2 涨幅比二季度增加 4 5 个百分点 其中公房和私房的租赁价格分别上涨 0 8 和 19 5 办公用房和商业用房租赁价格则分别下降 0 9 和 1 4 厂房仓库租赁价格下降 1 0 图 1 11 全 96 98 100 102 104 106 108 110 2002 2002 2002 2002 2003 2003 2003 住宅租赁办公用房租赁商业用房租赁厂房仓库租赁 国房屋租赁价格指数变动情况 六 六 国房景气指数国房景气指数 呈回落态势呈回落态势 9 月份 国房景气指数 为 106 65 点 比 8 月份下降 0 24 点 比去年同期上升 1 68 点 今年前 9 个月 国房景气指数 持续保持在较高水平运行 变化不大 但受 到政府加大对土地和资金供应宏观调控力度的影响 特别是央行 121 号文件对房地 产市场的作用逐步显现 进入 8 月份以来 国房景气指数 持续回落 但仍然高于去 年同期水平 今年前三季度 全国房地产开发投资与销售面积持续保持增长态势 房地产开发投 资继续保持 30 以上的增长速度 但增幅比前几个月有所回落 商品房的持续旺销直接 带动了商品房销售价格的稳定增长 但增长幅度也呈逐月回落的态势 新开工面积和竣 工面积依然保持强劲增长 推动 国房景气指数 保持在 106 点以上 初步预计 今年 四季度 国房景气指数 将继续在 107 点左右波动 年底将会高于上年的总体景气水 平 100 102 104 106 108 110 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 2002年2003年 图 1 12 2002 年初至今国房景气指数变动情况 9 月份 构成 国房景气指数 的分类指数值与去年同期相比 除商品房平均销售 价格保持下降以外 其余分类指数均呈现不同程度的增长或持平 其中 竣工面积 新 开工面积 资金来源和土地转让收入分类指数同比上升幅度都超过了 3 个点 是带动 国房景气指数 高于去年同期的主要因素 土地开发面积分类指数 土地开发面积分类指数 9 月份 土地开发面积分类指数为 114 86 比 8 月份下 降 0 92 点 与去年同期持平 今年以来 土地开发面积分类指数呈现明显的 高开低 走 态势 而且波动幅度较大 3 月份达到 123 63 点 是近几年的最高值 6 月份回落 到 115 97 点 近三个月逐步趋于平稳 在 115 点左右的水平波动 新开工面积分类指数 新开工面积分类指数 9 月份 新开工面积分类指数为 108 73 比 8 月份下降 0 42 点 比去年同期上升 3 59 点 1 9 月份 新开工面积为 3 66 亿平方米 同比增长 30 4 增幅继续减缓 竣工面积分类指数 竣工面积分类指数 9 月份 竣工面积分类指数为 110 比 8 月份上升 0 85 点 比去年同期上升 3 21 点 今年前 9 个月 竣工面积分类指数除了 8 月份以外均高于 110 点的水平 2 月份曾经达到 123 06 点 是 1999 年以来同期的最高值 成为带动 国房 景气指数 上扬的主要因素 商品房销售价格分类指数 商品房销售价格分类指数 9 月份 商品房销售价格分类指数为 97 26 比 8 月份 下降 0 47 点 比去年同期下降 1 48 点 在商品房持续热销的背景下 今年前 9 个月商 品房平均销售价格保持上升 但增幅有所回落 1 9 月份 商品房平均销售价格为 2460 元 平方米 同比增长 4 其中 商品住宅平均销售价格为 2314 元 平方米 同比增 长 4 商品房空置面积分类指数商品房空置面积分类指数 9 月份 商品房空置面积分类指数为 95 83 比 8 月份 上升 1 68 点 比去年同期下降 1 40 点 空置面积分类指数的下降 表明商品房空置面 积的增幅同比有所回落 今年以来 商品房空置面积依旧保持增长态势 但增幅低于去 年同期水平 1 9 月份 全国商品房空置面积同比增长 8 8 比去年同期下降 1 8 个百 分点 其中 商品住宅空置面积同比增长 7 9 图 1 13 91 96 101 106 111 116 121 126 7月8月9月 10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月 房地产开发综合景气指数房地产开发投资指数 土地开发面积指数销售价格指数 2002 7 2003 9 月国房景气指数及主要分类指标变动情况 七 部分地区市场运行特点分析七 部分地区市场运行特点分析 一 北京房地产市场进入平稳发展时期 1 9 月 北京房地产景气指数 简称 京房景气指数 值为 104 1 比去年同期上 升 1 11 点 从前三季度的情况来看 景气度受完成开发土地面积和竣工面积分指数大 幅上升的影响 一季度景气度上升到 2002 年以来的最高点 106 33 二季度受到 非 典 的影响 京房景气指数 回落 在 104 点上下小幅震荡 但较上年同期仍有小幅 上升 进入三季度以来 各月 京房景气指数 保持在略高于 104 点的水平 比去年同 期高出 1 11 点 从总体来看 北京市房地产开发进入一个相对平稳的发展时期 1 3 季度 京房景气指数 8 个分类指标中呈现 6 升 2 降格局 其中下拉总指数的 首要因素是土地购置费指数大幅下降了 29 33 点 拉动总指数上升的主要因素是完成土 地开发面积指数上升 27 99 点 竣工面积指数上升了 3 8 点 其余分指数升降幅度不大 对总指数影响有限 房地产开发投资房地产开发投资 前三季度完成开发投资 723 8 亿元 同比增长 18 1 其中用于 商品住宅的投资 402 1 亿元 增长 4 7 用于办公楼的投资 81 6 亿元 增长 46 9 用于商业营业用房的投资 31 5 亿元 下降 4 1 其他类投资增长 48 5 本年资金来源 本年资金来源 前三季度用于开发的资金到位 1294 0 亿元 同比增长 67 7 其中 国内贷款 384 6 亿元 增长 74 8 自筹资金 247 5 亿元 增长 48 3 其他资金来源 中的定金及预收款 546 亿元 增长 65 土地购置费 土地购置费 前三季度交付土地出让金 114 7 亿元 同比增长 32 3 新开工面积 新开工面积 前三季度新开工各类商品房 2069 9 万平方米 增长 25 3 其中商品 住宅 1577 5 万平方米 增长 22 0 完成土地开发面积 完成土地开发面积 前三季度完成土地开发面积 522 9 万平方米 同比增长 125 8 竣工面积 竣工面积 前三季度竣工各类商品房 889 7 万平方米 增长 45 其中商品住宅 738 7 万平方米 增长 44 7 空置面积 空置面积 截止到 9 月底全市空置商品房面积为 860 6 万平方米 同比增长 19 4 其中商品住宅空置 699 5 万平方米 增长 20 1 销售价格 销售价格 前三季度本市销售各类商品房 875 1 万平方米 增长 65 实现销售额 419 3 亿元 增长 69 1 销售商品住宅 827 3 万平方米 增长 62 8 实现销售额 377 4 亿元 增长 64 4 商品房平均售价 4791 元 平方米 每平方米售价比去年末增加 27 元 商品住宅平均售价 4562 元 平方米 每平方米售价比去年末增加 95 元 表表 1 41 4 20032003 年年 1 31 3 季度北京市房地产开发统计数据季度北京市房地产开发统计数据 单位 亿元 万平方米 单位 亿元 万平方米 主要指标主要指标合计合计上年同期上年同期同比增长同比增长 房地产开发投资完成额 723 8612 918 1 其中 住宅 402 1384 14 7 商品房开复工面积 7419 95775 628 5 其中 住宅 5331 04254 325 3 本年新开商品房屋面积 2069 91652 025 3 其中 住宅 1577 51292 522 0 商品房竣工面积 889 7613 845 0 其中 住宅 738 7510 544 7 商品房销售面积 875 1530 465 0 其中 住宅 827 3508 362 8 商品房销售额 419 3248 069 1 其中 住宅 377 4229 664 4 表表 1 51 5 20032003 年年 1 31 3 季度京房景气指数与各分类指数情况季度京房景气指数与各分类指数情况 分指数名称分指数名称20032003 年年 1 31 3 季度季度20022002 年年 1 31 3 季度季度指数增减指数增减 京房景气总指数 104 11103 00 1 11 房地产开发投资 103 01105 72 2 71 本年资金来源 102 23100 92 1 31 土地购置费 76 22105 55 29 33 完成土地开发面积 129 71101 72 27 99 空置面积正指数 77 7878 39 0 61 空置面积指数 126 48125 75 0 73 新开工面积指数 100 94100 46 0 48 竣工面积指数 113 77109 97 3 80 销售价格指数 90 4687 56 2 90 二 上海房地产市场供需两旺 1 9 月 上海市商品房销售面积总量为 1609 33 万平方米 商品房竣工面积总量为 1608 24 万平方米 市场供需两旺 并趋于平衡 上海市统计局数据显示 进入三季度 房地产市场供需绝对差额进一步减小 并逐 步趋于平衡 1 9 月 上海市房地产市场供需绝对差额总量降至 1 09 万平方米 基本保 持了市场的供需平衡 至 9 月末 上海市商品房空置面积 504 59 万平方米 比年初减 少 25 5 空置 1 年以上的商品房面积 267 36 万平方米 比年初减少 4 3 其中 商 品住宅空置面积 92 68 万平方米 减少 30 9 1 9 月 上海市房地产开发投资额突破 700 亿元 达到 702 59 亿元 比去年同期增 长 24 4 拉动全社会固定资产投资增长 8 9 个百分点 房地产市场继续保持高位运行 投资主体中 非国有经济占比较高 在全部的房地产开发投资中 非国有经济投资达 599 38 亿元 比去年同期增长 23 6 1 9 月 房地产建设共到位资金 1050 05 亿元 比去年同期增长 33 2 从各类资 金的分布情况看 其他资金占比重最大 共到位 539 04 亿元 占 51 3 增长 43 8 主要是由于定金和预付款迅速增加 其次是自筹资金到位 250 8 亿元 占 23 9 增长 21 5 国内贷款到位 238 46 亿元 占 22 7 增长 28 4 三 南京房地产市场发展态势良好 三季度 在国家宏观调控和扩大内需政策的正确引导下 在规范市场 促进消费等 一系列政策推动下 南京市房地产开发投资继续保持快速增长 住房消费得到有效启动 市场供需两旺 投资活跃 继续保持健康稳定的发展态势 1 1 房地产开发投资增速平稳 房地产开发投资增速平稳 据南京市统计局的统计数据显示 1 9 月份全市完成房地产开发投资 123 83 亿元 同比增长 51 06 商品房空置面积下降到 52 67 万平方米 同比下降 12 70 其中住 宅空置 32 13 万平方米 从房地产开发投资速度来看 1 8 月份房地产开发投资同比增 长 50 5 高于往年同期增速 但低于全省 54 9 的增幅 也低于南京市固定资产 75 2 的增速 说明全市房地产开发投资总体表现为规模适度 增速平稳的良好发展态势 2 2 市场供给略小于需求 市场供给略小于需求 1 9 月份 南京市新批商品房上市面积为 398 37 万平方米 而商品房合同销售面积 达到 534 10 万平方米 供需比为 0 74 1 内部认购 排队买房的现象逐渐增多 商品 房市场需求较为旺盛 供给相对不足 3 3 住宅市场供求结构基本均衡 住宅市场供求结构基本均衡 从 1 9 月份南京江南八区住宅市场供给面积的套数看 以 80 140 平方米为主 其 中 80 100 平方米占 17 29 100 120 平方米占 27 89 120 140 平方米占 21 25 从 三季度市场销售情况看 基本与 1 9 月份市场供给相吻合 80 100 平方米占 10 34 100 120 平方米占 17 82 120 140 平方米占 27 56 从 1 9 月份南京江南八区各板块住宅市场供给面积的套数看 河西 城北 城东供 应比例较高 分别达到 27 20 26 61 14 47 从三季度江南八区各板块住宅市场销 售面积的比例看 城中 河西 城东销售面积比例较高 分别达到 35 54 21 08 15 17 在加上住宅供给去年存量 住宅总体供求结构基本平衡 4 4 外地开发商纷纷抢摊南京房地产市场 外地开发商纷纷抢摊南京房地产市场 南京房地产市场吸引资金实力雄厚的外资 外地 外行业纷纷介入 从 2003 年南 京已出让的 12 块储备地块看 土地面积为 174 1 万平方米 出让金为 45 亿元 三外 公司中标 3 家 土地面积为 54 万平方米 出让金为 23 4 亿元 分别占 31 和 52 在 未来的市场中 份额可能会更大 而本地的一些大型开发商也纷纷向长三角其他城市拓 展市场 四 四川房地产市场保持高位增长 房地产投资增长继续处于较高水平房地产投资增长继续处于较高水平 1 8 月 四川房地产开发完成固定资产投资 259 46 亿元 比去年同期增长 43 4 增速比 1 7 月回落了 0 8 个百分点 其中 住宅 183 57 亿元 同比增长 42 5 商业营业用房 45 49 亿元 同比增长 54 6 办公楼 88 99 亿元 同比增长 140 5 而 8 月份完成投资为 38 67 亿元 比去年同期增长 39 资金到位情况良好资金到位情况良好 8 月份 房地产开发投资到位资金 49 2 亿元 比去年同期增 长 65 5 其中定金及预收款到位 30 1 亿元 比去年同期增长 22 5 占当月到位资金 的比例高达 61 2 成都市 1 8 月份房地产开发资金来源合计 200 亿元 同比增长 54 1 到位资金为实际完成投资的 1 42 倍 这反映出房地产开发有充足的资金作保证 商品房施工 竣工面积增速提高商品房施工 竣工面积增速提高 1 8 月 商品房新开工 2376 49 万平方米 同比 增长 47 比去年同期快 12 1 个百分点 施工面积 5352 73 万平方米 同比增长 40 9 竣工面积 964 83 万平方米 同比增长 47 2 其中住宅竣工 820 75 万平方米 同比增长 47 5 8 月份新增商品房竣工面积为 92 75 万平方米 比去年同期增长 150 7 商品房价格走势基本平稳商品房价格走势基本平稳 1 8 月 四川商品房销售形势较好 商品房销售面积为 902 93 万平方米 同比增长 37 3 其中 住宅 821 98 万平方米 同比增长 38 3 且 个人购房比例占其总销售面积的 98 是拉动四川房地产增长的主要动力 从供求量来 看 1 8 月销售面积与竣工面积基本持平 供给略大于需求 市场供求总量基本平衡 8 月份 全省商品房销售均价 1407 元 平方米 其中住宅销售均价 1274 元 平方米 市场价格与去年同期基本持平 商品房空置面积有所减少商品房空置面积有所减少 今年以来 由于各地政府和企业采取了积极措施控制和 消化空置房 商品房空置面积大幅增长的趋势得到了有效控制 增长幅度呈逐月下降的 态势 1 8 月 全省商品房空置面积为 522 41 万平方米 比去年同期增长 21 3 增速 比去年同期低 39 3 个百分点 比年初低 25 1 个百分点 8 月份新增空置面积 12 49 万 平方米 比去年同期下降 39 1 表表 1 61 6 8 8 月份川房景气指数及主要分类指标变动情况月份川房景气指数及主要分类指标变动情况 比去年同期比去年同期比上月增比上月增 指数名称指数名称指数值 指数值 增减 点 增减 点 减 点 减 点 景气状况景气状况 川房景气指数 107 93 0 18 1 38 景气 开发投资指数 105 83 0 19 1 70 景气 资金来源指数 117 50 10 60 1 56 景气 土地购置费指数 120 31 5 23 0 78 景气 土地开发面积指数 109 52 22 17 1 24 景气 空置面积指数 100 90 3 52 0 22 景气 新开工面积指数 103 40 3 89 2 50 景气 竣工面积指数 103 31 0 10 4 70 景气 销售价格指数 100 14 0 32 2 06 景气 存在问题及相关建议 一 土地市场秩序亟待规范一 土地市场秩序亟待规范 一 土地市场存在的主要问题 土地市场的发展和规范是一个渐进的过程 尽管土地市场建设取得了 一定进展 但土地市场秩序方面存在的许多问题尚未从根本上得到解决 主要表现在以下几方面 1 1 行政干预仍不同程度地存在 有的地方还相当严重 行政干预仍不同程度地存在 有的地方还相当严重 现行制度规定 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用 权 必须以招标拍卖挂牌方式出让 同一宗土地只要有竞价就要实行公开 的市场供应 严禁行政权力进入土地市场 但在实践中 政府个别领导的 干预还时有发生 本应招标拍卖挂牌供应的 仍采用协议方式 有些地区 的政府领导以打招呼 批条子等形式指定供地对象 供地位置 供地面积 供地用途 供地方式和供地价格等 严重的行政干预 致使市场配置土地 资源的环境难以形成 2 2 土地来源政出多门 造成土地一级市场供给失控和无序 土地来源政出多门 造成土地一级市场供给失控和无序 目前 有的地区大量土地仍由原土地使用者自发交易 土地一级市场 基本没有形成政府垄断 一些园 区用地未纳入当地政府的统一管理 各 自分散供地 压价竞争 有的园 区仍在通过各种行政渠道要求政府赋予 其 统一 的土地供应权 以招商引资或推进工业化的名义低价出让 划拨供 地 这种状况 破坏了正常的土地供求关系 致使统一 规范 有序的土 地市场难以形成 严重影响了国有土地的市场配置 3 3 土地市场信息服务的社会化程度较低 土地市场信息服务的社会化程度较低 供地信息的充分公开 可以通过供给创造有效需求 可以使工业等更 多的土地采用挂牌等公开的市场方式供应 从而在根本上解决低价协议出 让土地的问题 目前 土地市场信息公开的程度 远远不能满足市场的要 求 直接影响了开发商对土地市场的准确判断和参与竞争 同时也不利于 政府了解市场状况 引导投资方向 调控土地市场 4 4 经济适用住房管理不规范 经济适用住房管理不规范 经济适用住房实行划拨供地政策 初衷是尽快解决中低收入家庭的住 房问题 但是很多地方存在着经济适用住房建设标准趋向豪华 销售价格 接近商品房价格 销售对象控制不力等问题 济贫 的经济适用住房在很大 程度上成为富人投资置业的对象 特别是一些地区经济适用住房土地供应 总量过大 严重冲击了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让 二 规范土地市场秩序的主要对策 当前土地市场中存在的突出问题 既有长期遗留尚未解决的 也有市 场发展过程中新出现的 这些问题如不及时加以解决 将会严重浪费资源 影响土地市场的健康发展 甚至会影响社会主义市场经济体制的建立和完 善 因此 治理和整顿土地市场秩序势在必行 1 1 严格控制建设用地供应总量 严格控制建设用地供应总量 严格控制土 地供应总量是规范土地市场的基本前提 也是保 证土地市场稳定 发挥市场配置土地资源的基础 性作用 实现土地资产价值的关键 供应总量控 制住了 市场才能稳定 地价 房价才能稳定 开发商 投资者和购买房屋的消费者等市场主体 才有投资信心 控制总量必须严格执行土地利用 规划和建设用地供应计划 要把盘活存量建设用 地作为土地供应的重要来源 要根据市场供求关 系 研究编制盘活存量建设用地的指导性计划和 商业性房地产开发用地的年度供应计划 切实做 到以供定需 合理调整土地利用结构 做到土地 利用不仅有量的控制 也有结构的优化 2 2 强化政府对土地的集中统一管理 清理违规设立的各类园区 强化政府对土地的集中统一管理 清理违规设立的各类园区 凡是 违反土地利用总体规划批准设立的园区 不管什么名称 都必须进行认真 清理 对违反土地利用总体规划批准设立的园区 必须撤消 并追究批准 者的责任 各地不得为迎合设立园区而修改土地利用总体规划 对违反土 地利用总体规划设立的园区 国土资源管理部门不得提供土地 未经依法 批准用地的 要依法查处 追究责任 3 3 进一步完善土地管理体制 进一步完善土地管理体制 政府要强化对土地使用的审批和监督 从源头上完全控制土地一级市场的供应 并根据经济 社会 人口 产业 发展状况适时适量推出土地供应 做到土地利用年度计划与市场需求相统 一 并且全国各地的土地供应要有统一的协调机制 对土地历史遗留问题 的处理 政府应出台相关法律政策 规范运作 要有约束性和严肃性 并 可以通过收回 收购 兼并 拍卖 储备等方式实现政府对土地的垄断 4 4 建立土地 建立土地公开交易制度 确保土地市场的公开 公平和公正 公开交易制度 确保土地市场的公开 公平和公正 建立 土地公开交易制度 有利于实现土地供应总量的既定目标 有利于减少和 消除土地出让垄断经营的种种弊端 因此 土地交易要公开进行 要建立 有形市场 土地使用权交易要在有形市场中进行 政府要公开交易信息 提高信息服务水平 要公开供地计划 公开出让土地信息 公开集体决策 公开查询登记资料 公开竞争 公开交易结果等 5 5 严格控制经济适用住房的土地供应总量 规范建设标准 销售对象 严格控制经济适用住房的土地供应总量 规范建设标准 销售对象 和销售价格 和销售价格 对经济适用住房用地政策有两种方式 一种是继续以划拨方 式供地 但对供地总量 建筑户型 购买对象 销售价格必须进行严格的 限制 另一种是取消划拨供地 由可享受经济适用住房的对象到市场上去 买房 租房 由政府进行资金补贴 6 6 强化对二级市场土地的管理 强化对二级市场土地的管理 在土地进入 二级市场时 要根据详细规划 规定土地的用途 最高容积率 与周围建筑的距离及开发期限等 以保证土地的宏观控制不被二级市场的土地囤积 或开发的无序所扰乱 使土地的总供给有序 逐 步将土地的利用与开发引导向规划的框架内 二 资金的供求渠道需要调整二 资金的供求渠道需要调整 房地产开发资金主要来源于银行贷款 企业自筹资金及其他资金三个 方面 其他资金来源主要由销售定金 预售收入和基建垫资构成 在房地 产开发资金来源中一直处于较高占比状态 今年 1 8 月 全国房地产开发 到位资金 7766 亿元 其中 其他资金到位 3411 亿元 占比约 44 自筹资 金占比约 30 负债经营和银行贷款 作为时下最为流行的一种经营方式 虽然能够使企业的生产资金暂时得到补偿和增值 但是过度的负债经营超 越企业自身财力极限 将会给企业潜伏下破产倒闭的隐患 因此 把握好 资金来源渠道 合理运用资金 保证企业生产资金在良性循环的态势下运 转 为企业创造更好的经济效益尤为重要 一 负债取得监督和管理 一 负债取得监督和管理 当前 企业的资金筹集渠道灵活多样 负债经营已成为大多数企业的 一种主要的经营方式 然而近年来 有许多企业的决策人只注重负债的取 得 却轻视负债的监督和管理 只知道可以缓解生产资金紧缺的矛盾 看 不到债务必须到期偿还的不利一面 如果企业借入的资金不能达到预期的 投资效果 那么利息支出就会成为企业必须承担的固定财务负担 因此 房地产开发企业在资金的筹措上 还应做好以下几方面工作 首先 要强化企业的信用管理 信用是房地产开发企业兴衰的标识 信用很好的开发企业 将能获得条件优厚的长期低息贷款 企业将会有源 源不断的资金去开发经营更多的房地产项目 其次 资金的筹措要有计划 从事房地产开发不是资金越多越好 应 是资金占用适度为好 短缺资金 或资金占用很大 都是不可取的 都有 可能造成企业开发效益不佳 第三 应逐步扩大项目的自有资金比例 这样就可以使大部分 贷款利息支出变为企业的盈利 二 二 选准项目 保证收益选准项目 保证收益 房地产开发企业的资金活动特点是 资金占用大 周转期长 成本耗 费大 一个房地产开发项目一旦确立 就需要大量的资金投入 因此 房 地产开发企业在确定投资开发经营项目时 一定要做好选择投资项目的背 景情况调查 包括项目所在地区的区域发展概况及前景 人口发展情况 经济发展情况 消费市场情况 城市规划情况 房地产市场情况等等 以 便对它做出科学的投资决策 如果缺乏深入细致的市场调研 不了解当地 的房地产市场价格和购买能力 凭想象臆断 就可能盲目确定商品房售价 片面追求利润 结果导致消费者观望 产品积压不能售出 从而造成商品 房一而再 再而三的降价销售 三 保持适度的资产负债率 三 保持适度的资产负债率 资产负债率是企业一个非常重要的经济指标 是企业在一定时期负债 总额与资产总额的比率 该指标是评价企业负债水平和偿债能力的综合指 标 房地产开发企业良好的资产负债率为 50 过高的负债率表明企业财务 风险太大 过低的负债率则表明企业对财务杠杆利用不够 只有使投资收 益高于负债成本 才能有利可图 在当前房地产开发市场状况疲软 产品大量积压 资金周转困难 过 量的银行借款 给企业带来过高的财务费用 盈利水平低下 债台高筑企 业发展举步维艰的情况下 要扭转资金紧张状况 使企业走出困境 一是 要加大预售房工作力度 二是加大广告宣传力度 加速资金回笼 平衡资 产 负债与所有者权益三者关系 使企业处于适度的负债经营状况 可获 取最大利润 最好的经济效益 四 积极稳妥地做好资金回收工作 四 积极稳妥地做好资金回收工作 资金短缺 已成为房地产开发企业的通病 其原因主要有以下几方面 一是开发投资规模超出自身财力极限 严重违背了量入为出的原则 二是 缺乏市场调研 不考虑市场行情和购买力 盲目争投资 上项目 结果造 成商品积压 资金周转困难 针对房地产开发企业面临资金短缺的状况 宜采取积极有效的措施 加速资金回笼 1 做好应收账款的清理工作 加大购房欠款的催收力度 减少因坏账 损失所造成的企业经济损失 2 盘活存量 活化资产 商品房长期积压 不仅占用大量资金 还要 支付银行高额贷款利息 实行保本销售 不仅能收回占用的投资 还可实 现资本的再循环 3 将空置房出租 将长期空置的商品房按成本价格折算为租金而出租 不但为低收入阶层和其它临时居住人员获取住房提供了便利 也使企业尽 量减少经济损失 三 商品房空置面积涨幅扩大三 商品房空置面积涨幅扩大 1994 年我国房地产年报中首次出现空置商品房统计指标 当年空置量 为 3289 万平方米 随后 每年以 1000 万平方米左右的速度递增 至 2002 年空置面积已达 1 2 亿平方米 今年以来 商品房空置面积依旧保持增长 态势 1 9 月份 全国商品房空置面积同比增长 8 8 其中 商品住宅空 置面积同比增长 7 9 商品房的大量空置 已成为困扰我国房地产市场发 展的突出问题 表表 2 12 1 1994 20021994 2002 年全国城镇商品房空置面积年全国城镇商品房空置面积 单位 万平方米单位 万平方米 年份 199419951996199719981999200020012002 空置面积 32895301602371358783912497631086312000 资料来源 1994 1999 年数据来自建设部房地产业司 房地产统计年报 2000 202 年数据根据有关统计信息整理 一 商品房空置成因 一 商品房空置成因 l l 需求方面 需求方面 目前居民预期收入和预期支出具有不对称性 而住房价格相对于居民 收入偏高 在客观上抑制了居民对商品房的需求 是形成商品房空置的重 要原因之一 同时 由于消费者购房趋于谨慎 对于商品住宅的地段 设 计 环境有了更高的要求 因而有可能出现持币待购 持币观望的现象 这实际上是一种潜在需求 客观上却增加了商品房空置量 2 2 供给方面 供给方面 商品房的超额供应 既有城市土地利用规划方面的原因 也 有开发商自身的原因 早期政府未能适时适地合理使用土地 大 量批出的土地使市场出现供过于求 商品房供应总量相对于需求 偏大 形成大量空置房 从开发商角度来看 企业盲目入市 缺 乏市场调研与正确的策划 追求短期行为 开发出的商品房与市 场需求脱节 表现在地点偏远 交