我国房地产业发展的战略分析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除我国房地产业发展的战略分析达到以下目标: 1、为相关政府监管部门提供行业分析的依据 本文全面介绍了国内外房地产行业发展历程，深入分析了房地产行业的发展特点和趋势，并结合我国近年出台的房地产调控政策和环境，预测了我国房地产业的可能发展路径和前景。本文的研究结果能为相关政府部门进行行业监管决策时提供行业分析的依据。 2、为房地产企业提供投资战略决策参考 通过对我国房地产业竟争格局和产业竞争力的分析，研究了影响房地产业发展的政策、经济等环境因素。本文的研究结果对房地产公司的战略决策提出了理论性的构想 3、，能在我国房地产公司制订战略决策时提供有价值的参考。为房地产市场的健康发展提供有价值的启示 通过本文对房地产开发投资领域的全面分析研究，对我国房地产业政策制定提出了一些建议，希望能引起有关各方的重视。同时，希望本文能对房地产投资商在对项目进行分析时有所启示，减少一些盲目、无序甚至是错误的投资行为，避免房地产市场的恶性竞争，有利于房地产投资领域的健康发展。工商管理硕士专业学位论文1.2国内外研究现状 自2。世纪80年代后期，中国房地产市场出现以来，大量学者对与行业相关的方方面面进行了研究。相对而言，由于市场完善性较高，国外学者针对于房地产市场调控的研究也较为丰富，且主要倾向于对有关市场本身均衡因素的研究。而国内有关房地产市场宏观调控的研究除了对国外研究的介绍和借鉴，也不乏系统性论述的文献。以下谨就一些有助于本文进行行业战略分析的研究方向和文献内容进行简要的归纳整理，以为较为深入的分析作为铺垫。1.2.1国外有关研究简介tZ.1.1有关房地产周期的概念与意义 2。世纪30年代，HomerHoyt等早期土地经济学研究者的文献具有核心价值，其构成了西方城市土地经济学原则的基础，进而演化成为房地产金融和房地产投资的重要原则(Hoyt，1933)。近些年来，房地产学术界、产业研究者和决策制订者关于房地产市场周期的兴趣日渐浓厚，大量文献应运而生。公开发表的有关房地产周期的文献数量和诸如美国房地产协会(AREs)、国际房地产协会(NzEs)、欧洲房地产协会(cEREs)、亚洲房地产协会(AsREs)以及太平洋房地产协会(PRREs)等组织年度会议提交的论文情况充分反映了有关房n地产市场进入新的景气周期，步入21世纪后，中国的房地产市场更是取得了长足的发展，进入业界所宣称的“第二个春天”.薛敬孝(l987)对建筑周期的讨论，被认为是国内较早讨论房地产业周期的文章。但受一些城市房价快速上涨催化，一些房地产市场隐患己经若隐若现，随着“9.11”事件对世界经济整体的负面影响在全球蔓延，2001年第四季度全国的各项主要房地产开发投资指标都出现回落，直接导致了中国房地产市场泡沫问题的论战。此后，“泡沫之争”愈演愈烈，国内各主要媒体纷纷对房地产市场形势和房地产泡沫等相关问题进行报告和关注，经过激烈的论战基本形成了几个主要派别:泡沫派、实业派和政府派。 泡沫派的代表人物主要有清华大学魏杰、北京天则经济研究所所长张曙光等。其主要论调为“严冬论”、“泡沫论”、“泡沫正在临近气 实业派认为“春天毕竟是春天，春天里有风也有雨，春天不会因为一阵风或一阵雨就不是春天了”、“无泡沫论”，其主要代表人物有中房集团董事长孟晓苏、华远集团总裁任志强、SOHO中国有限公司董事长潘石屹、华新国际总裁卢铿等。实业派乐观地提出:中国房地产行业处在成长调整期，房地产的市场会增长，资金会增长，但结构调整也会继续，就整个市场而言应该是春天。 2002年以前，以建设部长汪光熹、建设部总经济师兼住宅房地产业司司长谢家瑾、建设部副部长刘志峰、前国家统计局固定资产投资司司长李启明等为代表的政府派，对于房地产市场泡沫的论调比较平和。其对当时我国房地产市场的判断是:基本处于平稳、理性的发展态势。 鉴于中国房地产行业的发展历程，很难建立有效的市场预警模型。另外，中国现有调控政策存在一定的内在矛盾(李维哲、曲波，2O02)。有学者的研究指出房屋价格最终是由供求关系来影响的，供应量控制和控制房价政策容易产生矛盾。根据经济规律，供应量与价格n指一定土地的范围，即土地面积，而且包括地面、地面以上空间、地面以下空间，是由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。土地是有限的，不可再生的，其面积是固定性的，人类可以不断改变和革新土地利用技术，如移山填海、提高容积率、建造高楼等，但这些措施并未增加土地面积，仅仅改变了土地利用类型及强度。建筑物是指按照规划、设计的要求，通过施工安装，一将各种建筑材料有机组合而成的整体结构物，包括房屋和构筑物两大类。当然，此处的房屋不仅包括住宅用房，还有其他用房，如商店、写字楼、工业用房等。房地产开发的过程中，在房地产开发的初期，土地可单独作为房地产交易项目进行市场交易。但建筑完成后，土地便失去了独立性，这时房产、地产交易具有一定的分割性，建筑物必须依存于土地阁。 (2)位置的固定性和异质性 房地产的空间位置是不可移动的，它始终固定在一定的地段上。土地是自然生工商管理硕士专业学位论文成物，存在于一定的空间，其经纬度不会发生变化，空间位置的固定性决定了房地产的异质性;而土地因自身的条件以及相应的气候条件的差异，有着巨大的自然异质性，并随着生产力水平的提高和人们对土地利用范围的扩大向逐步扩大。建筑物因设计、结构、标准、外形、尺寸和年代不同而不同。房地产的固定性和异质性限制了一个地区或城市社会经济活动的区域布局周。 (3)房地产使用的耐用性和效用的多层次性 房地产的使用寿命较长，其中土地作为一种生产要素，只