房产交易有技巧 八个案例要细看.doc

房产交易有技巧 八个案例要细看抵押人变故要登记实例：抵押人杨某在用贷款购买的商品房办理抵押登记期限内，因车祸去世。他的妻子因为不了解贷款低压登记的法律要求，迟迟没有履行相关的变更手续，导致家庭内部因为“谁作为该房产的权利人、谁有是借款人和抵押人”而发生不必要的纠纷。关注点：抵押人发生变故时，应由其合法财产所有人申请办理变更登记，否则容易引起不必要的纠纷。委托中介要谨慎实例：住户张某是一名外地来沈务工人员。因为急着想在沈阳落户，便随意委托了马路边上的一家“黑中介”，办理二手房买卖及房屋抵押手续。结果，中介机构将一个假“房屋产权证”还给了张某，后经相关部门介入，得以解决，张某的个人利益险些受到损失。关注点：市民办理房产抵押登记委托中介时，千万要慎重选择，最好找有信誉有品牌的中介公司。买商品房别忘了合同要登记实例：沈阳市民赵女士于2003年1月购买了一家房产公司预售的四室商品房一套。购房合同签订后，赵女士才发现，原本自己预购的房屋，其实以被该公司低压给了银行。关注点：房地产管理法第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府地产主管部门和土地主管部门登记备案”。国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例第27条、建设部城市商品房预售管理办法第10条明确规定：登记备案时间为预售合同签订之时起30日内。根据有关规定，在受理商品房买卖合同登记后，登记机关要对该合同中标的物品进行重复抵押、司法查封、重复出售以及其他一些行政限制进行核查。而在这个实例中，购房人赵女士签订合同后，没有要求开发单位到房产交易部门为其办理商品房买卖合同备案登记，开发单位签订合同后也没有即使履行登记备案的义务，从而导致了问题的产生。买抵押房要经抵押权利人同意实例：2002年3月，一家房地产开发企业将建设中的商品房向银行做了贷款抵押登记。此间，该公司又将抵押的房屋出售给了张先生，并与他签订了商品房买卖合同。张先生要求该开发商将商品买卖合同提交市房地产交易部门办理登记备案。经市房地产交易中心合同备案部门审核，发现该房屋抵押登记后再行出售的行为未经银行同意。关注点：根据沈房200172号文件的有关规定，如果开发公司想出售已经抵押的房地产，必须由抵押权人注销该房屋的抵押登记。否则不予办理商品房买卖合同登记备案手续。卖房人在国外，要出委托书实例：张某与王某于2004年6月签订房屋买卖协议，购买王某于和平区一处50平方米的房产，张某付给王某15万元购房款，王某将房屋所有证、契证等给予张某后出国。2005年3月，张某单方到房产交易部门申请将该房产过户登记到自己名下，房产交易部门未予受理。关注点：依据建设部城市房地产转让管理规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后，持房权属证书、当事人合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出登记申请”的规定衡量。本案中，张某与王某签订房屋买卖合同后，到申请过户时，当事人王某从未到场向房地产管理部门提出房产转让申请，所以房产部门不能受理。正常的办理程序为：张某与王某共同到场，向房产交易部门申请房屋转让登记，如王某不能回国，可在中国驻所在国的使领馆办理委托人证文书，由王某的委托人与张某向房产交易部门申办房产转让登记手续。赠房人过世要先继承后过户实例：贾某，吴某夫妻二人于2003年将位于审核区的一处房产赠予其外孙李某，并在公证处办理了增予手续，但双方为到房产管理部门办理过户手续。2004年贾某，吴某分别去世后，李某持公证书到房产交易部门申请办理房产增予过户登记手续，房产交易部门未予办理。关注点：房产增予是防地产转让的一种形式，根据相关法律，需要房产转让当事人到房产管理部门申请办理转让登记，但房屋所有权人贾某，吴某夫妻已去世，不能与李某共同办理转让登记申请。正确的方法为：该房产需要先办理继承权公证，由经公证的合法继承人出面与李某共同暴力房屋转让登记手续。遗嘱继承一定要公证实例：于某生前立遗嘱，去世后将属于个人的一套60平方米的住院房给二女儿。于某死后，二女儿持房证和遗嘱到房产交易部门申请办理过户手续，交易部门未予受理。关注点：依据司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知规定，处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。因此，于某二女儿需要持“遗嘱继承权公证书”或生效的法律文书向管理部门提出申请。离异房产当事人要到场实例：胡某与李某于2004年在民政部门办理了离婚登记，离婚协议书注明将原胡某名下一处位于大东区的房产归李某，李某于今年到房产交易部门办理过户手续，房产交易部门未予受理。关注点：因为胡某与李某在民政部门办理离婚登记，只证明双方婚姻关系解除，财产分割达成协议，但办理房产过户尚需要房产产权人胡某与李某共同到房产管理部门申请过户手续。如胡某不能到场，由胡某到公证机关办理公证委托，如胡某不配合房产过户，李某可依据离婚协议书向法院起诉。房交会购房应办理哪些手续“房交会”期间市房地产交易中心负责办理商品房买卖合同房交会优惠政策认证手续。会后到市房地产交易中心办理商品房买卖合同登记备案，具体步骤如下：1、“房交会”期间，开发单位负责安排专门工作人员将与购房人签订的商品房买卖合同到主、分会场房地产交易中心办理机构进行初步审核，加盖“房交会”购房认证章后，到财政部门办事处加盖“住房补助确认章”。“房交会”后，又开发单位工作人员一式三份商品房买卖合同(含已盖两章的商品房买卖合同)到市房地产交易中心备案部办理商品房买卖合同登记备案。购买期房要注意些什么购买期房时，先要对住宅时常进行了解涝灾确定要购买某一家开发公司的商品房后，要看对方有没有预售许可证，所购的房子与预售许可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定。由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另议价代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。购买其放时最好随工程进度采用分歧付款或公积金、按揭贷款。因为购买期房与现房相比，存在两个方面奉贤：一是楼盘烂尾，也就是工程进行