政策“vs”市场

政策“vs”市场【摘要】：进入2011年，政府出台了一系列政策法规：基准利率的提高，“国八条”的颁布，房地产首付比例的提高，各地限购细则的出台。调控政策重磅出击，给了房地产沉重的压力，楼市成交开始下滑，房价过快上涨势头得到初步遏制。 今年房地产市场冲击最大的政策“二套房房贷首付比例提高至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。确定了以下政策措施：进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。解读：明确调控方向，将调控提升至政治层面，首次提及房价调控目标化，在国八条中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，首次将责任落实到各地方政府。加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。解读：2011年是个保障房年，从中央到地方都在谈保障住房，这一条扩大了保障性住房的来源，新增了改建、购买、长期租赁等方式，对保障房建设将会有一个有效的推动，特别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作。目前全国性的房价已经比较高，在高房价的影响下，加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。解读：这条政策从对炒房客到对开发商征重税，出发点是好的，但就怕最后的结果是真正的买房人成为税费的买单者，而真正落到实惠的是税收部门。强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。解读：这条没话说，打击投资性需求，抑制改善性住房需求。将二套房的首付再提高一成，进一步提高炒房门槛，有效降低了金融机构的风险，对楼市的影响很大，但关键还得银行的执行到位，漏洞要完全堵住，难度相当大，不要最后把老百姓挡在了门外，而炒房客获得特权。严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。解读：从源头上确保保障性住房建设性的推进，并且明确了土地供应的量，限购令+开源供应+禁止囤地+供应中低价土地，确保市场供应量不紧缺，刚性需求能够买到房，这是对保障性住房的有力推进。合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。解读：各地相继出台的限购政策，有些地区只是“应付”中央，而“国八条”将限购的执行细则做了明确，要求“暂停”对部分人群的售房，对开发商的销售行为也是一种约束。此政策将会有效“萎缩”购房需求，与扩大土地供应、禁止囤地、扩大中小户型及保障房供应等政策形成合力，有效推动市场的供需平衡，这一政策将会在短时间内缓和供需矛盾，确保市场的稳定，改善“房荒”的不良状态。但这一政策毕竟是短期行为，政府要做长远打算，对这一政策解禁之时，有可能是房地产反弹之日。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。解读：这一条很好很给力！明确约谈问责机制，有效督促地方政府执行稳定房价及保障房建设，但若执行不力，会怎么样呢？我们不得而知。坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。解读：将舆论引导提到一个高度，从意思上引导合理的住房消费观念。从近期人民日报发表的系列评论，可见政府已将“舆论引导”列入调控的重要手段。2009年救市，信心很重要；2011年，控制购房的欲望同样很“重要”。这也是中央政府在调控楼市，第一次将舆论导向提到政策高度。【笔者浅析】新“国八条”大棒照例重重地挥向住宅，那么，这对依旧不受调控政策影响、一直独善其身的商业地产类项目而言，能不能说是一个比较明显的利好信号，并且能够带来实质性的转机？答案是肯定的，作为投资性需求为主的商业地产，在新政下将会成为投资的最佳选择，不会受到新政中对首付比例和第二套房贷限制的相关条款影响。像酒店式公寓、商铺、写字楼等商业性质的物业显然会受到投资客青睐。回顾2010年，尽管先后出台了两轮调控政策，看起来对商业项目也是利好消息，但毕竟可以打的擦边球还是多，所以调控实质执行力度有限，商业项目的受益程度也有限。而此次房产调控政策的严厉程度史无前例，如果细则出来执行得力，那么那些没办法再买住宅的资金在没有其他投资渠道的情况下，总要找一个相对可靠的出路。由此可以预判，未来一段时间内会有一笔数目可观的资金转战到商业地产上；同时，商业地产的整个大盘相较于住宅来说要小很多，溢出效应明显，不多的资金就可以砸出比较大的动静来。再则，商业地产投资回报率高于住宅产品，同时其抵御风险的能力也要强于住宅产品。因此一定时期内住宅成交量会持续降低，而商业物业的成交量会逐步增加。未来商业物业的投资属性更加凸显；而住宅物业投资属性逐渐被削弱，因此未来商业物业的增值潜力将会高于普通住宅。 政策类型出台时间内容住房政策1月1日苏州1日起有合法固定住所就可落户,75平方米不再是线。1月12日2011年国开行将安排保障性住房新增贷款规模1000亿元，为保障性住房建设提供有力的资金支持。1月26日二套房房贷首付比例提高至60%。1月26日“国八条”出台，提出二套房房贷首付比例提至6成，三套房一律停购。2月15日江苏出台国八条细则。2月21日无锡出台楼市限购令，信贷政策上全面“限三”。2月25日工行，建行，农行，中行四大国有商业银行全部取消首套房贷利率优惠。2与28日杭州楼市“限购令”细则出台，二套房首付至少6成。3月1日江苏今年起新建保障房一律全装修。3月2日苏州升级版“限购令”3月2日正式出台，并将于3月3日起正式实施。5月11日江苏明码标价实施细则出台，开盘前5日须公开所有房源价格。6月1日经市政府常务会议审定，苏州7月1日起上调住房保障相关标准。6月3日住建部印发国有土地上房屋征收评估办法规范拆迁。6月14日苏州园区公积金征缴和基金管理规定十个配套细则通知。土地政策1月21日国务院总理温家宝签署国务院令，公布国有土地上房屋征收与补偿条例。5月12日关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见正式印发。金融政策2月9日新年央行首度