农村小产权房的若干问题.doc

中国地质大学长城学院社会实践报告农村小产权房摘要什么是农村小产权房？通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占 40%到 50%。 而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过 1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。关键词：小产权 需求 风险 解决方法 土地资源 市场 发展方向一、从小产权房谈住房需求小产权房”是近年来我国房地产市场一个新的概念,是在社会仍然存在大量住房需求的背景下产生的。本文所指的小产权房是指在农民集体所有的土地上,由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋,在未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行销售,并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。简言之,就是指建在农村集体土地上的商品性住房。因其用地的性质,它不能获得国家建设及国土部门颁发的房屋所有权证,当然也不能上市交易。正是因为其特殊的产权性质,可能对购买人权益造成伤害,甚至可能对整个国民经济稳定运行产生影响,因此小产权房问题备受关注。（一）、小产权房的成因1、商品房价格的上涨。2006年以来,我国商品房价格以惊人的速度上涨,已达到或超出了普通老百姓的承受极限。尽管住房公积金、经济适用房、廉租房等已经为低收入人群提供了很大的住房保障,但是还是远远不能满足城市大部分居民的住房需求。商品房的价格上涨与城市居民的收入上涨是不同幅度的,能否买得到房成为众多城市居民生活的重心,不断上涨的房价使得城市居民承受着巨大的住房压力。中国经济周刊时评认为,小产权房的出现背景,实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样,是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。 2、土地制度不够完善。从一定意义上来说,小产权房是我国土地制度二元化结构的产物。在我国,集体建设用地除了用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施以及公益事业,只能由政府以较低的成本从农民集体手中取得土地所有权,然后以高价将土地使用权转让出去,巨额利润绝大部分都由政府获取。从这个层面上看,农民的基本权益受到损害,农民通过土地获得利益的方式就是自己耕种或者低廉的征地补偿费,于是开始修建小产权房,以此作为资产转化为资本的一种路径。所以,如果政府能够调整征地补偿费用或者多提供一些低价格的土地开发供普通民众消费的商品房也许能起到控制小产权房的作用。 (二)、从小产权房自身特色看城市居民的住房需求 1、相对于城市商品房来说,成本低。由于建设小产权房使用的是集体用地,省去了购地成本、各种税费、由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”、甚至“腐败成本”,价格有绝对吸引力,一般只有同样位置商品房价格的40%60%。这跟城市商品房价格的上涨形成了鲜明的对比,使得城市居民把购房的视线由城市转向城郊地区甚至是农村。由此可以看出,城市居民的住房需求与价格有着最直接的关系,小产权房对那些买不起商品房的城市居民来说就是一种经济适用房,对买得起商品房的人来说是一种节约,体现了现代城市人购房的价格需求。 2、小产权房多集中于城乡集合部。小产权房一般使用的是城市周边集体土地,随着城市外扩趋势的进一步加快和城镇化速度的提高,是否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素。一方面便捷的道路交通拉近了城郊和市区的距离;另一方面虽然周边环境与高端社区相比差距甚远,但这个差距相对于价格优势微不足道。更重要的是,正是由于小产权房的地理特征,吸引了很多喜欢乡土风情,返璞归真的高端消费群,体现了现代城市居民,尤其是高端消费群购房的舒适度需求。 3、目标群体多样化。从小产权房物业形态上来看,一般是普通住宅,也有少量高档住宅和别墅。所以,小产权房也有一定目标群体的划分和差异化分析。从城市购买对象上来看,有部分是买不起商品房的中等收入家庭或者中等偏低收入的人群、普通工薪阶层、少数手里有土地的政府官员、用房屋做投资生意的人、外来打工者,而有一个群体,就是收入不低的公务员、企业老板、教师。那些城市高收入群体可能是为保值增值进行投资、选择第二居所乃至第一居所而选购小产权房,也可能是为了自我享受,但不管目的何在,已经说明了小产权房已经吸引了多个群体。小产权房目标群体的多样化向我们呈现了小产房已经具备了很广阔的买方市场,也从侧面反应了城市居民住房需求远离市中心的倾向,体现9了部分人群的投资需求。 (三)、小产权房与农村居民住房需求 作为小产权房的卖方即村民,小产权的出现使其基本权益得到了维护和实现,找到了一种将资产转化为资本的路径。村民,一方面作为小产权房土地使用权的出让者;另一方面也可以成为小产权房的目标消费群体。如果小产权方房由开发商和村委会合作建设,农民也可以成为小产权房的消费者。 小产权房是顺应市场和城镇化过程中的必然产物,它的存在不是偶然的,但却是目前法律体系不认可的。小产权房的存在虽有不合法之处,但却在反映人民购房需求的同时提醒了我们建立城乡统一的住房保障系统的重要性。住房保障系统覆盖面能够更广更宽,如果土地政策能够更加完善,小产权房也许会因为顺应一种需求而不存在。二、购买风险（一）法律风险乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。 （二）政策风险在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。 小产权房不得发证 意见提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。 意见明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。（三）监管缺位目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。 (四)转让风险根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 三、解决方法即发展方向全国政协委员、民进中央常委、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授表示，对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。1 （一）承认现实，平衡利益 许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。很多城市居民都已经购买了这类房产，这也证明了小产权房的确存在一定的市场。因此，除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延，对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。 （二）有效配置土地资源 现在国家颁布的各项政策，都是全国一刀切的行政命令，而对于集体建设用地上建设的小产权房，应该努力运用经济手段进行调控，而不是单纯运用行政手段甚至进行大面积的拆毁。这样可能会激化社会矛盾，把好事变成坏事。 首先，小产权房的出现无疑会导致地方政府土地出让金收入的缩减，建议加紧改革现行税收体制，缩小中央财政收入的比例以缓解地方财政过渡依赖土地收入的状况。如果能够有效压制住土地财政日益泛滥的势头，再加强对开发商的规范和监管，商品房的价格就会趋于合理的空间。 其次，在我国税收收入逐年稳步递增的情况下，中央和地方都应加大财政转移支付力度，尤其应当主导建设更多的廉租房。如果政府能够提供足够数量、价格合理、区位适宜的此类保障性住房，并且形成合理有效的分配机制，那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力。 （三）深化土地产权变革 农村的集体建设用地(包括宅基地，如果还继续实行集体所有的话)，应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地(使用权)却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了