评估目标措施.doc

房地产评估项目质量控制目标和流程措施第一章 总 则第一条：为了更好地服务于社会主义经济建设，服务于委托方，保障客户利益，促进公司业务的健康发展，根据国家国有房地产管理局颁发的国有房地产评估管理办法施行细则、中国房地产评估协会制定的企业国有房地产评估报告指南、中国房地产评估协会发布的房地产评估操作规范意见(试行)、财政部关于印发房地产评估准则基本准则和房地产评估职业道德准则基本准则的通知等文件的要求，特制定本规定。第二条：评估项目流程是评估项目得以顺利实施的保证，其各阶段的质量控制措施是房地产评估项目实施过程的重要组成部分，是评估机构、评估人员对评估项目进行独立评价和服务活动的有效保障。评估项目流程是公司执业的程序纪律，伴随各阶段的质量控制措施是使评估项目高效完成的纪律，是为了规范公司内部管理，促进各部门人员遵守国家相关法规，维护公司和评估人员的合法权益，防范风险，推动评估事业发展。第三条：公司依照国家法律、法规，中评协的有关规定，建立健全评估项目流程和内部质量控制制度，设立内部质量控制机构，配备质量控制人员，完善内部评估工作的规章制度，积极创造条件，支持评估项目的开展。第二章 质量控制总目标第四条：房地产评估项目质量控制目标如下 ：（一）更好地服务于社会主义经济建设，服务于委托方，保障客户利益；（二）以优质的业务水准和良好的服务赢得客户的信赖，促进公司业务的健康发展；（三）培养和造就一支高素质、高水平的评估人员，为完成复杂的评估项目积蓄力量；（四）在实践中学习，避免评估中的一些暇疵，坚决杜绝评估中的原则性错误；（五）加强质量控制队伍建设，不断改进完善，建立起切实可行的质量控制制度。第三章 质量控制流程第五条：质量控制始终伴随着评估流程，评估流程依据评估程序产生，公司的评估流程如下：（一）项目洽谈阶段（二）项目准备及针对性培训（三）房地产清查阶段（四）评定估算和汇总（五）底稿和资料整理（六）项目内部审核（七）评估报告签发提交（八）归档和总结第六条：项目洽谈阶段的质量要求（一）业务洽谈人员应具备相应的条件，学习评估业务和要求，了解法律法规、评估准则的要求。业务洽谈人员在洽谈业务时，应当了解下列事项：1、委托方情况及要求，被评估单位的情况，评估范围和对象；2、应约定评估目的、评估基准日、评估需要的条件和资料、可出具报告的日期；3、初步评价评估业务风险。（二）在签订业务约定书之前，评估机构应当考虑与评估业务有关的要求、风险、胜任能力等因素，以确保：1、委托方的要求得到正确理解；2、风险得到初步识别和评价；3、有能力满足合理要求和控制风险。（三）评估机构应当根据业务风险对评估业务进行分类，分类时应当考虑下列因素：1、来自委托方和相关当事方的风险；2、来自评估对象的风险；3、来自评估机构及人员的风险；4、评估报告使用不当的风险。（四）项目洽谈阶段应填列的表格附后。第七条：项目准备及针对性培训阶段的质量要求（一）评估项目签约后，公司将选派合适的项目负责人和项目组成员。项目负责人应了解项目的主要情况，编制评估计划经领导审核后实施；1、项目团队成员了解工作内容、工作目标、重点关注领域；2、项目负责人有效组织和管理评估业务；3、管理层人员有效监控评估业务；4、使委托方和相关当事方了解评估计划的内容，配合项目团队工作。（二）评估机构应当针对以下事项制定评估业务计划控制政策和程序：1、评估计划编制前进一步明确业务基本事项；2、评估计划编制和批准的参与者；3、评估计划的内容和繁简程度；4、评估业务时间进度、质量和成本之间的制约关系，评估计划的可执行性；5、评估计划的编制、审核、批准流程；6、评估计划实施过程中的重大调整。（三）评估机构制定的评估业务计划环节的控制政策和程序，应当要求项目负责人在编制评估计划前完成以下事项：1、为编制评估计划、开展后续工作而组织资源；2、确定是否对委托方和相关当事方进行必要的业务指导；3、确定是否对项目团队成员进行适当的培训；4、确定是否开展初步评估活动。（四）项目计划和准备阶段应填列的表格附后。第八条：房地产清查阶段的质量要求（一）房地产清查是评估的重要环节，项目负责人应根据房地产情况和项目组成员的专业知识、经验能力作合适的分工，以确保房地产清查的质量。（二）项目负责人应考虑是否需要派员指导委托方的房地产盘点；（三）房地产清查应按科目，分类别有序进行。与委托方申报表对照，注意把握重点，不重不漏，现场核实房地产的名称、规格、型号、面积、体积、建造或生产时间，生产厂商等；（四）按评估程序填写房地产状况清查表，对房地产的新旧程度、缺陷等详细记录；可利用专家工作；（五）应收集的资料：1、报告附件资料：委托方和产权持有者的营业执照（自然人应有身份证复印件）、单位情况简介；委托方和产权持有者承诺函；委托方关于评估事项的说明；2、权属资料：土地使用证、房产证、车辆行驶证、主要设备的合同、发票、付款单据等；主要材料购买单据、预决算资料； 3、如所有者名称不符的应由委托方或产权持有者出具“房地产权属声明书”； 4、技术资料：土地、房屋平面图；房屋和建、构筑物预结算资料；机电设备的技术参数资料，使用说明书；非标设备的图纸、参数资料；车辆的技术参数资料；设备、车辆询价记录；大型或特种设备检测资料；5、管理资料：会计政策，产品质量、设备、车辆管理制度等；6、评估工作需要的其它资料；（六）房地产清查阶段应填列的表格附后。第九条：评定估算阶段的质量要求（一）评定估算是评估过程的重要步骤，应充分利用所有价格、技术资料，合理进行计算；（二）由项目负责人把握总体思路，各评估人员按分工科目明细计算，应充分利用公司创建的各种计算模板，初步结果应在项目组内互相交流，反复分析比较，或作适当调整； 第十条