--市--区--镇B-07建设工程项目全过程造价咨询服务方案.doc

小米互联网电子产业园项目建设工程全过程造价咨询服务方案北京东方华太工程咨询有限公司2016年1月30日目录第一部分 全过程造价管理大纲2第一章 概述3第二章 工程造价确定与控制的总体思路4第三章 项目组织架构6第四章 进度计划管理9第五章 信息管理10第六章 档案管理11第七章 风险管理12第八章 质量管理12第九章 我公司的服务建议15第十章 服务承诺15第十一章 本项目全过程管理实施规划19一各阶段造价管理工作方案19（一） 前期准备阶段19（二）. 设计阶段24（三）.总承包单位招标、分包单位招标及暂估价材料设备招标工作重点30（四）.施工阶段501、编制工程造价控制大纲512、单价合同或暂估工程量的重计量513、工程预付款审查拨付534、工程进度款审查拨付535、合同管理556、工程变更费用的审查及处理577、材料及设备价格管理588、暂估项管理588、索赔管理599、每周或每月定期向业主提交各种报表6010、对各种资料建立台帐并收集管理61（五）.竣工阶段61（六）.保修阶段：68（七）.各阶段工作流程图：68二.严格制定过程中各种造价咨询台账75三.全过程咨询服务质量回访76四.合理化建议77第一部分 全过程造价管理大纲一、 概述（一）、项目基本情况1、项目名称：小米互联网电子产业园项目2、建设单位： 北京小米电子产品有限公司3、项目概况：本项目功能定位为软件生态系统研发、软硬件设备搭建硬件研发、工程样机的小规模试制、智能硬件及其他产品的小规模试制与检验测试、搭建小米产业生态链云计算平台及相关配套设施组成。共有八大单体组成：四栋研发试制检测平台、二栋研发试制楼、一栋高维实验楼、一栋云计算平台。4、建设规模：本项目总用地面积 106518 平方米。总建筑面积约为 18.9 万平方米，其中地上建筑面积约为 15.4 万平方米，地下建筑面积约为 3.5 万平方米；容积率为 2.0；建筑密度为 53.9%；绿地率为 15%。5、建设地点：北京市亦庄经济技术开发区 E6M-1 地块。（二）、对本项目的认识和理解通过认真研读招标文件，我们对本项目的认识及理解如下：1、 咨询工作内容：完成小米互联网电子产业园项目建设工程全过程工程造价咨询及招标代理服务，本项目工作内容是自审核工程概算开始到工程决算为止的全部造价咨询及招标代理服务，服务内容包括但不限于招标代理、编制及审核工程概算、编制施工图预算、协助编制招标文件及合同文本、编制工程量清单、编制控制预算、投标报价分析、工程变更、洽商管理及合同争议的鉴定与索赔、过程中计量审核、设备材料价格的单项招标及价格审核、审核工程结算、编制项目整体结算、协助竣工决算、配合审计等，以及提供资金流量控制建议、编制工程造价计价依据等。2、 工程施工范围包括：本项目范围内所有监理、建安工程、小市政、园林景观、甲分包工程、设备采购及为本项目服务的其他工作等。3、造价咨询服务期：自签订合同之日起，至完成本次招标范围所定的全部造价咨询服务内容，经审计单位审核完毕，并出具审核报告后结束。二 、工程造价确定与控制的总体思路建设项目全过程工程造价管理咨询的任务是依据国家有关法律、法规和建设行政主管部门的有关规定，通过对建设项自各阶段工程的计价，实施以工程造价管理为核心的项目管理，实现整个建设项目工程造价有效控制与调整，缩小投资偏差，控制投资风险，协助建设单位进行建设投资的合理筹措与投入，确保工程造价的控制目标。依据招标文件，我们为本项目提供成本测算、概算、编制清单控制价、编制施工图预算、核定各项变更费用、办理工程结算、编制竣工结算阶段的工程造价咨询服务，本工程造价确定与控制的总体思路如下：1、我司在承担本建设项目全过程造价咨询服务管理工作中，保证全过程造价咨询服务管理工作的内容、范围、格式、深度要求和全过程工程造价管理咨询成果质量标准符合国家及省、市建设主管部门发布的规范及规定并满足委托人的特殊需求。2、在承担本建设项目全过程造价管理咨询服务中，树立以工程造价管理为核心的项目管理理念，发挥造价管理的核心作用；针对建设项目决策、设计、招标、施工、竣工的不同阶段，依据相关规范编制各阶段的工程造价成果文件，真实反映各阶段的工程造价。3、在承担本建设项目全过程造价管理咨询服务中，主动配合项目管理人员和设计人员通过方案比选、优化设计和限额设计等价值分析手段，进行工程造价主动控制与分析，确保建设项目在经济合理的前提下技术先进。4、在承担本建设项目全过程造价管理咨询服务中，随时关注各阶段工程造价的关系，力求建设项目在实施过程中做到工程造价的有效控制。在相同的口径下，使设计概算不突破投资估算，建设项目的工程决算不突破设计概算。在不能满足上述要求时，工程造价咨询企业应及时与建设单位进行沟通，采取必要的工程造价控制措施或进行投资调整。5、在提供建设项目全过程造价管理咨询服务中关注质量、工期等要素对工程造价的影响，当质量标准、建设工期发生变化时，应依据合同条款的有关规定，对工程造价进行及时调整。6、在各阶段成果文件或需确认的相关文件上签章，对成果质量或出具的报告承担相应法律责任；注册造价工程师和造价员应在各自完成的成果文件上签署执业（从业）印章，并承担具体责任。7、在各阶段工程造价咨询服务完成后，项目负责人应组织有关人员对咨询业务委托方进行回访，听取委托方对服务质量的评价意见，及时总结咨询服务的优、缺点和经验教训，将存在的问题纳入质量改进计划，提出相应的改进措施。三、 项目组织架构按照本项目招标文件要求，本项目包括工作组组长，项目经理，各专业负责人，各专业造价工程师。为保证本项目造价咨询工作的顺利实施工，公司对本项目拟派的人员包括工作组组长、项目经理、各专业负责人及各专业造价工程师。其中工作组组长及项目经理均具有多年全过程造价及招标代理工作经验，各专业负责人及造价工程师也具有多年造价咨询工作经验。项目团队包括驻场人员及公司后台支持团队。驻场人员包括项目经理及各专业造价工程师。驻场人员与公司支持团队的主要工作内容： （一）驻场人员的主要工作1. 前期配合甲方进行各方面造价测算。2. 对业主提供的前期图纸进行审核，发现不合理情况及时提出并给出合理化建议，确保各专业图纸交圈，确保图纸做法与业主对项目的定位标准相匹配。3. 协助业主进行合约及招标规划。4. 协助业主依据合约规划对各项目指标进行分解。5. 了解现场的实际情况。6. 增强造价反索赔意识，为反索赔收集资料。7. 发现未施工项目、或发现与实际做法不符的情况。8. 参与编制总包项目模拟清单、控制价，参与总包施工图纸重计量。9. 内部招标文件的编制。10. 小型分包项目的工程量清单、控制价编制；清标工作。11. 各项合同的付款审核。12. 现场发生的洽商变更、索赔的审核。13. 材料、设备认价审核。14. 每月向业主报送洽商变更台帐、合同付款台帐、招标台帐、动态指标台帐等。15. 各专业负责人将自己的成果交于专业负责人审核。16. 结算审核。17. 经项目经理审核后提交给业主。18. 协助解答后期审计提出的疑问。19. 各专业及时整理有关的过程造价、招标等成果文件并整理汇编，并及时各建方进行移交。20. 其它相关工作。（二）后台支持团队的主要工作内容1. 总包及大型分包工程的工作量清单控制价编制。2. 总包及大型分包工程的施工图重计量及核对工作。3. 专业负责人对现场各专业提交的成果文件进行审核。4. 随时为驻场团队提供各项支持。（三）公司对项目部的管理公司拟派的工作组组长对项目的造价及招标工作进行全程跟踪管理，具体包括：每个月不少于一次、每次不少于3个工作日的现场服务时间。项目经理向工作组组长每周提交工作总结。总结包括：本周完成工作、下周计划工作，工作中遇到的问题及解决应对措施，需要公司配合解决的事项等。（四）项目部人员分工项目经理：负责项目的全面组织协调、参加现场会议、与建设单位及各参建单位进行直接沟通，组织驻场人员的工作，负责组织公司本部人员对项目予以支持，全权处理现场问题。项目专业负责人配合项目经理完成项目总包招标阶段的工作，组织各专业造价工程师编制工程量清单及招标控制价，协助项目经理落实业主下达的与本项目有关的一切任务、计划、指示。专业造价员：按照项目经理的部署和造价咨询工作方案的要求开展业务，负责造价控制日常工作的具体实施。公司总工办负责对项目组的过程文件及成果文件进行抽查审核，负责技术监督工作及质量控制，以及组织支持驻场项目部需要援助的全部咨询服务工作。（五）公司每周组织项目经理交流例会公司每周组织项目经理交流例会，探讨各项目造价咨询过程的成功经验、分享造价数据指标，吸取造价咨询中的教训。四、 进度计划管理按工程造价咨询合同的要求制订工作进度计划，进度计划应服从整个建设项目的总体进度要求，各类工程造价咨询成果文件的提交时间与总体进度相协调，各类咨询成果的编制应有合理的工作周期。本项目的进行计划管理如下：（一）编制总体进度计划、阶段计划和日计划。总体计划是方向，用来控制总目标的实现；阶段计划是基础，用来控制分项目标的实现；日计划是关键，用来控制当日目标的实现。（二）进行目标分解责任到人。将工期目标横向分解，责任落实到部门，落实到每个人；实行奖惩制度，责任目标与经济挂钩。（三）进行计划目标跟踪。对计划目标进行动态管理，根据委托人要求和计划具体执行情况，对目标计划随时调整，以确保整体目标的实现。（四）各分项工程计划严格按照业主要求的合理时限完成，并保证质量。（五）各阶段工作的进度控制如下（可根据具体情况调整）协助招标文件编制 5-10天总包工程量清单编制 10-25天总包控制价编制 5-10天总包招标清标 3-7天各专业分包工程量清单编制 5-10天各专业分包控制价编制 3-5天专业分包清标 2-3天重要材料、设备工程量清单编制 3-5天重要材料、设备工程量控制价编制 1-3天进度款审核 2天重大洽商变更审核 7-10天一般洽商变更审核 2-5天材料价格确认工作 3-7天材料设备结算审核 3-10天专业分包结算审核 10-20天总包结算审核 20-40天造价成果分析报告 7-15天五、 信息管理1、信息管理包括工程造价信息数据库建立、工程造价软件使用及公司内部管理系统的建设，利用计算机及网络通信技术为工程造价全过程信息化管理服务。2、信息管理贯穿建设工程项目的全过程，包括投资估算、设计概算、施工图预算、合同价确定、工程计量与支付及竣工结（决）算，对所收集的工程造价信息资料及时处理，并应用于工程造价的确定、审核及成本分析等环节。3、利用现代化的信息管理手段，建立或充分利用市场已有的有关工程造价信息资料和工程项目各阶段积累的工程价格信息，建立并完善工程造价信息数据库，主要包括政策法规、工程计价定额、市场价格、工程造价指标数据库等。4、通过现场和非现场两种渠道，建立可靠的信息来源途径，随时掌握工程计价在不同阶段和不同时期的人工、材料、机械、设备等价格信息的变化，利用编码体系，做好信息获取、分析整理、信息利用、信息更新及信息淘汰。5、遵循统一化、标准化、网络化的原则，在工程项目各阶段有效地应用工程项目全过程工程造价软件，主要包括基础数据管理软件，工程项目估算、概算、预（结）算编审软件，招投标管理软件，施工阶段全过程工程造价控制软件等。六、 档案管理1、依照中华人民共和国档案法的有关规定，我公司已建立、健全档案管理的各项规章制度，包括：档案收集制度、统计制度、保密制度、借阅制度和库房管理制度，以及档案管理人员守则等。2、工程造价技术档案分为过程文件和成果文件两类。过程文件按照造价咨询项目的类别各自制订文件目录。主要包括：委托服务合同，工程施工合同或协议书，补充合同或补充协议书，中标通知书，投标文件及其附件，招标文件及招标补遗文件，竣工验收报告及完整的竣工验收资料，工程结算书及完整的结算资料，包括图纸会审记录，工程的洽商、变更、会议纪要等书面协议或文件，施工过程中甲方确认的材料、设备价款、甲供材料、设备清单等。成果文件包括：投资估算，工程概算，工程预算，工程量清单，招标控制价，工程计量支付文件，工程索赔处理报告，工程结算。3、工程造价技术档案按委托服务合同建立，按服务项目分类整理归纳。4、工程造价技术档案过程文件自归档之日起，保存期应为5年；成果文件自归档之日起保存期应为10年。七、风险管理1、参与建设项目的风险管理，关注建设工程全过程的决策、设计、施工及移交的各个阶段可能发生的风险，正确分析和控制涉及人为、经济、自然灾害等诸多方面的风险因素。重点关注合同文件、建设条件、人工及设备材料价格、质量、进度、施工措施、汇率、自然灾害等风险因素。工程造价咨询人员在项目实施中进行正确的风险分析与风险评估，风险评估包括对建设项目工程造价的影响和整个建设项目经济评价指标的影响。2、对于已经发生的风险事件应进行风险的分析与评估，为处理风险事件、工程索赔等问题提出合理建议，降低风险损失，避免风险带来的损失扩大。八、质量管理1、我公司已建立相应的质量管理体系。对承担各阶段工程造价咨询的基础资料的收集、归纳和整理，投资估算的编制、审核和修改，成果文件的提交、报审和归档等，都要有具体的规定。2、对委托者提供的书面资料（委托者提供的书面资料应加盖公章或有效合法的签名）进行有效性和合理性核对，保证自身收集的或已有的造价基础资料和编制依据全面、现行、有效。3、编制的各类工程造价咨询成果应在已评定的编制大纲基础上进行。成果文件经相关责任人的审核、审定两级审查。工程造价咨询成果文件的编制、审核、审定人员应在工程造价咨询的成果文件上签署注册造价工程师执业资格专用章或造价员从业资格专用章。4、出具的各阶段工程造价咨询成果文件质量除应符合国家或行业工程计价的有关规定、标准、规范的要求，还应符合具体委托人的质量要求。5、在质量控制方面，我公司具有完善的三级审核制度：第一级初审：由专业负责人/经授权的初审人员采用详细审核的方式审核，具体审核内容如下：1、报审资料的完整性；2、项目咨询任务书规定的全部工作内容是否按要求完成；3、编制依据是否有效、合理、准确；4、计算结果是否达到精度要求；5、计价原则及方式是否合理、准确；6、重点、难点问题是否已经落实，并有明确的解决方案；7、遗留、争议问题是否解决；8、完成初审，并将审核意见填至成果文件审核记录单；9、初审意见递交报审人员，并确认审核意见及修改情况。第二级复审：由项目负责人/部门经理/经授权的复审人员采用重点审核与总体审核相结合的方式审核，具体审核内容如下：1、初审资料的完整性及合规性；2、项目咨询合同、任务书规定的工作内容是否按要求完成；3、编制依据的理解及使用是否合理、准确；4、重点及关键数据的审核及分析；5、初审意见审核，解决分歧及争议事项；6、提出重点、难点问题解决方案或审核已有方案及对应成果文件；7、提出遗留、争议问题解决方案或处理措施；8、完成复审，并将审核意见填至成果文件审核记录单；9、复审意见递交初审人员，并确认审核意见及修改情况；10、报送经确认的复审意见及相关资料予终审人员。第三级终审：由技术总负责人/经授权的公司审核组负责人/委托专家或顾问采用总体审核的方式审核，具体审核内容如下：1、审核程序是否符合公司相关规定及流程；2、成果文件的完整性、合规性及全面性；3、重点及关键数据的审核及分析；4、初、复审核意见是否恰当、准确；5、重点、难点问题解决方案是否恰当、合理；6、遗留、争议等重大技术问题决策；7、终审意见交付项目负责人，经确认修改无误后批准报出。九、我公司的服务建议（一）.要加强管理团队的建设，加强各协作单位的沟通与配合，使之成为以业主为中心的团结协作、高效有序的整体，充分发挥各自的分工优势，同时，工作上应相互参与，相互渗透，以达到相互弥补、相互促进、项目完善的目的，共同保证工程项目的顺利进行。（二）.突出设计阶段的投资控制，在方案设计阶段进行多方案比较论证，既保持设计理念，突出建筑风格，又充分考虑设计方案的经济合理性；在深化设计阶段，考虑整体设计风格和功能的同时，尽量采用成熟技术，避免新技术应用带来的投资风险。（三）.充分建立投资预控体系，利用造价咨询机构的专业优势，细化和层层落实投资控制目标，对重大变更进行造价分析，指导决策。十、服务承诺我们充分响应业主对本项目工程造价咨询工作的要求，对拟提供的商务及技术服务做出如下承诺：（一）履约承诺我方保证按照业主要求的工作范围和内容,遵循国家有关法律法规、规范、规定和标准，在业主的授权范围内，切实履行工程造价咨询的职责，确保工程总造价控制及总体目标的实现；并按本项目合同规定的我方的责任、义务和权利，与工程建设有关方面做好协调及配合工作，提供相关的咨询和服务。1.我方将全面履行在本服务方案中向业主所做出的所有承诺，无论是商务方面的承诺还是技术方面的承诺，包括要全面遵守我们提出的并经业主认可的“工程造价咨询服务方案”。2.我方承诺保持项目团队的完整，并有义务根据业主及工作要求进行相关人力资源的补充；任何对项目团队成员的变动，由我方事先提出书面申请和替补方案，并经业主同意后实施；对于不可抗力原因引起的、无法事先申请的情况，我方将及时通知业主并安排业主认可的替补成员。3.我方承诺具备本项目所需的行业资质要求，并具有丰富的专业经验、勤勉尽责、恪守职业道德和执业纪律，积极主动依法维护业主的合法权益。4.我方承诺确保在本工程造价咨询服务中履行与业主约定的工作时间和工作进度，服从业主的时间安排，不以任何理由影响本工程造价咨询的工作时间、工作进度和工作质量。5.我方承诺按业主授权范围行事，不越权进行代理。6.我方承诺及时向业主通报服务事务的进展情况，并自觉接受业主的监督。7.我方承诺保守服务活动中知悉的业主的秘密。8.我方承诺定期提供工作月报以及必要的阶段性备忘录。（二）重视性承诺我方承诺将贵公司列为重点客户，并将提供本工程造价咨询服务作为重点项目，承诺优先配备专家、设备并保证项目优质高效地完成。（三）质量保证承诺我公司造价咨询业务一贯奉行“质量第一、客户至上”的经营理念，遵循“严谨规范、客观公正、高效准确、服务建设”的质量方针，按照ISO9001国际质量管理标准的要求建立了一套完整有效的质量管理体系，该体系经过有关认证机构的认证审核和逐年的监督审核，证明完整有效、运转良好。我方承诺在提供本项目服务过程中严格遵守我公司质量管理体系的各项要求。1.人员资格保证参与本项目的所有专业人员均做到持证上岗，具有注册造价工程师或建委颁发的预算员岗位证书，保证参与项目的每一个人员均具有与其承办工作相适应的工作能力。2.严格履行产品质量检验程序造价咨询成果文件均须按照质量控制体系的要求履行严格的检验程序，每一份成果文件均要经过承办专业负责人、项目经理复核人和技术总负责人三级审核，审核通过后，方可签发正式的成果文件。3.本项目项目部内控制度承担本项业务的项目部，根据我公司的质量管理体系的要求，结合工程的实际情况，结合业主的要求和工作流程，建立一套适合工作特点的管理制度，指导项目部开展业务，最大限度地保障工作质量，包括：实行项目经理负责制，建立并实行廉洁公正考核制度、复核审批制度、工作内部例会制度、资料整理制度等。（四）、廉洁服务承诺1、本公司及本公司员工绝不与贵公司任何员工或其他公司任何人员相互串通，损害贵公司利益。2、本公司绝不以任何理由向贵公司任何员工及其亲属或其指定的一方赠送现金、代金卡、实物、有价证券和免费提供劳务等，不为贵公司员工及其亲属或其指定的一方支付任何应由其支付的各种费用，以及提供其他各种利益输送。3、若有贵公司员工提出上述违法违纪要求或有违反本承诺书行为的，本公司将及时向贵公司审计部投诉，并配合贵公司的调查。4、本公司承诺，对以口头或书面形式获得的贵公司的任何专有和/或保密信息，包括但不限于配方、模型、汇编、程序、设备、方法、技术和工艺、金融信息和数据、商业计划、商业策略、市场计划、客户名单、价格表、成本信息、雇员信息、发明描述、工艺描述、新产品和新产品开放的信息和描述、可行和技术描述性文件、样品、设备、模版、产品和市场分析、研究 和未决或放弃的专利申请、财务状况、公司架构、股权结构等信息，负有严格的保密义务，未经贵公司的事先书面同意，不得向任何第三方披露任何等保密信息。（五）、保密承诺1、就从贵方获得的保密信息，我方保证和承诺：（A）将以保护其自身保密信息的且无论如何不低于良 好业界惯例标准的合理谨慎程度来保护本承诺书项下的保密信息；（B）其拥有足以对保密信息进行 保护的保密制度和流程；（C）不自行也不会促使或允许他人将保密信息披露给任何除条款2所列人士之外的任何人；（D）仅将保密信息用于与本承诺书项下活动有关的工作，不自行也不会促使或允许他人将保密信息用于本承诺书目的之外的其他用途，包括但不限于将保密信息的全部或部分进 行仿造、反向工程、反汇编、逆向推导等；（E）在保密信息披露时，如贵方已明确表示保密信息不得复印、复制或储存于任何数据存储或检索系统，我方不得为任何目的复印、复制或储存保密信息；（F）在本承诺书项下活动结束后或经贵方要求时，将把含有保密信息的所有记录或资料（无论是以书面、磁盘储存或是以其他形式保留的）交还贵方或销毁，并将促使他人将上述记录或资料交还贵方或销毁；如贵方要求，将向其书面保证已将上述记录或资料全部归还或销毁；（G）应贵方要求，将就贵方根据第三方许可而披露的保密信息的任何部分与贵方签署其他有关协议。 2、尽管有上述规定，我方可以将保密信息披露给下列因工作需要而“需要知情”的我方直接参与本承诺书项下活动的分包商、管理人员或雇员，或者，根据贵方事先书面同意，披露给“需要知情”的我方的外部专家顾问以及我方关联机构中直接参与本承诺书项下活动的管理人员或雇员。前提是:我方必须与上述人士签署不低于本承诺书保护程度的书面保密协议或承诺，告知并约束上述人士承担不低于本承诺书标准的保密义务，并向贵方提供上述协议或承诺的文本；并且，如贵方要求，我方应确保上述人士直接与贵方签署不低于本承诺书保护程度的书面保密协议或承诺。上述人士对保密信息的使用与本承诺书要求不符，我方应承担连带责任。 2.2如果我方发现保密信息被泄露或者自己过失泄露保密信息，应当采取有效措施防止泄密进一步扩大，并及时向贵方报告。 2.3我方保证和承诺：在本承诺书项下活动执行过程中，不存在任何实际或潜在的利益冲突。 第二部分 本项目全过程管理实施规划为保证项目的建设投资得到有效的控制，我们将建立稳定适宜的组织机构，在业主的统一组织下，同项目各参与方协调配合，充分发挥我们的优势，积极服务于项目建设。我们将按照工程前期阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段的不同任务时期，制定适宜的工作方案，运用科学的控制方法对项目的建设投资进行全过程的测量与控制，保证业主投资目标的实现。在工程造价咨询工作方案执行的同时，还将根据项目资金使用的不同阶段以及建设资金的到位情况提供一系列的支持建议，协助工程造价咨询的顺利进行。一、各阶段造价管理工作方案（一）前期准备阶段项目的总投资控制目标及资金筹措计划需在这一阶段确定，这对项目的整体定位和盈利能力至关重要，因此需要我们协助委托人根据项目要求、设计方案以及项目拟达到的验收标准进行投资估算，编制项目总投资计划。依据项目总投资计划，委托人对前期工程进行投资控制，同时也为设计单位进行限额设计提出了控制目标。这个阶段的造价咨询服务涉及知识面较多，需要选择具有丰富经验的造价工程师才能保证工作质量，对于该阶段的咨询服务我司由项目经理负责，与委托方沟通后组织安排。召集各相关专业造价工程师参与审核或编制工作，如有技术问题，在我司专家库聘请专家顾问进行专项咨询。1.本项目业主要求的前期准备阶段的造价咨询内容包括（1）根据市场行情，在委托人配合下，确定各项造价指标。（2）协助委托人确定拟定投资总额。（3）编制资金需求及使用计划，报委托人审批，协助委托人合理、充分利用项目资金。2. 此阶段造价咨询工作的重点是确定项目的成本指标：确定成本指标的流程（1） 业主提供项目的具体信息；（2） 造价咨询公司依据相关造价指标结算市场行情，编制成本估算，报业主审批；（3） 业主最终确定成本指标做为项目全过程造价控制的依据。3.确定成本指标的重点（1）了解项目概况（如项目所处位置、周边环境、周边的市政设施）、项目的定位目标、交房标准等；（2）了解项目的建设周期；（3）结合项目的具体情况，收集国内外同类或类似工程的投资数据，进行综合分析测算，确定各项造价指标。(4)将造价指标按照工程费用、工程建设其它费用、预备费等进行分解；（5）将工程费用按照单体工程、室外工程进行估算。（6）各单体工程费用包括但不限于土方护坡工程、结构工程、装修工程、给排水、暖通、电气工程等。（7）室外工程包括：道路、绿化、采暖管道、给水管道、雨污水管道、室外电力、室外电信等。前期投资估算表如下序号工程项目及费用名称建筑面积或工程量单位单方造价（元/单位）工程投资（万元）备注或计算式一工程费用单体建筑(一)平方米1土建工程平方米1.1土方、地下降水及基坑护平方米1.2钢结构工程平方米1.3地上结构工程平方米1.4地下结构工程平方米2室内装修工程平方米2.1 地下装修工程平方米2.2大堂装修工程平方米2.3电梯厅装修工程平方米2.4其它精装修区域平方米2.5.。平方米3外立面装修平方米3.1外门窗工程平方米3.2外幕墙工程平方米。4给排水工程平方米5消防喷洒工程平方米6气体消防工程平方米7通风空调工程平方米8动力照明工程平方米9消防报警工程平方米10弱电智能化工程平方米11电梯工程部.。（二）红线内室外工程1室外工程1.1绿化铺装等室外工程平方米1.2雨污水给水等米1.3室外照明及室外电信米2室外消防工程米3雨水利用系统项（三）红线外市政配套工程1 燃气接入费米2 道路开口费项3 电力工程米3.1永久用电3.2施工用电4 给水管线米4.1临时用水米4.2正式用水 米5雨污水管线米6电信管线米7有线电视管线 米二工程建设其他费用1 城市基础设施建设费2 建设单位管理费3 项目建议书代可研编制费4 工程勘察费5 工程设计费6 工程监理费7 施工图设计文件审查费8 招标控制价编制费9招投代理服务费施工招标代理勘察招标代理设计招标代理监理招标代理10招投标交易服务费施工招标代理勘察招标代理设计招标代理监理招标代理11 交通影响评价费12 环境影响报告编制费13地质灾害危险性评价费14竣工图编制费15 节能专篇编制费16全过程造价咨询费17人防易地建设费四预备费五工程总投资（二）设计阶段本项目业主要求的设计阶段的造价咨询内容包括配合设计单位的设计发展，根据收到的修订方案设计图纸、施工图及现行市场竞标价格制订更为详细的分项概算，并将之与已提供的建造成本估算相比较，及按情况调整原估算使更趋于准确，并在施工过程中按要求向甲方及时提供关于设计变更、市场价格大幅浮动等预算超支因素引致的建造成本变动估算意见。按照甲方提供的不同设计方案及/或不同物料使用方案估算相关建造成本变化差异，以协助甲方及设计单位在项目总投资预算限制下执行限额设计，直至确定项目总概算； 并在估算费用超出总预算时按照设计单位提供的造价减省设计方案估算相关的费用减省，以协助甲方及设计单位完成所需的图纸修改或建造标准调整，且在收到设计单位完成的修改图纸后重复此项工作，直到设计图纸修改的造价控制在总预算成本内。1、初步设计概算审核或编制依据：初步设计图纸； 现场实际情况； 前期成本指标及各专业交房标准； 北京市2004年概算定额及相应的文件汇编； 北京工程造价信息。2、初步设计概算审核或编制重点首先审核初步设计概算编制是否完整,主体工程中建筑工程、装修工程、电气工程、水暖通风工程、消防工程等是否设计齐全，大小市政是否设计齐全，如因某些专业工程，总承包设计院无法深化，应在初步设计图纸中进行说明。总设计单位没有进行设计的部分，概算编制应无遗漏（可以参考前期估算指标计入）。审核初步设计图纸与前期估算指标范围及交房标准是否统一，是否存在初步设计图纸的标准高于交房标准。审核设计院提供的初步设计概算，按照国家和北京市的有关规定，根据设计图纸、适用概算定额、费用标准，结合本工程的实际情况，对设计单位提供初步设计概算进行审核，审核的控制点在于：设计概算的内容是否完整，工程量计算是否准确可靠，各项费用的计取是否合理、设计概算的总体额度是否在投资估算的合理范围内等，必要时，可组织有关专家对设计概算进行评审，最终向业主提供设计概算的审核报告。按照设计概算的审核结果，向业主提出本工程投资控制目标的建议性调整意见，进一步细化控制目标值。协助业主确定最终定稿的初步设计图纸。3、施工图设计阶段施工图纸为初步设计图纸的深化，在此阶段，设计单位通常不编制初步设计概算，而由造价咨询公司编制施工图预算。施工图审核主要内容为：（1）首先审核各专业施工图设计是否为按照已确认的初步设计图纸进行施工图纸深化；（2）有无与初步设计相比增加或减少内容；（3）主要材料设备是否与初步设计及前期成本指标相一致。（4）造价咨询公司编制施工图预算，并将造价成本分解到合约单元，并作为整个项目进行全方位造价控制的依据。按合约单元划分的造价指标一般如下（仅供参考）：合同名称合同范围造价指标（万元）一前期合同1设计合同主体工程设计/专业工程设计2勘察合同工程勘察3监理合同施工监理4招标代理合同5全过程造价合同。二总承包合同结构、初装修、电气、给排水、采暖、弱电预留预埋三材料设备采购合同1墙地砖2防火门、单元门、户门3石材4外窗5配电箱柜。三专业分包合同1弱电合同招标电话、网络、门禁、可视对讲、小区安防、停车管理等2电视系统3消防专业分包招标消防自动报警系统4电梯设备及安装工程合同电梯及安装5绿化工程合同园林绿化施工6室外铺装、景观工程合同室外铺装、景观施工7雨水、污水工程工程合同室外雨水、污水工程8自来水工程合同室外自来水工程，通常由自来水公司负责9中水工程合同室外中水工程10燃气工程合同室外燃气工程、通常由燃气公司负责11供电工程合同室外供电工程12热力工程合同室外供热管线，通常由热力公司负责完成业主提出的本阶段其他有关工程造价咨询的服务。4、设计阶段造价优化管理建议建议在方案阶段采用多方案比选、利用价值工程优化设计设计阶段是决定本工程项目建设投资的主要阶段，在此阶段的投资控制工作非常重要。我们在设计阶段要协助业主做好造价优化管理工作。优化的过程，并不是要等发现“病症”去补救，而是必须在设计之前就开始。运用价值优化设计。价值工程是运用集体智慧和通过有组织的活动，着重对产品进行功能分析，使之以最低的总成本可靠地实现产品的必要功能，从而提高产品价值的一套科学经济分析方法。在设计过程中，掌握“功能提高、造价降低，功能不变、造价降低”的原则，才能在限额设计的过程中进行经济效益评价，最终推出最佳设计方案。设计阶段的造价优化管理实际上是设计方案的优化比较和工程建设投资的合理划分。设计方案要注重处理好经济合理性和技术先进性的关系，充分运用价值工程的原理和方法，达到二者的统一，在本项目资金投入有一定限制的前提下，要尽可能提高项目功能水平，同时，要兼顾近期和远期的要求，考虑到项目将来的使用成本，选择合理的功能水平，并适当留有发展余地。全面推行限额设计的管理方法，以本项目概算投资额为主要投资控制目标，层层落实限额设计，严格控制设计变更，为全过程的投资控制奠定基础。（1）.根据项目的总投资目标和业主的建设意图，协助业主选择到合理性、先进性和经济性统一的设计方案；协助业主组织设计方案的优化比选，对方案的造价指标进行分析，由专家小组采用科学的方法，按照经济、适用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建设节能和环保等要求，综合评定个设计方案优劣，选择最优方案，使得中选方案的概算额控制在总目标内。（2）.在设计的各个阶段严格控制设计变更和设计方案的调整，对设计方案的每一项变化及时作出造价分析，分析其对总体造价的影响，为业主的决策提供可靠的依据，必要时，可以组织我项目部专家顾问组对变更方案进行经济技术分析，采用价值工程的方法从经济、技术上论证其合理性、必要性和经济性。（3）.协助业主方全面推行限额设计。在初步设计阶段，对设计单位的设计投资分解情况进行审核，从造价管理的角度分析其设计任务书的合理性、可行性，协助落实各专业的设计限额，发生重大方案变更或某些费用超出投资限额时，及时作出造价分析，协助业主作出调整方案，对设计概算进行审核，检查限额设计的落实情况；在施工图设计阶段，对设计结果及设计变更进行过程监控，并进行造价分析，判别是否满足限额要求，对业主方提出的变更及时作出造价分析，协助业主进行决策。5. 设计阶段风险控制（1）风险的来源设计阶段是影响工程项目投资成本的最主要的阶段。就本工程而言，设计阶段的投资成本控制风险主要来自以下几个方面：设计图纸的设计深度是否达到规定的要求；主要的部位设计方案是否经济合理；设计概算是否准确可靠；设计图纸能否做到准确无误，避免较大规模或重复多次的修改，各专业图纸能否交圈，避免矛盾。（2）.风险的控制措施严格按照业主的要求审核设计概算，审核的同时要向业主指出概算中存在的问题，细致分析这些问题对工程投资的影响。必要时协助业主对设计方案进行技术上、经济上的评审分析，对不同方案进行比选对照，选择技术上可行，经济上合理的方案。协助业主对设计图纸进行核对，避免错误。依靠我公司专家顾问组的专业优势，对设计方案进行研究比较，为业主提供合理化建议，在保证功能的同时，尽可能地降低造价，节约资金。（三）总承包单位招标、分包单位招标及暂估价材料设备招标工作重点1.制定总体的合约规划（或总体招标策划）常规项目的合约规划或招标策划合同名称合同范围计价方式（总价/单价）招标人（业主/总包）内部招标/外部招标招标前置条件计划开始时间计划结束时间图纸提供时间工程量清单及控制价提供时间备注一设计合同主体工程设计/专业工程设计 二勘察合同工程勘察 三监理合同施工监理 四总承包合同结构、初装修、电气、给排水、采暖、弱电预留预埋 五材料设备采购合同墙地砖、防火门、单元门、户门、石材、外窗、配电箱柜、空调机组、各种水泵、暖气片等 六专业分包合同1弱电合同招标电话、网络、门禁、可视对讲、小区安防、停车管理等 2电视系统 3消防专业分包招标消防自动报警系统 4电梯设备及安装工程合同电梯及安装 5绿化工程合同园林绿化施工 6室外铺装、景观工程合同室外铺装、景观施工 7雨水、污水工程工程合同室外雨水、污水工程 8自来水工程合同室外自来水工程，通常由自来水公司负责 9中水工程合同室外中水工程 10燃气工程合同室外燃气工程、通常由燃气公司负责 11供电工程合同室外供电工程 12热力工程合同室外供热管线，通常由热力公司负责 2.首先确定标段划分以标段为基本单位确定相应的承包人和供应人。工程标段划分是招标的重点，也是造价咨询的重点，合理的划分标段，既可以使各投标人发挥所长，保证工程质量，又能使用项目更经济，同时又不会使用招标人陷入疑似肢解发包的困境。标段划分的最终目的是更好地满足招标人在工程项目质量、进度、安全、和成本控制等方面的价值要求，标段切分对项目的实施效率乃至成败有重大影响。标段划分的原则：标段切分应科学合理、系统完善。科学合理即为标段的划分应研究项目建设的实际情况和特点，考虑目前行业发展状况的技术水平等方面因素，制订有条件实际实现各项目标段的建设目标。系统完善即应从满足整体目标来系统划分各标内容，通过自上而下的分解来划分标段，避免出现标段间相互遗漏和冲突的现象。划分标段应经济合理，客观务实。3.确定总包、专业分包、业主直接发包、暂估价材料设备范围。确定的原则为：界面清晰：若总分包等界面划分不清，不但会出现各承包单位之间的相互扯皮现象，而且会严重影响发包方对