工程部手册(最终修改版).doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除目 录第一部分 公司管理制度1一、公司简介1二、公司组织机构图2三、员工守则3四、员工礼仪规范3五、员工工装管理规定6六、员工培训管理规定8七、员工聘用、辞职（辞退）管理规定10八、员工考勤管理规定12九、物品采购制度15十、物品出入库管理制度15十一、公司档案管理制度16十二、公司印章管理规定17十三、公司会议管理规定17十四、关于工作期间严禁酗酒的规定18第二部分 工程服务管理制度19一、工程服务组织架构 19(一)工程服务部组织机构图19(二)工程服务部主要工作职责20二、工程服务指引（范本）20三、工程服务注意事项23四、工程主管主要例行工作24五、职位说明书25(一)工程主管职位说明书25(二)技工（管道工）职位说明书26(三)技工（电梯）职位说明书27(四)技工（强电工）职位说明书28(五)技工（弱电工）职位说明书29(六)技工（配电室值班员）职位说明书30六、工程服务规范31(一)工程服务规范（共用部分）31(二)工程服务规范（上门维修服务）36七、工程计划管理要求37(一)总体要求37(二)计划与方案38八、设施设备管理要求41(一)设施日常巡检管理要求41(二)设备运行巡检管理要求46(三)共用部位/设施定期维护管理要求98(四)设备定期维护管理要求101(五)设施设备定期修理管理要求152九、工程服务质量检查表158十、作业指导186精品文档第一部分 公司管理制度 一、公司简介山东省银河伟业物业管理有限责任公司成立于2004年4月，隶属济南市槐荫区住房保障和房产管理局，注册资金300万，国家二级物业管理资质，ISO9000国际质量体系认证企业。公司提供物业管理、物业租售、顾问管理等服务项目。银河伟业物业公司成立以来，通过多年不懈地努力和优质的服务，物业项目不断扩展，先后承接了济南市槐荫区住房保障和房产管理局、山东省药品检验所、振兴花园、西客站回迁安置房小区等物业项目，涵盖办公楼、写字楼、商业区、高层住宅等多种物业类型，管理面积达到130余万平米。 “高起点、高标准、高定位”是公司的发展思路，“努力100、服务100、满意100”是公司的服务理念，“诚信、便捷、安全、舒适”是我们的服务目标，秉承勇于创新、不断开拓的精神，公司将继续坚持以物业管理为基础，不断开拓、创新思路，全力打造成机制先进和充满生机与活力的品牌企业。总经理副经理副经理副经理二、公司组织架构财务部市场拓展部品质保障部人力资源部工程服务部综合事务部 项目部项目部项目部项目部项目部项目部项目部 三、员工守则1、自觉遵守本公司的一切规章制度，保持公司的良好工作秩序；2、按时上下班，工作时间不允许干私事，爱岗敬业；3、严格考勤制度，病、事假凭假条考勤，无故迟到、早退、缺勤者，视情节严重程度予以相应的处罚；4、积极参加公司及项目部的各项学习、业务培训及公益活动；5、工作时间严禁各种娱乐活动，不得打架斗殴及酗酒；6、工作期间应衣着整齐，举止端庄，对外来人员应热情周到，礼貌待人，注意维护公司形象；7、按领导要求完成各自岗位工作，自觉遵守公司各项管理规定。四、员工礼仪规范1、员工仪表仪容规范（1）工作服饰工作时间内（包括参加培训期间）一律着本岗位规定制服；工作服应干净、平整，无明显污迹、破损；各岗位服装穿着应按照公司内务管理规定执行，不可擅自改变制服的穿着形式，私自增减饰物，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖；工作时间须将工作牌统一佩带在左胸上方，保持清洁、端正；工作服外不得显露个人物品，衣、裤口袋整理平整，勿显鼓起；西装制服第一颗纽扣须扣上，衬衣领口整洁，钮扣扣好，衬衣袖口可长出西装外套袖口的0.5-1cm；领带平整、端正，长度一定要盖过皮带扣。领带夹夹在衬衣第三至四颗纽扣之间；裤子要烫直，折痕清晰，长及鞋面；鞋底与鞋面鞋侧同样保持清洁，鞋面要擦亮，以黑色为宜，无破损，勿钉金属掌。禁止着凉鞋上班；男员工应穿黑色或深蓝色、不透明的中长筒袜；女员工须着肉色袜，禁止穿着带花边、通花的袜子，无破洞，袜筒根不可露在外。（2）服务仪表仪态 对待业主，要表现出微笑、热情、真诚，不得有厌烦、冷淡的表情；体、面部、手部等必须保持清洁，应每天洗澡、换洗内衣物，避免异味的产生；上班前不吃诸如生葱、生蒜、生姜、臭豆腐、韭菜等宜散发刺激气味的食品，保持口气清新、无异味；头发要清洁、整齐，无头屑，发型自然、美观、大方。男员工不留小胡子、不留长发，不可将头发染成其它颜色。前发不盖眉，侧发不盖耳，后发不盖后衣领，无烫发。女员工发长不过肩，超肩者需将头发盘起来； 员工上班要化淡妆，但不准浓妆艳抹和在办公室内化妆；不得留长指甲和涂色； 禁止在业主面前挖鼻孔、掏耳朵、伸懒腰、打哈欠、抠指甲、搔皮肤、搓泥垢、整理个人衣物等不良行为；避免在业主面前咳嗽、打喷嚏，不得已时，应以纸巾遮住口鼻，将头转向无人之侧处理，并及时道歉，说“对不起”；禁止在业主面前抽烟、吃东西、嚼香口胶、看书报等；不得在小区和办公场所内大声哼唱歌曲、吹口哨、谈笑、喧哗；与业主交谈时保持1.5米左右的距离；时刻保持正确的微笑表情：笑容自然、适度、贴切庄重，指向明确、对方容易领会；尽量少用手势。指引方向或指点位置时可借助手势：向所指示方向伸直手掌，手指并拢，手臂微曲、低于肩部，身体向所指示方向微微前倾。不得用手指或笔在业主面前比划、指业主、指示方向；与业主交谈时应眼望对方，用心倾听，频频点头称是，表现出尊重与理解、接受；同时保持正确的目光与眼神：视线停留在对方双眼与腹部之间的三角部位、视线接触对方面部时间应只占全部交谈时间的2060%、保持正视，忌斜视、扫视、窥视；以立姿工作的员工，应时刻保持标准的站立姿势：两腿直立，两脚自然分开与肩同宽，两眼平视前方，两手自然下垂，挺胸、收腹。禁止双手交叉抱胸或双手插兜、歪头驼背、依壁靠墙、东倒西歪等不良行为；以坐姿工作的员工，应时刻保持端正的姿势：大腿与上身成90度，小腿与大腿成70至90度，两腿自然并拢。禁止翘二郎腿、盘腿、脱鞋、头上扬下垂、背前俯后仰、腿搭座椅扶手；入办公室须先轻轻敲门（按门铃），得到允许后方可入内。注意敲门、开门、关门的声响，未完成开、关门的全过程，手不离门把。（3）走路引姿员工在工作中行走的正确姿势：平衡、协调、精神，忌低头、手臂不摆、摆幅过大、手脚不协调、步子过大、小或声响过大；员工在工作中行走一般须靠右行，勿走中间；与业主相遇时要稍稍停步恻身立于右侧，点头示意，主动让路；禁止与业主抢道并行。有急事要超越业主，应先在口头致歉“对不起”、“请借光”，然后再加紧步伐超越；在工作区域内引导客人时，应保持在客人右前方二至三步的距离，与客人大约呈130度的角度，步伐与客人一致；引导客人上、下楼梯时：上楼梯，让客人走在前；下楼梯，让客人走在后；引导个人乘电梯时：应让客人先入，不得自己先行，电梯进门左侧为上位。到达时请客人先步出电梯；开门的顺序：向外开门时：敲门开门立于门旁施礼（向所指示方向伸直手掌，手指并拢，手臂微曲、低于肩部，身体向所指示方向微微前倾。）“请进”用右手关门；向内开门时：敲门自己先进侧身立于门旁施礼（向所指示方向伸直手掌，手指并拢，手臂微曲、低于肩部，身体向所指示方向微微前倾。）“请进”退出用右手关门。（4）员工日常服务用语积极运用10字礼貌语和接电话用语：“您好、请、对不起、谢谢、再见”以及“您好，银河物业”或“您好，*物管部”；遇业主主动问好：“先生，您好！”、“您好，小姐！”、“早上好！”、“晚上好！”、“欢迎光临！”、“请坐！”；与业主道别时主动讲：“先生/小姐，再见！”、“欢迎您再来”、“请留步”、“请您慢走”、“请走好”；接受对方的帮助或称赞，必须及时致谢：“谢谢！”、“非常感谢！”、“多谢您！”、“谢谢您的夸奖”；因自身原因给对方造成不便，应及时致歉：确认自己言行不当，可说“对不起”、“失礼了”、“真抱歉”、“很惭愧”。请求对方谅解，可说“请您原谅”、“请您多包涵”、“请您别介意”。同时要配合适当的补偿行为；对业主的称呼礼仪：成年男性业主称呼“先生”、未婚女性业主称呼“小姐”、已婚女性业主称呼“太太”、“夫人”，如无法断定对方婚否，则可称呼为“女士”。老年人可称呼为“大爷”、“大娘”等。对儿童可称呼为“小朋友”；在服务工作中，禁止用“喂”招呼业主，即使业主距离较远；业主讲“谢谢”时，要及时回答“不用谢”；当为业主完成一项服务后，应主动询问对方“请问是否还有其他事需要帮助？”。五、员工工装管理规定（一）员工工装费分摊办法各岗位的夏装均实行公司、个人各承担50的办法发放，工装归个人所有，秋、冬装采取按年限扣除折旧费的办法发放，具体操作办法参照以下管理层员工工装办法和操作层员工工装办法的规定执行。（二）员工工装发放标准： 员工入职15天后，经考察合格，由其主管向行政事务部上报员工工装申请，并注明工装类型及型号。工装下发后不合适的，于两日内退回进行调换，过期不予处理。各岗位员工工装类型如下：客服及管理人员：夏装：短袖衬衣、西裤、丝巾（女士）、领带（男士），秋冬装：长袖衬衣、西装。操作层员工保洁、工程：夏装：短袖套装，秋冬装：长袖套装。保安：夏装：短袖衬衣、西裤，春秋装：制服，冬装：棉服。监控：夏装：短袖衬衣、西裤、丝巾（女士）， 秋冬装：长袖套装（同工程） （三）管理层员工工装办法1、管理人员服装满三年后按公司规定统一更换。2、秋、冬工服的折旧期定为三年，三年后将不再计折旧，折旧时间自下发工装之日起。3、员工因自动离职或被公司解聘的，按下述标准在工资中扣除秋、冬服装折旧费，工作服归个人所有。06个月80%712个月 60% 1年2年以内（包括2年）40% 2年3年以内（包括3年）10% 超过3年 0%4、夏季管理人员工装按照个人承担50%，公司补助50%的办法发放，工装归个人所有。（四）操作层员工工装办法1、维修、保洁、绿化工装工服的折旧期定为一年，一年后将不再计折旧，折旧时间自下发工装之日起计算，服装满两年按公司规定统一更换。因自动离职或被公司解聘的，按下述标准在工资中扣除秋、冬服装折旧费，工作服归个人所有。03个月70%46个月40712个月 10% 超过1年 0%2、保安秋、冬季工装由公司配发，折旧期定为两年，两年后将不再计折旧，折旧时间自下发工装之日起。保安因自动离职或被公司解聘的，按下述标准在工资中扣除服装折旧费，工作服归个人所有。06个月 60%712个月40% 1年2年以内（包括2年）20% 超过2年 0%3、保安夏装按照个人承担50%，公司补助50%的办法发放，工装归个人所有。六、员工培训管理规定1、目的作用公司组织要使自己的员工不断适应新形势的发展需求，在竞争中保持人力资源的优势，需要加强对知识提升和思想充电，通过培训、学习，使员工的素质提到提高，树立正确的工作态度和工作行为，在自己现在或将来的工作岗位上创造出更大的价值，为此，必须重视对员工的培训工作。 2、管理职责公司级培训管理，人力资源部主要负责：（1）培训体系的建立、督导、监控；（2）培训管理指标、标准的制定和考核；（3）公司级开发、立项培训内容，并组织实施；（4）开展公司级与培训相关的竞赛活动；（5）新入职员工的培训；品质部、工程技术部做好后期的专业技能培训。基层员工的上岗培训由各项目部负责。（6）安排外出培训、参观考察。各项目部培训管理要求：（1）组织落实公司培训要求，负责本部门一线员工的上岗培训、岗位培训，负责本项目的培训日常管理及监控；（2）制订项目培训计划（培训对象主要是一线员工），并组织实施；（3）参与公司组织的培训管理活动。3、培训原则统一原则：从公司总体部署和管理要求出发，统一计划、统一组织、统一部署、统一考核、分散实施；实效原则：注重实效，理论联系实际；及时原则：根据公司和项目需求，及时开发和安排相应的培训；绩效原则：采用积分形式，与年终考核相挂钩；持续原则：所有培训持续跟进。4、培训积分各项目和各部门组织的培训每次积1分，参加公司级的培训每次积2分，项目参加授课每次积2分，参与培训课件开发积1分。公司提倡行业交流和外出考察活动，对于公司委派外出考察或学习，每次积3分。公司倡导业余学习，取得物业管理资格或其它关联专业技能资格证书的，人力资源部予以计分（5分）。各项目和各部门需向人力资源部提交年度和月度培训计划，并有培训记录（授课人、培训内容、时间、地点、参加人，最好附一张培训照片），人力资源部进行随机抽查。5、培训考核人力资源部每年公布一次培训积分。对于各部门和各项目的培训积分要求：全年员工积分不能低于20分；主管不能低于25分；副经理不能低于30分；对于少于基础分的，取消各种评先资格。对于培训效果较好的部门或岗位，人力资源部组织岗位观摩学习，并对其进行奖励。6、培训要求：（1）接受培训人员应提前10分钟到达培训场所，并按要求填写培训签到表。（2）已确定必须参加培训的学员，不得无故迟到、早退。（3）员工因故不能参加培训，须在培训开始前报人力资源部，并说明原因。确因工作无法参加的，不予扣分，因其他个人原因无法参加的，视为旷课；未经同意缺席者，同样视为旷课。员工因请假不能参加培训，需主管出具其请假单，无请假单的，视为旷课。（4）原则上除特殊工作需要外，培训上课期间不得外出。若员工在培训上课期间外出，需先向人力资源部说明原因并征得同意后才可离开。未经同意擅自离开或授课后15分钟内仍未到席者，均视为旷课。（5）培训期间，需将手机及其他通讯设备设置无声或震动状态，不得随意出入教室，更不准在培训室内吸烟。（6）培训时要保持安静，不可窃窃私语，注意力要集中。（7）培训时应认真听课，作好笔记，不得做与培训无关的事。 7、违规扣分规定：（1）受培训人员迟到或早退，通报批评并扣罚1分/次。（2）手机没调到静音状态，影响培训者，通报批评并扣罚1分/次。（3）按旷课处理者，第一次通报批评并扣罚2分/次，第二次，扣罚5分/次。（4）以上扣分，每分扣5元，由人力资源部将培训扣分说明提交至品质部，在发当月工资中扣除，以作警示。七、员工聘用、辞职（辞退）管理规定1、公司员工聘用管理规定（1）公司招聘员工，实行“公平竞争、择优录取”原则。主要依据应聘者是否适合应聘岗位职务的综合素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的实务知识和操作技能作为考核准则；（2）根据工作需要，本着精简高效的原则，招聘工作由人力资源部负责。各项目部人员编制由公司人力资源部统一制定。项目人员由于离职等原因造成短缺需要招聘新员工的，需书面申请上报人力资源部。（3）应聘者填写招聘登记表，提供真实、有效的身份证明、学历证明、上岗证、职称证、安置区员工需提供本村推荐信，人力资源部根据个人资料进行调查核实； （4）人力资源部负责组织人员（对专业人员的面试需由各专业部门负责人协助进行）对应聘者进行德、智、体专业技能的全面考核，择优录取； （5）符合公司用人标准的，由人力资源部给项目部负责人下达书面录用通知，明确试用期、岗位工资等。项目部负责对新入职人员做好纸质考勤管理；人力资源部负责通知品质部给新入职人员输入打卡机指纹。 （6）对不按公司规定，私自招聘人员上岗、未及时上报人力资源部备案的情况，公司不予认可，财务部不发放工资。对产生的纠纷及后续问题，公司不予处理并追究相关责任人责任。存在私自招聘员工的情况，扣项目经理当月考核分10分。2、各岗位试用期及工资管理规定：外围保洁试用期1个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮100元；楼宇保洁试用期2个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮50元；保洁主管试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮100元；保安试用期2个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮200元；普通班长试用期2个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮200元；保安主管试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮200元；客服、监控、工程人员试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮100元；客服主管试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮100元；工程主管试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮200元；项目经理、部门经理、副经理试用期3个月，试用期工资按原岗位工资基础下浮100元；员工转正后与公司签订劳动用工合同，并享受相应的福利待遇。3、公司员工辞（离）职管理制度（1）为加强公司劳动纪律、提高员工队伍素质、增强公司活力、促进本公司的发展，特制定本制度；（2）员工应于辞职前15天以书面形式向其所在项目经理或主管提出辞（离）职请求，填写员工辞（离）职审批表，经所在项目审核、批准后，报人力资源部；（3）员工辞（离）职申请获准，则办理离职移交手续；（4）清缴各种费用；（5）办妥所有必须的离职手续后，工资给予发放；（6）移交事项：a.所在部门负责辞（离）职人员原有职务上保管及办理中的账册、文件（包括公司有关文件，技术资料图样等）和所领取的工具、文具（已消耗物品除外）等方面的交接，并应列出移交清册并移交给指定的接替人员或部门（项目部）。移交工作应在2天内办妥；b. 行政事务部按照工装管理办法，负责办理工作服、工作牌等相关手续负责辞（离）员工最后一次工资的审核。并将上述费用结算转财务部；c. 财务部负责审核辞（离）职员工拖欠未付清的公司借款、罚金及其它费用的核算与清缴。如应扣除费用大于支付给员工的费用，则应在收回全部费用后才予办理手续；（7）当事人应在一个月内办理完毕辞职所有手续，超过一个月者，不予办理。八、员工考勤管理规定（一）员工打卡规定1、工作作息时间（1）保洁工作时间为上午7:00-11:30，下午13:00-16:30；（2）保安工作时间白班为7:00-19:00，夜班19:00-7:00；（3）其他岗位工作时间为上午8:00-12:00，下午13:00-17:00。2、打卡考勤规定（1）公司所有项目考勤实行打卡制度，每天打卡两次，上下班各一次，按各自岗位的工作时间进行打卡；（2）迟到、早退、旷工规定：凡未经许可，在规定上、下班时间之前私自脱离工作岗位的视为迟到、早退；未经许可，在规定上班时间内没有到岗的即为旷工，迟到60分钟以上、早退60分钟以上计旷工半天，漏打1次卡计旷工半天； （3）考勤以月为计算单位，每次迟到早退扣款10元，迟到20分钟以上扣20元；（4）因公外出不能打卡：员工因公外出不能打卡时，应提前填写外出因公未考勤情况说明表。如因特殊情况不能提前申请的，应在事毕到岗当日完成申请、审批手续，否则按旷工处理；项目经理未打卡，其外出因公未考勤情况说明表需由分管经理签字，一线员工的外出因公未考勤情况说明表，项目经理要严格把关，认真核实签字；凡是忘打、漏打卡者，均不能填写未考勤情况说明表，考勤情况按未打卡处理；若出现以手指脱皮、划伤等为理由随意补填说明表，一经查实，将严肃处理。（5）工作人员在六天工作日内、节假日值班期间要严格按照工作作息时间遵循打卡制度。3、考勤统计各项目负责人于每月5日前将纸考勤、员工奖罚审批表、外出因公未考勤情况说明表、员工请假单报公司品质部，以作为上月工资发放依据。4、打卡机管理规定考勤指纹打卡机实行专人负责制，目前由品质部直接进行管理，每月的打卡数据由品质部下载、核实。如考勤数据与外出因公未考勤说明表对应不上，但经核实确实在岗的，需要在月初补填在岗证明，项目经理核实后不计为旷工，按扣20元/次处理。5、纸考勤管理规定（1）纸考勤应张贴在显眼位置，由岗位主管、保安班长根据在岗情况如实填写，一天一划；（2）手册中规定准予休假的，按规定在相应日期上直接填写事假名称，比如直系亲属死亡，可给予三天丧假，在考勤表上相应日期内直接填写“丧假”，超出规定时间以外的则按请假处理，划“”；（3）项目经理和各岗位主管每月月底对纸考勤进行审核，请假单要与纸考勤相吻合，确认无误再签字。若出现错误而引起员工工资发放不正确，由项目部自行承担。（二）员工请假制度1、事假、病假、旷工（1）严格执行请销假制度。因病或其它情况确需请假的，应按照批准权限进行请假、批假，事假、病假扣发当日工资。项目经理请假需经分管经理批准；员工请假1天以内，由部门主管审批；员工请假1天以上3天以内，由项目经理审批；连续请假3天以上，项目经理需上报分管经理审批。事假应如实在员工请假单中体现； （2）病假三天以上，应有医疗定点医院开具的有效诊断书和休假建议书； （3）全年病、事假累计15天以上（含15天）者，经常迟到早退者，年度考核不能评为优秀，也不能参加年终任何先进及优秀奖项的评比。凡不履行请假手续，无故不上班者，一律按旷工处理。旷工连续超过5天（含5天）或一年内累计超过10天（含10天）者，或全年病、事假累计30天以上（含30天）者，按规定予以辞退；（4）遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况者，经查证属实的，由办公会研究决定可不按迟到早退处理；（5）在未向主管请假说明的情况下。旷工半天，扣当天全部工资；旷工一天，扣当天双倍工资。2、工伤假（1）员工在工作岗位发生意外事故的，员工所在部门主管负责在24小时内写明工伤发生经过及员工伤势情况并附医院证明，提交品质部；（2）员工因工伤而须治疗应立即通知部门主管，其工资、伤残或死亡的待遇按国家相关规定办理。3、婚假（1）员工入职后注册登记结婚的（时间以注册登记时间为准）可享受婚假；（2）员工所开结婚证明时间非在公司工作的时间，公司不批准婚假；（3）婚假必须在结婚证生效日起的半年内享受，不能保留或以其他方式替代；（4） 婚假期间本人工资、奖金照发。4、计划生育假 （1）入职时女员工如有怀孕，需说明，否则，不可享受产假； （2）产假按照国家有关规定享受； （3）请假程序：同其它假期程序； （4）其他说明：凡符合晚育年龄的夫妻，双方均是初婚者或未生育过孩子的再婚者，在女方产假期间，男员工给予3天假期；哺乳假。有不满1周岁婴儿的女员工，母乳喂养的每日可给予1小时的哺乳时间，其中包括往返路程所需时间。5、丧假（1）员工的直系亲属（父母、配偶和子女）死亡，给予丧假三天；（2）员工的公婆、岳父母死亡，给予丧假两天；（3）员工的祖父母、外祖父母死亡，给予丧假一天；（4）丧假期间本人工资、奖金照发。6、 其他（1）员工的休假期一次性使用（含双休日、国定假期）；（2）员工请各类假期，应按规定向所在部门负责人送交员工请假单或干部请假单，报相关负责人同意后方有效，否则视旷工处理。九、物品采购制度为规范公司采购管理制度与流程，规范采购工作，保障公司生产经营活动所需物品的正常持续供应，降低采购成本，特制定如下规定：1.根据公司的整体安排以及各项目采购计划，制定物资采购和一般日常物品采购方案，并积极组织实施；2.认真做好市场调查，掌握市场物品价格动态，优化供货渠道；3.要求各项目、各部门要认真做好采购统筹，每月初做好本月物品采购计划，并于10号之前作出本月的采购内容提交公司；4.各部门购买物品（含低值易耗品、工装）时必须填写物品申请单，申请人签字后经分管经理审核，查看该申购物品是否确实需要购买并签字确认，再将申请单交公司综合事务部，综合事务部收到各部门提交的物品申购单后，应及时对该物品申购单的内容进行核查，查看该申购单是否完整，有必要的应向申购人对申购该物品的重要性进行询问，还应根据实际情况对物品申购的数目进行审核，确有需要的，可对该申购物品的数量进行调整，经总经理批准同意，方可统一购买；5.严格执行物品采购的申请、确认和批准流程，以精打细算、勤俭节约的作风，坚持以保持价平的原则，做到货比三家，按照要求和标准组织采购工作，保证物品的的质量。十、物品出入库管理制度为了使公司物品材料出入库工作规范化、制度化，做到数据准确、质量完好、有效合理的使用，特制定本管理规定；1.物品验收：保管员对所购买的物品无论多少、大小等都要进行验收，验收后要根据发票上列明的物品名称、规格、单价、数量和金额填写入库单，做好记帐；2.入库存放：验收后的物品除直拨的外一律进库保管，做到堆放条理、注意整齐美观，不能挤压的物品要平放在层架上；3.做好保管工作：对于库存物品要勤于检查，防止虫蛀、防霉变质，将物品的损耗率降到最低限度，同时要做到账物相符；4.出库要求：凡领用物品时，需根据规定做请示，保管员根据请示准备好物品，以便领取人领取。同是要填好出库单并签名，出库单一式三份，领取人一份，保管员一份，会计一份；5.做好盘点：仓库物品要求每月月中小盘点，月底大盘点，半年和年终彻底盘点；并将盘点结果列明细表报财务部审核；6.做好记账工作：保管员要设立账簿记账，账簿要做到分类设置、整齐全面、一目了然，审核发票和验收单、领料单手续完善、准确无误后才能入账，发现有差错时及时解决；7.工作要求：仓库除保管员和因工作需要的有关人员外，任何人未经批准不得进入。确需进入时须经保管人员陪同。仓库不准代人保管物品，仓库范围内不准生火、堆放易燃易爆物品，应定期检查做好防火工作。十一、公司档案管理制度为加强公司文书、档案管理工作，有效地保护和利用文书、档案，维护公司合法权益，特制订本规定：1.本规定适用于公司各部门及员工从事业务、经营、企业管理、公关宣传等活动中所直接形成的对企业有保存价值的各种文字、图表、账册、凭证、报表、技术资料、电脑盘片、声像、胶卷、荣誉实物、证件等不同形式的记录和各种收发文件等； 2.公司及各部门、员工有保护文书、档案的义务； 3.文书、档案工作由综合事务部派专人统一保管、整理的原则，逐步完善档案制度，确保档案安全和采用科学手段，逐步实现档案管理现代化； 4.档案负责人应按文书的收发、登记、传阅、保管、立卷、归档等相关要求严格遵守各项操作制度，以保证文书的正常查阅。并实行纸质和电子版同时保存的管理方式，确保档案管理的安全性及延续性以达到有效方便利用的效果；5.整理办法：根据文书、档案的性质、内容、种类、密级等分门别类地进行管理，立卷时按不同价值把保管期限分为永久、长期、短期。并统一公司的正式文件编号与格式，认真做好文件、合同、资料、报刊的收发与存档。确保各种文件传送的及时性、执行的有效性及使用的安全性； 6.销毁：须报总经理批准，销毁时应有两人以上负责监销，并在清单上签字； 7.做好每年局办公室组织的档案检查工作。十二、公司印章管理规定为加强物业公司印章管理，维护公司印章的法定权威及使用效用，特制定本管理规定:1.公司公章、公司主要负责人工作用私章和公司介绍信，由公司办公室负责委派专人保管。公司银行支票专用章由公司财务部负责委派专人保管；2.公司公章，应得到部门负责人同意，应按请印要求认真填写用印单。公司银行支票专用章，应得到总经理同意，按请印要求认真填写用印单，经财务部负责人签署意见后方可用印；3.除经总经理批准的特殊情况外，不可出具盖有公司公章的空白介绍信、便条或不填具体单位、内容的介绍信、便条；4.机构变更，原公章应及时交给公司办公室，不可继续使用。新公章的刻制由公司办公室统一办理。十三、公司会议管理规定1.总经理办公会议制度（1）总经理办公会议根据公司工作需要决定具体召开时间；（2）总经理办公会议由总经理主持，总经理有事不能参加，可书面委托专人主持召开；（3）总经理办公会议由总经理召集，参加人员为领导班子成员、公司顾问；（4）总经理办公会的主要任务是讨论、决策公司的重大问题、检查部署重点工作；（5）总经理办公会议由办公室做好会议记录，对重大问题的研究讨论要形成会议纪整理存档，以便贯彻实施；2.分管经理会议制度（1）工作例会每周召开一次,由分管经理主持,开会时间由分管经理决定，特殊情况可以提前或延期；（2）工作例会由分管经理召集，参加人员为项目经理、各部门负责人；（3）会议内容: a.总结上一周管理、经营任务完成情况；b.布置下一周主要工作； c.通报情况,研究问题。十四、关于工作期间严禁酗酒的规定为改进工作作风，严肃工作纪律，提高工作效率，树立我公司员工文明、高效、廉洁的良好形象，现就工作期间禁止饮酒等有关问题规定如下: （一）公司所有在岗员工工作期间（包括中午和晚间、节假日值班时间）一律禁止饮酒；（二）要认真做好本规定的宣传和贯彻执行，各部门、项目经理、负责人要以身作则、率先垂范，带头执行本规定，并不断加强对本部门、项目工作人员的管理和监督；（三）项目经理确因经营业务、关系单位到访，需饮酒招待的，需提前向分管经理批准；（四）对于违反规定者，经查实后，发现一次扣罚本人10分，并在全公司范围内通报批评，取消当年评先资格，累计出现3次者将直接予以辞退。违反规定情节特别严重的或因饮酒影响正常履行工作职责、损害单位形象、造成不良影响的负责人，给予调离、降职、责令辞职、免职等处理；对本部门或项目发生违反本规定的员工不制止、不查处，以及所在部门员工多次被发现违反规定的，将对部门、项目主要负责人进行处理。第二部分 工程服务部管理制度一、工程服务组织架构 （一）组织架构图项目经理工程主管（电工）综合维修工（配电室值班员）综合维修工（弱电工）综合维修工（电梯巡视员）综合维修工（管道工）综合维修工 （二）主要工作职责（1）负责拟订小区内公用部位、共用设施设备的管理规定，报公司批准后实施；（2）负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料接收工作； （3）负责客户二次装修方案的审批，监督装修方案的实施；（4）负责编制小区内共用设施设备维修保养计划，报公司批准后实施； （5）负责编制小区内的共用设施设备、中大修、更新、改造计划，报公司或客户批准后实施；（6）负责对装修项目进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；（7）负责共用设施设备的运行管理；（8）配合客服部做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作； （9）负责小区内紧急情况的处理工作；（10）负责共用部位、共用设施设备运行、维修资料的记录与管理；（11）完成项目经理交办的其它临时性工作。二、工程服务管理指引（范本，请结合项目情况填写） （一）概况1.物业基本情况坐落位置建设相关方竣工时间占地面积（）地下室面积（）总建筑面积（）住宅面积（）绿化面积（）电梯数量（部）物业分布2、主要共用设施设备清单项目设备名称数量型号规格安装位置备注共用设备高压开关柜变压器低压配电柜柴油发电机中央空调主机中央空调冷冻泵中央空调冷却泵中央空调冰却塔火灾报警控制器消防联动控制柜气体自动灭火系统正压风机排烟风机车场管理系统门禁对讲系统闭路监控系统电梯公用设施避雷系统健身设施、儿童游乐设施、通路、广场等公共设施化粪池水池（箱）垃圾站（二）技工序号职位配置人数工作时间1工程主管人2电工人3弱电工人4管道工人5配电室值班员人6电梯巡检员人总人数人（三）设备、工具1、技工配置工具序号名 称单位规格配置数量备注1电工专用试电笔只1/人万用表台1/人2技工通用维修工具包个1/人裁纸刀把1/人老虎钳把8寸1/人尖嘴钳把6寸1/人扳手把8寸1/人卷尺把5米1/人螺丝刀（一字）把4寸3寸1/人螺丝刀（十字）把4寸3寸1人锤子把0.5千克1人2、班组配置工具序号名 称单位配置数量备注1常用设备砂轮机台1共用手电钻部1冲击钻部1切割机台12安全用具10KV绝缘手套双1共用10KV绝缘靴双110KV验电器支1围栏米40（6节）高空作业安全带套23常用工具摇表（500V，2500V）块1共用钳形表块1疏通机台1管钳把1套筒扳手套14共用工具手锯把1锒头把1.5千克手电把2铁锨把2人字梯（1.5米）部1人字梯（2.5米）部1油壶把1油枪把1胶枪把1三、工程服务注意事项项目注意事项供水、供电1.严格按作业指导书操作要求开启/关停供电供水设备;2.制定可行的供电供水设备运行巡检方案并严格执行;3.定期检测地下管道渗水情况;4.定期清洗、消毒二次供水水池（水箱）。电梯运行1.按规定对电梯进行安全年检;2.保证电梯桥厢能够三方通话;3.电梯机房张贴电梯困人援救操作指南，并定期演练;4.电梯故障或停电时，物业服务人员应第一时间确认电梯困人情况，并通知电梯维保单位。中央空调运行1.严格按作业指导书操作要求开启/关停中央空调设备;2.制定可行的中央空调运行巡检方案并严格执行;3.定期对新风系统清洗;4.疫情时，增加新风量并对出风口监测送风质量。集中供暖运行1.严格按作业指导书操作要求开启/关停集中供暖设备;2.制定可行的集中供暖设备运行巡检方案并严格执行;3.注意管道抗冻措施。照明系统1.编制照明巡检方案并严格执行;2.及时更换损坏的照明器具。消防系统1.编制消防设施巡检方案并严格执行;2.定期对消防感应系统、消防供水、消防疏散、防火卷帘门、消防报警、电梯三方通话、消防排烟系统进行检测，并进行联运试验;3.定期进行消防应急演练;4.消防控制中心应24小时值班。家居特约维修1.上门服务人员严格执行服务礼仪规范;2.工程管理人员跟踪维修情况，并及时回复物业服务中心。四、工程主管例行工作周期工 作 内 容工作要求日1.浏览公司信息并处理相关工作；每天至少2次2.工程服务现场巡查督导，并将当天工作情况记录在工作日记本；全天候，随时，工作日记本每天必须有记录内容。3.工程日检并将情况记入日检表；随时4.工程专业组日工作例会；每天下班前，不少于10分钟周1.参加管理处工作例会；每周一2.工程部周工作例会，班前班后导训制度落实；每周一3.组织本班组进行每周的定期工作检查，填写服务检查表，并对本周的工作检查结果进行统计分析；按管理要求记及作业指导书4.技工例行培训;每周不少于一次，每次不少于半小时5.检查工程服务计划完成情况；计划执行6.配合项目经理进行周检。每周五月1.组织本班组进行每月的定期工作检查，填写服务检查表，对本月的工作检查结果进行统计分析，形成本月工作报告，并拟定下月工作计划；每月28日以前完成2.能耗计量抄表，能耗用量统计分析；月底，准确、真实3.工程物料供给数量、质量检查；每月第一周4.参加工程服务专项检查；需要时5.配合品质部月检。每月第四周年1.参与公司组织的工程服务供方年度评价；12月下旬2.撰写年度部门总结报告，制定下年底部门工作计划；12月中旬3.制定下年度设施设备大中修计划；12月中旬4、制定下年度设施设备维修费用预算；12月下旬5.签订工程服务年度绩效目标计划；12月下旬6.选择下一年度工程服务供方，并签订工程服务合同；12月中下旬7.工程员、工程服务供方年度绩效沟通反馈，并向供方书面提交供方年度工作反馈意见；12月下旬8.下一年度的工程服务供方工作沟通。12月下旬五、职位说明书 （一）工程主管职位说明书 部门名称项目部职位名称工程主管直接上司项目经理直属下属维修工职位分类管理类 专业类 操作类岗位职责1.在项目部经理的直接领导下全面负责工程部各项工作，确保各类设施设备处于安全、良好的运行状态；2.合理安排各岗位工作流程，对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查；3.依据质量检查表进行日检做好记录，发现问题及时整改；4.负责所辖物业小区设施设备的使用、正常运行和日常维修工作，并进行有效监督、控制；5.严格执行有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；6.负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实；7.负责本部门员工的思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质；8.监督相关技术资料和设备档案的接管、验收、建档工作，完善设备管理的各项记录；9.负责本部门节能降耗的管理和落实；10.完成项目经理交办的其它临时性工作。资历要求（请选择或列出本职位最低要求的教育背景、专业、经验背景和资格证书）教育背景初中专 业机电设备、给排水高中/技校大专工作经验2年以上从事相关工作经验资格证书获得专业技术职称优先（二）技工（管道工）职位说明书 部门名称项目部职位名称管道工直接上司工程主管直接下属无职位分类管理类 专业类 操作类岗位职责1.在工程部主管领导下负责泵房设备的运行和保养，并做好相关记录；2.熟悉泵房和小区水系统的基本情况和主要性能参数，能熟练操作泵房设备；3.按要求对水泵进行日常巡视，检查水泵与管道的接头和阀门有无渗水、漏水现象；4.经常检查水泵控制柜的指示灯，观察运行、停泵时水泵压力表指示，在正常情况下应使用生活水泵、消防水泵、水幕泵、潜污泵的选择开关置于自动位置。无自动切换的备用泵每周应至少轮换使用一次；5.每天打扫一次泵房卫生，确保泵房地面和设备外表的清洁；6.按照水泵保养规程定期对其进行维护保养；7